Défiscalisation et optimisation fiscale en SCI : notre guide

En droit civil français, la SCI (société civile immobilière) représente une société civile spécialisée dans la gestion et la détention de patrimoine immobilier.

Cette forme juridique représente aujourd’hui un formidable outil de gestion immobilière. Et pour cause : elle permet de partager la détention d’un immeuble entre plusieurs associés ou membres de la famille en répartissant les parts de la société. Mais aussi de séparer son patrimoine personnel du patrimoine de la SCI et faciliter la transmission d’un bien immobilier.

Mieux : elle permet d’optimiser sa fiscalité en profitant de plusieurs leviers d'investissement et de capital pour réduire ses impôts.

Mais pourquoi est-il intéressant de procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI, société civile immobilière ? Quels sont ses avantages fiscaux en termes de résultat ? Et comment procéder ? Nos experts conseils professionnels chez Noun Partners font le point.

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Pourquoi procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI ?

L’optimisation fiscale d’une SCI permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux bien concrets, améliorant la gestion et le capital de la société.

En effet, la SCI est aujourd’hui l’une des formes juridiques d’entreprises les plus intéressantes pour optimiser les revenus d’un projet immobilier et les investissements associés.

Les deux principaux avantages fiscaux de la SCI sont :

• La diminution des impôts des associés à titre personnel. Cela consiste à reporter un déficit fiscal sur sa déclaration de revenus avec l'aide d'un comptable et réduire ainsi le montant des impôts dus ;
• l’application du régime fiscal des plus-values des particuliers. Ce qui permettra de bénéficier d’abattements dans le cadre de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI. Ainsi, vous pourrez être exonéré d’une partie des impôts sur la plus-value.

À cela s’ajoute le fait que la SCI s’accompagne de certains dispositifs juridiques d’optimisation fiscale pour une meilleure gestion et réduire les impôts.

La SCI permet en effet de partager les parts d’un patrimoine immobilier entre les différents membres d’une même famille, facilitant la gestion de la propriété. Tout cela sans avoir recours à une indivision, en profitant de plusieurs avantages en matière de donation, d'apports et de cession. Surtout, cela vous permettra de procéder au démembrement d’un bien immobilier.

Ainsi, procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI permet de profiter d’une série d’avantages en matière de régime fiscal pour une meilleure gestion du patrimoine. Mais elle permet aussi d’optimiser le montant des impôts dus liés à la possession et à la transmission de biens immobiliers.

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Quels sont les dispositifs disponibles pour procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI ?

Plusieurs dispositifs fiscaux disponibles, recommandés par des experts, permettent de procéder à l’optimisation fiscale d’une société civile immobilière.

Tout d’abord, la SCI permet de bénéficier de leviers d’optimisation fiscale en matière de donation et d'apports. Il est en effet possible, pour un associé, de réaliser une donation à titre gratuit des parts sociales et des droits qu’il détient.

Cette solution s’avère intéressante pour gratifier certains membres de sa famille directe (enfants, parents, fratries, etc.) par la transmission de parts sociales. Cela aide également dans la succession en évitant des droits d’enregistrement, à hauteur de 100 000 euros tous les quinze ans.

Le démembrement de propriété constitue un dispositif juridique clé de l’optimisation fiscale d’une SCI.

Cette solution juridique consiste à diviser les droits sur le bien immobilier en deux parties : l’usufruit (la jouissance du bien) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien), optimisant ainsi la gestion du patrimoine immobilier.

Ce démembrement possède deux avantages fiscaux, il permet de :

• transmettre plus facilement un bien immobilier en famille,
• mais permet également d’investir plus facilement dans l’immobilier, de gérer efficacement son capital et de profiter d’avantages fiscaux. Tout cela en déduisant notamment de ses impôts des frais d’acquisition et des frais de fonctionnement.

Par ailleurs, la SCI permet également d’optimiser sa fiscalité grâce à l'intervention d'un expert lorsque des travaux sont réalisés sur les biens immobiliers détenus.

En effet, des travaux d’entretien, d’agrandissements ou de rénovation sont considérés comme des charges déductibles dans la comptabilité de la SCI.

À ce titre, le montant de ces travaux peut être déduit de ses impôts sur le revenu, optimisant ainsi sa fiscalité et facilitant la comptabilité. De ce fait, l’excédent peut même être reporté sur les bilans comptables de la gestion de la SCI sur les six années suivantes.

Finalement, le dispositif d’optimisation fiscale des plus-values permet de profiter d’une exonération de son imposition en cas de revente de bien. Cela est possible lorsqu'un associé de la SCI met à disposition un bien immobilier, suivant des conseils juridiques appropriés. Celui-ci doit être mis en tant que résidence principale à un autre associé.

C’est en effet le régime de la plus-value immobilière des particuliers qui s’applique à la SCI. Cela permet de bénéficier de l’exonération d’imposition de la plus-value dans le cadre de la vente d’une résidence principale, optimisant ainsi la fiscalité de la société. Ce n’est donc pas le régime de la plus-value immobilière professionnelle qui s’applique à la SCI.

Qu'en est-il de la TVA pour une SCI ?

Une SCI peut choisir, avec l'aide d'un expert, d’être assujettie à la TVA ou de l’éviter dans certains cas spécifiques. Cela est particulièrement avantageux pour optimiser sa fiscalité et la gestion financière lorsque la société engage de nombreuses dépenses, car le montant de la TVA peut alors être récupéré.

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Comment tirer parti de l’optimisation fiscale d’une SCI ?

Certains mécanismes, avec des conseils professionnels, permettent de tirer au maximum parti de l’optimisation fiscale d’une SCI. Le plus important est de faire les bons choix de régime fiscal à l’heure de sa création. Mais aussi à l’heure de la rédaction des statuts de la SCI en question.

Quel régime fiscal choisir pour créer une SCI ?

La création d’une SCI permet en effet, avec une gestion adéquate et les conseils d’un comptable, de faire le choix entre deux types d’imposition : celui sur le revenu (IR) et celui sur les sociétés (IS). Chaque type d’imposition possède ses avantages et ses inconvénients et dépend de ses objectifs et de ses besoins.

Le choix d’un régime fiscal IR permet de simplifier ses déclarations (aucune obligation comptable), facilitant ainsi la gestion de la société.

En effet, les associés et le gérant de la SCI sont imposés à titre personnel en fonction de leurs revenus issus des bénéfices de la société.

De ce fait, le montant de l’imposition augmente si les bénéfices sont élevés et diminue si ces derniers sont faibles, permettant une gestion flexible des obligations fiscales.

Cette solution permet de réduire ses revenus imposables en cas de déficit foncier, dans la limite de 10 700 euros annuels, optimisant ainsi sa fiscalité et facilitant la gestion comptable de la société.

Par ailleurs, cette solution permet de limiter le taux d’imposition des plus-values immobilières à 19 %. Les frais déductibles sont cependant moins nombreux que pour un choix d’optimisation fiscale IS, nécessitant une gestion comptable rigoureuse.

Le choix d’un régime fiscal IS permet aux associés d’éviter d’être taxés sur les dividendes attribués, facilitant ainsi la gestion du capital de la société.

Cependant, les bénéfices de la SCI sont taxés à hauteur de 25 % du résultat fiscal, affectant ainsi la fiscalité globale de la société.

Cette solution permet de reporter un déficit foncier sur les 10 bilans fiscaux suivants, optimisant ainsi la fiscalité. Mais cela permet aussi de déduire de nombreuses charges (frais d’acquisition, gestion du bien, amortissement, travaux) avant imposition, facilitant la comptabilité de la société.

Cependant, cette solution est lourde d’un point de vue comptable et juridique : les comptes annuels doivent impérativement être soumis au greffe du tribunal de commerce lors de l’immatriculation de l’entreprise à la clôture de l’exercice. Attention, le passage d’un régime fiscal IR à IS est irrévocable et nécessite de suivre les formalités légales.

Faire le bon choix entre ces deux formes d’imposition permet de tirer au maximum profit de l’optimisation fiscale d’une SCI. La fiscalité IR s’adressera davantage aux petites SCI dont le revenu est faible, tandis que la fiscalité IS s’adressera aux sociétés dont le bénéfice est particulièrement élevé, nécessitant une gestion fiscale adaptée.

Optimisation fiscale lors de la vente de biens

Pour les SCI soumises à l'impôt sur le revenu, les ventes peuvent être imposées de manière similaire à des ventes réalisées par des particuliers, alors que les SCI à l'impôt sur les sociétés verront ces gains imposés comme des plus-values professionnelles, suivant le cadre juridique approprié.

Comment choisir le démembrement

Par ailleurs, pour tirer le maximum de l’optimisation fiscale d’une SCI, il conviendra, avec l'aide d'un professionnel, de faire correctement le choix entre : le démembrement viager et le démembrement temporaire.

Dans le premier cas de figure, l’usufruit est séparé de la nue-propriété jusqu’au décès de l’usufruitier, conformément aux règles juridiques de propriété.

Le nu-propriétaire récupère alors l’intégralité des parts de la SCI, augmentant ainsi son capital. Il s’agit d’un investissement intéressant sur le long terme, car les décotes sont fixes, facilitant la gestion du patrimoine.

Le démembrement temporaire consiste, comme son nom l’indique, en un démembrement d’une durée comprise entre trois et 20 ans. Cette solution permet alors aux investisseurs de tirer profit du démembrement sur une durée déterminée, adaptée à leurs besoins d'investissement et à leur stratégie de gestion fiscale. Il s’agit d’une solution qui s’adresse principalement aux investisseurs fortement imposés. Ceux-ci n’ont pas forcément besoin de bénéficier de l’usufruit du logement immédiatement.

Nouvelles considérations lors de la création d'une SCI

Évaluer la nécessité d'un notaire

Lors de la création d’une SCI, il peut être indispensable de consulter un notaire pour la rédaction des statuts si vous apportez un bien immobilier au capital. Cela est requis car cet apport est assimilé à une vente, nécessitant des formalités légales spécifiques. En dehors de cette situation, vous pouvez opter pour un expert-comptable ou un avocat pour constituer et gérer votre société.

Importance des statuts de la SCI

Les statuts de la SCI jouent un rôle crucial car ils définissent les règles de fonctionnement et de gestion de la société. Il est conseillé d’y inclure des clauses précises, rédigées par un professionnel, comme le droit de retrait des associés ou l'utilisation gratuite de biens. Cela évitera des blocages futurs, des conflits entre associés, et facilitera la répartition des parts.

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Pourquoi le passage par un cabinet de gestion de patrimoine indépendant est-il l’option la plus efficace ?

La création d’une SCI et la rédaction de ses statuts demandent deux choses : une gestion efficace de la fiscalité et des conseils professionnels. Premièrement, il faut connaître à l’avance ses besoins fiscaux et ensuite prévoir ses futurs revenus.

En effet, vous serez en mesure d’optimiser le plus efficacement la fiscalité de votre SCI grâce à des conseils professionnels, en fonction des statuts rédigés et du choix du type d’imposition.

Pendant, identifier réellement ses besoins et connaître avec précision les différentes manières d’optimiser fiscalement sa société civile immobilière est parfois compliqué. En effet, les paramètres à prendre en compte peuvent être nombreux, nécessitant des conseils d'experts.

Pour cela, faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine indépendant reste la meilleure option. Premièrement, cela permettra de faciliter la création d’une SCI avec une gestion professionnelle. Mais aussi, vous ferez les bons choix en matière de statuts et de système d’imposition fiscale.

Cette solution, recommandée par des experts, est bien l'option la plus efficace pour profiter et optimiser les différents avantages fiscaux que possède la SCI.

FAQ sur l'optimisation fiscale d'une SCI

Pourquoi optimiser fiscalement une SCI ?

‍Optimiser une SCI permet de réduire les impôts sur les revenus et les plus-values, favorisant ainsi la gestion patrimoniale, la protection du patrimoine et la transmission de biens immobiliers.

Quels dispositifs d'optimisation fiscale sont disponibles pour une SCI ?

‍Les dispositifs incluent le démembrement de propriété, les donations de parts sociales, et la déduction de charges liées à l'entretien ou à la rénovation de biens, nécessitant une gestion professionnelle.

Comment peut-on profiter de l'optimisation fiscale lors de travaux sur un bien immobilier détenu par une SCI ?

‍Les coûts de travaux peuvent être déduits des revenus, réduisant ainsi l'impôt sur le revenu et permettant un report de l'excédent sur plusieurs années, optimisant ainsi le déficit foncier grâce à une comptabilité rigoureuse.

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Des questions sur l'optimisation fiscale d'une SCI ? Je vous offre une consultation pour en discuter.

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_{La société NOUN PARTNERS n’offre pas de conseils juridiques en matière d’optimisation fiscale et invite les personnes qui souhaitent obtenir de telles prestations à se rapprocher d’un avocat spécialisé.}