Comment investir en LMNP (location meublée non professionnelle) ?

En matière de placement, l’investissement immobilier locatif est le plus séduisant pour les Français. Il permet non seulement d’avoir un patrimoine durable, mais aussi de profiter d’un complément de revenu par mois. Il faut souligner que les contribuables peuvent investir dans le neuf ou dans l'immobilier ancien. Dans les deux cas, le recours au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une bonne option. C’est un moyen d’accéder à un avantage fiscal intéressant.

De quoi s’agit-il exactement ? Comment investir en LMNP ? Quelles sont les conditions à remplir ? Nous allons répondre à toutes vos questions concernant ce statut et ses atouts.

Le fonctionnement et les avantages d’une LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP est un statut fiscal qui garantit un certain nombre d’avantages. Voilà pourquoi, il séduit de nombreux contribuables. Nous vous invitons à découvrir le concept.

Le statut LMNP est-il fait pour vous ?

Le statut LMNP vous convient si vous voulez bien préparer votre retraite. Il s’agit d’une étape importante de la vie, souvent associée à une baisse de revenus. Investir en LMNP vous permet de percevoir des revenus complémentaires. Cela vous évitera les problèmes financiers à la fin de la vie professionnelle.

Pour se constituer un capital durable ou devenir propriétaire avec plus de facilité, c’est aussi la solution à adopter. De plus, la Location Meublée Non Professionnelle vous permet d’accéder à des avantages fiscaux. Ainsi, vous pourrez profiter pleinement de vos revenus.

Comment fonctionne la LMNP ?

Les Français ont une certaine préférence pour l’investissement dans la pierre. Même si le marché immobilier connaît des hauts et des bas, ce placement reste séduisant. Saviez-vous qu’il est possible de profiter d’un avantage fiscal en investissant dans l’immobilier locatif ? C’est le cas en investissant en tant que LMNP.

Mais de quoi s’agit-il exactement ? En réalité, investir en LMNP consiste à acheter un bien immobilier neuf ou ancien. Il faut ensuite  l’équiper avant de le mettre en location. Vous allez alors percevoir des loyers et aussi profiter d’une réduction fiscale. Il est à noter que cette niche fiscale existe depuis l’année 1949.

Êtes-vous éligible au statut de LMNP ?

La question qui se pose est : est-ce que tout le monde peut investir en LMNP ? C’est un statut accessible à tous les contribuables français. Toutefois, pour en être bénéficiaire, il faut répondre à certaines conditions.

En premier lieu, vous devez être propriétaire d’un bien meublé, mis en location. Le montant annuel de vos revenus locatifs doit être inférieur à 23.000 euros. Celui-ci peut aussi être inférieur à 50% de vos revenus globaux.

Vous devez impérativement être inscrit comme Loueur de Meublé Professionnel (LMP) au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Ce statut est appliqué quand les revenus locatifs annuels perçus dépassent le seuil de 23.000 euros. Il en est de même lorsque les recettes annuelles sont beaucoup plus élevées que les autres revenus du foyer fiscal.

Quels sont les avantages de la LMNP ?

Avant tout, investir en LMNP, c’est réaliser le projet d’une vie. En effet, vous allez devenir propriétaire d’un bien immobilier qui pourrait prendre de la valeur au fil du temps. Vous pourrez l'attribuer à vos descendants en guise d’héritage. Vous allez également toucher à des compléments de revenus chaque mois. De plus, l’amortissement du bien immobilier se fera sur le long terme.

Il ne faut pas oublier les avantages fiscaux que nous vous révèlerons en détail plus tard. Il est par exemple possible de déduire les charges liées à la gestion du bien. Cela s’applique aussi pour les intérêts du crédit immobilier sur l’assiette d’imposition.Il faut ajouter au lot la possibilité de cumuler le statut LMNP et la loi de défiscalisation Censi-Bouvard. Cela vous permettra d’alléger encore plus vos charges fiscales.

Les démarches à suivre pour investir en LMNP

Pour investir en LMNP, il faut d’abord être bénéficiaire du statut. Il faut aussi se soumettre aux conditions liées aux caractéristiques du bien à louer. Nous allons vous donner des informations plus détaillées.

Comment bénéficier du statut d’un statut LMNP ?

Pour obtenir le statut LMNP, la première démarche est de s’inscrire auprès d’un CFE. (CFE: Centre de Formalité des Entreprises.)

Vous devez  donc récupérer le formulaire Cerfa n°11921*5 portant le titre de « déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » auprès du site web Impots.gouv.fr.

La prochaine étape consiste à remplir correctement le document et à l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce. Celui-ci est affilié au logement que vous souhaitez acquérir. Lorsque cette démarche est accomplie avec succès, vous aurez droit à un numéro de SIRET ou numéro d’immatriculation.

Désormais, vous êtes bénéficiaire du statut LMNP et vous pouvez débuter votre projet d’investissement en toute sérénité. Toutefois, il est important de souligner que vous devez déclarer votre statut. Cela dans un délai de 15 jours suivant la date de mise en location du bien meublé acquis.

Peut-on investir en LMNP n’importe où : zone inondable, zone tendue… ?

De nombreux dispositifs de défiscalisation imposent l’investissement dans un bien immobilier situé dans des zones spécifiques. Ce n’est pas le cas pour la Location en Meublé Non Professionnelle. Vous pouvez investir dans une maison ou un appartement se trouvant dans n’importe quelle ville. Il est même possible de louer une pièce de votre habitat si elle répond aux critères requis.

Cela dit, il y a bien des critères à respecter pour profiter du statut LMNP. En premier lieu, le logement doit être bien équipé et habitable, ce qui permettra au locataire de s’installer rapidement. Il doit avoir une dimension de 9 m² au minimum.

Investir dans une résidence de service neuve comme:

• une EHPAD,
• une résidence étudiante ou une résidence pour séniors, se présente comme une meilleure option.

Elle réunit tous les critères d’un bien meublé. Hormis le fait d’être bien équipé, elle donne aussi accès à un service:

• pour le petit-déjeuner,
• un service de nettoyage,
• un service de réception.
  

En optant pour une résidence de service meublée, vous pouvez associer votre statut LMNP au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Cela ne pourrait qu’accroître les avantages fiscaux à profiter.

Quels usages possibles pour une LMNP ?

Le bien meublé peut servir de résidence principale pour le locataire. Mais il est également possible de louer de façon temporaire ou saisonnière. A en tenir compte, vous pouvez faire du bien immobilier une chambre d’autres ou une résidence de tourisme. Si vous décidez de louer une chambre de votre habitat, vous pouvez l’attribuer à un étudiant.

Quels sont les équipements nécessaires pour investir en LMNP ?

Le logement meublé à louer doit comporter différents équipements importants. Tout cela pour que le locataire puisse profiter d’un minimum de confort. Tout d’abord, toutes les chambres doivent être équipées de volets ou de rideaux et de literie.

La présence d’une table avec des chaises, de meubles de rangement et de luminaires est aussi requise. Dans la cuisine, il faut un réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation d’une température de -6°C au maximum. Il faut aussi divers ustensiles incluant les vaisselles, d’un four ou d’un four à micro-ondes. Enfin, des plaques de cuisson. Enfin, l’occupant du logement doit aussi accéder à un matériel d’entretien ménager.

Propriétaire bailleur de LMNP : quelles sont ses obligations ?

Hormis le fait de s’inscrire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce en vue d’obtenir une immatriculation. N’oublions pas que le propriétaire a d’autres obligations à respecter. Premièrement, il doit faire en sorte que le montant de ses revenus locatifs annuels n’excède pas les 23.000 euros.

Profiter des avantages fiscaux de l’investissement en LMNP

Comme nous l’avons mentionné précédemment, l’investissement en immobilier locatif avec le statut LMNP donne droit à différents avantages fiscaux.

Profitez d’une réduction d’impôt sous LMNP

Évidemment, c’est le premier avantage à profiter lors d’un investissement en LMNP. Comment peut-on profiter d’une réduction fiscale ? Les loyers perçus par le propriétaire d’un bien meublé en location peuvent faire partie des bénéfices BIC. (BIC : bénéfices industriels et commerciaux).

En d’autres termes, le bailleur a le droit de choisir entre le régime micro BIC et le régime réel. Chacun d’entre eux présente des avantages spécifiques.

Le bailleur mise sur le régime micro BIC, il pourra profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifsAutrement dit, seuls 50% des loyers perçus seront imposables.

En revanche, s’il mise sur le régime réel, il pourra déduire certaines charges sur la recette imposable. Ce qui va la réduire considérablement. Quelles sont les charges déductibles ?

Il y a d’abord:

• les intérêts de crédit, la taxe foncière,
• les dépenses liées à l’entretien,
• la réparation et l’amélioration du bien loué,
• les frais de notaire,
• les honoraires versés à un tiers,
• les charges de copropriété pour les appartements et les primes d’assurance.
  

Attention ! Le choix entre les deux régimes d’imposition est possible si le total des revenus locatifs annuels est inférieur à 72 600€. Pour une location meublée de tourisme cela peut atteindre 176 200 €   Au-delà de ce montant, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement.

Associer l’aide Censi-Bouvard à la LMNP

Le dispositif Censi-Bouvard est une aide conçue pour soutenir l’investissement immobilier locatif dans une résidence meublée neuve. Elle garantit une baisse du montant de l’impôt sur le revenu (IR).

Lorsque la loi Censi-Bouvard est associée au statut LMNP, le bailleur pourra accéder à une réduction fiscale. Une récupération de la TVA à hauteur de 20% du prix du bien immobilier est aussi possible.  Cela dit, il est important de souligner que tous les logements meublés ne sont pas éligibles au dispositif Censi-Bouvard.

En effet, pour profiter des avantages fiscaux offerts par cette loi de défiscalisation, investissez dans certains types de biens. Il y existe différentes résidences:

• les résidences d’accueil et de soins agréées,
• les résidences avec services pour étudiants,
• les résidences agréées pour séniors ou personnes handicapées.
  

LMNP : choisir entre micro-BIC et régime réel LMNP

Il est primordial d’établir un prévisionnel financier de l’investissement immobilier et de se faire accompagner. Tout cela, avant de choisir le statut fiscal de location qui sera soit le micro-BIC avec abattement de 50%. Le régime réel avec déduction de la totalité des charges et même la possibilité d’amortir le bien est aussi inclus.

En effet, si le bien engendre des charges structurelles bien supérieures à 50% du montant des loyers:

• intérêts d’emprunts,
• charges locatives,
• amortissement annuel du bien,
• travaux…

Alors il faudra opter pour le régime réel, permettant de déduire la totalité de ces charges.
Sinon, vous risquez de payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux inutilement. Il y a également le risque que ces revenus locatifs vous fassent passer une tranche d’imposition ! Attention donc à valider le schéma avant de choisir l’option du micro-BIC.

Il est également pertinent de faire un audit immobilier pour analyser que vous n’ayez pas de trous dans la raquette. Vous pourrez ainsi voir si vous ne payez pas d’impôts pour rien.

La fiscalité principal atout du statut LMNP

La fiscalité c’est le principal atout du statut LMNP par rapport à la location nue.

Le meublé bénéficie d’une imposition sur le revenu, en BIC (Bénéfices Industriels de Commerciaux) avec les imprimés n°2042C ou  n°2031 et notamment :

• micro-BIC: abattement de 50% et même 71% pour un meublé de tourisme (label requis via la mairie)  sur les revenus locatifs au titre de charges
• régime réel simplifié : quasiment toujours plus avantageux que le micro BIC, mais plus complexe. Permet d’amortir le bien, hors foncier.
  

La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits principalement dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert comptable est fortement recommandé.

Au final, les loyers ne sont pas (ou très peu) imposés pendant des années car en déficit structurel !

Votre activité de loueur en meublé existe déjà depuis quelques années ? Vous avez déjà déclaré des revenus de location meublée au travers du régime micro BIC ? Vous vous rendez compte de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux engendrés par cette option ? Pas de panique !f

Pour déduire la totalité des charges et possiblement être en déficit structurel et donc non imposable ? Une solution: lever l’option avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous vous placerez sous le régime.

Ainsi, vous pourrez bénéficier du régime réel LMNP en 2022 en envoyant la levée d’option du régime micro-BIC par LRAR. Tout cela se passe au centre des impôts des entreprises auxquelles le bien loué est rattaché avant le 1er février 2022.

L’option pour le régime réel est valable pour 1 an et est reconductible tacitement pour la même période.

Quelle durée d'amortissement du bien en LMNP ?

Le propriétaire d'un bien immobilier est nécessairement aussi propriétaire d'une quote-part indivise du terrain sur lequel est construit l'immeuble.

Or cela est un enjeu important car si la construction est amortissable, le terrain ne l'est pas.

Le contribuable a généralement tendance à retenir une évaluation élevée de la construction et une évaluation faible du terrain. Cela permet d'augmenter le montant des amortissements et donc de réduire le résultat taxable du LMNP.

Petit rappel:

Si l'amortissement réduit le résultat taxable, il est sans effet sur la trésorerie car ce n'est pas une charge décaissable.
Le résultat fiscal diminue mais la trésorerie n'est pas impactée.

L'amortissement représente la perte de valeur du bien due au temps. Mais aussi, à l'usure et la consommation des avantages économiques futurs. Cela permet en théorie de se constituer des réserves pour faire face aux travaux de réparation ou de reconstruction.

Les usages comptables, admis fiscalement, considèrent qu'il faut amortir les constructions, quelles qu'elles soient. Dans de nombreux cas c'est artificiel car la plupart des constructions ne perdent pas de la valeur. Sans oublier que des travaux de réparation sont régulièrement nécessaires.

Cependant, il y a une anomalie : la valeur du terrain retenue est très souvent fortement minorée.

En principe, il faudrait décomposer:

• la valeur du bien sur la base de la valeur vénale du terrain seul,
• la valeur vénale de la construction seule.
  

Le problème, c'est qu'en pratique, les actes notariés ne font que très rarement la distinction entre les deux.

Ainsi, les experts-comptables peuvent retenir une valeur forfaitaire du terrain. Entre 10 % et 30 % de la valeur totale de l’actif immobilier.

Une telle approche est trop approximative et ne tient pas compte de certains éléments. Dans certaines villes, la valeur d'un bien est très fortement liée à la valeur du terrain.

Un appartement à Paris peut être évalué en moyenne à 10 000 € le m². À Lyon, il est évalué à 5 000 m². On peut conclure que la valeur de l'appartement parisien est au moins, à hauteur de 5 000 €. Celle de son droit sur le terrain, ce qui représente 50 % du prix total.

En cas de contrôle fiscal, les services fiscaux pourraient faire un rappel sur la totalité des amortissements excessifs. Ainsi que ceux pratiqués avant le début de la période normale du délai de reprise.

Cependant, ils contestent rarement la répartition du prix entre le terrain et la construction. Mais cela pourrait changer…

Les services fiscaux ont la charge de la preuve, en principe il leur appartient de démontrer la valeur du terrain. Tout cela sur la base d'une comparaison avec la vente de terrains à bâtir intervenus à proximité du bien.

Cette question a donné lieu à la première décision du Conseil d'Etat (CE 15 février 2016 n° 380400, Sté LG Services et CE 15 février 2016 n° 367467, SARL Daves Place des Etats-Unis, RJF 5/16 n° 398 .

Dans cette décision, le Conseil d'Etat impose à l'administration une méthode pour contester la valeur d'un terrain, en fixant trois techniques successives :

- d'abord la comparaison avec des ventes de terrain similaires,

- à défaut, le coût de construction,

- et sinon d'après les pratiques comptables constatées dans un échantillon d'autres contribuables.‍

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"Pour remettre en cause la répartition de la valeur d'un ensemble immobilier qu'un contribuable a réalisée entre le terrain et les constructions édifiées sur ledit terrain, l'administration doit se fonder prioritairement sur des transactions intervenues dans la même zone géographique à des dates proches de l'acquisition faite par la requérante. A défaut, la valeur de la construction peut être évaluée d'après son coût de reconstruction à la date d'entrée de l'immeuble au bilan de l'entreprise en opérant les abattements nécessaires à la prise en compte de sa vétusté.

En cas d'impossibilité d'appliquer l'une ou l'autre de ces méthodes, l'administration peut appliquer à la valeur de l'immeuble en litige les taux moyens relatifs à la valeur du terrain et des constructions issus des données comptables d'autres contribuables, sous réserve que ces taux soient calculés d'après un échantillon pertinent d'immeubles présentant des caractéristiques comparables en ce qui concerne la localisation, le type de construction, l'état d'entretien et les possibilités éventuelles d'agrandissement. Il importe que cet échantillon soit composé d'immeubles acquis à des dates proches de la transaction réalisée par la requérante.

Le contribuable conserve la faculté de critiquer les éléments retenus par l'administration ou de justifier son évaluation en se référant à d'autres données (…)"

Dans sa doctrine l'administration fiscale indique les principes suivants pour la location meublée :

"En principe, la ventilation entre le terrain et la construction doit être portée dans les actes notariés de vente. Le bulletin CNCC n° 140 de décembre 2005 préconise, dans les zones tendues, de déterminer la part du foncier par différence entre le prix de marché de l'ensemble terrain/immeuble et le coût complet de la construction (y compris frais annexes). Dans les autres zones, le bulletin CNCC précité relève que le prix de l'ensemble immobilier est généralement fixé en additionnant le coût de la construction et celui du terrain.

Par ailleurs, le Conseil d’État a précisé les méthodes que l'administration pouvait retenir afin de déterminer la valeur du terrain de celle des constructions qui y sont édifiées.

En priorité, il convient de se fonder sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées à des dates proches de celle de l'entrée du bien au bilan sur des terrains nus situés dans la même zone géographique et présentant des droits à construire similaires.

A défaut, la valeur de la construction peut être évaluée à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan en lui appliquant les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d'entretien.

Si ces deux méthodes ne sont pas applicables, l'administration peut, à partir d'un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, s'appuyer sur les données comptables issues du bilan d'autres contribuables (CE, arrêt du 15 février 2016, n° 367467, ECLI:FR:XX:2016:367467.20160215 )."

Ils pourraient avoir  beaucoup de difficultés à mettre en pratique cette méthode de contestation, ce pourrait garantir une certaine marge de manœuvre pour les contribuables... Toutefois, il paraît primordial de ne pas en abuser...

Les 3 déclarations à faire pour bénéficier d’un statut LMNP

En décidant d’investir avec le statut LMNP, vous devez effectuer différentes démarches administratives et fiscales. Nous vous invitons à les découvrir.

Déclarer son statut de loueur LMNP

C’est la tâche la plus complexe, mais nous pouvons vous soutenir en cas de besoin. Le principe est de déclarer votre statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Cette démarche doit être faite avant la date de début d’activité. Elle correspond au jour de la signature de l’acte de vente.

Quinze jours après cette date, enregistrez vous auprès du Greffe du tribunal de commerce qui vous remettra votre SIRET. Ce numéro vous sera indispensable lors de la réalisation des démarches fiscales.

Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) vous contactera. Il vous demandera de remplir les formulaires 1447 liés à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) Il s’agit d’une taxe annuelle que tout Loueur Meublé Non Professionnel doit payer.

Faire appel à un expert pour votre comptabilité

La tenue de la comptabilité est une tâche qui incombe au bénéficiaire du statut LMNP. Elle peut être complexe pour quelqu’un qui ne possède pas de compétences en comptabilité.

La solution, c’est de faire appel à un expert-comptable. Il est à noter que les frais de comptabilité font partie des charges déductibles sur les revenus imposables.

Déclarer ses revenus en tant que loueur de LMNP

L’investissement dans l’immobilier locatif fait partie des activités rémunérées. Ainsi, il est soumis à des règles fiscales strictes. Même en profitant de divers allègements fiscaux en tant que bénéficiaire d’un statut LMNP, vous devrez déclarer vos revenus immobiliers.

Les démarches à faire varient en fonction du régime d’imposition choisi. Pour un investisseur ayant opté pour le régime micro BIC, il est nécessaire de remplir le formulaire 2042 C Pro. La déclaration peut être faite en ligne sur le site des impôts. Vous n’aurez qu’à cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelle ». Si c'est pour une raison ou une autre, vous devez faire une déclaration sur papier. Il faudra remplir le formulaire annexe Cerfa n°11222*22.

Pour les investisseurs ayant opté pour le régime réel, la déclaration est à faire avec le formulaire 2031. Les annexes 2033-A à 2033-E vous seront aussi fournies.  Les documents remplis sont à envoyer au SIE.

Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

Évidemment, comme n’importe quelle activité, la location en meublé non professionnelle peut comporter certains inconvénients. Tout d’abord, la durée du bail est courte. Elle peut être d’un an renouvelable. 9 mois non renouvelable (9 mois minimum si le locataire est étudiant) par reconduction tacite. De moins de 10 mois pour un bail mobilité.

Une autre contrainte de ce type de placement, c’est le fait de devoir équiper le logement. Cela pourrait engendrer des dépenses importantes. Pour finir, il ne faut pas oublier que les démarches administratives et fiscales sont plutôt lourdes. Mais vous pouvez compter sur nous pour vous donner des renseignements détaillés.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

Sur l’investissement immobilier :

• Comment créer une stratégie immobilière ;
• Guide sur l’investissement en SCPI ;
• Investir en SCPI ou SIIC ; 

Sur la défiscalisation immobilière :

• La défiscalisation des investissements immobiliers ; 
• Les avantages fiscaux du LMNP ;
• Guide sur l’investissement Pinel ;
• Le conseil fiscal immobilier ;

Sur la SCI :

• Pourquoi créer une SCI ;
• Comment optimiser la fiscalité de sa SCI ;
• La donation de parts d’une SCI ; 
• Faut-il opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS ;

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.