Investissement immobilier locatif : comment développer son patrimoine ?

L’immobilier est un placement de référence pour toute personne désireuse de se constituer un patrimoine solide à travers l’achat de logements locatifs.

Quand investir dans l’immobilier locatif pour développer vos revenus et évaluer la rentabilité de votre investissement ?

Comment choisir son conseiller en gestion du patrimoine pour un projet d’investissement immobilier locatif réussi ?

Découvrez nos conseils pour investir dans l’immobilier locatif et développer votre patrimoine en bénéficiant des avantages fiscaux disponibles.

Pourquoi choisir un conseiller en gestion de patrimoine pour un investissement immobilier locatif intelligent ?

Gérer un patrimoine immobilier demande du temps pour qu’il puisse être parfaitement optimisé en termes de rentabilité et de revenus locatifs. Des connaissances techniques sont également nécessaires pour superviser les travaux et la maintenance des logements.

De plus, il est indispensable de suivre régulièrement l’évolution du marché immobilier et d’être informé des nouvelles normes juridiques et fiscales affectant votre investissement locatif.

Vous ne disposez pas du temps nécessaire pour réaliser ces démarches ? Confiez-les à un cabinet de conseil en gestion de patrimoine spécialisé en investissements immobiliers locatifs.

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Un conseiller au service de votre patrimoine immobilier

Les missions gérées par un cabinet de gestion de patrimoine immobilier sont multiples, incluant l’optimisation des revenus locatifs et la stratégie d’investissement immobilier. Sur la partie fiscale, un conseiller fiscal immobilier intervient plus précisément sur le choix du régime et des dispositifs.

Premièrement, il occupe un rôle d’analyste. Dans ce cadre de figure, la mission d’un cabinet comme Noun Partners consiste à évaluer votre patrimoine immobilier. Cette évaluation se fait en prenant en compte votre situation financière, juridique et civile. Ce diagnostic est indispensable pour la suite. En effet, il permet de déterminer quels sont les futurs axes d’amélioration de votre patrimoine, tels que l'achat de nouveaux logements ou la réalisation de travaux pour augmenter les loyers.

La suite consiste justement à définir une stratégie pour développer votre patrimoine locatif. Une fois qu’il a choisi son plan d’action, le conseiller en gestion de patrimoine vous le présente. Pour confirmer votre adhésion à la stratégie du conseiller, vous devez signer une lettre de mission incluant les détails de votre projet immobilier.

Le montage financier peut alors débuter. Selon la stratégie mise en place par le conseiller en gestion de patrimoine, le développement de votre investissement locatif peut s’effectuer en plusieurs étapes, incluant l’obtention d’un prêt et la constitution d’un apport personnel.

Dans tous les cas, votre situation est suivie par le cabinet. Ce dernier s’assure notamment que le projet immobilier est toujours adapté à votre situation financière et personnelle au fil du temps.

Comment trouver un bon conseiller en gestion de patrimoine pour un investissement immobilier locatif intelligent ?

Le choix d’un conseiller en gestion de patrimoine est avant tout une question de ressenti et de confiance, essentiels pour un investissement immobilier locatif réussi.

À ce titre, le premier rendez-vous est une étape clé. Préparez préalablement vos questions concernant les dispositifs fiscaux et les types d’investissement immobilier locatif. Essayez également de développer quelques connaissances au sujet du marché immobilier et des différentes options d’investissement.

De cette façon, vous saurez 2 choses :

• si le conseiller est en mesure de vous proposer un plan d’investissement personnalisé, incluant des dispositifs fiscaux encore ouverts, comme Denormandie ou Relance logement,
• s’il propose uniquement des solutions génériques.

Naturellement, nous vous invitons à prendre rendez-vous avec différents conseillers pour ensuite les comparer et choisir la meilleure solution adaptée à votre projet locatif.

Notez qu’il existe deux types de conseillers en gestion de patrimoine :

• Le conseiller en agence bancaire, souvent orienté vers les produits de prêt et de crédit immobilier,
• Le conseiller en gestion de patrimoine hors réseau bancaire (CGP) offrant des solutions d’investissement diversifiées.

En France, beaucoup de conseillers en patrimoine travaillent au sein d’une banque, facilitant l’accès aux prêts immobiliers et aux dispositifs fiscaux liés à l’investissement locatif.

Ils sont une réponse adaptée si vous désirez diversifier votre épargne avec des investissements immobiliers. Les conseillers travaillant pour le compte d’une banque n’offrent pas toujours la meilleure solution pour optimiser la rentabilité de votre placement immobilier.

Cela s’applique pour les personnes ayant un projet de développement de patrimoine immobilier ambitieux et optimisé, incluant l’achat de plusieurs logements ou la réalisation de travaux pour améliorer la valeur locative.

En effet, leurs décisions sont souvent biaisées par les produits que vend la banque, limitant ainsi les possibilités d’investissement immobilier diversifié.

À l’inverse, un cabinet qui n’a pas de produits maison à placer n’est pas soumis à ce biais. Notre cabinet n'appartient à aucun groupe bancaire ni à aucune compagnie d'assurance. Nous sommes rémunérés par vos honoraires et, sur certaines solutions que nous mettons en place pour vous, par des commissions versées par les établissements partenaires. Le montant en est indiqué avant toute souscription, et vous pouvez en obtenir le détail à tout moment.

N’étant pas limité par le choix de produits, le conseiller est en mesure de vous proposer une solution personnalisée incluant des investissements en SCPI ou en LMNP. Il prendra en compte les moindres détails de votre situation financière, personnelle et juridique.

Avant de signer, vérifiez l’inscription du conseiller au registre de l’ORIAS et demandez-lui comment il est rémunéré.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Qu’est-ce qui explique que l’investissement immobilier locatif séduit autant ? En effet, parmi toutes les solutions de placement disponibles, l’immobilier est généralement la base de tout patrimoine. Il est le placement qui rassure et sur lequel l’investisseur s’appuie en cas de déconvenue, générant des revenus réguliers grâce aux loyers.

Ce qui fait la rentabilité d’un investissement locatif

L’immobilier locatif n’a rien d’automatique : le rendement dépend du prix d’achat, de l’emplacement, des charges, de la fiscalité et de la vacance locative.

L’investissement immobilier locatif présente deux atouts, sans garantie de résultat :

• des loyers réguliers, qui peuvent couvrir tout ou partie des mensualités du crédit,
• un bien tangible, dont la valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier locatif et ainsi accroître la valeur de son patrimoine, deux principaux critères entrent en jeu :

• L’emplacement du bien : environnement, services à proximité et plus globalement l’attractivité de la ville et du quartier, impactant directement les loyers,
• L’état du bien : isolation thermique, performances énergétiques, respect des dernières normes, influençant la rentabilité et le montant des loyers.

Un autre aspect important à considérer est le type de location. Entre location meublée et location vide, il est crucial de déterminer laquelle convient le mieux à votre stratégie d'investissement locatif, car chacune offre des perspectives fiscales différentes et affecte la rentabilité.

Cependant, la rentabilité d’un investissement immobilier ne repose pas uniquement sur la plus-value au moment de sa revente. En choisissant d’investir dans l’immobilier locatif, vous visez un rendement régulier. Les loyers perçus permettent de payer les mensualités du prêt immobilier et d’accroître vos revenus passifs.

À ce titre, la location du bien reste un critère très important pour assurer une rentabilité optimale de votre investissement locatif.

Pour vous aider dans cette démarche, commencez par identifier le type de locataire que vous comptez cibler :

• couple,
• célibataire,
• colocation,
• actif,
• étudiants.

En définissant le type de locataire, il est plus facile de savoir où investir dans l’immobilier locatif intelligent. Vous pourrez trier les villes et les quartiers les plus appropriés, optimisant ainsi le rendement de votre investissement.

Les dispositifs de défiscalisation encore ouverts, comme Denormandie, peuvent réduire vos impôts. Ils imposent des conditions de location et ne garantissent aucun rendement.

Pour l’emplacement, considérez non seulement l'attractivité actuelle, mais également le potentiel d'évolution économique et infrastructurel de la zone choisie, car cela peut fortement influencer votre retour sur investissement et la rentabilité de votre projet locatif.

Investissement immobilier et défiscalisation

L’autre atout de l’investissement immobilier s’exprime à travers les mesures de défiscalisations accessibles aux investisseurs, notamment dans le cadre de l’immobilier locatif.

Plusieurs dispositifs de l’État restent ouverts aux nouveaux investissements locatifs :

• Denormandie : réduction d’impôt pour un logement ancien avec travaux, jusqu’au 31 décembre 2027.
• Loc’Avantages : réduction d’impôt en échange de loyers modérés, jusqu’au 31 décembre 2027.
• Relance logement (dispositif Jeanbrun) : déduction des revenus fonciers pour un logement neuf, ou ancien avec gros travaux, en immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans, jusqu’au 31 décembre 2028.

Les dispositifs Pinel (depuis le 1er janvier 2025), Censi-Bouvard (depuis le 1er janvier 2023) et Cosse, devenu Louer abordable (depuis mars 2022), sont fermés aux nouveaux investissements.

En optant pour l’investissement immobilier locatif, vous pouvez accéder également à des régimes d’impositions plus intéressants, optimisant ainsi la rentabilité de votre placement.

Pour la location nue (vide):

• c’est le régime foncier qui s’applique, vous permettant de bénéficier d’un abattement de 30% de vos revenus locatifs (régime micro-foncier),
• ou bien de déduire vos charges locatives (régime foncier réel).

Dans le cas d’un investissement locatif meublé, vous accédez au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il permet de profiter d’un abattement de 50% ou d’une déduction des charges locatives avec la possibilité d’amortir son bien. Le premier abattement concerne le régime micro BIC. Le second, le régime BIC réel, optimisant ainsi votre rentabilité fiscale.

En meublé au réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Pour commencer à investir dans l’immobilier et développer votre patrimoine, le locatif peut être un choix pertinent, avec des loyers réguliers et une fiscalité adaptée au régime choisi, sans garantie de rendement.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif.

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L'investissement locatif intelligent passe par une maîtrise de la fiscalité du statut LMNP, qui permet sous conditions de générer des revenus locatifs peu imposés grâce à l'amortissement comptable du bien et des équipements.

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L'un des leviers fiscaux les plus puissants en location meublée est l'amortissement LMNP au régime réel, qui réduit significativement la base imposable des loyers perçus sans impacter la trésorerie du propriétaire.

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La détention via une SCI pour investissement locatif peut se combiner avec la location meublée dans certaines configurations, mais cette articulation demande une analyse précise pour éviter les incompatibilités de régimes.

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L'investissement locatif intelligent s'appuie sur un crédit immobilier pour investissement locatif dont les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, renforçant l'effet de levier et améliorant le rendement net.

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Un investissement locatif intelligent s'inscrit dans une démarche globale visant à développer une stratégie immobilière cohérente, en articulant rendement, fiscalité et transmission sur le long terme.

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FAQ

Quels sont les principaux avantages et inconvénients de l'investissement locatif ?

Les principaux avantages de l'investissement locatif incluent la génération de revenus complémentaires pour la retraite, la possibilité de se constituer un patrimoine, et des avantages fiscaux selon les dispositifs en vigueur. L'effet de levier du crédit permet d'acheter un bien avec un apport initial faible. Les loyers peuvent couvrir une partie ou la totalité du remboursement de l'emprunt, et le bien peut prendre de la valeur avec le temps, sans garantie. Les inconvénients majeurs comprennent les périodes de vacance locative, le risque d'impayés des loyers, et les coûts de gestion et d'entretien du bien. La recherche et la sélection de locataires solvables sont cruciales, et les travaux de rénovation ou de maintenance peuvent être chronophages et coûteux.

Comment calculer la rentabilité nette nette d’un investissement locatif, en prenant en compte les loyers, les charges et les impôts ?

Pour calculer la rentabilité nette nette d’un investissement locatif, suivez ces étapes :

1. Calculez le loyer annuel : loyer mensuel × 12.
2. Soustrayez toutes les charges (taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, frais de gestion, etc.).
3. Soustrayez également les impôts et cotisations sociales.
4. Divisez le résultat par le prix d’achat total du logement (prix d'achat + frais de notaire + travaux).
5. Multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage.

Formule : (loyer annuel − charges − impôts) ÷ prix d’achat total × 100.

Quels sont les différents types de biens immobiliers les plus adaptés à l'investissement locatif, et quels sont leurs avantages respectifs ?

Plusieurs types de biens conviennent à l'investissement locatif :

• Studios et petits appartements (T1-T3) : une petite surface permet un loyer au mètre carré souvent plus élevé, notamment dans les villes étudiantes et les bassins d’emplois.
• Location meublée : le régime BIC permet d'amortir le bien, ce que la location nue ne permet pas.
• Colocations : adaptées aux centres-villes dynamiques, avec une gestion plus lourde.
• Parkings et garages : mise de départ faible et gestion simple, pour des loyers limités.
• Immeubles de rapport : stabilité de location à long terme et loyers réguliers, avec une mise de départ plus importante.
• Biens neufs et anciens : les biens neufs peuvent relever du dispositif Relance logement, les biens anciens sont souvent plus abordables et peuvent relever de Denormandie en cas de travaux.

Quels sont les risques associés à la vacance locative et comment les minimiser ?

Une vacance locative coûte environ 8 % des loyers annuels par mois vacant (un mois sur douze), et les charges continuent : taxe foncière, charges de copropriété. Elle pèse donc sur la rentabilité. Pour la limiter, ciblez des zones géographiques attractives, maintenez un logement bien entretenu et compétitif en termes de loyer, soyez un propriétaire réactif et souple, et comparez les garanties d’assurance existantes (loyers impayés par exemple), dont les conditions varient.

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