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Sommaire de l’article
Crédit-bail immobilier : SCI, fiscalité et optimisation de la levée d'option
Le crédit-bail immobilier est une solution qui peut sembler à première vue très intéressante pour de nombreuses entreprises. En effet, il permet d’acquérir un bien immobilier sans s’endetter lourdement.
Noun Partners : au cours des 3 dernières années, j'ai accompagné plus de 120 dirigeants dans la mise en place de leur stratégie de rémunération : nos clients gagnent en moyenne 32 000€ par an (+35%), et jusqu’à 78 000€ par an (+68%).
Si cela vous intéresse, téléchargez 5 exemples d'optimisations fiscales réalisées par mes soins l'année dernière.
Sommaire
- Partie 1 : Crédit-Bail immobilier : les bases à connaître
- Partie 2 : SCI et Crédit-Bail immobilier
- Partie 3 : Utiliser le démembrement des parts sociales de la SCI
Sur le papier, le crédit-bail semble être une solution d’investissement intéressante.
Dans la réalité, c’est une opération complexe qui peut se révéler coûteuse. De nombreux dirigeants et entrepreneur laissent finalement de l’argent sur la table en optant pour le crédit-bail.
Pour un investissement réalisé via un crédit-bail immobilier, on parle d’une optimisation potentielle de 200 000 à 1 million d’euros sur l’ensemble du cycle de l’investissement.
En effet, la France peut se caractériser par une fiscalité lourde :
- Lors de l’acquisition (droits d’enregistrement) ;
- Durant la détention (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et Impôt sur la Fortune Immobilière) ;
- Puis lors de la transmission (impôt sur la plus-value, droits de mutation à titre gratuit).
La bonne nouvelle : il est possible de bénéficier des avantages du crédit-bail immobilier tout en supprimant les inconvénients majeurs.
Attention cependant : ne vous lancez pas trop vite dans un montage optimisé… Un redressement fiscal est vite arrivé.
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Partie 1 : Crédit-Bail immobilier : les bases à connaître
1) Définition et intérêt du crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier est une solution qui permet à de nombreuses entreprises d’acquérir leurs locaux professionnels.
Une banque (ou un établissement de crédit appelé crédit bailleur) achète le bien immobilier. Puis, l’entreprise (appelée crédit preneur), loue ce bien à l’établissement financier pour une durée définie lors de la signature du contrat.
À l’issue du contrat, l’entreprise peut acquérir le bien, pour une somme prédéfinie (souvent symbolique) grâce à une option d’achat.
Cette solution est très avantageuse au premier abord, mais c’est une opération qui peut s’avérer complexe au niveau comptable, et coûteuse sur le plan fiscal.
2) Fiscalité du crédit-bail immobilier pendant le crédit-bail
Lorsque vous avez contracté un crédit-bail immobilier, vous payez des loyers au crédit bailleur. Ces loyers sont déductibles du résultat fiscal de l’entreprise.
Attention cependant : la déductibilité des loyers dans le cadre d’un crédit-bail est réglementée.
Si le prix du terrain acquis en crédit-bail est supérieur au montant de la levée d’option, alors la différence entre ces deux montants sera non déductible des derniers loyers (lorsque la levée d’option approche).
Prenons un exemple concret :
- Prix des loyers annuels : 100 000€
- Prix du terrain : 50 000€
- Prix de la levée d’option : 10 000€
Les loyers non déductibles seront de 40 000€ : prix d’achat du terrain, moins le prix de la levée d’option (50 000 € – 10 000 €).
Concernant la taxe foncière, c'est le crédit bailleur (établissement financier propriétaire) qui en est redevable. Cependant, dans certains cas, les deux parties s’accordent pour que le crédit preneur prenne en charge cette taxe.
Pour la cotisation foncière, c’est toujours le crédit preneur (le locataire), qui en est redevable.
3) Fiscalité du crédit-bail immobilier lors de la levée d’option
Lors de la levée d’option, le locataire devient propriétaire du bien immobilier. Cela change la donne en matière de fiscalité : le nouveau propriétaire doit se retrouver dans la même situation fiscale que s’il avait été propriétaire du bâtiment durant toute la durée du crédit-bail.
Il est donc nécessaire de procéder à certaines réintégrations.
Voici la théorie (accrochez-vous). Ces réintégrations correspondent à :
- La valeur du bien acquis (terrain compris) (+)
- Moins le montant de la levée d’option (-)
- Moins le prix de l’amortissement que le crédit preneur aurait normalement déduit s’il avait été propriétaire du bien depuis la date de signature du contrat de crédit-bail (-)
- Moins les loyers déductibles (-)
Reprenons notre exemple :
- Prix du terrain : 50 000 €
- Prix du bâtiment : 400 000 €
- Prix de la levée d’option : 10 000€
- Durée du crédit-bail : 15 ans
Comme nous l’avons vu, la somme des loyers non déductibles est de 40 000€ (50 000 – 10 000).
L’amortissement technique est de 300 000€ (400 000 / 20 x 15), sachant que le terrain n’est pas amortissable.
En raison de la vente, l’amortissement est accéléré : il se fait ici sur 15 ans alors qu’en temps normal, il aurait été effectué sur un temps plus long (nous prenons l’exemple d’un amortissement réalisé sur 20 ans).
L’amortissement financier est de 440 000€ (50 000 + 400 000 – 10 000).
Il faudra donc effectuer une réintégration fiscale de 100 000€ (440 000 – 300 000 – 40 000).
L’opération est complexe : pour éviter le redressement fiscal, mieux vaut faire appel à un conseil spécialisé.
Pour une première prise d'information, je vous encourage à réserver votre consultation offerte avec moi dès maintenant.
D) La levée d’option anticipée
Il est tout à fait possible de procéder à la levée d’option d’un crédit-bail immobilier avant son échéance.
C’est souvent une solution gagnante pour l'entreprise et le dirigeant.
En effet, la clause de levée d’option anticipée permet au crédit preneur de racheter de manière anticipée le bien immobilier, qu’il pourra ensuite revendre à un tiers (cette option n’est activable que si la durée minimale de location a été respectée).
Lors de la cession du contrat encore en cours, le bien immobilier sera valorisé au prix actuel du marché.
Il faudra en déduire les loyers qu’il reste à verser au crédit bailleur et comptabiliser les éventuelles pénalités prévues pour toute sortie anticipée du contrat.
Partie 2 : SCI et Crédit-Bail immobilier
Créer une SCI peut apparaître comme une solution intéressante pour un crédit-bail immobilier.
Mais il est essentiel d’avoir une vision à long terme pour appréhender ce que va réellement coûter l’opération.
Et nous allons le voir, la facture est vite salée lorsqu'on intègre les considérations fiscales.
A) Intérêt de la SCI pour un Crédit-Bail immobilier
Avec une SCI comme intermédiaire entre le crédit bailleur et l’entreprise, l’entreprise loue le bien immobilier à la SCI et non à l’établissement financier.
Cela permet aux associés de la SCI de dégager un bénéfice, qui sera imposé au régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) lors de la levée de l'option au travers de la plus-value (placée en report d'imposition ou non).
L'impôt correspondant est calculé en tenant compte des règles applicables au titre de l'année où intervient la cession de l'immeuble (barème, autres revenus du contribuable, charges de famille, etc).
Il est même possible de demander le report de l’imposition sur la plus-value.
Mais attention.
B) Régime fiscal et imposition de la levée d’option dans le cadre d’une SCI
Lorsque la SCI devient propriétaire du bien (au terme du crédit-bail), le régime fiscal change.
À ce moment, la SCI ne réalise plus de la sous-location mais bien de la location directe.
Ainsi, les revenus sont imposés au titre des revenus fonciers (ou des BIC si la SCI opte pour l'impôt pour les sociétés), tout comme un particulier qui louerait un bien dont il serait le propriétaire.
Au moment de la levée d’option, les associés sont imposés sur la plus-value réalisée selon le barème de l’impôt sur le revenu. Puis une seconde fois, lors de la cession de l'immeuble.
Prenons un exemple concret :
- Entreprise qui aurait contracté un crédit-bail immobilier dans les années 2000, pour un bien évalué à l’époque à 300 000 €(article 239 sexies C du CGI), avec une levée d’option à 1 euro.
- La valeur vénale du bien lors de la levée d’option est évaluée à 1 000 000 €.
- La plus-value serait donc de 700 000€.
Ainsi, si la SCI décidait de revendre le bien en 2022, elle serait taxée :
- Une première fois sur les 700 000€ de plus-value à court terme en report d'imposition* de la levée d'option (article 39 duodeciès du code général des impôts) ;
- Une seconde fois lors de la vente de l'immeuble (article 151 septies B du code général des impôts).
En modélisant l’imposition sur la revente de l’immeuble (on utilise des hypothèses classiques sur le prix de revient fiscal, la durée de détention et le prix de revente…) : on obtient une plus-value (avant abattement) de 1 275 000€, taxée à hauteur de 45.20%.
L’opération serait donc très onéreuse.
C) L'option pour le régime à l'impôt sur les sociétés (IS) de la SCI
Il existe un moyen pour les associés de se soustraire à l’impôt sur le revenu et de diviser pratiquement par deux l'imposition présentée plus haut.
Il faut pour cela que la SCI opte pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés au lieu de celui de l‘Impôt sur le Revenu.
Dans ce cas, les associés ne seront pas personnellement redevables de l’impôt (c’est la SCI qui le sera).
La fiscalité est totalement différente, ce qui peut être avantageux, en particulier si vous vous situez dans les tranches hautes de l’IR.
De plus, les plus-values dégagées par la levée d’option seront soumises aux règles des plus-values professionnelles (et l'imposition sera fortement diminuée).
En règle générale, le régime de l’IS reste (presque) toujours plus avantageux que le régime de l’IR.
Il faut cependant considérer la situation spécifique de chaque entreprise pour modéliser et évaluer quel sera le modèle qui permettra le plus d’économies. Pour cela, réservez votre consultation offerte avec moi dès maintenant.
Il existe, enfin, une solution permettant de bénéficier à la fois de l’imposition à l’IR et de l’imposition à l’IS : il s’agit du démembrement des parts de la SCI.
Partie 3 : Utiliser le démembrement des parts sociales de la SCI
A) Fonctionnement et intérêt du démembrement
Lorsque vous procédez au démembrement des parts sociales de la SCI, vous séparez l’usufruit de la nue-propriété : l’usufruitier va conserver l’usage du bien, et le nu-propriétaire va conserver la propriété du bien.
Dans le cas d'un crédit-bail : l’entreprise cède le contrat-bail à la SCI, qui conserve l’usufruit du bien immobilier. Les associés de la SCI conservent la propriété du bien.
Le démembrement a une durée fixe, décidée lors de la signature du contrat. Au terme de cette durée, la SCI récupère l’usufruit ET la nue-propriété. L’usufruit sera confié à la société d’exploitation.
Les revenus tirés de la location du bien seront donc imposables à cette société, et ainsi, soumis à l’IS et non à l’IR.
En revanche, les murs restent au nu-propriétaire. Donc, lors de la levée d’option, les plus-values éventuelles seront imposées au nu-propriétaire, et donc à l’IR.
Cette opération de démembrement permet d'anticiper et d'optimiser la transmission et donc les droits de succession. Cela vient par ailleurs sécuriser le conjoint survivant et les enfants du dirigeant.
B) Etude de cas de la stratégie d'optimisation de crédit-bail immobilier
Dans cette étude de cas client (anonymisée), je vous présente une optimisation avec passage en SCI à l'IS et démembrement du crédit-bail immobilier. Résultat : 471 000€ de gains sur l'opération.
i) Contexte
La SCI X a conclu un contrat de crédit-bail immobilier avec un crédit bailleur d’une durée de 12 ans à compter du 4 janvier 2016.
Les biens objet du contrat de crédit-bail immobilier sont loués à la société A moyennant un loyer annuel de 105 654€.
La SCI X n’a pas opté à l’IS. Son résultat est imposable à l’IR, au niveau de ses associés dans la catégorie des BNC (lourdement taxé).
Elle procède à la comparaison à l’issue du crédit-bail immobilier entre :
- Option 1 : le maintien pendant 25 ans du bien immobilier dans la SCI X suivi de sa vente ;
- Option 2 : la vente de la nue-propriété du bien par la SCI après levée d’option suivie de sa cession à l’expiration de la période de 25 ans.
Les données retenues concernant le crédit-bail immobilier sont les suivantes :
- Prix d'acquisition de l'immeuble : 894 050€ (dont 379 080€ de terrain)
- Valorisation de l'immeuble : 1 250 000€
ii) Option 1 : situation avant optimisation
Par mesure de simplification, il n’est pas tenu compte de l’augmentation du loyer et du prix de cession du bien immobilier à l’expiration de la période de 25 ans.
La trésorerie SCI au terme de la période de 25 ans correspond au cumul des loyer pendant 25 ans, moins l’IS et le remboursement de l’emprunt contracté pour financer la levée d’option (il n’est pas tenu compte des frais financiers).
La plus-value de cession du bien immobilier imposable à l’IS correspond au prix de vente moins la valeur du terrain lors de la conclusion du contrat de crédit-bail.
Afin que les associés de la SCI appréhendent le prix de cession du bien immobilier moins l’IS, la SCI devra le distribuer et sera imposable à la flat tax.
Total du net perçu pendant 25 ans : 2 021 087€.
iii) Option 2 : Situation après optimisation
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L’avantage principal de cette solution est l’absence d’imposition lors de la vente à l’expiration du démembrement.
Le net disponible après 25 ans et cession du bien immobilier ressort à 2 492 161€.
Le gain généré par cette optimisation ressort à 471 074€.
Cela exclut une éventuelle revalorisation de l’immobilier (bien et loyers) à l’expiration de la période de 25 ans.
Une revalorisation du bien de 1,5% augmenterait le gain de l'optimisation d’environ 45% de son montant, soit un gain de 683k€ (au lieu de 471k€).
Conclusion : attention aux risques juridiques
Attention, le démembrement à des fins de pure optimisation fiscale pourrait s’apparenter à un « abus de droit », défini à l’article L64 du Livre des Procédures Fiscales comme des actes qui « n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales ».
I est impératif que le démembrement permettant de céder l’usufruit du bien en question ait une réalité économique.
Nous pouvons citer un avis de la CAA de Nantes datant du 3 février 2018 n 16NT04184, qui a statué que la cession de l‘usufruit temporaire du bien immeuble ne pouvait pas être considérée comme un abus de droit, à condition que cette dernière ait réellement eu une incidence économique.
De même, les avis de la CAA de Versailles du 3 novembre 2011 n°10VE02186 et du Comité de l’abus de droit fiscal du 29 janvier 2015 affaire n°2014-33 semblent être du même avis.
Vous devez donc rétablir sérieusement les modalités du démembrement : son application est subtile.
Pour mettre en place un montage solide, réserver votre consultation offerte dès maintenant.
Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’optimisation de la rémunération du dirigeant ou les articles suivants :
- Choisir entre la SAS à l’IR et la SAS à l’IS ;
- Optimiser sa rémunération de président de SASU ;
- L’optimisation fiscale de la SCI ;
- Mon guide complet sur la holding ;
- Les optimisations fiscales à réaliser avec une holding ;
- Réduire ses charges sociales en SAS ;
Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.
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