La Société Civile Immobilère (SCI) : Définition, Fonctionnement et Démarches

La création d’une SCI ou société civile immobilière séduit de nombreux investisseurs immobiliers. Cela présente en effet de multiples avantages non seulement sur le plan administratif, mais aussi fiscal. Quelle est la définition de la SCI ? Voici tout ce qu’il faut savoir à propos de cette société.

Définition et démarches de création d’une SCI

La SCI est définie comme une société créée le plus souvent dans le but de faciliter l’achat d’un ou plusieurs biens immobilier à plusieurs. Sa création constitue aussi une solution efficace lorsque plusieurs individus se retrouvent propriétaires d’un même bien immobilier, c’est le cas lors d’une succession suite à un décès.

Puisqu’il est difficile de départager le bien, il faut trouver un moyen de s’entendre afin de prendre les décisions adéquates concernant la gestion de la propriété indivise. Notons qu’il existe différents types de SCI. La plus utilisée est la SCI de location et elle convient bien aux propriétaires qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif.

Pour les particuliers ou les promoteurs qui souhaitent construire et revendre un bien, la création d’une SCI construction vente est la plus conseillée. Il ne faut pas oublier la SCI de jouissance et d’attribution.

Création d’une SCI

Pour créer une SCI, il faut suivre quelques étapes à commencer par la rédaction des statuts. Ce document doit comporter des informations et des clauses obligatoires comme la forme de la société, son nom, le siège social, son objet social, le montant de son capital, les apports de chaque associé et les modalités de fonctionnement.

La prochaine étape consiste à effectuer l’enregistrement des statuts auprès du service des impôts. La publication d’une annonce légale dans un journal est ensuite requise. Il ne faut pas oublier le dépôt du capital social à la banque ou chez un notaire. Enfin, il faut déposer le dossier de création de la SCI auprès de la Greffe du tribunal de commerce.

Fonctionnement d’une SCI

En général, une SCI est une personne morale dont la durée de vie est de 99 ans et plus. Elle peut être formée par deux individus ou même plus. Chacun d’entre eux bénéficie du statut d’associé et a droit à des parts sociales proportionnelles à son apport.

Les associés doivent désigner un gérant, le représentant légal de la société. Il peut s’agir d’une personne physique ou morale et ses responsabilités, ses pouvoirs et les conditions liées à sa révocation sont à mentionner dans les statuts. Notons que toutes les décisions relatives à la société sont votées en commun accord lors de l’assemblée générale. Il faut aussi souligner que la responsabilité des associés est non subsidiaire et solidaire.

Cela signifie qu’en cas de dettes, ils doivent contribuer au paiement en fonction de leurs parts. En cas de bénéfices, ils ont aussi droit à une part de dividendes. Une fois de plus, le montant est déterminé en fonction de leurs parts sociales.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

Sur l’investissement immobilier :

• Comment créer une stratégie immobilière ;
• Guide sur l’investissement en LMNP ;
• Guide sur l’investissement en SCPI ;
• Investir en SCPI ou SIIC ; 

Sur la défiscalisation immobilière :

• La défiscalisation des investissements immobiliers ; 
• Les avantages fiscaux du LMNP ;
• Guide sur l’investissement Pinel ;
• Le conseil fiscal immobilier ;

Sur la SCI :

• Pourquoi créer une SCI ;
• Comment optimiser la fiscalité de sa SCI ;
• La donation de parts d’une SCI ; 
• Faut-il opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS ;

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.