Crédit-bail immobilier : sci, fiscalité et optimisation de la levée d'option

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Cet article s’adresse aux dirigeants et entrepreneurs qui se questionnent sur l’utilisation du crédit-bail immobilier dans leur stratégie d’investissement :

• Dirigeants de TPE et PME qui réalisentplus d’1 million d’euros de CA ;
• Entrepreneurs et fondateurs d’entreprises à fortes marges et CA récurrent (SaaS, services) ;
• Solopreneurs et professionnels libéraux qui réalisent plus de 100 000€ de CA annuel.

Noun Partners : notre cabinet a accompagné plus de 120 dirigeants et entrepreneurs clients dans la mise en place d’une stratégie d’investissement, d’optimisation de rémunération ou de transmission de leur patrimoine. En moyenne, nos clients ont ainsi économisé 400k€ grâce à nos services.

Dans cet article, nous vous permettons d’appréhender les opérations de crédit-bail immobilier et de prendre des décisions éclairées.

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Sommaire

• Partie 1 : Crédit-Bail immobilier : les bases à connaître
• Partie 2 : SCI et Crédit-Bail immobilier
• Partie 3 : Utiliser le démembrement des parts sociales de la SCI
  

Si vous vous questionnez sur le crédit-bail immobilier, vous êtes probablement dans l’une des situations suivantes :

• Situation 1 : vous souhaitez utiliser le crédit-bail immobilier pour vous constituer un patrimoine par l’intermédiaire de votre société ;
  

• Situation 2 : vous envisagez le crédit-bail immobilier comme une manière de contourner la forte imposition sur votre rémunération de dirigeant ;
  

• Situation 3 : vous avez déjà lancé (ou êtes sur le point de lancer) une opération de crédit-bail immobilier et souhaitez optimiser la fiscalité.

Si c’est votre cas, cet article est fait pour vous !

Sur le papier, le crédit-bail semble être une solution d’investissement intéressante.

Dans la réalité, c’est une opération complexe qui peut se révéler coûteuse. De nombreux dirigeants et entrepreneur laissent finalement de l’argent sur la table en optant pour le crédit-bail.

Pour un investissement réalisé via un crédit-bail immobilier, on parle d’une optimisation potentielle de 200 000 à 1 million d’euros sur l’ensemble du cycle de l’investissement.

En effet, la France peut se caractériser par une fiscalité lourde :

• Lors de l’acquisition (droits d’enregistrement) ;
• Durant la détention (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et Impôt sur la Fortune Immobilière) ;
• Puis lors de la transmission (impôt sur la plus-value, droits de mutation à titre gratuit).

La bonne nouvelle : il est possible de bénéficier des avantages du crédit-bail immobilier tout en supprimant les inconvénients majeurs.

Chez Noun Partners, nous avons accompagné plus de 300 entrepreneurs, dirigeants, professionnels libéraux, familles dans leurs investissements et notamment dans des situations impliquant des opérations via un crédit-bail. Économie moyenne : 400k euros.

Nos clients sont alors en mesure de :

• Réaliser des investissements immobiliers supplémentaires ;
  

• Investir dans des placements financiers ;
  

• Améliorer leur niveau de vie, payer les études de leurs enfants, partir en voyage…

Attention cependant : ne vous lancez pas trop vite dans un montage optimisé… Un redressement fiscal est vite arrivé…

Nous vous encourageons donc à lire attentivement cet article, conçu pour répondre à toutes vos questions sur le crédit-bail immobilier :

• Définition, Avantages et Inconvénients du crédit-bail immobilier ;
• Stratégies simples d’optimisation ;
• Stratégies complexes vous permettant d’accéder aux avantages, sans fiscalité lourde.

Partie 1 : Crédit-Bail immobilier : les bases à connaître

1) Définition et intérêt du crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est une solution qui permet à de nombreuses entreprises d’acquérir leurs locaux professionnels.

Une banque (ou un établissement de crédit appelé crédit bailleur) achète le bien immobilier. Puis, l’entreprise (appelée crédit preneur), loue ce bien à l’établissement financier pour une durée définie lors de la signature du contrat.

À l’issue du contrat, l’entreprise peut acquérir le bien, pour une somme prédéfinie (souvent symbolique) grâce à une option d’achat.

Cette solution est très avantageuse au premier abord, mais c’est une opération qui peut s’avérer complexe au niveau comptable, et coûteuse sur le plan fiscal.

2) Fiscalité du crédit-bail immobilier pendant le crédit-bail

Lorsque vous avez contracté un crédit-bail immobilier, vous payez des loyers au crédit bailleur. Ces loyers sont déductibles du résultat fiscal de l’entreprise.

Il existe cependant des nuances à apporter à ce principe : la déductibilité des loyers dans le cadre d’un crédit-bail est réglementée.

Ainsi, si le prix du terrain acquis en crédit-bail est supérieur au montant de la levée d’option, alors la différence entre ces deux montants sera non déductible des derniers loyers lorsque la levée d’option approche.

Prenons un exemple concret :

• Prix des loyers annuels : 100 000€
• Prix du terrain : 50 000€
• Prix de la levée d’option : 10 000€

Les loyers non déductibles seront donc égaux au prix d’achat du terrain, moins le prix de la levée d’option, soit 40 000€ (50 000 € – 10 000 €).

Le montant des loyers déductibles lors de la dernière année sera donc de 60 000€ (100 000 € – 40 000 €).

Le crédit bailleur (établissement financier) est redevable de la taxe foncière. Cependant, dans certains cas, les deux parties s’accordent pour que le crédit preneur prenne en charge cette taxe.

En ce qui concerne la cotisation foncière, c’est toujours le crédit preneur (le locataire), qui en est redevable.

3) Fiscalité du crédit-bail immobilier lors de la levée d’option

Lors de la levée d’option, le locataire devient propriétaire du bien immobilier. Cela change la donne en matière de fiscalité : le nouveau propriétaire doit se retrouver dans la même situation fiscale que s’il avait été propriétaire du bâtiment durant toute la durée du crédit-bail.

Il est donc nécessaire de procéder à certaines réintégrations.

Accrochez-vous : ces réintégrations correspondent à la valeur du bien acquis (terrain compris), moins le montant de la levée d’option, moins le prix de l’amortissement que le crédit preneur aurait normalement déduit s’il avait été propriétaire du bien depuis la date de signature du contrat de crédit-bail, moins les loyers déductibles.

Reprenons notre exemple :

• Prix du terrain : 50 000 €
• Prix du bâtiment : 400 000 €
• Prix de la levée d’option : 10 000€
• Durée du crédit-bail : 15 ans

Comme nous l’avons vu, la somme des loyers non déductibles est de 40 000€ (50 000 – 10 000).

L’amortissement technique est de 300 000€ (400 000 / 20 x 15), sachant que le terrain n’est pas amortissable.

L’amortissement est accéléré : il se fait ici sur 15 ans alors qu’en temps normal, il aurait été effectué sur un temps plus long. Nous prenons ici l’exemple d’un amortissement réalisé sur 20 ans.

L’amortissement financier est de 440 000€ (50 000 + 400 000 – 10 000).

Il faudra donc effectuer une réintégration de 100 000€  (440 000 – 300 000 – 40 000).

L’opération est complexe : pour éviter le redressement fiscal, nous vous conseillons de prendre conseil auprès d’experts.

Notre cabinet est en mesure d'accompagner les entreprises qui souhaitent acquérir un bien immobilier ou réorganiser leurs patrimoines sur tous les aspects fiscaux d’un crédit-bail immobilier.

D) La levée d’option anticipée

Enfin, sachez qu’il est tout à fait possible de procéder à la levée d’option d’un crédit-bail immobilier avant son échéance.

C’est souvent une solution gagnante pour l'entreprise et le dirigeant.

En effet, la clause de levée d’option anticipée permet au crédit preneur de racheter de manière anticipée le bien immobilier, qu’il pourra ensuite revendre à un tiers.

Cette option n’est activable que si la durée minimale de location a été respectée.

Lors de la cession du contrat encore en cours, le bien immobilier sera valorisé au prix actuel du marché.

Il faudra en déduire les loyers qu’il reste à verser au crédit bailleur et prendre en compte les éventuelles pénalités prévues pour toute sortie anticipée du contrat.

Si vous souhaitez modéliser l’intérêt d’une levée d’option anticipée pour un crédit-bail contracté par votre entreprise, notre cabinet est à même de vous accompagner dans la modélisation de votre stratégie.

Partie 2 : SCI et Crédit-Bail immobilier

A) Intérêt de la SCI pour un Crédit-Bail immobilier

Il est possible d’utiliser une SCI comme intermédiaire entre le crédit bailleur et l’entreprise.

Dans ce cas, l’entreprise loue le bien immobilier à la SCI et non à l’établissement financier.

Cela permet aux partenaires de la SCI de se dégager un bénéfice, qui sera imposé au régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) lors de la levée de l'option au travers de la plus-value (placée en report d'imposition ou non).

En effet, la plus-value de la cession doit être appréhendée successivement compte tenu du report d’imposition de la plus-value à date d’effet à la levée de l'option puis une seconde fois à la date de la cession de l'immeuble.

La plus-value est imposée, au titre de l'année d'expiration du report, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux au barème d'impôt (plus-value à court terme, article 39 duodeciès du code général des impôts).

L'impôt correspondant est calculé en tenant compte des règles applicables au titre de l'année où intervient la cession de l'immeuble (barème, autres revenus du contribuable, charges de famille, etc.)

Entre-temps, la fiscalité a changé, et cela peut s'avérer lourd...

Il faut savoir que dans le cadre d’une SCI, les associés sont imposés personnellement, au titre de l’impôt sur le revenu sauf à opter pour l'impôt pour les sociétés.

C’est une solution qui peut s’avérer peu avantageuse s’ils se trouvent déjà dans une tranche haute.

Il est donc utile nécessaire de calculer les montants qu’ils devront verser afin d’évaluer la pertinence de la création d’une SCI et du régime fiscal associé.

B) Régime fiscal et imposition de la levée d’option dans le cadre d’une SCI

Il faut également savoir que lorsque la SCI devient propriétaire du bien au terme du crédit-bail, le régime fiscal change.

À ce moment, la SCI ne réalise plus de la sous-location mais bien de la location directe.

Ainsi, les revenus sont imposés au titre des revenus fonciers (ou des BIC si la SCI opte pour l'impôt pour les sociétés), tout comme un particulier qui louerait un bien dont il serait le propriétaire.

Au moment de la levée d’option, les associés sont imposés sur la plus-value réalisée selon le barème de l’impôt sur le revenu.

Sachez qu’il est tout à fait possible de demander le report de l’imposition sur les plus-values, en accord avec l’article 41 novovicies du CGI.

Cependant, cette option n’est pas toujours pertinente.

Prenons un exemple concret :

Imaginons le cas d'une entreprise qui aurait contracté un crédit-bail immobilier dans les années 2000, pour un bien évalué à l’époque à 300 000 €(article 239 sexies C du CGI), avec une levée d’option à 1 euro.

La valeur vénale du bien lors de la levée d’option était évaluée à 1 000 000 €.

La plus-value serait donc de 700 000 €.

C’est bien sur ces 700 000 € que se ferait l’imposition.

Il serait possible à ce stade de demander le report de l’imposition sur la plus-value.

Or, l’évolution des prélèvements sociaux a connu une hausse continuelle.

Donc, plus le temps passe, plus la facture grimpe.

En effet, les prélèvements sociaux étaient de 3,90% avant 1998, et sont de 17,20% depuis 2018.

Ainsi, si la SCI décidait de revendre le bien en 2022 elle va être taxée :

1. Une première fois sur les 700 000€ de plus-value à court terme en report d'imposition de la levée d'option (article 39 duodeciès du code général des impôts) ;

2. Une seconde fois lors de la vente de l'immeuble (article 151 septies B du code général des impôts).

Pour modéliser l’imposition sur la revente de l’immeuble, on utilise des hypothèses classiques sur le prix de revient fiscal, la durée de détention et le prix de revente… Et on obtient une plus-value (avant abattement) de 1 275 000€, taxée à hauteur de 45.20%.

L’opération serait donc très onéreuse.

Or, si l’entreprise avait immédiatement réglé les impôts sur la plus-value initiale, la facture aurait été beaucoup moins lourde.

Mais même dans ce cas, la somme due aux impôts peut rapidement sembler astronomique...

Créer une SCI peut apparaître comme une solution intéressante pour un crédit-bail immobilier…

Mais il est essentiel d’avoir une vision claire et à long terme pour appréhender réellement ce que va vous coûter l’opération.

Nous vous encourageons donc à réaliser votre propre simulation. Celle-ci doit s’intégrer à votre situation personnelle : stratégie de rémunération, d’investissement, situation familiale et de transmission de votre patrimoine.

Pour cela, vous pouvez utiliser notre outil ci-dessous.

C) L'option pour le régime à l'impôt sur les sociétés (IS) de la SCI

Il existe un moyen pour les associés de se soustraire à l’impôt sur le revenu et de diviser pratiquement par deux l'imposition présentée plus haut.

Il faut pour cela que la SCI opte pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés au lieu de celui de l‘Impôt sur le Revenu.

Dans ce cas, les associés ne seront pas personnellement redevables de l’impôt, c’est la SCI qui le sera.

La fiscalité est donc totalement différente, ce qui peut être avantageux, en particulier si vous vous situez dans les tranches hautes de l’IR.

De même, les plus-values dégagées par la levée d’option seront soumises aux règles des plus-values professionnelles et l'imposition sera fortement diminuée !

En règle générale, le régime de l’IS reste quasiment toujours plus avantageux que le régime de l’IR.

Cependant, il faut prendre en compte la situation spécifique de chaque entreprise pour modéliser et évaluer quel sera le modèle qui permettra le plus d’économies.

Il existe également une solution permettant de bénéficier à la fois de l’imposition à l’IR et de l’imposition à l’IS : il s’agit du démembrement des parts de la SCI.

Si vous souhaitez simuler vos économies d’impôts potentielles, nous vous encourageons à utiliser notre simulateur ci-dessous.

Chez Noun Partners, nous avons accompagné plus de 300 entrepreneurs, dirigeants, professionnels libéraux, familles dans leurs investissements et notamment dans des situations impliquant des opérations via un crédit-bail.

Economie moyenne : 400k euros.

Nos clients sont alors en mesure de :

• Réaliser des investissements immobiliers supplémentaires ;
  

• Investir dans des placements financiers ;
  

• Améliorer leur niveau de vie, payer les études de leurs enfants, partir en voyage…

Partie 3 : Utiliser le démembrement des parts sociales de la SCI

A) Fonctionnement et intérêt du démembrement

Lorsque vous procédez au démembrement des parts sociales de la SCI, cela signifie que vous séparez l’usufruit de la nue-propriété.

L’usufruitier va conserver l’usage du bien, et le nu-propriétaire, la propriété du bien.

L’entreprise cède le contrat-bail à la SCI qui conserve l’usufruit du bien immobilier. Les associés de la SCI conservent la propriété du bien.

Cette opération de démembrement permet également d'anticiper et d'optimiser la transmission et donc les droits de succession.

Cela vient par ailleurs sécuriser le conjoint survivant et les enfants du dirigeant.

Le démembrement a une durée fixe décidée lors de la signature du contrat.

Au terme de cette durée, la SCI récupère à la fois l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit sera donc confié à la société d’exploitation.

Les revenus tirés de la location du bien seront donc imposables à cette société, et ainsi, soumis à l’IS et non à l’IR.

En revanche, les murs restent au nu-propriétaire. Donc, lors de la levée d’option, les plus-values éventuelles seront imposées au nu-propriétaire, et donc à l’IR.

B) Passer par un conseiller fiscal immobilier pour éviter tout redressement fiscal

Attention, le démembrement à des fins de pure optimisation fiscale pourrait s’apparenter à un «abus de droit », défini à l’article L64 du Livre des Procédures Fiscales comme des actes qui « n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales ».

Pour éviter le redressement fiscal, mieux vaut donc prendre conseil auprès d’experts.

Notre cabinet est en mesure d'accompagner les dirigeants et entrepreneurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier sur tous les aspects fiscaux de l’opération, de manière à leur permettre de structurer leur investissement au mieux de leurs intérêts.

La question du démembrement des parts sociales de la SCI a été portée à plusieurs reprises en justice : il est impératif que le démembrement permettant de céder l’usufruit du bien en question ait une réalité économique.

Si l’opération est principalement à but fiscal, alors vous pourriez bien risquer gros.

Nous pouvons citer un avis de la CAA de Nantes datant du 3 février 2018 n 16NT04184, qui a statué que la cession de l‘usufruit temporaire du bien immeuble ne pouvait pas être considérée comme un abus de droit, à condition que cette dernière ait réellement eu une incidence économique.

De même, les avis de la CAA de Versailles du 3 novembre 2011 n°10VE02186 et du Comité de l’abus de droit fiscal du 29 janvier 2015 affaire n°2014-33 semblent être du même avis.

Vous devez donc réfléchir sérieusement aux modalités du démembrement : son application est subtile et la jurisprudence est volatile.

Vous vous questionnez sur une acquisition de bien via un crédit-bail immobilier ?

Prenez contact avec notre cabinet : au cours des 3 dernières années nous avons accompagné plus de 120 dirigeants et entrepreneurs sur des problématiques similaires.