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L’immobilier est un placement de référence pour toute personne désireuse de se constituer un patrimoine solide à travers l’achat de logements locatifs.
Quand investir dans l’immobilier locatif pour maximiser vos revenus et assurer la rentabilité de votre investissement ?
Comment choisir son conseiller en gestion du patrimoine pour un projet d’investissement immobilier locatif réussi ?
Découvrez tous nos meilleurs conseils pour investir dans l’immobilier locatif et développer votre patrimoine en bénéficiant des avantages fiscaux disponibles.
Gérer un patrimoine immobilier demande du temps pour qu’il puisse être parfaitement optimisé en termes de rentabilité et de revenus locatifs. Des connaissances techniques sont également nécessaires pour superviser les travaux et la maintenance des logements.
De plus, il est indispensable de suivre régulièrement l’évolution du marché immobilier et d’être informé des nouvelles normes juridiques et fiscales affectant votre investissement locatif.
Vous ne disposez pas du temps nécessaire pour réaliser ces démarches ? Confiez-les à un cabinet de conseil en gestion de patrimoine spécialisé en investissements immobiliers locatifs.
Les missions gérées par le conseiller en gestion de patrimoine sont multiples, incluant l’optimisation des revenus locatifs et la stratégie d’investissement immobilier.
Premièrement, il occupe un rôle d’analyste. Dans ce cadre de figure, la mission d’un cabinet comme Noun Partners consiste à évaluer votre patrimoine immobilier. Cette évaluation se fait en prenant en compte votre situation financière, juridique et civile. Ce diagnostic est indispensable pour la suite. En effet, il permet de déterminer quels sont les futurs axes d’amélioration de votre patrimoine, tels que l'achat de nouveaux logements ou la réalisation de travaux pour augmenter les loyers.
La suite consiste justement à définir une stratégie pour développer votre patrimoine locatif. Une fois qu’il a choisi son plan d’action, le conseiller en gestion de patrimoine vous le présente. Pour confirmer votre adhésion à la stratégie du conseiller, vous devez signer une lettre de mission incluant les détails de votre projet immobilier.
Le montage financier peut alors débuter. Selon la stratégie mise en place par le conseiller en gestion de patrimoine, le développement de votre investissement locatif peut s’effectuer en plusieurs étapes, incluant l’obtention d’un prêt et la constitution d’un apport personnel.
Dans tous les cas, votre situation est suivie par le cabinet. Ce dernier s’assure notamment que le projet immobilier est toujours adapté à votre situation financière et personnelle au fil du temps, garantissant ainsi la rentabilité de votre investissement.
Le choix d’un conseiller en gestion de patrimoine est avant tout une question de ressenti et de confiance, essentiels pour un investissement immobilier locatif réussi.
À ce titre, le premier rendez-vous est une étape clé. Préparez préalablement vos questions concernant les dispositifs fiscaux et les types d’investissement immobilier locatif. Essayez également de développer quelques connaissances au sujet du marché immobilier et des différentes options d’investissement.
De cette façon, vous saurez 2 choses :
Naturellement, nous vous invitons à prendre rendez-vous avec différents conseillers pour ensuite les comparer et choisir la meilleure solution adaptée à votre projet locatif.
Notez qu’il existe deux types de conseillers en gestion de patrimoine :
En France, beaucoup de conseillers en patrimoine travaillent au sein d’une banque, facilitant l’accès aux prêts immobiliers et aux dispositifs fiscaux liés à l’investissement locatif.
Ils sont une réponse adaptée si vous désirez diversifier votre épargne avec des investissements immobiliers. Les conseillers travaillant pour le compte d’une banque n’offrent pas toujours la meilleure solution pour optimiser la rentabilité de votre placement immobilier.
Cela s’applique pour les personnes ayant un projet de développement de patrimoine immobilier ambitieux et optimisé, incluant l’achat de plusieurs logements ou la réalisation de travaux pour améliorer la valeur locative.
En effet, leurs décisions sont souvent biaisées par les produits que vend la banque, limitant ainsi les possibilités d’investissement immobilier diversifié.
À l’inverse, le conseiller en gestion de patrimoine indépendant n’est pas soumis à ce biais. De ce fait, il est réellement à votre service. N’étant pas limité par le choix de produits, le CGPI est en mesure de vous proposer une solution personnalisée incluant des investissements en SCPI ou en LMNP. Il prendra en compte les moindres détails de votre situation financière, personnelle et juridique.
Internet reste le meilleur outil pour trouver un conseiller en gestion de patrimoine. Pour une recherche plus précise et plus efficace, vous pouvez indiquer le nom de votre ville. Ex : conseiller en gestion de patrimoine indépendant à Paris, spécialisé en investissements immobiliers locatifs.
Qu’est-ce qui explique que l’investissement immobilier locatif séduit autant ? En effet, parmi toutes les solutions de placement disponibles, l’immobilier est généralement la base de tout patrimoine. Il est le placement qui rassure et sur lequel l’investisseur s’appuie en cas de déconvenue, générant des revenus réguliers grâce aux loyers.
Les chiffres ne mentent pas, plus de 80% des Français considèrent l’immobilier comme un investissement sûr, particulièrement dans le secteur locatif.
L’investissement immobilier locatif a la particularité d’offrir à la fois :
Pour optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier locatif et ainsi accroître la valeur de son patrimoine, deux principaux critères entrent en jeu :
Un autre aspect important à considérer est le type de location. Entre location meublée et location vide, il est crucial de déterminer laquelle convient le mieux à votre stratégie d'investissement locatif, car chacune offre des perspectives fiscales différentes et affecte la rentabilité.
Cependant, la rentabilité d’un investissement immobilier ne repose pas uniquement sur la plus-value au moment de sa revente. En choisissant d’investir dans l’immobilier locatif, vous vous assurez un rendement régulier. Les loyers perçus permettent de payer les mensualités du prêt immobilier et d’accroître vos revenus passifs.
À ce titre, la location du bien reste un critère très important pour assurer une rentabilité optimale de votre investissement locatif.
Pour vous aider dans cette démarche, commencez par identifier le type de locataire que vous comptez cibler :
En définissant le type de locataire, il est plus facile de savoir où investir dans l’immobilier locatif intelligent. Vous pourrez trier les villes et les quartiers les plus appropriés, optimisant ainsi le rendement de votre investissement.
Explorer les divers dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel ou Denormandie, peut aussi contribuer à réduire vos impôts tout en garantissant un retour sur investissement accru dans le marché immobilier.
Pour l’emplacement, considérez non seulement l'attractivité actuelle, mais également le potentiel d'évolution économique et infrastructurel de la zone choisie, car cela peut fortement influencer votre retour sur investissement et la rentabilité de votre projet locatif.
L’autre atout de l’investissement immobilier s’exprime à travers les mesures de défiscalisations accessibles aux investisseurs, notamment dans le cadre de l’immobilier locatif.
Néanmoins, ce constat est surtout vrai pour l’investissement immobilier locatif qui permet d’accéder à différents dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État :
En optant pour l’investissement immobilier locatif, vous pouvez accéder également à des régimes d’impositions plus intéressants, optimisant ainsi la rentabilité de votre placement.
Pour la location nue (vide):
Dans le cas d’un investissement locatif meublé, vous accédez au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il permet de profiter d’un abattement de 50% ou d’une déduction des charges locatives avec la possibilité d’amortir son bien. Le premier abattement concerne le régime micro BIC. Le second, le régime BIC réel, optimisant ainsi votre rentabilité fiscale.
Pour commencer à investir dans l’immobilier et développer votre patrimoine, le locatif est un choix judicieux en garantissant un rendement performant et une fiscalité allégée grâce aux dispositifs disponibles.
Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif.
Les principaux avantages de l'investissement locatif incluent la génération de revenus complémentaires pour la retraite, la possibilité de se constituer un patrimoine, et des avantages fiscaux grâce à des lois comme la loi Pinel. L'effet de levier du crédit permet d'acheter un bien avec un apport initial faible. Les loyers peuvent couvrir une partie ou la totalité du remboursement de l'emprunt, et le bien peut également apprécier en valeur over time . Les inconvénients majeurs comprennent les périodes de vacance locative, le risque d'impayés des loyers, et les coûts de gestion et d'entretien du bien. La recherche et la sélection de locataires solvables sont cruciales, et les travaux de rénovation ou de maintenance peuvent être chronophages et coûteux .
Pour calculer la rentabilité nette nette d’un investissement locatif, vous devez suivre ces étapes: - Calculez le loyer annuel : loyer mensuel × 12. - Soustrayez toutes les charges (taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété, frais de gestion, etc.). - Soustrayez également les impôts et cotisations sociales. - Divisez le résultat par le prix d’achat total du logement (prix d'achat + frais de notaires + travaux). - Multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage. La formule est : \((\text{loyer annuel} - \text{charges} - \text{impôts}) / (\text{prix d'achat total}) \times 100\).
Les types de biens immobiliers les plus adaptés à l'investissement locatif incluent plusieurs catégories : - Studios et petits appartements (T1-T3) : Offrent une meilleure rentabilité due à leur petite surface, avec des taux de rendement locatif pouvant atteindre 7% dans les villes étudiantes et les bassins d’emplois . - Location meublée : Plus rentable que la location nue, especialmente pour les résidences principales, avec des loyers 15 à 20% supérieurs et une rentabilité en moyenne 2% supérieure . - Colocations : Demande en plein essor, particulièrement dans les centres-villes dynamiques, avec des rendements de 6 à 8% supérieurs à une mono-habitation . - Parkings et garages : Rentabilité élevée, souvent entre 8 à 10%, due à la rareté de ces biens et une mise de départ relativement faible . - Immeubles de rapport : Offrent une stabilité de location à long terme et des loyers réguliers, mais nécessitent une mise de départ plus importante . - Biens immobiliers neufs et anciens : Les biens neufs offrent des avantages fiscaux comme la loi Pinel, tandis que les biens anciens sont souvent plus abordables et offrent une diversité de choix .
Les risques associés à la vacance locative incluent une perte de revenus estimée à environ 8% par mois de vacance, des charges continues (taxe foncière, charges de copropriétés) et un potentiel impact négatif sur la rentabilité de l'investissement. Pour minimiser ces risques, il est recommandé de cibler des zones géographiques attractives, maintenir un logement bien entretenu et compétitif en termes de loyer, être un propriétaire réactif et souple, et considérer la souscription d’une assurance vacance locative qui peut indemniser jusqu'à 100% des loyers non reçus pendant une période limitée .
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En matière de placement, l’investissement immobilier locatif en meublé permet non seulement d’avoir un patrimoine durable, mais aussi de profiter d’un complément de revenu par mois, notamment dans un objectif de préparer sa retraite. Il faut souligner que les contribuables peuvent investir dans le neuf ou dans l'immobilier ancien. Dans les deux cas, le recours au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une bonne option.
Le statut LMNP est conçu pour les particuliers souhaitant louer un bien meublé sans en faire leur activité principale. Il offre un cadre fiscal attractif et flexible, adapté à divers projets immobiliers, qu'il s'agisse de biens neufs ou anciens.
La question qui se pose est : est-ce que tout le monde peut investir en LMNP ? C’est un statut accessible à tous les contribuables français. Toutefois, pour en être bénéficiaire, il faut répondre à certaines conditions.
En premier lieu, vous devez être propriétaire d’un bien meublé, mis en location. Le montant annuel de vos revenus locatifs doit être inférieur à 23.000 euros. Celui-ci peut aussi être inférieur à 50% de vos revenus professionnels.
Si vous ne respectez pas ces seuils, vous passerez sous le régime du Loueur de Meublé Professionnel (LMP).
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Le LMNP est un régime fiscal destiné aux propriétaires qui louent des biens meublés de manière non professionnelle. Ce statut permet de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs et d'une gestion locative simplifiée.
Obtention du Statut
Pour obtenir le statut LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies :
Pour bénéficier du statut LMNP, l'investisseur doit respecter certaines conditions :
La fiscalité du LMNP repose sur une imposition en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant d’accéder à des régimes fiscaux avantageux. En fonction des recettes locatives, deux options sont possibles : le micro-BIC ou le régime réel.
Le bien loué doit disposer d'un mobilier suffisant pour permettre une occupation immédiate par un locataire. Le décret du 31 juillet 2015 précise la liste des éléments obligatoires (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.).
Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez opter pour deux types de baux, le bail commercial ou le bail civil :
Pour conserver le statut de loueur en meublé non professionnel dans l’ancien, vous devrez respecter les conditions suivantes tout au long de la location
Ensuite, vous devrez vous immatriculer auprès du centre des impôts dont dépend votre bien. Pour ce faire, il faudra remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i). Puis, vous devrez l’envoyer au greffe du tribunal de Commerce. Ainsi vous obtiendrez votre numéro de SIRET pour commencer votre activité de LMNP.
Lorsque vous décidez de faire de la location meublée, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC est accessible au contribuable respectant les seuils micro-BIC. Il permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminué d’un abattement forfaitaire (sans avoir besoin de pièces justificatives de charges).
Il s’applique lorsque le chiffre d’affaires hors taxe de l’année civile N-1 ou N-2 n’excède pas le seuil de 77 700 € pour la location meublée classique.
Ainsi, les 2 premières années (en l’absence de chiffre d’affaires de référence), les revenus sont taxés au micro-BIC sauf option pour le régime réel.
En choisissant le micro-BIC, le résultat imposable sera égal au total des recettes diminué d'un abattement forfaitaire de 50 %. Vous ne pourrez pas bénéficier de l’amortissement fiscal sur les revenus.
Si le bien engendre des charges structurelles (amortissement du bien compris) supérieures à 50% du montant des loyers, ou que les recettes sont supérieures au seuil
Le régime reel simplifié est souvent plus avantageux que le micro-BIC puisqu’il permet d’amortir le bien et de déduire l’intégralité des charges du bien.
Finalement les loyers ne sont pas (ou très peu) imposés pendant des années car en déficit structurel !
L'option pour le régime réel doit être exercée avant le 1er février de l'année au titre de laquelle le loueur souhaite se placer sous ce régime ou avant la date de dépôt de la première déclaration pour les entreprises nouvelles. L'option est valable pour une durée de 2 ans et elle est reconduite tacitement par périodes de 2 ans.
Le régime réel BIC permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminués des charges réelles de la location :
Cette méthode permet, grâce à l’amortissement, de neutraliser voire de reporter les déficits générés par l’activité locative sur plusieurs années, rendant les revenus locatifs quasiment non imposables durant la phase de location
La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits principalement dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert comptable est fortement recommandé.
Un atout majeur du LMNP est la déductibilité d’une vaste gamme de charges liées à l’activité locative, notamment l’amortissement fiscal du bien.
En cumulant ces déductions sous le régime réel simplifié, l’investisseur peut non seulement réduire considérablement son revenu imposable, mais aussi, dans certains cas, générer un déficit structurel reportable sur les exercices suivants. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour ceux se situant dans des tranches d’imposition élevées, optimisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.
Précision : Les amortissements ne peuvent pas entraîner de déficit foncier. Mais, si leurs montants cumulés aux charges déductibles sont supérieurs aux loyers, alors ils seront imputés sur les revenus locatifs de l’année suivante. Ce système permet de répartir la défiscalisation liée à l’amortissement sur une longue période.
La déduction de l’amortissement est le principal atout de la location meublée et permet de réduire sensiblement la base imposable, par rapport à une location nue (imposée en revenus fonciers).
La location meublée concerne uniquement les locaux à usage d'habitation. La location d'un immeuble à usage professionnel muni du matériel et du mobilier nécessaire à l'exploitation est qualifiée de location "équipée". Elle relève d'un régime juridique et fiscal différent de celui de la location meublée.
Le régime fiscal de la location meublée peut concerner différents types d'investissements ou activités, notamment :
Peut-on investir en LMNP n’importe où : zone inondable, zone tendue… ?
De nombreux dispositifs de défiscalisation imposent l’investissement dans un bien immobilier situé dans des zones spécifiques. Ce n’est pas le cas pour la Location en Meublé Non Professionnelle. Vous pouvez investir dans une maison ou un appartement se trouvant dans n’importe quelle ville. Il est même possible de louer une pièce de votre habitat si elle répond aux critères requis.
Cela dit, il y a bien des critères à respecter pour profiter du statut LMNP. En premier lieu, le logement doit être bien équipé et habitable, ce qui permettra au locataire de s’installer rapidement. Il doit avoir une dimension de 9 m² au minimum.
Le statut LMNP s'applique à tous les types de biens.
Les avantages d’une LMNP dans l’ancien sont nombreux :
En outre, les biens en LMNP dans l’ancien octroient le privilège d’être déjà livrés et gérés. Ainsi, vous générez immédiatement des revenus en ayant déjà connaissance des charges, de la taxe foncière, etc.
Vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel dans l’ancien si le bien loué regroupe les conditions suivantes :
Ensuite, vous devrez vous immatriculer auprès du centre des impôts dont dépend votre bien. Pour ce faire, il faudra remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i). Puis, vous devrez l’envoyer au greffe du tribunal de Commerce. Ainsi vous obtiendrez votre numéro de SIRET pour commencer votre activité de LMNP.
Vous pouvez investir dans une résidence de service comme:
Elle réunit tous les critères d’un bien meublé. Hormis le fait d’être bien équipé, elle donne aussi accès à un service:
En optant pour une résidence de service meublée, vous pouvez associer votre statut LMNP au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Cela ne pourrait qu’accroître les avantages fiscaux à profiter et offre une réduction d'impôt et la récupération de la TVA sous conditions.
Le dispositif Censi-Bouvard est une aide conçue pour soutenir l’investissement immobilier locatif dans une résidence meublée neuve. Elle garantit une baisse du montant de l’impôt sur le revenu (IR).
Lorsque la loi Censi-Bouvard est associée au statut LMNP, le bailleur pourra accéder à une réduction fiscale. Une récupération de la TVA à hauteur de 20% du prix du bien immobilier est aussi possible.
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Le contrat de bail joue un rôle clé dans la gestion des locations meublées en définissant les droits et obligations du bailleur et du locataire. Il doit être conforme aux conditions légales et respecter les exigences du régime LMNP.
Pour être valide et conforme aux exigences LMNP, un contrat de bail doit inclure :
En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de fournir un logement en bon état d’usage et de réparation, conforme aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur, ainsi qu’aux critères spécifiques d’un logement meublé.
Le bail est d’une durée maximale de neuf mois, sans possibilité de renouvellement ou de reconduction tacite. Si vous souhaitez poursuivre la location au-delà de cette période, un nouveau contrat devra être établi.
Enfin, vous ne pouvez pas résilier le bail avant son terme, sauf en cas de motif légitime, tel que le non-paiement du loyer ou des troubles causés au voisinage.
Le choix du type de contrat de bail dépend du type location, de la durée de location et du profil du locataire. Plusieurs types de baux sont compatibles avec la LMNP.
Le bail d’habitation meublée prévoit une durée minimale de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants) contrairement au bail d’habitation nue dont la durée minimale est de 3 ans.
Le bail commercial destiné aux investisseurs dans des résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme, affaires) a généralement une durée plus longue entre 9 et 12 ans. Mais permet d’avoir une prise en charge de la gestion par un exploitant avec un loyer fixe Garanti.
Dans le cadre de la location de courte durée, type location saisonnière, il est possible de passer directement via des plateformes de location type Airbnb, à condition de respecter la réglementation locale. Il n’est pas nécessaire de rédiger un bail.
Le statut LMNP est un outil d'investissement très avantageux pour les particuliers souhaitant percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés. Il permet de déduire de nombreuses charges et d'amortir le bien, tout en offrant une flexibilité en termes de types de location.
Les conditions essentielles pour le statut LMNP :
Le choix du statut de LMNP est une solution avantageuse pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier d’une fiscalité allégée et d’une rentabilité intéressante.
En effet la location au LMNP au régime réel permettra de déduire l’intégralité des charges immobilières et d’amortir le bien, conduisant à réduire drastiquement la fiscalité sur ces revenus.
La location meublée permet en plus de pratiquer des loyers plus élevés que la location nue, augmentant ainsi la rentabilité. Elle permet également de répondre à une sorte demande pour les logements meublés en raison de la mobilité croissante des étudiants et des jeunes actifs.
Il est également possible de déléguer la gestion locative à une société spécialisée (location saisonnière ou résidences de services) pour se décharger des contraintes de gestion.
Bonus : Quelques conseils lorsqu’on souhaite investir dans un bien loué meublé :
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La location meublée joue un rôle clé dans l’investissement locatif grâce à sa rentabilité souvent supérieure à la location nue. Elle séduit une large clientèle (étudiants, actifs, touristes) en quête de logements flexibles, tout en offrant aux investisseurs des loyers plus élevés et une fiscalité avantageuse, notamment via le statut LMNP. Cette formule constitue ainsi une solution efficace pour maximiser ses revenus locatifs tout en optimisant la gestion de son patrimoine.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s'applique aux particuliers qui louent un bien immobilier meublé, à titre privé, et ne tirent pas leurs revenus de cette activité de manière principale. Pour bénéficier de ce statut, les conditions suivantes doivent être remplies :
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Le régime Micro-BIC s’adresse aux investisseurs dont le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 77 700 € pour une location meublée classique – ce seuil pouvant varier pour des meublés touristiques (avec, par exemple, un abattement pouvant atteindre 71 % pour les logements dotés d’un label délivré par la mairie). Sous ce régime, l’imposition s’effectue sur la base d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, sans nécessité de fournir de justificatifs de dépenses.
Il est toutefois essentiel de bien anticiper le choix de ce régime. En effet, si les charges réelles (entretien, intérêts d’emprunt, frais divers) excèdent l’abattement, l’option pour le régime Micro-BIC pourrait entraîner une imposition plus élevée.
Par ailleurs, le Projet de Loi de Finances 2025 introduit la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien, impactant ainsi la fiscalité à la revente même pour les investisseurs ayant opté pour le Micro-BIC.
Le régime réel simplifié est particulièrement adapté aux investissements générant des charges structurelles élevées – souvent supérieures à 50 % du montant des loyers. Sous ce dispositif, l’investisseur peut déduire l’intégralité des frais réels :
Cette méthode permet, grâce à l’amortissement, de neutraliser voire de reporter les déficits générés par l’activité locative sur plusieurs années, rendant les revenus locatifs quasiment non imposables durant la phase de location.
Bien que cette approche nécessite une gestion comptable rigoureuse (avec dépôt d’une déclaration annuelle de résultat et conservation des pièces justificatives), elle offre une optimisation fiscale plus fine et souvent plus avantageuse, notamment en cas d’investissements dans l’ancien nécessitant des travaux.
Le statut LMNP se distingue par une fiscalité nettement plus souple que celle de la location nue. D’une part, l’option pour le régime Micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (voire jusqu’à 71 % pour certains meublés touristiques), simplifiant ainsi le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs. D’autre part, en optant pour le régime réel, l’amortissement fiscal du bien (et du mobilier) permet de réduire, voire d’annuler, l’assiette imposable sur plusieurs années.
Même si la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (mise en place par la loi de finances 2025) vient augmenter la fiscalité au moment de la cession, les abattements pour durée de détention restent applicables, garantissant ainsi une fiscalité avantageuse sur le long terme.
Déduction des Frais et Charges
Un atout majeur du LMNP est la déductibilité d’une vaste gamme de charges liées à l’activité locative. Parmi celles-ci figurent :
En cumulant ces déductions sous le régime réel simplifié, l’investisseur peut non seulement réduire considérablement son revenu imposable, mais aussi, dans certains cas, générer un déficit structurel reportable sur les exercices suivants. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour ceux se situant dans des tranches d’imposition élevées, optimisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.
En décidant d’investir avec le statut LMNP, vous devez effectuer différentes démarches administratives et fiscales. Nous vous invitons à les découvrir.
Déclarer son statut de loueur LMNP
C’est la tâche la plus complexe, mais nous pouvons vous soutenir en cas de besoin. Le principe est de déclarer votre statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Cette démarche doit être faite avant la date de début d’activité. Elle correspond au jour de la signature de l’acte de vente.
Quinze jours après cette date, enregistrez-vous auprès du Greffe du tribunal de commerce qui vous remettra votre SIRET. Ce numéro vous sera indispensable lors de la réalisation des démarches fiscales.
Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) vous contactera. Il vous demandera de remplir les formulaires 1447 liés à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) Il s’agit d’une taxe annuelle que tout Loueur Meublé Non Professionnel doit payer.
Déclarer ses revenus en tant que loueur de LMNP
L’investissement dans l’immobilier locatif fait partie des activités rémunérées. Ainsi, il est soumis à des règles fiscales strictes. Même en profitant de divers allègements fiscaux en tant que bénéficiaire d’un statut LMNP, vous devrez déclarer vos revenus immobiliers.
Les démarches à faire varient en fonction du régime d’imposition choisi. Pour un investisseur ayant opté pour le régime micro BIC, il est nécessaire de remplir le formulaire 2042 C Pro. La déclaration peut être faite en ligne sur le site des impôts. Vous n’aurez qu’à cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelle ». Si c'est pour une raison ou une autre, vous devez faire une déclaration sur papier. Il faudra remplir le formulaire annexe Cerfa n°11222*22.
Pour les investisseurs ayant opté pour le régime réel, la déclaration est à faire avec le formulaire 2031. Les annexes 2033-A à 2033-E vous seront aussi fournies. Les documents remplis sont à envoyer au SIE.
La tenue de la comptabilité est une tâche qui incombe au bénéficiaire du statut LMNP soumis au régime réel. Elle peut être complexe pour quelqu’un qui ne possède pas de compétences en comptabilité.
Il est donc nécessaire à faire appel à un expert-comptable pour optimiser la base imposable et respecter les obligations légales.
Il est à noter que les frais de comptabilité font partie des charges déductibles sur les revenus imposables.
Le recours à un expert-comptable permettra de :
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La location meublée offre des avantages fiscaux nettement supérieurs à ceux de la location nue.
La location meublée permet généralement de pratiquer des loyers plus élevés en raison de la fourniture du mobilier nécessaire à une occupation immédiate du bien.
D’un point de vue fiscal, alors que la location nue se limite généralement à la déduction des charges réelles et à la création possible de déficit foncier, la location meublée – via le statut LMNP – permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire (Micro-BIC) ou d’un amortissement permettant de neutraliser l’imposition des revenus locatifs pendant plusieurs années.
Ainsi, en optant pour la location meublée, l’investisseur peut obtenir une fiscalité plus souple et, dans bien des cas, optimiser significativement son rendement net.
La location de meublé touristique se distingue par des conditions spécifiques, notamment en cas de classification officielle (label délivré par la mairie). Selon le niveau de qualification, l’abattement forfaitaire peut être plus avantageux (jusqu’à 71 %), rendant ce type d’investissement particulièrement attractif pour attirer une clientèle touristique.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les meublés de tourisme classés bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs recettes annuelles, dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs.
En revanche, les meublés de tourisme non classés sont soumis à un abattement de 30 % avec un plafond de 15 000 € de recettes annuelles.
Il est important de noter que le classement d'un meublé de tourisme est volontaire et doit être effectué auprès d'un organisme agréé. Ce classement offre des avantages fiscaux, mais implique également des obligations, telles que le respect de normes de qualité et la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique.
Malgré ces contraintes, la location de meublé touristique continue de présenter des avantages fiscaux intéressants, à condition d’être bien accompagné dans la gestion et la conformité réglementaire.
Résumé des points clés sur la fiscalité LMNP et conseils pour maximiser les avantages fiscaux tout en respectant les lois en vigueur.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure une solution d’investissement locatif particulièrement avantageuse en France. Grâce aux deux régimes fiscaux proposés :
L’investisseur peut adapter sa stratégie fiscale en fonction de la nature de son investissement et de ses charges réelles.
Bien que les récentes évolutions, notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la cession, viennent modifier certains aspects, les avantages offerts par le LMNP restent importants.
Une gestion proactive, appuyée par des professionnels, permet de maximiser ces avantages tout en respectant les obligations légales, et le respect de normes qualité et de performances énergétiques.
Ce secteur est effectivement soumis à des obligations administratives et à des normes renforcées, notamment en matière de performance énergétique (avec l’interdiction progressive des logements classés « G » puis « F » ou « E » selon la loi Climat et Résilience).
Enfin, en comparant la location meublée à la location nue et en évaluant les spécificités de la location de meublé touristique, chaque investisseur pourra ajuster sa stratégie afin d’optimiser à la fois son rendement et sa fiscalité sur le long terme.
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La location meublée occupe une place de plus en plus stratégique dans le domaine de l’investissement locatif. Face aux évolutions du marché immobilier et aux besoins croissants de flexibilité des locataires, cette formule se distingue par ses nombreux atouts. Elle permet d’allier rentabilité optimisée et fiscalité avantageuse, tout en répondant aux attentes d’une clientèle variée : étudiants, jeunes actifs, travailleurs en mobilité ou encore touristes. En offrant des loyers généralement plus élevés que la location nue, ainsi qu’une fiscalité attrayante grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), la location meublée constitue un levier performant pour maximiser les revenus locatifs tout en amortissant le bien. Elle s’impose ainsi comme une solution incontournable pour les investisseurs soucieux d’optimiser leur rendement tout en sécurisant leur patrimoine.
En matière de placement, l’investissement immobilier locatif en meublé permet non seulement d’avoir un patrimoine durable, mais aussi de profiter d’un complément de revenu par mois. Il faut souligner que les contribuables peuvent investir dans le neuf ou dans l'immobilier ancien. Dans les deux cas, le recours au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une bonne option.
La Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP est un statut fiscal qui garantit un certain nombre d’avantages que nous allons voir dans les développements suivants.
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La fiscalité est le principal atout du statut LMNP par rapport à la location nue.
Les revenus de la location meublée sont considérés comme une activité commerciale d’un point de vue fiscal et donc imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels de Commerciaux).
Il existe deux régimes d’imposition des revenus LMNP :
La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits principalement dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert-comptable est fortement recommandé.
Ainsi, le statut de LMNP, contrairement à la location nue, permet de bénéficier de revenus locatifs avec une fiscalité proche de zero grâce à l’amortissement fiscal du bien.
De plus à la revente, le loueur LMNP est imposé au régime des plus-values immobilières des particuliers et le bénéfice d’abattements pour durée de détention :
Avant la loi de fiances 2025, seule plus-value réalisée entre l’acquisition et la cession était imposée au régime avantageux des particuliers.
Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 a introduit une modification significative pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Désormais, les amortissements déduits fiscalement sur un bien loué en meublé seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de sa revente.
Concrètement, le prix d'acquisition sera diminué du montant total des amortissements pratiqués au moment de la cession, augmentant ainsi la base imposable de la plus-value.
Malgré cette évolution, les abattements pour durée de détention applicables à partir de 5 ans de détention restent en vigueur.
Quelques illustrations chiffrées de l’impact de la réintégration des amortissements à la cession
Exemple 1 : LMNP (300 K€)
Exemple 2 : LMNP (1 000 K€)
Nous verrons dans nos développements suivants que la location meublée reste attractive malgré cette modification.
Même si la réintégration des amortissements pratiqués lors de la cession, entraine un coût fiscal supplémentaire d’impôt sur la plus-value, la location meublée reste attractive.
La location meublée permet de déduire fiscalement l’amortissement chaque année des revenus de la location. Cela permet de réaliser une économie plus ou moins importante selon sa TMI (tranche marginale d’imposition de 11% à 45%) et de bénéficier de revenus faiblement, voire non fiscalisés.
En fonction du taux d’imposition applicable, les gains générés par la déduction de l’amortissement des revenus locatifs annuels seront supérieurs au coût de l’impôt sur la plus-value au-delà d’un certain délai de déntention.
Autrement dit, plus vous conservez le bien longtemps, plus vous profitez de l’amortissement des revenus et des abattements pour durée de détention à la cession.
Si nous reprenons les hypothèses chiffrées précédentes, le gain lié à l’amortissement des revenus sera supérieur au coût de l’impôt sur la plus-value :
Pour un bien acheté 300 K€ et vendu 400 K€ :
Pour un bien acheté 1 M€ et vendu 1.5 M€ :
La location est d’autant plus avantageuse qu’on est certain du montant d’amortissement que l’on va pouvoir déduire de ces revenus locatifs pendant la phase de location et de l’économie fiscal que cela représente. En revanche, le moment de la cession et le montant de la plus-value qui sera réalisé sur le bien sont des données plus incertaines.
Ainsi, si l’activité de location meublée est réalisée dans un objectif de revenus complémentaires long terme, la location LMNP reste très attractive. La location meuble LMNP est un bon outil pour developer son patrimoine immobilier et preparer sa retraitre avec la constitution de revenus complémentaires.
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Lorsque vous décidez de faire de la location meublée, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC est accessible au contribuable respectant les seuils micro-BIC. Il permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminué d’un abattement forfaitaire (sans avoir besoin de pièces justificatives de charges).
Il s’applique lorsque le chiffre d’affaires hors taxe de l’année civile N-1 ou N-2 n’excède pas le seuil de 77 700 € pour la location meublée classique.
Ainsi, les 2 premières années (en l’absence de chiffre d’affaires de référence), les revenus sont taxés au micro-BIC sauf option pour le régime réel.
En choisissant le micro-BIC, le résultat imposable sera égal au total des recettes diminué d'un abattement forfaitaire de 50 %. Vous ne pourrez pas bénéficier de l’amortissement fiscal sur les revenus.
Il est donc primordial d’établir un prévisionnel financier de l’investissement immobilier et de se faire accompagner avant de choisir le régime fiscal adapté à sa situation. Ainsi, si le bien engendre des charges structurelles bien supérieures à 50% du montant des loyers, il faudra privilégier le régime reel. Sinon, vous risquez de payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux inutilement. Il y a également le risque que ces revenus locatifs vous fassent changer de tranche d’imposition. Attention donc à valider le schéma avant de choisir l’option du micro-BIC.
Pour aller plus loin : seuil et abattements en fonction du type de location meublée
A noter : Les revenus LMP réalisés dans une société de personnes, comme une SARL de famille ne sont pas éligibles au régime micro-BIC.
Le projet de loi de finances 2025 prévoyant la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value imposable concerne également la location au régime micro-BIC. Il est prévu que les abattements forfaitaires appliqués dans le cadre du micro-BIC intègrent une prise en compte des amortissements pratiqués. Autrement dit, à la cession d’un bien loué sous le régime micro-BIC, il faudra également réintégrer un montant d’amortissement dans le calcul de la plus-value imposable.
Si le bien engendre des charges structurelles (amortissement du bien compris) supérieures à 50% du montant des loyers, il faudra opter pour le régime reel permettant de déduire la totalité des charges.
Le régime réel BIC permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminués des charges réelles de la location :
Le régime réel implique chaque année le dépôt d'une déclaration de résultat et la tenue d'une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives).
Le régime reel simplifié est souvent plus avantageux que le micro-BIC puisqu’il permet d’amortir le bien et de déduire l’intégralité des charges du bien.
La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits principalement dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert comptable est fortement recommandé.
Finalement les loyers ne sont pas (ou très peu) imposés pendant des années car en déficit structurel !
Votre activité de loueur en meublé existe déjà depuis quelques années ? Vous avez déjà déclaré des revenus de location meublée au travers du régime micro BIC ? Vous vous rendez compte de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux engendrés par cette option ? Pas de panique !
Pour déduire la totalité des charges et possiblement être en déficit structurel et donc non imposable ? Une solution: lever l’option avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous vous placerez sous le régime.
Ainsi, vous pourrez bénéficier du régime réel LMNP en 2022 en envoyant la levée d’option du régime micro-BIC par LRAR. Tout cela se passe au centre des impôts des entreprises auxquelles le bien loué est rattaché avant le 1er février 2022.
L’option pour le régime réel est valable pour 1 an et est reconductible tacitement pour la même période.
La location meublée permet de bénéficier de revenus réguliers plus importants qu’en location nue et d’une fiscalité plus avantageuse grâce à la déduction des amortissements.
Le statut de loueur LMNP est un statut accessible à tous les contribuables français
Tout d’abord, pour pouvoir bénéficier de la fiscalité de la location meublée, le logement doit comporter suffisamment de meubles pour que le locataire puisse y vivre avec ses seuls effets personnels.
Pour conserver le statut de loueur meublé non professionnel, il y a également deux conditions à respecter :
Si les revenus locatifs annuels dépassent ces seuils, vous aurez le statut de loueur Meublé professionnelle (LMP) et le régime fiscal qui lui est applicable.
Le statut de loueur meublé est apprécié annuellement et lorsque vous respectez les conditions du LMNP, vos revenus locatifs imposables (revenus après déduction des charges immobilières et amortissements si régime réel et après abattement de 50% si micro-BIC) sont imposables au barème selon votre tranche d’imposition (entre 11% et 45%) et aux prélèvements sociaux (taux de 17.2%), soit une imposition maximum de 62.2 %.
A la cession, le loueur LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers après avoir réintégré les amortissement pratiqués (ajout de loi de finances 2025). Il bénéficiera des abattements pour durée de détention au-delà de 5 ans détention du bien et sera imposé à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux de 17.2%, soit un taux maximum de 36.2%.
Focus sur les démarches à effectuer pour bénéficier du statut LMNP :
Pour obtenir le statut LMNP, la première démarche est de s’inscrire auprès d’un CFE. (CFE: Centre de Formalité des Entreprises.)
Vous devez donc récupérer le formulaire Cerfa n°11921*5 portant le titre de « déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » auprès du site web Impots.gouv.fr.
La prochaine étape consiste à remplir correctement le document et à l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce. Celui-ci est affilié au logement que vous souhaitez acquérir. Lorsque cette démarche est accomplie avec succès, vous aurez droit à un numéro de SIRET ou numéro d’immatriculation.
Désormais, vous êtes bénéficiaire du statut LMNP et vous pouvez débuter votre projet d’investissement en toute sérénité. Toutefois, il est important de souligner que vous devez déclarer votre statut. Cela dans un délai de 15 jours suivant la date de mise en location du bien meublé acquis.
Si le loueur meublé ne respecte plus les conditions LMNP, c’est-à-dire que les recettes sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer, vous passez sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Les revenus locatifs du loueur LMP sont également imposables dans la catégorie des BIC et relèvent donc du même régime d’imposition que les loueurs LMNP.
La différence entre LMP et LMNP se situe sur le volet social. En effet, contrairement au LMNP (soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%), les revenus LMNP seront soumis aux cotisations sociales (environ 36% mais variations importantes selon les revenus) et devront procéder à des déclarations auprès de l’URSSAF.
Deuxième différence notoire, les LMP relève du régime des plus-values professionnelles à la cession des biens. Les amortissements pratiqués sont pris en compte dans le calcul de la plus-value (alignement du statut de LMNP sur les LMP sur ce point avec la loi de finances 2025)
Il convient ensuite de distinguer une plus-value court terme et une plus-value long terme.
Les amortissements pratiqués sont imposés sous le régime de la plus-value court terme, c’est-à-dire au barème de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales, taux maximum pouvant aller jusqu’à 70% ;
La plus-value entre la valeur d’acquisition et la cession est imposée sous le régime de la plus-value long terme au taux spécifique de 30%.
Le coût de l’impôt de plus-value de cession est généralement plus important sous le statut LMP (loueur meublé professionnel). Le régime fiscal applicable sera celui des plus-values professionnelles généralement moins avantageux que le régime des plus-values immobilières des particuliers (sauf application de dispositifs d’exonération ou abattements spécifiques).
En tant que loueur LMP soumis au régime des plus-values professionnelles, il est possible de bénéficier de certains dispositifs d’exonération :
Ce dernier dispositif, permet de réduire de manière importante le coût fiscal sur la plus-value de cession. Dans ce cas spécifique (recettes inférieures à 90 K€ et activité exercée depuis plus de 8 ans), la fiscalité à la cession sous le statut LMP sera plus avantageuse que sous le statut LMNP.
Illustration chiffrée de l’impact de l’impôt de plus-value LMNP Vs LMP :
La fiscalité diffère donc d’un statut à un autre et il n’existe pas une solution duplicable à tout le monde. En effet, la solution la plus optimale dépendra de chaque situation et nécessitera une analyse en amont. Il peut être necessaire de modéliser les différentes situations pour trouver la stratégie la pluse adaptée à ses objectifs et besoins.
Ainsi, nous pouvons recommander aux loueurs sous le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) qui pensent passer sous le statut LMP, et qui ont plus de 90 K€ de recettes d’anticiper la transmission avant ce changement de statut. En revanche, si les recettes sont infériereures à 90 K€, le passage en LMP permettra de bénéficier des dispositifs d’exonération conduisant à réduire la fiscalité à la cession (pa rapport au statut LMNP).
Le bien meublé peut servir de résidence principale pour le locataire. Mais il est également possible de louer de façon temporaire ou saisonnière. En tenant compte de cela, vous pouvez faire du bien immobilier une chambre d’autres ou une résidence de tourisme. Si vous décidez de louer une chambre de votre habitat, vous pouvez l’attribuer à un étudiant.
Que ce soit pour de la location meublée classique ou de la location de courte durée, saisonnière, il faut se poser la question du mode de detention le plus adapté à votre situation.
Vous pourriez envisager d’exercer l’activité de location meublée en direct, au travers d’une société IS (Société Civile par exemple) ou au travers d’une SARL de famille ayant opté pour l’impôt sur le revenu.
Pour rappel, il est possible d’exercer une activité de location meublée dans une SARL de famille soumise à l’impôt sur le revenu, à condition de remplir les conditions suivantes :
Si vous cédez les biens immobiliers détenus par une SARL, vous serez soumis au régime des plus-values immobilières de particuliers si vous êtes LMNP (avec la réintégration des amortissements prévus par la loi de finances 2025) et aux régimes des plus-values professionnelles si vous êtes LMP.
En fonction de vos objectifs, stratégie de revenus complémentaires ou capitalisation des revenus, il faudra étudier le choix le plus pertinent:
Nous pourrons modéliser plusieurs solutions et trouver celle qui sera la plus adaptée à votre situation et vos objectifs.
Le choix du mode de detention des biens immobiliers est également primordial dans un objectif de transmission.
Il peut être avantageux d'acquérir des biens locatifs (meublés ou non) via une société (telle qu'une SCI ou SARL de famille), surtout si l'achat est financé par crédit, puis de transmettre les parts.
L'interposition d'une société permet d’organiser la gestion et la répartition des droits de chacun dans les statuts.
Si des biens locatifs sont déjà détenus, il peut être intéressant de les transférer à une société avant de donner la nue-propriété des parts aux enfants. Cependant, cette opération peut engendrer un coût lié à l'impôt sur la plus-value. Ce coût peut être particulièrement élevé si le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est appliqué, car la fiscalité sur les plus-values professionnelles peut s’avérer plus couteuse. Il est donc conseillé aux loueurs sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) de réfléchir à la transmission avant de changer de statut.
La meilleure stratégie patrimoniale est toujours celle que l’on anticipe le plus tôt. La transmission des biens locatifs n’échappe pas à cette règle, bien au contraire.
Il est également possible de réaliser de la location meublée de résidence de service. Il s’agit souvent de solution « clés en main » qui vous permet de vous décharger de la logistique au moment de l’acquisition et de la gestion pendant la phase de location.
Ce type de location permet de bénéficier du régime de la location meublée (régime micro-bic ou réel) et ses avantages fiscaux sans « contraintes ». En revanche, ce type d’investissement ne propose pas toujours de bonne rentabilité pendant la phase de location et ne permet pas toujours de réaliser une plus-value à la cession (voire une moins-value dans certains cas). Il faut donc être prudent lorsque l’on investit dans ce type de projet et être bien accompagné.
La location de ce type de résidence permet néanmoins d’associer l’aide Censi-Bouvard à la LMNP
Le dispositif Censi-Bouvard est une aide conçue pour soutenir l’investissement immobilier locatif dans une résidence meublée neuve. Elle garantit une baisse du montant de l’impôt sur le revenu (IR).
Lorsque la loi Censi-Bouvard est associée au statut LMNP, le bailleur pourra accéder à une réduction fiscale. Une récupération de la TVA à hauteur de 20% du prix du bien immobilier est aussi possible. Cela dit, il est important de souligner que tous les logements meublés ne sont pas éligibles au dispositif Censi-Bouvard.
En effet, pour profiter des avantages fiscaux offerts par cette loi de défiscalisation, investissez dans certains types de biens. Il y existe différentes résidences:
A noter : La loi de finances 2025, concernant la réintégration des amortissements au moment de la cession des biens LMNP, ne s’applique pas aux résidences de services qui continuent de bénéficier du régime des plus-values des particuliers sans réintégration des amortissements.
Jusqu’ici, investir en LMNP est (pour les entrepreneurs et investisseurs) une alternative à la mise en place d’un montage Holding-SCI. Toutefois, la location meublée subit quelques rééquilibrage sur sa fiscalité avec la loi de finances et subis également certaines contraintes spécifiques au location saisonnière. En effet certaines villes tentent de limiter la location meublée pour faire face à la pénurie de logement pour leurs habitants.
Les taux bancaires actuelles étant également moins intéressant qu’il y a quelques années, la rentabilité des locations immobilières peut s’en trouver entachée.
La location meublée reste donc un bon moyen de developer son patrimoine via le levier de l’endettement, tout en profitant de revenus faiblement fiscalisés grâce à la deduction de l’amortissement pendant la phase de location. Cet investissement reste donc un bon moyen de se constituer un patrimoine permettant de générer des revenus complémentaires sur le long terme.
Le meilleur moyen de percevoir des revenus locatifs tout en optimisant la fiscalité est de choisir le mode de location le plus adapté à sa situation.
Il faut avant tout se poser les bonnes questions sur ses objectifs et ses besoins ou non de revenus complémentaires dans l’immédiat ou à long terme.
La location meublée reste un régime de location plus avantageux que la location nue (sauf dans certains cas de déficit foncier important).
Ensuite, le choix du régime fiscal entre micro-BIC et régime réel est également très important. Cela nécessite de modéliser les deux situations pour connaitre celle qui est la plus adaptée.
Dans la plupart des cas, l’option pour le régime réel sera plus intéressante puisqu’il permettra de déduire l’intégralité charges et taxes immobilières et d’amortir le bien. En effet avec la déduction des charges et l’amortissement du bien, la location au régime réel permettra de bénéficier de revenus très peu, voire non fiscalisés.
La location meublée est un bon moyen de percevoir des revenus complémentaires tout en maitrisant sa fiscalité.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux et permet de percevoir des revenus peu, voire pas fiscalisés.
Ce statut est dans les radars depuis quelques années et a connu des évolutions notables en réponse aux travers des dernières lois de finances et aux dynamiques du marché immobilier.
Statut LMNP en 2025 :
Évolutions récentes et perspectives :
Perspectives pour les investisseurs :
Malgré ces ajustements, le statut LMNP conserve des atouts, notamment en matière de rentabilité et de flexibilité. Les investisseurs sont encouragés à :
En conclusion, bien que le cadre fiscal du statut LMNP évolue en 2025, une gestion proactive et informée permet aux investisseurs de continuer à bénéficier des avantages de ce dispositif tout en s'adaptant aux nouvelles contraintes réglementaires et fiscales.
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