Cabinet de gestion de patrimoine immobilier pour dirigeants et professions libérales

Plusieurs biens, parfois une SCI, des crédits en cours, une société qui dégage de la trésorerie : chaque décision a été prise à un moment différent. Un cabinet de gestion de patrimoine immobilier remet ces pièces dans une seule stratégie : ce que vous gardez, vendez, détenez, financez et transmettez.

Chez Noun Partners, nous faisons ce travail pour des dirigeants, des professions libérales et des cadres. Le cabinet est à Paris et nous accompagnons des clients partout en France. Nous ne gérons pas vos locations au quotidien : c’est le métier d’un administrateur de biens.

Qu’est-ce qu’un cabinet de gestion de patrimoine immobilier ?

C’est un cabinet de conseil qui traite vos biens comme une partie de votre patrimoine, avec vos revenus, votre société et votre famille. Il tranche les décisions qui pèsent le plus lourd : fiscalité des loyers, mode de détention, dette, vente ou conservation d’un bien, transmission.

Trois métiers sont souvent confondus. Ils ne répondent pas à la même question.

C’est ce qui distingue notre gestion de patrimoine à Paris, globale, d’une gestion purement immobilière. Un même appartement locatif n’a pas le même intérêt selon votre tranche d’imposition, votre rémunération de dirigeant ou votre âge. Nous ne donnons donc jamais d’avis sur un bien sans avoir vu le reste.

Nos services de gestion de patrimoine immobilier

L’accompagnement couvre six sujets. Vous n’avez pas forcément besoin des six : l’audit sert à repérer ceux qui comptent dans votre situation.

L’audit de vos biens et de vos crédits

Nous commençons par un état des lieux bien par bien : valeur, capital restant dû, loyers, charges, impôt payé et mode de détention. Cet audit patrimonial fait presque toujours ressortir les mêmes points : des loyers imposés au mauvais régime, une assurance emprunteur jamais renégociée, une SCI créée sans objectif précis.

La fiscalité des biens que vous détenez déjà

C’est là que nous trouvons le plus souvent un gain récurrent. En location nue, les loyers s’ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème. En meublé au régime réel, vous déduisez les charges et amortissez le bien, au prix d’une gestion plus lourde. Depuis 2025, cet amortissement est réintégré dans la plus-value à la revente, et le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de le plafonner.

Nous examinons aussi le choix micro ou réel bien par bien, le régime de vos SCI, l’impôt sur la fortune immobilière (dû au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable) et la plus-value en cas de vente. Le détail par régime est sur notre page conseiller fiscal immobilier.

Le mode de détention : en direct, en SCI ou via une holding

Nous ne recommandons pas la SCI par défaut. Elle est utile pour investir à plusieurs ou transmettre par parts, mais pour un ou deux biens détenus seul, elle ajoute souvent des coûts sans rien apporter.

Même prudence sur le montage holding et SCI. Il donne plus de levier pendant la détention, mais la sortie coûte cher : impôt sur la plus-value dans la société, puis impôt sur les dividendes. Nous le comparons toujours à une détention en direct, comme dans notre guide sur la holding immobilière.

Il y a aussi des montages que nous refusons. Loger sa résidence principale dans une SCI détenue par sa holding en fait partie : le risque de requalification en abus de droit dépasse l’économie espérée.

Le financement et la capacité d’emprunt

Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : un taux d’effort de 35 % au maximum et une durée de prêt limitée en principe à 25 ans. Pour un dirigeant, la capacité d’emprunt dépend donc de sa rémunération, que nous structurons avant le rendez-vous à la banque. Sur les prêts en cours, nous commençons par l’assurance emprunteur.

L’arbitrage : garder, vendre ou diversifier

Un patrimoine presque uniquement immobilier est peu liquide et se transmet mal. Pour chaque bien, nous comparons son rendement net d’impôt à celui du même capital placé ailleurs, coût de la vente compris. Une défiscalisation doit tenir sans l’avantage fiscal : sinon, nous conseillons de passer à autre chose.

Si l’arbitrage conduit à un nouvel achat, notre cabinet de conseil en investissement immobilier prend le relais.

La transmission de votre patrimoine immobilier

L’immobilier est souvent la part la plus lourde d’une succession. Deux leviers reviennent dans presque tous les dossiers :

• La donation de la nue-propriété. Vous gardez l’usage du bien ou ses loyers, et les droits portent sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de votre âge : 60 % de la valeur entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, moins avant 61 ans (article 669 du Code général des impôts).
• L’abattement entre parent et enfant. Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, tous les 15 ans.

Reste la valeur des biens, et le silence de l’administration ne la valide pas. Dans l’un de nos dossiers, une famille détenait surtout des immeubles transmis sur plusieurs générations. Au décès du père, l’administration a contrôlé les valeurs déclarées à l’IFI les années précédentes. L’écart exposait la famille à 2 M€ de droits de succession supplémentaires, sans les liquidités pour payer.

Avec les notaires, avocats fiscalistes et experts de la famille, nous avons établi des valeurs documentées. Puis nous avons organisé la vente des biens les moins rentables et restructuré la détention des autres : 3,2 M€ de liquidités dégagées et 120 k€ d’impôts en moins chaque année.

Résultat propre à une situation, non transposable.

Pour un patrimoine immobilier familial important, nous sécurisons les valorisations avant de transmettre. La suite est sur notre page conseil en transmission de patrimoine.

À qui s’adresse cet accompagnement ?

• Vous êtes dirigeant et vous investissez dans l’immobilier. Dividendes, trésorerie ou holding : l’origine de l’argent change ce qu’il vous reste à investir.
• Vous exercez une profession libérale. Murs professionnels, quelques biens locatifs et des revenus fortement imposés.
• Vous détenez plusieurs biens en famille. Indivision, SCI familiale, biens peu rentables : il faut décider quoi garder.
• Vos loyers sont lourdement imposés. Votre tranche a monté, vos biens sont restés au régime choisi à l’achat.
• Vous approchez de la retraite. Vous voulez des revenus réguliers et moins de gestion.

Cet accompagnement est moins utile si vous ne possédez que votre résidence principale.

Comment se déroule l’accompagnement ?

Le premier échange offert dure 30 minutes : vous décrivez votre situation, nous vous disons si nous pouvons vous être utile et sur quels sujets. Nous rassemblons ensuite vos titres de propriété, prêts, baux, statuts de SCI et avis d’imposition, puis nous comparons plusieurs scénarios sur vos impôts, votre trésorerie et votre transmission. Nous vous remettons des recommandations classées par priorité, avec leurs risques, et nous coordonnons votre notaire, votre expert-comptable, votre avocat et votre banque, puis nous revoyons la stratégie quand la loi ou votre situation change.

Honoraires fixés à l'avance, après un premier diagnostic offert. Si les gains possibles ne justifient pas nos honoraires, nous vous le disons avant toute mission.

Comment choisir un cabinet de gestion de patrimoine immobilier ?

Quatre points à vérifier avant de signer, chez nous comme ailleurs :

• Le statut. Un conseiller en investissements financiers est immatriculé à l’ORIAS. Un professionnel qui vend ou loue des biens doit détenir une carte professionnelle immobilière.
• La rémunération. Demandez qui paie le cabinet : vous, par des honoraires, ou un promoteur et un assureur, par des commissions.
• Le périmètre. Un cabinet qui ne regarde que l’immobilier vous proposera de l’immobilier.
• Le chiffrage de la sortie. Un montage se juge sur toute sa durée, revente et transmission comprises.

Sur la rémunération, voici notre réponse. Notre cabinet n’appartient à aucun groupe bancaire ni à aucune compagnie d’assurance. Nous sommes rémunérés par vos honoraires et, sur certaines solutions que nous mettons en place pour vous, par des commissions versées par les établissements partenaires. Le montant en est indiqué avant toute souscription, et vous pouvez en obtenir le détail à tout moment.

Pour comparer plusieurs acteurs, consultez notre comparatif des cabinets de gestion de patrimoine.

Questions fréquentes

Combien coûte un cabinet de gestion de patrimoine immobilier ?

Selon les cabinets, vous payez des honoraires de conseil, des commissions incluses dans le prix des produits, ou les deux. Chez nous, le montant dépend du nombre de biens et de structures à analyser, et vous le connaissez avant toute mission.

Travaillez-vous avec mon notaire et mon expert-comptable ?

Oui. Nous ne rédigeons ni actes ni statuts : nous construisons la stratégie, nous la chiffrons, puis nous coordonnons sa mise en œuvre avec vos conseils habituels.