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Crédit-bail immobilier : SCI, fiscalité et optimisation de la levée d'option
Le crédit-bail immobilier est une solution qui peut sembler à première vue très intéressante pour de nombreuses entreprises professionnelles. En effet, il permet d’acquérir un bien immobilier commercial sans s’endetter lourdement grâce à un financement adapté.
Le crédit-bail immobilier est une solution qui peut sembler à première vue très intéressante pour de nombreuses entreprises professionnelles. En effet, il permet d’acquérir un bien immobilier commercial sans s’endetter lourdement grâce à un financement adapté.
À première vue, le crédit-bail immobilier offre une solution séduisante pour les entreprises souhaitant acquérir des locaux sans supporter une dette lourde. Sur le papier, c’est un moyen efficace de financer un investissement immobilier tout en préservant votre trésorerie.
Mais dans la réalité, le crédit-bail peut devenir un levier coûteux. Entre les loyers élevés et les charges financières, de nombreux entrepreneurs passent à côté d’économies substantielles. Chaque année, des dirigeants laissent entre 200 000 et 1 million d’euros sur la table en optant pour des stratégies fiscales mal optimisées.
La fiscalité en France, déjà lourde, peut encore alourdir vos projets immobiliers à chaque étape :
À l’acquisition : droits d’enregistrement et promesses d’achat.
Pendant la détention : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, et IFI.
Lors de la transmission : impôt sur la plus-value et droits de mutation.
La bonne nouvelle ? Avec une stratégie adéquate, vous pouvez maximiser les avantages du crédit-bail tout en minimisant ses inconvénients. Mais attention, un montage mal conçu peut entraîner des redressements fiscaux coûteux.
Vous envisagez d’investir via un crédit-bail immobilier ? Assurez-vous d’avoir un plan optimisé : réservez dès maintenant votre consultation offerte pour bénéficier d’un diagnostic personnalisé.
Partie 1 : Crédit-Bail immobilier : les bases à connaître
1) Définition et intérêt du crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier est une solution qui permet à de nombreuses entreprises d’acquérir leurs locaux professionnels sans avoir besoin d’un apport initial conséquent.
Une banque ou un établissement de crédit appelé crédit bailleur achète le bien immobilier. Puis, l’entreprise, en tant que crédit preneur, loue ce bien à l’établissement financier pour une durée définie lors de la signature du contrat de location.
À l’issue du contrat de crédit-bail, l’entreprise peut procéder à l’acquisition du bien pour une somme prédéfinie (souvent symbolique) grâce à une option d’achat.
Cette solution est très avantageuse au premier abord pour l'achat de locaux, mais c’est une opération qui peut s’avérer complexe au niveau comptable et coûteuse sur le plan fiscal.
Voici un schéma simplifié pour illustrer les étapes clés du crédit-bail immobilier, depuis l'acquisition du bien jusqu'à l'option d'achat pour l'entreprise.
Crédit-bail immobilier : étapes et points clés à connaître
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2) Fiscalité du crédit-bail immobilier pendant le crédit-bail
Lorsque vous avez contracté un crédit-bail immobilier, vous payez des loyers au crédit bailleur. Ces loyers sont déductibles du résultat fiscal de l’entreprise, optimisant ainsi votre financement.
Attention cependant : la déductibilité des loyers dans le cadre d’un crédit-bail est réglementée.
Si le prix du terrain acquis en crédit-bail est supérieur au montant de la levée d’option, alors la différence entre ces deux montants sera non déductible des derniers loyers, ce qui affecte le montant total du loyer à payer par le locataire.
Prenons un exemple concret : Un projet d'achat via crédit-bail immobilier.
Prix des loyers annuels : 100 000€
Prix du terrain : 50 000€
Prix de la levée d’option : 10 000€
Les loyers non déductibles seront de 40 000€ : prix d’achat du terrain, moins le prix de la levée d’option (50 000 € – 10 000 €), impactant ainsi le financement global du projet.
Concernant la taxe foncière, c'est le crédit bailleur (établissement financier propriétaire) qui en est redevable. Cependant, dans certains cas, les deux parties s’accordent pour que le crédit preneur prenne en charge cette taxe, ce qui affecte le loyer payé par le locataire.
Pour la cotisation foncière, c’est toujours le crédit preneur (le locataire), qui en est redevable.
3) Fiscalité du crédit-bail immobilier lors de la levée d’option
Lors de la levée d’option, le locataire devient propriétaire du bien immobilier. Cela change la donne en matière de fiscalité : le nouveau propriétaire doit se retrouver dans la même situation fiscale que s’il avait été propriétaire du bâtiment durant toute la durée du crédit-bail.
Il est donc nécessaire de procéder à certaines réintégrations.
Voici la théorie (accrochez-vous). Ces réintégrations correspondent à :
La valeur du bien acquis (terrain compris) (+)
Moins le montant de la levée d’option (-)
Moins le prix de l’amortissement que le crédit preneur aurait normalement déduit s’il avait été propriétaire du bien depuis la date de signature du contrat de crédit-bail (-)
Moins les loyers déductibles (-)
Reprenons notre exemple :
Prix du terrain : 50 000 €
Prix du bâtiment : 400 000 €
Prix de la levée d’option : 10 000€
Durée du crédit-bail : 15 ans
Comme nous l’avons vu, la somme des loyers non déductibles est de 40 000€ (50 000 – 10 000), ce qui impacte le financement total du projet.
L’amortissement technique est de 300 000€ (400 000 / 20 x 15), sachant que le terrain n’est pas amortissable.
En raison de la vente, l’amortissement est accéléré : il se fait ici sur 15 ans alors qu’en temps normal, il aurait été effectué sur un temps plus long (nous prenons l’exemple d’un amortissement réalisé sur 20 ans pour l’achat de locaux).
L’amortissement financier est de 440 000€ (50 000 + 400 000 – 10 000), reflétant le financement total du projet immobilier.
Il faudra donc effectuer une réintégration fiscale de 100 000€ (440 000 – 300 000 – 40 000), ce qui affecte le taux de financement global.
L’opération est complexe : pour éviter le redressement fiscal, mieux vaut faire appel à un conseil spécialisé en financement immobilier.
Vous envisagez une levée d’option sur votre crédit-bail immobilier ? Réservez votre consultation gratuite pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et éviter les pièges fiscaux.
D) La levée d’option anticipée
Il est tout à fait possible de procéder à la levée d’option d’un crédit-bail immobilier avant son échéance, optimisant ainsi votre projet d'achat.
C’est souvent une solution gagnante pour l'entreprise et le dirigeant.
En effet, la clause de levée d’option anticipée permet au crédit preneur de racheter de manière anticipée le bien immobilier, qu’il pourra ensuite revendre à un tiers, selon le projet commercial (cette option n’est activable que si la durée minimale de location a été respectée).
Lors de la cession du contrat encore en cours, le bien immobilier sera valorisé au prix actuel du marché.
Il faudra en déduire les loyers qu’il reste à verser au crédit bailleur et comptabiliser les éventuelles pénalités prévues pour toute sortie anticipée du contrat.
Un avantage supplémentaire du crédit-bail immobilier est qu'il permet un financement à 100% du montant de l'investissement immobilier, sans besoin d'apport initial. Cela signifie que l'entreprise peut investir dans un bien immobilier tout en préservant sa trésorerie et en optimisant l'usage de ses locaux.
Un autre aspect positif est que le crédit-bail immobilier offre la possibilité de financer des biens immobiliers en construction, permettant ainsi à l'entreprise de s'impliquer dès le projet de construction et de sécuriser son acquisition.
Enfin, il est important de mentionner que l'enregistrement d'un contrat de crédit-bail immobilier pour une durée supérieure à 12 ans doit être soumis à une publicité auprès du service de publicité foncière. Cette formalité garantit la sécurité juridique de l'opération et la protection des droits des locataires.
Partie 2 : SCI et Crédit-Bail immobilier
Créer une SCI peut apparaître comme une solution intéressante pour un crédit-bail immobilier, facilitant ainsi l'acquisition et la gestion des locaux commerciaux.
Mais il est essentiel d’avoir une vision à long terme pour appréhender ce que va réellement coûter l’opération, incluant le financement et les loyers éventuels.
Et nous allons le voir, la facture est vite salée lorsqu'on intègre les considérations fiscales et les taux de financement applicables.
Vous souhaitez optimiser la gestion fiscale de vos locaux professionnels via une SCI ? Prenez rendez-vous gratuitement et explorons ensemble les stratégies adaptées à votre projet.
A) Intérêt de la SCI pour un Crédit-Bail immobilier
Avec une SCI comme intermédiaire entre le crédit bailleur et l’entreprise, l’entreprise loue le bien immobilier à la SCI et non à l’établissement financier, optimisant ainsi le projet d'acquisition.
Cela permet aux associés de la SCI de dégager un bénéfice, qui sera imposé au régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) lors de la levée de l'option au travers de la plus-value, selon l'usage commercial du bien.
L'impôt correspondant est calculé en tenant compte des règles applicables au titre de l'année où intervient la cession de l'immeuble (barème, autres revenus du contribuable, charges de famille, etc).
Il est même possible de demander le report de l’imposition sur la plus-value.
Mais attention à bien structurer votre financement et votre projet d'achat.
B) Régime fiscal et imposition de la levée d’option dans le cadre d’une SCI
Lorsque la SCI devient propriétaire du bien (au terme du crédit-bail), le régime fiscal change, impactant ainsi le financement et la gestion des locaux.
À ce moment, la SCI ne réalise plus de la sous-location mais bien de la location directe, optimisant ainsi la gestion des locaux professionnels.
Ainsi, les revenus sont imposés au titre des revenus fonciers (ou des BIC si la SCI opte pour l'impôt pour les sociétés), tout comme un particulier qui louerait un bien dont il serait le propriétaire.
Au moment de la levée d’option, les associés sont imposés sur la plus-value réalisée selon le barème de l’impôt sur le revenu, affectant le financement global.
Prenons un exemple concret :
Ainsi, si la SCI décidait de revendre le bien en 2022, elle serait taxée :
Une première fois sur les 700 000€ de plus-value à court terme en report d'imposition* de la levée d'option (article 39 duodeciès du code général des impôts) ;
Une seconde fois lors de la vente de l'immeuble (article 151 septies B du code général des impôts).
En modélisant l’imposition sur la revente de l’immeuble (on utilise des hypothèses classiques sur le prix de revient fiscal, la durée de détention et le prix de revente…) : on obtient une plus-value (avant abattement) de 1 275 000€, taxée à hauteur de 45.20%.
L’opération serait donc très onéreuse.
C) L'option pour le régime à l'impôt sur les sociétés (IS) de la SCI
Il existe un moyen pour les associés de se soustraire à l’impôt sur le revenu et de diviser pratiquement par deux l'imposition présentée plus haut.
Il faut pour cela que la SCI opte pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés au lieu de celui de l‘Impôt sur le Revenu.
Dans ce cas, les associés ne seront pas personnellement redevables de l’impôt (c’est la SCI qui le sera).
La fiscalité est totalement différente, ce qui peut être avantageux, en particulier si vous vous situez dans les tranches hautes de l’IR.
De plus, les plus-values dégagées par la levée d’option seront soumises aux règles des plus-values professionnelles (et l'imposition sera fortement diminuée).
En règle générale, le régime de l’IS reste (presque) toujours plus avantageux que le régime de l’IR.
Il faut cependant considérer la situation spécifique de chaque entreprise pour modéliser et évaluer quel sera le modèle qui permettra le plus d’économies, notamment en matière de financement et d'acquisition. Pour cela, réservez votre consultation offerte avec moi dès maintenant.
Il existe, enfin, une solution permettant de bénéficier à la fois de l’imposition à l’IR et de l’imposition à l’IS : il s’agit du démembrement des parts de la SCI, optimisant ainsi le financement et l'acquisition des locaux.
Le tableau ci-dessous compare les impacts fiscaux et patrimoniaux d'un crédit-bail immobilier, selon qu'il soit structuré avec ou sans SCI, afin de vous aider à comprendre l’impact sur vos projets :
Comparatif du crédit-bail Immobilier : avec ou sans SCI
Partie 3 : Utiliser le démembrement des parts sociales de la SCI
A) Fonctionnement et intérêt du démembrement
Lorsque vous procédez au démembrement des parts sociales de la SCI, vous séparez l’usufruit de la nue-propriété : l’usufruitier va conserver l’usage du bien, et le nu-propriétaire va conserver la propriété du bien, facilitant ainsi la gestion des locaux.
Dans le cadre d'un crédit-bail, l’entreprise cède le contrat-bail à la SCI, qui conserve l’usufruit du bien immobilier. Les associés de la SCI conservent la propriété du bien, optimisant ainsi le projet d'acquisition.
Le démembrement a une durée fixe, décidée lors de la signature du contrat. Au terme de cette durée, la SCI récupère l’usufruit ET la nue-propriété. L’usufruit sera confié à la société d’exploitation, facilitant ainsi la gestion des locaux.
Les revenus tirés de la location du bien seront donc imposables à cette société, et ainsi, soumis à l’IS et non à l’IR, optimisant le financement global.
En revanche, les murs restent au nu-propriétaire. Donc, lors de la levée d’option, les plus-values éventuelles seront imposées au nu-propriétaire, et donc à l’IR, impactant le financement de l’acquisition.
Cette opération de démembrement permet d'anticiper et d'optimiser la transmission et donc les droits de succession, sécurisant ainsi le projet familial des particuliers.
Le schéma ci-dessous illustre la répartition des droits et des avantages fiscaux entre l'usufruitier et le nu-propriétaire lors du démembrement des parts sociales en SCI.
Démembrement des parts sociales en SCI : droits et avantages fiscaux
B) Etude de cas de la stratégie d'optimisation de crédit-bail immobilier
Dans cette étude de cas client (anonymisée), je vous présente une optimisation avec passage en SCI à l'IS et démembrement du crédit-bail immobilier. Résultat : 471 000€ de gains sur l'opération de financement et d'acquisition.
i) Contexte
La SCI X a conclu un contrat de crédit-bail immobilier avec un crédit bailleur d’une durée de 12 ans à compter du 4 janvier 2016, optimisant ainsi son projet d'acquisition.
Les biens objets du contrat de crédit-bail immobilier sont loués à la société A moyennant un loyer annuel de 105 654€, facilitant le financement des locaux.
La SCI X n’a pas opté à l’IS. Son résultat est imposable à l’IR, au niveau de ses associés dans la catégorie des BNC (lourdement taxé), impactant le financement global.
Elle procède à la comparaison à l’issue du crédit-bail immobilier entre :
Option 1 : le maintien pendant 25 ans du bien immobilier dans la SCI X suivi de sa vente ;
Option 2 : la vente de la nue-propriété du bien par la SCI après levée d’option suivie de sa cession à l’expiration de la période de 25 ans.
Les données retenues concernant le crédit-bail immobilier sont les suivantes :
Prix d'acquisition de l'immeuble : 894 050€ (dont 379 080€ de terrain)
Valorisation de l'immeuble : 1 250 000€
ii) Option 1 : situation avant optimisation
Par mesure de simplification, il n’est pas tenu compte de l’augmentation du loyer et du prix de cession du bien immobilier à l’expiration de la période de 25 ans, impactant ainsi le financement du projet.
La trésorerie SCI au terme de la période de 25 ans correspond au cumul des loyers pendant 25 ans, moins l’IS et le remboursement de l’emprunt contracté pour financer la levée d’option (il n’est pas tenu compte des frais financiers).
La plus-value de cession du bien immobilier imposable à l’IS correspond au prix de vente moins la valeur du terrain lors de la conclusion du contrat de crédit-bail, impactant le financement.
Afin que les associés de la SCI appréhendent le prix de cession du bien immobilier moins l’IS, la SCI devra le distribuer et sera imposable à la flat tax, affectant le financement personnel des locataires.
SCI et crédit-bail immobilier : situation avant optimisation
Total du net perçu pendant 25 ans : 2 021 087€, optimisant ainsi le financement du projet immobilier.
iii) Option 2 : Situation après optimisation
SCI et crédit-bail immobilier : situation après optimisation du démembrement
L’avantage principal de cette solution est l’absence d’imposition lors de la vente à l’expiration du démembrement, optimisant ainsi le financement global.
Le net disponible après 25 ans et cession du bien immobilier ressort à 2 492 161€, améliorant le financement et l'acquisition.
Le gain généré par cette optimisation ressort à 471 074€. Ce gain améliore significativement le financement du projet.
Cela exclut une éventuelle revalorisation de l’immobilier (bien et loyers) à l’expiration de la période de 25 ans.
Une revalorisation du bien de 1,5% augmenterait le gain de l'optimisation d’environ 45% de son montant, soit un gain de 683k€ (au lieu de 471k€), renforçant ainsi le financement du projet.
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Conclusion : attention aux risques juridiques
Attention, le démembrement à des fins de pure optimisation fiscale pourrait s’apparenter à un « abus de droit », défini à l’article L64 du Livre des Procédures Fiscales comme des actes qui « n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales », impactant négativement le financement du projet.
Il est impératif que le démembrement permettant de céder l’usufruit du bien en question ait une réalité économique, essentielle pour le financement et la gestion des locaux.
Nous pouvons citer un avis de la CAA de Nantes datant du 3 février 2018 n 16NT04184, qui a statué que la cession de l‘usufruit temporaire du bien immeuble ne pouvait pas être considérée comme un abus de droit, à condition que cette dernière ait réellement eu une incidence économique sur le projet de financement.
De même, les avis de la CAA de Versailles du 3 novembre 2011 n°10VE02186 et du Comité de l’abus de droit fiscal du 29 janvier 2015 affaire n°2014-33 semblent être du même avis, validant le financement et la gestion du projet immobilier.
Vous devez donc rétablir sérieusement les modalités du démembrement : son application est subtile et impacte directement le financement et la gestion des locaux.
FAQ : Crédit-bail immobilier SCI
Qu'est-ce qu'une levée d'option anticipée dans un crédit-bail immobilier et quels en sont les avantages ?
La levée d'option anticipée permet au crédit-preneur de devenir propriétaire du bien avant la fin du bail. Cela peut être bénéfique pour vendre le bien à un prix de La levée d'option anticipée permet au crédit-preneur de devenir propriétaire du bien avant la fin du bail. Cela peut être bénéfique pour vendre le bien à un prix de marché potentiellement plus élevé, optimisant ainsi le financement de l'acquisition.
Quels sont les avantages fiscaux d'utiliser une SCI pour gérer un crédit-bail immobilier ?
Utiliser une SCI permet de potentiellement opter pour l'imposition à l'IS plutôt qu'à l'IR, réduisant ainsi les charges fiscales, particulièrement sur les plus-values lors de la revente du bien immobilier commercial.
Comment le démembrement des parts d'une SCI peut-il optimiser la fiscalité et la transmission de patrimoine ?
Le démembrement des parts permet de séparer l'usufruit de la nue-propriété, optimisant les charges fiscales durant la période de détention et facilitant la transmission du patrimoine aux héritiers avec des avantages fiscaux pour les particuliers.
Quelles sont les implications fiscales de la levée d'option dans une SCI et comment sont-elles gérées ?
Lors de la levée d'option, la SCI passe d'une activité de sous-location à une activité de location nue, ce qui change le régime fiscal et peut rendre immédiatement imposable la plus-value latente, impactant le financement global.
Quelles précautions prendre lors de la levée d'option d'un crédit-bail pour éviter des coûts fiscaux inattendus ?
Il est crucial de consulter un conseil spécialisé pour naviguer les complexités fiscales et structurer l'opération de manière à minimiser les implications fiscales, en particulier en ce qui concerne les plus-values et les changements de régime fiscal, afin d’optimiser le financement du projet.
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Introduction
En matière de placement, l’investissement immobilier locatif en meublé permet non seulement d’avoir un patrimoine durable, mais aussi de profiter d’un complément de revenu par mois, notamment dans un objectif de préparer sa retraite. Il faut souligner que les contribuables peuvent investir dans le neuf ou dans l'immobilier ancien. Dans les deux cas, le recours au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une bonne option.
Le statut LMNP est conçu pour les particuliers souhaitant louer un bien meublé sans en faire leur activité principale. Il offre un cadre fiscal attractif et flexible, adapté à divers projets immobiliers, qu'il s'agisse de biens neufs ou anciens.
La question qui se pose est : est-ce que tout le monde peut investir en LMNP ? C’est un statut accessible à tous les contribuables français. Toutefois, pour en être bénéficiaire, il faut répondre à certaines conditions.
En premier lieu, vous devez être propriétaire d’un bien meublé, mis en location. Le montant annuel de vos revenus locatifs doit être inférieur à 23.000 euros. Celui-ci peut aussi être inférieur à 50% de vos revenus professionnels.
Si vous ne respectez pas ces seuils, vous passerez sous le régime du Loueur de Meublé Professionnel (LMP).
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Le statut LMNP
Le LMNP est un régime fiscal destiné aux propriétaires qui louent des biens meublés de manière non professionnelle. Ce statut permet de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs et d'une gestion locative simplifiée.
Obtention du Statut
Pour obtenir le statut LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies :
Inscription administrative : Il est nécessaire de déclarer votre activité de location meublée en remplissant le formulaire P0i (Cerfa n°11921*05) et en le transmettant au Greffe du Tribunal de Commerce compétent. Cette démarche vous permettra d'obtenir un numéro SIRET, indispensable pour exercer en tant que loueur en meublé non professionnel.
Seuils de revenus : Vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50 % de vos revenus professionnels du foyer fiscal.
Obtention du statut
Pour bénéficier du statut LMNP, l'investisseur doit respecter certaines conditions :
S'inscrire au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) en déclarant son activité de location meublée via le formulaire Cerfa P0i.
Ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels ou moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
Louer un bien meublé conforme à la liste des équipements obligatoires définie par décret.
La fiscalité du LMNP repose sur une imposition en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant d’accéder à des régimes fiscaux avantageux. En fonction des recettes locatives, deux options sont possibles : le micro-BIC ou le régime réel.
Exigences légales
Le bien loué doit disposer d'un mobilier suffisant pour permettre une occupation immédiate par un locataire. Le décret du 31 juillet 2015 précise la liste des éléments obligatoires (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.).
Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez opter pour deux types de baux, le bail commercial ou le bail civil :
Le bail commercial : il faudra louer sous ce régime si votre choix d’investissement s’est porté sur un appartement situé en résidence de services (résidences pour senior, résidences étudiantes, etc.). Le bail commercial est conclu entre vous et l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans. Ce dernier se chargera de la gestion locative et le versement de vos loyers sera garanti même en cas d’absence temporaire de locataire.
Le bail civil : dans le cas de l’acquisition d’un bien isolé dédié à la location meublée, vous serez soumis au régime du bail civil. Il se signe entre vous et votre locataire pour une durée de 12 mois renouvelables. Cette période peut être réduite à 9 mois lorsque votre locataire est un·e étudiant·e. Le prix du loyer pourra être révisé à chaque renouvellement de bail.
Pour conserver le statut de loueur en meublé non professionnel dans l’ancien, vous devrez respecter les conditions suivantes tout au long de la location
Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
Générer un revenu locatif inférieur à 23 000 €/an et inférieur aux revenus annuels du foyer fiscal
Ensuite, vous devrez vous immatriculer auprès du centre des impôts dont dépend votre bien. Pour ce faire, il faudra remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i). Puis, vous devrez l’envoyer au greffe du tribunal de Commerce. Ainsi vous obtiendrez votre numéro de SIRET pour commencer votre activité de LMNP.
Régime Fiscal
Lorsque vous décidez de faire de la location meublée, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC est accessible au contribuable respectant les seuils micro-BIC. Il permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminué d’un abattement forfaitaire (sans avoir besoin de pièces justificatives de charges).
Il s’applique lorsque le chiffre d’affaires hors taxe de l’année civile N-1 ou N-2 n’excède pas le seuil de 77 700 € pour la location meublée classique.
Ainsi, les 2 premières années (en l’absence de chiffre d’affaires de référence), les revenus sont taxés au micro-BIC sauf option pour le régime réel.
En choisissant le micro-BIC, le résultat imposable sera égal au total des recettes diminué d'un abattement forfaitaire de 50 %. Vous ne pourrez pas bénéficier de l’amortissement fiscal sur les revenus.
Si le bien engendre des charges structurelles (amortissement du bien compris) supérieures à 50% du montant des loyers, ou que les recettes sont supérieures au seuil
Le régime reel simplifié est souvent plus avantageux que le micro-BIC puisqu’il permet d’amortir le bien et de déduire l’intégralité des charges du bien.
Finalement les loyers ne sont pas (ou très peu) imposés pendant des années car en déficit structurel !
Régime Réel
L'option pour le régime réel doit être exercée avant le 1er février de l'année au titre de laquelle le loueur souhaite se placer sous ce régime ou avant la date de dépôt de la première déclaration pour les entreprises nouvelles. L'option est valable pour une durée de 2 ans et elle est reconduite tacitement par périodes de 2 ans.
Le régime réel BIC permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminués des charges réelles de la location :
intérêts d’emprunts,
taxe foncière,
charges de copropriété et primes d’assurance,
dépenses liées à l’entretien, la reparation et amelioration du bien loué,
amortissement annuel du bien (hors foncier),
travaux…
Cette méthode permet, grâce à l’amortissement, de neutraliser voire de reporter les déficits générés par l’activité locative sur plusieurs années, rendant les revenus locatifs quasiment non imposables durant la phase de location
La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits principalement dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert comptable est fortement recommandé.
Déductions Fiscales
Un atout majeur du LMNP est la déductibilité d’une vaste gamme de charges liées à l’activité locative, notamment l’amortissement fiscal du bien.
En cumulant ces déductions sous le régime réel simplifié, l’investisseur peut non seulement réduire considérablement son revenu imposable, mais aussi, dans certains cas, générer un déficit structurel reportable sur les exercices suivants. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour ceux se situant dans des tranches d’imposition élevées, optimisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.
Précision : Les amortissements ne peuvent pas entraîner de déficit foncier. Mais, si leurs montants cumulés aux charges déductibles sont supérieurs aux loyers, alors ils seront imputés sur les revenus locatifs de l’année suivante. Ce système permet de répartir la défiscalisation liée à l’amortissement sur une longue période.
La déduction de l’amortissement est le principal atout de la location meublée et permet de réduire sensiblement la base imposable, par rapport à une location nue (imposée en revenus fonciers).
Types de Biens et Locations
La location meublée concerne uniquement les locaux à usage d'habitation. La location d'un immeuble à usage professionnel muni du matériel et du mobilier nécessaire à l'exploitation est qualifiée de location "équipée". Elle relève d'un régime juridique et fiscal différent de celui de la location meublée.
Le régime fiscal de la location meublée peut concerner différents types d'investissements ou activités, notamment :
les logements meublés loués à titre de résidence principale du locataire ;
les logements meublés loués au titre d'un bail mobilité ;
les locations saisonnières et meublés de tourisme non classés ;
les meublés de tourisme classés ;
les gîtes ruraux ;
les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services (EHPAD, résidence étudiante, résidence d'affaire, résidence senior).
Peut-on investir en LMNP n’importe où : zone inondable, zone tendue… ?
De nombreux dispositifs de défiscalisation imposent l’investissement dans un bien immobilier situé dans des zones spécifiques. Ce n’est pas le cas pour la Location en Meublé Non Professionnelle. Vous pouvez investir dans une maison ou un appartement se trouvant dans n’importe quelle ville. Il est même possible de louer une pièce de votre habitat si elle répond aux critères requis.
Cela dit, il y a bien des critères à respecter pour profiter du statut LMNP. En premier lieu, le logement doit être bien équipé et habitable, ce qui permettra au locataire de s’installer rapidement. Il doit avoir une dimension de 9 m² au minimum.
Biens Neufs et Anciens
Le statut LMNP s'applique à tous les types de biens.
Les biens neufs offrent souvent des avantages en termes de garanties et de performance énergétique.
Les biens anciens peuvent être plus attractifs en termes de prix d'achat et de rendement locatif.
Les avantages d’une LMNP dans l’ancien sont nombreux :
Accéder à des biens immobiliers à partir de 70 000 € en moyenne ;
Bénéficier d’une rentabilité brute dépassant la plupart du temps les 3,5 % ;
Anticiper sa retraite grâce à un complément de revenu ;
Profiter d’avantages fiscaux grâce aux régimes micro-BIC ou réel.
En outre, les biens en LMNP dans l’ancien octroient le privilège d’être déjà livrés et gérés. Ainsi, vous générez immédiatement des revenus en ayant déjà connaissance des charges, de la taxe foncière, etc.
Vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel dans l’ancien si le bien loué regroupe les conditions suivantes :
Avoir fait l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation ;
Répondre aux conditions d’un logement meublé définies par la loi Alur1 (comportant au minimum certains éléments essentiels pour vivre dans les lieux) ;
Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
Générer un revenu locatif inférieur à 23 000 €/an et inférieur aux revenus annuels du foyer fiscal.
Ensuite, vous devrez vous immatriculer auprès du centre des impôts dont dépend votre bien. Pour ce faire, il faudra remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i). Puis, vous devrez l’envoyer au greffe du tribunal de Commerce. Ainsi vous obtiendrez votre numéro de SIRET pour commencer votre activité de LMNP.
Résidences Spécifiques
Vous pouvez investir dans une résidence de service comme:
une EHPAD,
une résidence étudiante ou une résidence pour séniors, se présente comme une autre option.
Elle réunit tous les critères d’un bien meublé. Hormis le fait d’être bien équipé, elle donne aussi accès à un service:
pour le petit-déjeuner,
un service de nettoyage,
un service de réception.
En optant pour une résidence de service meublée, vous pouvez associer votre statut LMNP au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Cela ne pourrait qu’accroître les avantages fiscaux à profiter et offre une réduction d'impôt et la récupération de la TVA sous conditions.
Le dispositif Censi-Bouvard est une aide conçue pour soutenir l’investissement immobilier locatif dans une résidence meublée neuve. Elle garantit une baisse du montant de l’impôt sur le revenu (IR).
Lorsque la loi Censi-Bouvard est associée au statut LMNP, le bailleur pourra accéder à une réduction fiscale. Une récupération de la TVA à hauteur de 20% du prix du bien immobilier est aussi possible.
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Contrats et Baux
Le contrat de bail joue un rôle clé dans la gestion des locations meublées en définissant les droits et obligations du bailleur et du locataire. Il doit être conforme aux conditions légales et respecter les exigences du régime LMNP.
Pour être valide et conforme aux exigences LMNP, un contrat de bail doit inclure :
L’identité des parties (bailleur et locataire).
La durée du bail en fonction du type de contrat.
Le montant du loyer et les charges (forfaitaires ou récupérables).
Les conditions de résiliation (préavis, motifs valables).
L’inventaire des équipements meublés (obligatoire).
Le dépôt de garantie (non exigé pour le bail mobilité).
En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de fournir un logement en bon état d’usage et de réparation, conforme aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur, ainsi qu’aux critères spécifiques d’un logement meublé.
Le bail est d’une durée maximale de neuf mois, sans possibilité de renouvellement ou de reconduction tacite. Si vous souhaitez poursuivre la location au-delà de cette période, un nouveau contrat devra être établi.
Enfin, vous ne pouvez pas résilier le bail avant son terme, sauf en cas de motif légitime, tel que le non-paiement du loyer ou des troubles causés au voisinage.
Bail Commercial
Le choix du type de contrat de bail dépend du type location, de la durée de location et du profil du locataire. Plusieurs types de baux sont compatibles avec la LMNP.
Le bail d’habitation meublée prévoit une durée minimale de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants) contrairement au bail d’habitation nue dont la durée minimale est de 3 ans.
Le bail commercial destiné aux investisseurs dans des résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme, affaires) a généralement une durée plus longue entre 9 et 12 ans. Mais permet d’avoir une prise en charge de la gestion par un exploitant avec un loyer fixe Garanti.
Dans le cadre de la location de courte durée, type location saisonnière, il est possible de passer directement via des plateformes de location type Airbnb, à condition de respecter la réglementation locale. Il n’est pas nécessaire de rédiger un bail.
Conclusion
Le statut LMNP est un outil d'investissement très avantageux pour les particuliers souhaitant percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés. Il permet de déduire de nombreuses charges et d'amortir le bien, tout en offrant une flexibilité en termes de types de location.
Les conditions essentielles pour le statut LMNP :
Le logement doit être loué meublé, avec un équipement minimum défini par décret (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.).
L’investisseur peut choisir entre deux régimes d’imposition :
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs (si recettes inférieures à 77 700 €).
Régime réel : possibilité de déduire les charges, les amortissements et les intérêts d’emprunt.
Pour conserver le statut LMNP, il ne faut pas être inscrit en tant que loueur professionnel.
Il y a une obligation de fournir un équipement complet conforme aux exigences légales.
Le choix du statut de LMNP est une solution avantageuse pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier d’une fiscalité allégée et d’une rentabilité intéressante.
En effet la location au LMNP au régime réel permettra de déduire l’intégralité des charges immobilières et d’amortir le bien, conduisant à réduire drastiquement la fiscalité sur ces revenus.
La location meublée permet en plus de pratiquer des loyers plus élevés que la location nue, augmentant ainsi la rentabilité. Elle permet également de répondre à une sorte demande pour les logements meublés en raison de la mobilité croissante des étudiants et des jeunes actifs.
Il est également possible de déléguer la gestion locative à une société spécialisée (location saisonnière ou résidences de services) pour se décharger des contraintes de gestion.
Bonus : Quelques conseils lorsqu’on souhaite investir dans un bien loué meublé :
Visez un bien avec des travaux dans un quartier bien desservi par les transports, attractif pour les étudiants et les jeunes actifs.
Il est préférable d’acquérir de petites surfaces, ou d’envisager de louer à des colocataires pour tenter d’obtenir une rentabilité locative plus élevée.
Prenez également en considération les charges de copropriété, ou celles relatives à la commune, comme la taxe foncière. Selon les communes, elle peut varier du quart du montant du loyer à trois ou quatre fois son montant.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement sera aussi plus que jamais à évaluer.
La location meublée joue un rôle clé dans l’investissement locatif grâce à sa rentabilité souvent supérieure à la location nue. Elle séduit une large clientèle (étudiants, actifs, touristes) en quête de logements flexibles, tout en offrant aux investisseurs des loyers plus élevés et une fiscalité avantageuse, notamment via le statut LMNP. Cette formule constitue ainsi une solution efficace pour maximiser ses revenus locatifs tout en optimisant la gestion de son patrimoine.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s'applique aux particuliers qui louent un bien immobilier meublé, à titre privé, et ne tirent pas leurs revenus de cette activité de manière principale. Pour bénéficier de ce statut, les conditions suivantes doivent être remplies :
Les recettes annuelles issues de la location meublée doivent être inférieures à 23 000 € (ou 50 % des revenus du foyer fiscal, si ce montant est plus élevé).
Les recettes ne doivent pas dépasser le plafond global des autres revenus d'activité non professionnelle.
L'activité doit être exercée de manière accessoire, et non comme une activité principale.
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Les Régimes Fiscaux Applicables au LMNP
Régime Micro-BIC
Le régime Micro-BIC s’adresse aux investisseurs dont le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 77 700 € pour une location meublée classique – ce seuil pouvant varier pour des meublés touristiques (avec, par exemple, un abattement pouvant atteindre 71 % pour les logements dotés d’un label délivré par la mairie). Sous ce régime, l’imposition s’effectue sur la base d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, sans nécessité de fournir de justificatifs de dépenses.
Il est toutefois essentiel de bien anticiper le choix de ce régime. En effet, si les charges réelles (entretien, intérêts d’emprunt, frais divers) excèdent l’abattement, l’option pour le régime Micro-BIC pourrait entraîner une imposition plus élevée.
Par ailleurs, le Projet de Loi de Finances 2025 introduit la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien, impactant ainsi la fiscalité à la revente même pour les investisseurs ayant opté pour le Micro-BIC.
Régime Réel Simplifié
Le régime réel simplifié est particulièrement adapté aux investissements générant des charges structurelles élevées – souvent supérieures à 50 % du montant des loyers. Sous ce dispositif, l’investisseur peut déduire l’intégralité des frais réels :
Intérêts d’emprunt
Taxe foncière et charges de copropriété
Dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration
Frais de gestion et divers frais annexes
Amortissement du bien et du mobilier (hors terrain)
Cette méthode permet, grâce à l’amortissement, de neutraliser voire de reporter les déficits générés par l’activité locative sur plusieurs années, rendant les revenus locatifs quasiment non imposables durant la phase de location.
Bien que cette approche nécessite une gestion comptable rigoureuse (avec dépôt d’une déclaration annuelle de résultat et conservation des pièces justificatives), elle offre une optimisation fiscale plus fine et souvent plus avantageuse, notamment en cas d’investissements dans l’ancien nécessitant des travaux.
Avantages Fiscaux du Statut LMNP
Réduction d'Impôt et Abattements
Le statut LMNP se distingue par une fiscalité nettement plus souple que celle de la location nue. D’une part, l’option pour le régime Micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (voire jusqu’à 71 % pour certains meublés touristiques), simplifiant ainsi le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs. D’autre part, en optant pour le régime réel, l’amortissement fiscal du bien (et du mobilier) permet de réduire, voire d’annuler, l’assiette imposable sur plusieurs années.
Même si la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (mise en place par la loi de finances 2025) vient augmenter la fiscalité au moment de la cession, les abattements pour durée de détention restent applicables, garantissant ainsi une fiscalité avantageuse sur le long terme.
Seuils et abattements en fonction du type de location meublée
Déduction des Frais et Charges
Déduction des Frais et Charges
Un atout majeur du LMNP est la déductibilité d’une vaste gamme de charges liées à l’activité locative. Parmi celles-ci figurent :
Les intérêts d’emprunt
La taxe foncière et les charges de copropriété
Les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration
Les dépenses liées à la gestion du bien
L’amortissement annuel du bien et du mobilier
En cumulant ces déductions sous le régime réel simplifié, l’investisseur peut non seulement réduire considérablement son revenu imposable, mais aussi, dans certains cas, générer un déficit structurel reportable sur les exercices suivants. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour ceux se situant dans des tranches d’imposition élevées, optimisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.
Aspects Administratifs et Comptables
Démarches Administratives
En décidant d’investir avec le statut LMNP, vous devez effectuer différentes démarches administratives et fiscales. Nous vous invitons à les découvrir.
Déclarer son statut de loueur LMNP
C’est la tâche la plus complexe, mais nous pouvons vous soutenir en cas de besoin. Le principe est de déclarer votre statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Cette démarche doit être faite avant la date de début d’activité. Elle correspond au jour de la signature de l’acte de vente.
Quinze jours après cette date, enregistrez-vous auprès du Greffe du tribunal de commerce qui vous remettra votre SIRET. Ce numéro vous sera indispensable lors de la réalisation des démarches fiscales.
Le Service des Impôts des Entreprises (SIE) vous contactera. Il vous demandera de remplir les formulaires 1447 liés à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) Il s’agit d’une taxe annuelle que tout Loueur Meublé Non Professionnel doit payer.
Déclarer ses revenus en tant que loueur de LMNP
L’investissement dans l’immobilier locatif fait partie des activités rémunérées. Ainsi, il est soumis à des règles fiscales strictes. Même en profitant de divers allègements fiscaux en tant que bénéficiaire d’un statut LMNP, vous devrez déclarer vos revenus immobiliers.
Les démarches à faire varient en fonction du régime d’imposition choisi. Pour un investisseur ayant opté pour le régime micro BIC, il est nécessaire de remplir le formulaire 2042 C Pro. La déclaration peut être faite en ligne sur le site des impôts. Vous n’aurez qu’à cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelle ». Si c'est pour une raison ou une autre, vous devez faire une déclaration sur papier. Il faudra remplir le formulaire annexe Cerfa n°11222*22.
Pour les investisseurs ayant opté pour le régime réel, la déclaration est à faire avec le formulaire 2031. Les annexes 2033-A à 2033-E vous seront aussi fournies. Les documents remplis sont à envoyer au SIE.
Rôle de l'Expert Comptable
La tenue de la comptabilité est une tâche qui incombe au bénéficiaire du statut LMNP soumis au régime réel. Elle peut être complexe pour quelqu’un qui ne possède pas de compétences en comptabilité.
Il est donc nécessaire à faire appel à un expert-comptable pour optimiser la base imposable et respecter les obligations légales.
Il est à noter que les frais de comptabilité font partie des charges déductibles sur les revenus imposables.
Le recours à un expert-comptable permettra de :
Analyser votre situation personnelle pour choisir le régime fiscal le plus avantageux,
Mettre en place et tenir une comptabilité rigoureuse en respectant les obligations légales,
Optimiser les déductions et l’amortissement afin de maximiser vos économies d’impôt,
Préparer et vérifier vos déclarations fiscales annuelles pour éviter tout redressement ultérieur.
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Comparaison avec d'autres Types de Location
Location Meublée vs Location Nue
La location meublée offre des avantages fiscaux nettement supérieurs à ceux de la location nue.
La location meublée permet généralement de pratiquer des loyers plus élevés en raison de la fourniture du mobilier nécessaire à une occupation immédiate du bien.
D’un point de vue fiscal, alors que la location nue se limite généralement à la déduction des charges réelles et à la création possible de déficit foncier, la location meublée – via le statut LMNP – permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire (Micro-BIC) ou d’un amortissement permettant de neutraliser l’imposition des revenus locatifs pendant plusieurs années.
Ainsi, en optant pour la location meublée, l’investisseur peut obtenir une fiscalité plus souple et, dans bien des cas, optimiser significativement son rendement net.
Location de Meublé Touristique
La location de meublé touristique se distingue par des conditions spécifiques, notamment en cas de classification officielle (label délivré par la mairie). Selon le niveau de qualification, l’abattement forfaitaire peut être plus avantageux (jusqu’à 71 %), rendant ce type d’investissement particulièrement attractif pour attirer une clientèle touristique.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les meublés de tourisme classés bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs recettes annuelles, dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs.
En revanche, les meublés de tourisme non classés sont soumis à un abattement de 30 % avec un plafond de 15 000 € de recettes annuelles.
Il est important de noter que le classement d'un meublé de tourisme est volontaire et doit être effectué auprès d'un organisme agréé. Ce classement offre des avantages fiscaux, mais implique également des obligations, telles que le respect de normes de qualité et la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique.
Malgré ces contraintes, la location de meublé touristique continue de présenter des avantages fiscaux intéressants, à condition d’être bien accompagné dans la gestion et la conformité réglementaire.
Conclusion
Résumé des points clés sur la fiscalité LMNP et conseils pour maximiser les avantages fiscaux tout en respectant les lois en vigueur.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure une solution d’investissement locatif particulièrement avantageuse en France. Grâce aux deux régimes fiscaux proposés :
le Micro-BIC, avec son abattement forfaitaire simplifié, et
le régime réel simplifié, permettant une déduction complète des charges et l’amortissement du bien
L’investisseur peut adapter sa stratégie fiscale en fonction de la nature de son investissement et de ses charges réelles.
Bien que les récentes évolutions, notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la cession, viennent modifier certains aspects, les avantages offerts par le LMNP restent importants.
Une gestion proactive, appuyée par des professionnels, permet de maximiser ces avantages tout en respectant les obligations légales, et le respect de normes qualité et de performances énergétiques.
Ce secteur est effectivement soumis à des obligations administratives et à des normes renforcées, notamment en matière de performance énergétique (avec l’interdiction progressive des logements classés « G » puis « F » ou « E » selon la loi Climat et Résilience).
Enfin, en comparant la location meublée à la location nue et en évaluant les spécificités de la location de meublé touristique, chaque investisseur pourra ajuster sa stratégie afin d’optimiser à la fois son rendement et sa fiscalité sur le long terme.
La location meublée occupe une place de plus en plus stratégique dans le domaine de l’investissement locatif. Face aux évolutions du marché immobilier et aux besoins croissants de flexibilité des locataires, cette formule se distingue par ses nombreux atouts. Elle permet d’allier rentabilité optimisée et fiscalité avantageuse, tout en répondant aux attentes d’une clientèle variée : étudiants, jeunes actifs, travailleurs en mobilité ou encore touristes. En offrant des loyers généralement plus élevés que la location nue, ainsi qu’une fiscalité attrayante grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), la location meublée constitue un levier performant pour maximiser les revenus locatifs tout en amortissant le bien. Elle s’impose ainsi comme une solution incontournable pour les investisseurs soucieux d’optimiser leur rendement tout en sécurisant leur patrimoine.
En matière de placement, l’investissement immobilier locatif en meublé permet non seulement d’avoir un patrimoine durable, mais aussi de profiter d’un complément de revenu par mois. Il faut souligner que les contribuables peuvent investir dans le neuf ou dans l'immobilier ancien. Dans les deux cas, le recours au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une bonne option.
La Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP est un statut fiscal qui garantit un certain nombre d’avantages que nous allons voir dans les développements suivants.
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Le LMNP en 2025
La fiscalité est le principal atout du statut LMNP par rapport à la location nue.
Les revenus de la location meublée sont considérés comme une activité commerciale d’un point de vue fiscal et donc imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels de Commerciaux).
Il existe deux régimes d’imposition des revenus LMNP :
micro-BIC: abattement de 50% et même 71% pour un meublé de tourisme (label requis via la mairie) sur les revenus locatifs au titre de charges
régime réel simplifié : quasiment toujours plus avantageux que le micro BIC, mais plus complexe. Permet d’amortir le bien, hors foncier.
La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits principalement dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert-comptable est fortement recommandé.
Ainsi, le statut de LMNP, contrairement à la location nue, permet de bénéficier de revenus locatifs avec une fiscalité proche de zero grâce à l’amortissement fiscal du bien.
De plus à la revente, le loueur LMNP est imposé au régime des plus-values immobilières des particuliers et le bénéfice d’abattements pour durée de détention :
Imposition à l’impôt sur le revenu au taux de 19% (totalement exonéré au bout de 22 ans de détention) ;
Imposition aux prélèvements sociaux au taux de 17.2% (totalement exonéré au bout de 30 ans)
Taxation de 2% à 6% sur les plus-values élevées de plus de 50 K€.
Avant la loi de fiances 2025, seule plus-value réalisée entre l’acquisition et la cession était imposée au régime avantageux des particuliers.
Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 a introduit une modification significative pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Désormais, les amortissements déduits fiscalement sur un bien loué en meublé seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de sa revente.
Concrètement, le prix d'acquisition sera diminué du montant total des amortissements pratiqués au moment de la cession, augmentant ainsi la base imposable de la plus-value.
Malgré cette évolution, les abattements pour durée de détention applicables à partir de 5 ans de détention restent en vigueur.
Quelques illustrations chiffrées de l’impact de la réintégration des amortissements à la cession
Exemple 1 : LMNP (300 K€)
Bien acquis 300 k€
Amortissement de 70% de la valeur du bien sur 30 ans, soit en moyenne 7 K€ / an
Cession du bien pour 400 K€, soit une plus-value de 100 K€
Exemple 2 : LMNP (1 000 K€)
Bien acquis 1 000 K€
Amortissement de 70% de la valeur du bien sur 30 ans, soit en moyenne 23 K€ / an
Cession du bien pour 1 500 K€ soit une plus-value de 500K€.
Nous verrons dans nos développements suivants que la location meublée reste attractive malgré cette modification.
Avantages du LMNP
Même si la réintégration des amortissements pratiqués lors de la cession, entraine un coût fiscal supplémentaire d’impôt sur la plus-value, la location meublée reste attractive.
La location meublée permet de déduire fiscalement l’amortissement chaque année des revenus de la location. Cela permet de réaliser une économie plus ou moins importante selon sa TMI (tranche marginale d’imposition de 11% à 45%) et de bénéficier de revenus faiblement, voire non fiscalisés.
En fonction du taux d’imposition applicable, les gains générés par la déduction de l’amortissement des revenus locatifs annuels seront supérieurs au coût de l’impôt sur la plus-value au-delà d’un certain délai de déntention.
Autrement dit, plus vous conservez le bien longtemps, plus vous profitez de l’amortissement des revenus et des abattements pour durée de détention à la cession.
Si nous reprenons les hypothèses chiffrées précédentes, le gain lié à l’amortissement des revenus sera supérieur au coût de l’impôt sur la plus-value :
Pour un bien acheté 300 K€ et vendu 400 K€ :
Au bout de 6 ans avec une TMI de 45%
Au bout de 7 ans avec une TMI à 41%
Au bout de 9 ans avec une TMI de 30%
Au bout de 16 ans avec une TMI de 11%
Pour un bien acheté 1 M€ et vendu 1.5 M€ :
Au bout de 12 ans avec une TMI de 45%
Au bout de 13 ans avec une TMI à 41%
Au bout de 15 ans avec une TMI de 30%
Au bout de 20 ans avec une TMI de 11%
La location est d’autant plus avantageuse qu’on est certain du montant d’amortissement que l’on va pouvoir déduire de ces revenus locatifs pendant la phase de location et de l’économie fiscal que cela représente. En revanche, le moment de la cession et le montant de la plus-value qui sera réalisé sur le bien sont des données plus incertaines.
Ainsi, si l’activité de location meublée est réalisée dans un objectif de revenus complémentaires long terme, la location LMNP reste très attractive. La location meuble LMNP est un bon outil pour developer son patrimoine immobilier et preparer sa retraitre avec la constitution de revenus complémentaires.
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Régime Micro-BIC
Lorsque vous décidez de faire de la location meublée, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC est accessible au contribuable respectant les seuils micro-BIC. Il permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminué d’un abattement forfaitaire (sans avoir besoin de pièces justificatives de charges).
Il s’applique lorsque le chiffre d’affaires hors taxe de l’année civile N-1 ou N-2 n’excède pas le seuil de 77 700 € pour la location meublée classique.
Ainsi, les 2 premières années (en l’absence de chiffre d’affaires de référence), les revenus sont taxés au micro-BIC sauf option pour le régime réel.
En choisissant le micro-BIC, le résultat imposable sera égal au total des recettes diminué d'un abattement forfaitaire de 50 %. Vous ne pourrez pas bénéficier de l’amortissement fiscal sur les revenus.
Il est donc primordial d’établir un prévisionnel financier de l’investissement immobilier et de se faire accompagner avant de choisir le régime fiscal adapté à sa situation. Ainsi, si le bien engendre des charges structurelles bien supérieures à 50% du montant des loyers, il faudra privilégier le régime reel. Sinon, vous risquez de payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux inutilement. Il y a également le risque que ces revenus locatifs vous fassent changer de tranche d’imposition. Attention donc à valider le schéma avant de choisir l’option du micro-BIC.
Pour aller plus loin : seuil et abattements en fonction du type de location meublée
A noter : Les revenus LMP réalisés dans une société de personnes, comme une SARL de famille ne sont pas éligibles au régime micro-BIC.
Le projet de loi de finances 2025 prévoyant la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value imposable concerne également la location au régime micro-BIC. Il est prévu que les abattements forfaitaires appliqués dans le cadre du micro-BIC intègrent une prise en compte des amortissements pratiqués. Autrement dit, à la cession d’un bien loué sous le régime micro-BIC, il faudra également réintégrer un montant d’amortissement dans le calcul de la plus-value imposable.
Régime Réel
Si le bien engendre des charges structurelles (amortissement du bien compris) supérieures à 50% du montant des loyers, il faudra opter pour le régime reel permettant de déduire la totalité des charges.
Le régime réel BIC permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminués des charges réelles de la location :
intérêts d’emprunts,
taxe foncière,
charges de copropriété et primes d’assurance,
dépenses liées à l’entretien, la reparation et amelioration du bien loué,
amortissement annuel du bien (hors foncier),
travaux…
Le régime réel implique chaque année le dépôt d'une déclaration de résultat et la tenue d'une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives).
Le régime reel simplifié est souvent plus avantageux que le micro-BIC puisqu’il permet d’amortir le bien et de déduire l’intégralité des charges du bien.
La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits principalement dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert comptable est fortement recommandé.
Finalement les loyers ne sont pas (ou très peu) imposés pendant des années car en déficit structurel !
Votre activité de loueur en meublé existe déjà depuis quelques années ? Vous avez déjà déclaré des revenus de location meublée au travers du régime micro BIC ? Vous vous rendez compte de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux engendrés par cette option ? Pas de panique !
Pour déduire la totalité des charges et possiblement être en déficit structurel et donc non imposable ? Une solution: lever l’option avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous vous placerez sous le régime.
Ainsi, vous pourrez bénéficier du régime réel LMNP en 2022 en envoyant la levée d’option du régime micro-BIC par LRAR. Tout cela se passe au centre des impôts des entreprises auxquelles le bien loué est rattaché avant le 1er février 2022.
L’option pour le régime réel est valable pour 1 an et est reconductible tacitement pour la même période.
Fiscalité et Statut LMNP
La location meublée permet de bénéficier de revenus réguliers plus importants qu’en location nue et d’une fiscalité plus avantageuse grâce à la déduction des amortissements.
Le statut de loueur LMNP est un statut accessible à tous les contribuables français
Tout d’abord, pour pouvoir bénéficier de la fiscalité de la location meublée, le logement doit comporter suffisamment de meubles pour que le locataire puisse y vivre avec ses seuls effets personnels.
Pour conserver le statut de loueur meublé non professionnel, il y a également deux conditions à respecter :
le montant annuel de vos revenus locatifs doit également être inférieur à 23.000 euros et,
le montant des revenus locatifs doit être inférieur à 50% de vos revenus professionnels du foyer fiscal.
Si les revenus locatifs annuels dépassent ces seuils, vous aurez le statut de loueur Meublé professionnelle (LMP) et le régime fiscal qui lui est applicable.
Le statut de loueur meublé est apprécié annuellement et lorsque vous respectez les conditions du LMNP, vos revenus locatifs imposables (revenus après déduction des charges immobilières et amortissements si régime réel et après abattement de 50% si micro-BIC) sont imposables au barème selon votre tranche d’imposition (entre 11% et 45%) et aux prélèvements sociaux (taux de 17.2%), soit une imposition maximum de 62.2 %.
A la cession, le loueur LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers après avoir réintégré les amortissement pratiqués (ajout de loi de finances 2025). Il bénéficiera des abattements pour durée de détention au-delà de 5 ans détention du bien et sera imposé à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux de 17.2%, soit un taux maximum de 36.2%.
Focus sur les démarches à effectuer pour bénéficier du statut LMNP :
Pour obtenir le statut LMNP, la première démarche est de s’inscrire auprès d’un CFE. (CFE: Centre de Formalité des Entreprises.)
Vous devez donc récupérer le formulaire Cerfa n°11921*5 portant le titre de « déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » auprès du site web Impots.gouv.fr.
La prochaine étape consiste à remplir correctement le document et à l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce. Celui-ci est affilié au logement que vous souhaitez acquérir. Lorsque cette démarche est accomplie avec succès, vous aurez droit à un numéro de SIRET ou numéro d’immatriculation.
Désormais, vous êtes bénéficiaire du statut LMNP et vous pouvez débuter votre projet d’investissement en toute sérénité. Toutefois, il est important de souligner que vous devez déclarer votre statut. Cela dans un délai de 15 jours suivant la date de mise en location du bien meublé acquis.
Comparaison avec le LMP
Si le loueur meublé ne respecte plus les conditions LMNP, c’est-à-dire que les recettes sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer, vous passez sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Les revenus locatifs du loueur LMP sont également imposables dans la catégorie des BIC et relèvent donc du même régime d’imposition que les loueurs LMNP.
La différence entre LMP et LMNP se situe sur le volet social. En effet, contrairement au LMNP (soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%), les revenus LMNP seront soumis aux cotisations sociales (environ 36% mais variations importantes selon les revenus) et devront procéder à des déclarations auprès de l’URSSAF.
Deuxième différence notoire, les LMP relève du régime des plus-values professionnelles à la cession des biens. Les amortissements pratiqués sont pris en compte dans le calcul de la plus-value (alignement du statut de LMNP sur les LMP sur ce point avec la loi de finances 2025)
Il convient ensuite de distinguer une plus-value court terme et une plus-value long terme.
Les amortissements pratiqués sont imposés sous le régime de la plus-value court terme, c’est-à-dire au barème de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales, taux maximum pouvant aller jusqu’à 70% ;
La plus-value entre la valeur d’acquisition et la cession est imposée sous le régime de la plus-value long terme au taux spécifique de 30%.
Le coût de l’impôt de plus-value de cession est généralement plus important sous le statut LMP (loueur meublé professionnel). Le régime fiscal applicable sera celui des plus-values professionnelles généralement moins avantageux que le régime des plus-values immobilières des particuliers (sauf application de dispositifs d’exonération ou abattements spécifiques).
En tant que loueur LMP soumis au régime des plus-values professionnelles, il est possible de bénéficier de certains dispositifs d’exonération :
Abattement de 10% par an au-delà de la 5ème année de détention sur la plus-value long terme, soit une exonération totale au bout de 15 ans (CGI, art 151 septies)
Exonération au bout de 5 ans d’exercice de l’activité LMP et si les recettes annuelles des deux dernières années étaient inférieures à 90 K€ (CGI, art 151 septies B), sauf cotisations sociales
Ce dernier dispositif, permet de réduire de manière importante le coût fiscal sur la plus-value de cession. Dans ce cas spécifique (recettes inférieures à 90 K€ et activité exercée depuis plus de 8 ans), la fiscalité à la cession sous le statut LMP sera plus avantageuse que sous le statut LMNP.
Illustration chiffrée de l’impact de l’impôt de plus-value LMNP Vs LMP :
Bien acquis 1 000 K€
Amortissement de 70% de la valeur du bien sur 30 ans, soit en moyenne 23 K€ / an
Cession du bien pour 1 500 K€ soit une plus-value de 500 K€.
La fiscalité diffère donc d’un statut à un autre et il n’existe pas une solution duplicable à tout le monde. En effet, la solution la plus optimale dépendra de chaque situation et nécessitera une analyse en amont. Il peut être necessaire de modéliser les différentes situations pour trouver la stratégie la pluse adaptée à ses objectifs et besoins.
Ainsi, nous pouvons recommander aux loueurs sous le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) qui pensent passer sous le statut LMP, et qui ont plus de 90 K€ de recettes d’anticiper la transmission avant ce changement de statut. En revanche, si les recettes sont infériereures à 90 K€, le passage en LMP permettra de bénéficier des dispositifs d’exonération conduisant à réduire la fiscalité à la cession (pa rapport au statut LMNP).
Gestion et Mise en Location
Le bien meublé peut servir de résidence principale pour le locataire. Mais il est également possible de louer de façon temporaire ou saisonnière. En tenant compte de cela, vous pouvez faire du bien immobilier une chambre d’autres ou une résidence de tourisme. Si vous décidez de louer une chambre de votre habitat, vous pouvez l’attribuer à un étudiant.
Que ce soit pour de la location meublée classique ou de la location de courte durée, saisonnière, il faut se poser la question du mode de detention le plus adapté à votre situation.
Vous pourriez envisager d’exercer l’activité de location meublée en direct, au travers d’une société IS (Société Civile par exemple) ou au travers d’une SARL de famille ayant opté pour l’impôt sur le revenu.
Pour rappel, il est possible d’exercer une activité de location meublée dans une SARL de famille soumise à l’impôt sur le revenu, à condition de remplir les conditions suivantes :
La société doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, la location meuble est également visée. Les activités civiles sont exclues sauf si exercées à titre accessoire (moins de 10% de l’activité) ;
La société doit être formées uniquement par des membres d’une famille (lien de parenté en ligne directe, frères et sœurs, conjoint et partenaire de pacs).
Si vous cédez les biens immobiliers détenus par une SARL, vous serez soumis au régime des plus-values immobilières de particuliers si vous êtes LMNP (avec la réintégration des amortissements prévus par la loi de finances 2025) et aux régimes des plus-values professionnelles si vous êtes LMP.
En fonction de vos objectifs, stratégie de revenus complémentaires ou capitalisation des revenus, il faudra étudier le choix le plus pertinent:
Détention en direct ou via une SARL de famille avec une imposition au barème de l’impôt sur le revenue et aux prélèvements sociaux (ou charges sociales si LMP)
Détention via une société soumise à l’impôt sur les sociétés.
Nous pourrons modéliser plusieurs solutions et trouver celle qui sera la plus adaptée à votre situation et vos objectifs.
Le choix du mode de detention des biens immobiliers est également primordial dans un objectif de transmission.
Il peut être avantageux d'acquérir des biens locatifs (meublés ou non) via une société (telle qu'une SCI ou SARL de famille), surtout si l'achat est financé par crédit, puis de transmettre les parts.
L'interposition d'une société permet d’organiser la gestion et la répartition des droits de chacun dans les statuts.
Si des biens locatifs sont déjà détenus, il peut être intéressant de les transférer à une société avant de donner la nue-propriété des parts aux enfants. Cependant, cette opération peut engendrer un coût lié à l'impôt sur la plus-value. Ce coût peut être particulièrement élevé si le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est appliqué, car la fiscalité sur les plus-values professionnelles peut s’avérer plus couteuse. Il est donc conseillé aux loueurs sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) de réfléchir à la transmission avant de changer de statut.
La meilleure stratégie patrimoniale est toujours celle que l’on anticipe le plus tôt. La transmission des biens locatifs n’échappe pas à cette règle, bien au contraire.
Résidences de Services
Il est également possible de réaliser de la location meublée de résidence de service. Il s’agit souvent de solution « clés en main » qui vous permet de vous décharger de la logistique au moment de l’acquisition et de la gestion pendant la phase de location.
Ce type de location permet de bénéficier du régime de la location meublée (régime micro-bic ou réel) et ses avantages fiscaux sans « contraintes ». En revanche, ce type d’investissement ne propose pas toujours de bonne rentabilité pendant la phase de location et ne permet pas toujours de réaliser une plus-value à la cession (voire une moins-value dans certains cas). Il faut donc être prudent lorsque l’on investit dans ce type de projet et être bien accompagné.
La location de ce type de résidence permet néanmoins d’associer l’aide Censi-Bouvard à la LMNP
Le dispositif Censi-Bouvard est une aide conçue pour soutenir l’investissement immobilier locatif dans une résidence meublée neuve. Elle garantit une baisse du montant de l’impôt sur le revenu (IR).
Lorsque la loi Censi-Bouvard est associée au statut LMNP, le bailleur pourra accéder à une réduction fiscale. Une récupération de la TVA à hauteur de 20% du prix du bien immobilier est aussi possible. Cela dit, il est important de souligner que tous les logements meublés ne sont pas éligibles au dispositif Censi-Bouvard.
En effet, pour profiter des avantages fiscaux offerts par cette loi de défiscalisation, investissez dans certains types de biens. Il y existe différentes résidences:
les résidences d’accueil et de soins agréées,
les résidences avec services pour étudiants,
les résidences agréées pour séniors ou personnes handicapées
A noter : La loi de finances 2025, concernant la réintégration des amortissements au moment de la cession des biens LMNP, ne s’applique pas aux résidences de services qui continuent de bénéficier du régime des plus-values des particuliers sans réintégration des amortissements.
Revenus et Rentabilité
Jusqu’ici, investir en LMNP est (pour les entrepreneurs et investisseurs) une alternative à la mise en place d’un montage Holding-SCI. Toutefois, la location meublée subit quelques rééquilibrage sur sa fiscalité avec la loi de finances et subis également certaines contraintes spécifiques au location saisonnière. En effet certaines villes tentent de limiter la location meublée pour faire face à la pénurie de logement pour leurs habitants.
Les taux bancaires actuelles étant également moins intéressant qu’il y a quelques années, la rentabilité des locations immobilières peut s’en trouver entachée.
La location meublée reste donc un bon moyen de developer son patrimoine via le levier de l’endettement, tout en profitant de revenus faiblement fiscalisés grâce à la deduction de l’amortissement pendant la phase de location. Cet investissement reste donc un bon moyen de se constituer un patrimoine permettant de générer des revenus complémentaires sur le long terme.
Perception des Revenus
Le meilleur moyen de percevoir des revenus locatifs tout en optimisant la fiscalité est de choisir le mode de location le plus adapté à sa situation.
Il faut avant tout se poser les bonnes questions sur ses objectifs et ses besoins ou non de revenus complémentaires dans l’immédiat ou à long terme.
La location meublée reste un régime de location plus avantageux que la location nue (sauf dans certains cas de déficit foncier important).
Ensuite, le choix du régime fiscal entre micro-BIC et régime réel est également très important. Cela nécessite de modéliser les deux situations pour connaitre celle qui est la plus adaptée.
Dans la plupart des cas, l’option pour le régime réel sera plus intéressante puisqu’il permettra de déduire l’intégralité charges et taxes immobilières et d’amortir le bien. En effet avec la déduction des charges et l’amortissement du bien, la location au régime réel permettra de bénéficier de revenus très peu, voire non fiscalisés.
La location meublée est un bon moyen de percevoir des revenus complémentaires tout en maitrisant sa fiscalité.
Conclusion
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux et permet de percevoir des revenus peu, voire pas fiscalisés.
Ce statut est dans les radars depuis quelques années et a connu des évolutions notables en réponse aux travers des dernières lois de finances et aux dynamiques du marché immobilier.
Statut LMNP en 2025 :
Conditions d'éligibilité : Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Régimes fiscaux : Les investisseurs peuvent opter pour le régime Micro-BIC, offrant un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs de 50%, ou pour le régime réel, permettant de déduire les charges réelles et d'amortir le bien.
Évolutions récentes et perspectives :
Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values : Jusqu'en 2024, les amortissements déduits n'étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value en cas de vente du bien. À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les amortissements seront réintégrés dans ce calcul, entrainant une augmentation de la plus-value imposable.
Modifications des abattements micro-BIC pour les meublés touristiques : L’abattement pour les locations meublées de courte durée non classées a été passé de 50 % à 30 %, avec un abaissement du plafond de revenus éligibles.
Exigences accrues en matière de performance énergétique : Conformément à la loi Climat et Résilience, les logements classés "G" au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) seront interdits à la location à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, suivis des logements classés "F" en 2028 et "E" en 2034.
Perspectives pour les investisseurs :
Malgré ces ajustements, le statut LMNP conserve des atouts, notamment en matière de rentabilité et de flexibilité. Les investisseurs sont encouragés à :
Analyser l'impact des nouvelles mesures fiscales sur la rentabilité de leurs investissements, en particulier concernant la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values.
Considérer le régime réel d'imposition, qui, malgré une complexité administrative accrue, peut offrir des avantages fiscaux significatifs.
Planifier des travaux de rénovation énergétique pour se conformer aux futures obligations légales et préserver l'attractivité locative de leurs biens.
En conclusion, bien que le cadre fiscal du statut LMNP évolue en 2025, une gestion proactive et informée permet aux investisseurs de continuer à bénéficier des avantages de ce dispositif tout en s'adaptant aux nouvelles contraintes réglementaires et fiscales.
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