Défiscalisation et optimisation fiscale en SCI : le guide à suivre en 2023.

En droit civil français, la SCI (société civile immobilière) représente une société civile dont l’objet est immobilier.

Cette forme juridique représente aujourd’hui un formidable outil de gestion immobilière. Et pour cause : elle permet de partager la détention d’un immeuble entre plusieurs associés. Mais aussi de séparer son patrimoine personnel du patrimoine de la SCI et faciliter la transmission d’un bien immobilier.

Mieux : elle permet de profiter de plusieurs leviers pour réduire sa fiscalité.

Mais pourquoi est-il intéressant de procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI ? Quels sont ses avantages ? Et comment procéder ? Noun Partners fait le point.

Pourquoi procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI ?

L’optimisation fiscale d’une SCI permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux bien concrets.

En effet, la SCI est aujourd’hui l’une des formes juridiques d’entreprises les plus intéressantes pour investir dans un projet immobilier.

Les deux principaux avantages fiscaux de la SCI sont :

• La diminution des impôts des associés à titre personnel. Cela consiste à reporter un déficit sur sa déclaration de revenus et réduire ainsi le montant des impôts dus ;
• l’application du régime des plus-values des particuliers.  Ce qui permettra de bénéficier d’abattements dans le cadre de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI. Ainsi, vous pourrez être exonéré d’une partie des impôts sur la plus-value.
  

À cela s’ajoute le fait que la SCI s’accompagne de certains dispositifs d’optimisation fiscale.

La SCI permet en effet de partager un patrimoine immobilier entre les différents membres d’une même famille. Tout cela sans avoir recours à une indivision, en profitant de plusieurs avantages en matière de donation. Surtout cela vous permettra de procéder au démembrement d’un bien immobilier.

Ainsi, procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI permet de profiter d’une série d’avantages en matière fiscale.  Mais elle permet aussi de réduire le montant des impôts dus lié à la possession et la transmission de biens immobiliers.

Quels sont les dispositifs disponibles pour procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI ?

Plusieurs dispositifs permettent de procéder à l’optimisation fiscale d’une société civile immobilière.

Tout d’abord, la SCI permet de bénéficier de leviers d’optimisation fiscale en matière de donation. Il est en effet possible, pour un associé, de réaliser une donation à titre gratuit des droits sociaux qu’il détient.

Cette solution s’avère intéressante pour gratifier certains membres de sa famille directe (enfants, parents, fratries, etc.). Cela éviterait ainsi des droits d’enregistrement, et ce, à hauteur de 100 000 euros tous les quinze ans.

Le démembrement est un autre dispositif d’optimisation fiscale d’une SCI.

Cette solution consiste à diviser les droits sur le bien immobilier en deux parties : l’usufruit (la jouissance du bien) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien).

Ce démembrement possède deux avantages, il permet de :

• transmettre plus facilement un bien immobilier,
  

• mais permet également d’investir plus facilement dans l’immobilier et de profiter d’avantages fiscaux. Tout cela en déduisant notamment de ses impôts des frais d’acquisition et des frais de fonctionnement.
  

Par ailleurs, la SCI permet également d’optimiser sa fiscalité lorsque des travaux sont réalisés sur les biens immobiliers détenus.

En effet, des travaux d’entretien, d’agrandissements ou de rénovation sont considérés comme des charges déductibles.

À ce titre, le montant de ces travaux peut être déduit de ses impôts sur le revenu. De ce fait, l’excédent peut même être reporté sur les bilans comptables sur les six années suivantes.

Finalement, le dispositif d’optimisation fiscale des plus-values permet de profiter d’une exonération de son imposition en cas de revente de bien. Cela est possible lorsqu'un associé de la SCI met à disposition un bien immobilier. Celui-ci doit être mis en tant que résidence principale à un autre associé.

C’est en effet le régime de la plus-value immobilière des particuliers qui s’applique à la SCI. Cela permet de bénéficier de l’exonération d’imposition de la plus-value dans le cadre de la vente d’une résidence principale. Ce n’est donc pas le régime de la plus-value immobilière professionnelle qui s’applique à la SCI.

Comment tirer parti de l’optimisation fiscale d’une SCI ?

Certains mécanismes permettent de tirer au maximum parti de l’optimisation fiscale d’une SCI. Le plus important est de faire les bons choix à l’heure de sa création. Mais aussi à l’heure de la rédaction des statuts de la SCI en question.

Quel régime fiscal choisir pour créer une SCI ?

La création d’une SCI permet en effet de faire le choix entre deux types d’imposition : celui sur le revenu (IR) et celui sur les sociétés (IS). Chaque type d’imposition possède ses avantages et ses inconvénients et dépend de ses objectifs et de ses besoins.

Le choix d’une fiscalité IR permet de simplifier ses déclarations (aucune obligation comptable).

En effet, les associés de la SCI sont imposés à titre personnel en fonction des bénéfices de la société.

De ce fait, le montant de l’imposition augmente si les bénéfices sont élevés et diminuent si ces derniers sont faibles.

Cette solution permet de réduire ses revenus imposables en cas de déficit foncier, dans la limite de 10 700 euros annuels.

Par ailleurs, cette solution permet de limiter le taux d’imposition des plus-values immobilières à 19 %. Les frais déductibles sont cependant moins nombreux que pour une optimisation fiscale IS.

Le choix d’une fiscalité IS permet aux associés d’éviter d’être taxés sur les dividendes attribués.

Cependant, les bénéfices de la SCI sont taxés à hauteur de 25 %.

Cette solution permet de reporter un déficit foncier sur les 10 bilans fiscaux suivants. Mais cela permet aussi de déduire de nombreuses charges (frais d’acquisition, gestion du bien, amortissement, travaux) avant imposition.

Cependant, cette solution est lourde d’un point de vue comptable : les comptes annuels doivent impérativement être soumis au greffe du tribunal de commerce à la clôture de l’exercice. Attention, le passage d’une fiscalité IR à IS est irrévocable.

aire le bon choix entre ces deux formes d’imposition permet de tirer au maximum profit de l’optimisation fiscale d’une SCI. La fiscalité IR s’adressera davantage aux petites SCI dont le revenu est faible.Tandis que la fiscalité IS s’adressera aux sociétés dont le bénéfice est particulièrement élevé.

Comment choisir le démembrement

Par ailleurs, pour tirer au maximum de l’optimisation fiscale d’une SCI, il conviendra de faire correctement le choix entre : le démembrement viager et le démembrement temporaire.

Dans le premier cas de figure, l’usufruit est séparé de la nue-propriété jusqu’au décès de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire récupère alors l’intégralité des parts. Il s’agit d’un investissement intéressant sur le long terme, car les décotes sont fixes.

Le démembrement temporaire consiste, comme son nom l’indique, en un démembrement d’une durée comprise entre trois et 20 ans. Cette solution permet alors de tirer profit du démembrement sur une durée déterminée.

Il s’agit d’une solution qui s’adresse principalement aux investisseurs fortement imposés. Ceux-ci n’ont pas forcément besoin de bénéficier de l’usufruit du logement immédiatement.

Pourquoi le passage par un cabinet de gestion de patrimoine indépendant est-il l’option la plus efficace ?

La création d’une SCI et la rédaction de ses statuts demandent deux choses. Premièrement de connaître à l’avance ses besoins et ensuite de prévoir ses futurs revenus.

En effet, vous serez en mesure d’optimiser le plus efficacement la fiscalité de votre SCI. Cela en fonction des statuts rédigés et du choix du type d’imposition.

Pourtant, identifier réellement ses besoins et connaître avec précision les différentes manières d’optimiser fiscalement sa société civile immobilière est parfois compliqué. En effet, les paramètres à prendre en compte peuvent être nombreux.

Pour cela, faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine indépendant reste la meilleure option. Premièrement, cela permettra de faciliter la création d’une SCI. Mais aussi, vous ferez les bons choix en matière de statuts et de système d’imposition fiscale.

Cette solution est bien l’option la plus efficace pour profiter des différents avantages fiscaux que possède la SCI.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

Sur l’investissement immobilier :

• Comment créer une stratégie immobilière ;
• Guide sur l’investissement en LMNP ;
• Guide sur l’investissement en SCPI ;
• Investir en SCPI ou SIIC ; 

Sur la défiscalisation immobilière :

• La défiscalisation des investissements immobiliers ; 
• Les avantages fiscaux du LMNP ;
• Guide sur l’investissement Pinel ;
• Le conseil fiscal immobilier ;

Sur la SCI :

• Pourquoi créer une SCI ;
• Comment optimiser la fiscalité de sa SCI ;
• La donation de parts d’une SCI ; 
• Faut-il opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS ;

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.