
Cabinet de conseil en investissement immobilier pour dirigeants et professions libérales
Avant d’acheter, je chiffre le projet sous plusieurs hypothèses : l’origine de l’argent, le mode de détention, le financement, les impôts et la revente.

Ce que fait un cabinet de conseil en investissement immobilier
Un cabinet de conseil en investissement immobilier vous aide à décider avant d’acheter. Il définit la stratégie, puis chiffre le projet jusqu’à la revente : quel bien, détenu par qui, financé comment, imposé comment.
Chez Noun Partners, j’accompagne des dirigeants de PME et de SaaS, des professions libérales, des cadres et des freelances, à Paris ou à distance.
Pour qui ?
- Vous êtes dirigeant et votre société ou votre holding dégage plus de trésorerie que vous n’en avez besoin pour vivre.
- Vous exercez une profession libérale et vos revenus sont déjà fortement imposés.
- Vous venez de céder votre entreprise et vous vous demandez quelle part du prix placer dans l’immobilier.
Si vos biens sont déjà achetés, voyez plutôt notre cabinet de gestion de patrimoine immobilier.
Notre méthode en cinq questions
1. D’où vient l’argent ?
La première question n’est pas fiscale. Avec votre épargne personnelle et un besoin de loyers, la location meublée en direct est souvent la bonne réponse. Si l’argent est déjà dans une holding et doit y rester, j’oriente vers une société à l’impôt sur les sociétés (IS).
Acheter en nom propre avec 300 000 € logés dans une holding oblige à les sortir en dividendes. Au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % applicable en 2026, cela coûte 94 200 € avant même la signature.
2. Quel actif acheter ?
Je compare l’achat en direct, les SCPI, les foncières cotées et, pour une holding, l’usufruit temporaire. Je regarde le rendement après impôts, le risque et le temps qu’il faut pour revendre. Je teste aussi une baisse de loyer, une vacance plus longue et une revente sous le prix d’achat, car ni les loyers ni le capital ne sont garantis.
3. Qui achète : vous, une SCI ou votre société ?
Je réserve la SCI à l’investissement à plusieurs et à la transmission d’un patrimoine immobilier important, au-delà d’environ 500 000 €. Le choix entre SCI à l’IR ou à l’IS vient après la modélisation des flux.
En meublé en direct, l’amortissement LMNP allège l’impôt sur les loyers. Depuis 2025, il est réintégré dans la plus-value, mais les abattements l’effacent au-delà de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr). En société à l’IS, il n’y a aucun abattement pour durée de détention.
Le projet de loi de finances pour 2027, en cours d’examen au Parlement, prévoit de plafonner l’amortissement en LMNP à 2,5 % de la valeur, dans la limite de 7 000 € par an. Le tableau ci-dessous applique le droit en vigueur : je modélise chaque projet avec et sans ce plafond.
4. Comment financer l’achat ?
Les banques limitent en principe vos remboursements à 35 % de vos revenus, selon les règles du crédit immobilier, et la durée du prêt à 25 ans. Pour un dirigeant payé uniquement en salaire et en bonus, la capacité d’emprunt plafonne vite. Une holding et un meilleur équilibre entre salaire et dividendes l’améliorent nettement. Voir notre page financement immobilier.
5. Comment revendre ou transmettre ?
Si vous comptez revendre pour profiter du produit, le direct est souvent préférable. Si vous transmettrez des parts plutôt que des murs, la société l’est plus souvent. Pour une donation, mieux vaut s’y prendre tôt, comme le montre notre analyse sur le patrimoine immobilier avant 70 ans.

Défiscalisation : le calcul sans l’avantage fiscal
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le dispositif « Relance logement », dit Jeanbrun, permet d’amortir un appartement neuf, ou ancien avec 30 % de travaux, loué nu à un locataire aux ressources plafonnées, pendant neuf ans avec un plafond de loyer, pour les achats faits du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Pour Les Échos Patrimoine, en septembre 2026, j’ai comparé plusieurs façons d’investir environ 250 000 €, dont 200 000 € empruntés à 3,4 % sur 20 ans, un bien revalorisé de 1,5 % par an. Voici le gain net après impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et impôt de revente pour une tranche marginale de 41 % :
Biens et loyers retenus pour chaque colonne :
- Location nue classique : bien ancien à 240 000 € (plus 8 % de frais), loyer de 950 € par mois.
- Jeanbrun : bien neuf, environ 250 000 € de budget (plus 2,5 % de frais), loyer plafonné à 900 € par mois (plafond intermédiaire).
- LMNP au réel : bien ancien à 240 000 € (plus 8 % de frais) et 8 000 € de mobilier, loyer de 1 100 € par mois.
- Déficit foncier (plafond de 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027, avec engagement de location de 3 ans) : passoire énergétique classée F à 180 000 €, plus 70 000 € de travaux énergétiques, loyer de 950 € par mois dès le 7e mois.
Hypothèses de septembre 2026, textes en vigueur au 16 septembre 2026. Ces projections ne préjugent pas de la performance future de votre investissement : elles illustrent le mécanisme sur la durée de détention. Résultat propre à une situation, non transposable.
À 20 ans, le Jeanbrun et le LMNP sont proches (149 700 € et 144 300 €), si le logement neuf ne perd pas de valeur. Dans les deux cas, l’amortissement déduit pendant la location est réintégré dans l’impôt de revente. Sur 10 ans, le déficit foncier sur une passoire rénovée fait mieux.
Le bon dispositif dépend de votre tranche, de votre horizon et du bien, pas de l’avantage fiscal affiché. Ordres de grandeur. Hors IFI, vacance locative, frais de vente, évolution des loyers et décote du neuf.
Comme pour le Pinel, je simule le rendement sans l’avantage fiscal, coûts cachés compris. Si le projet ne tient que grâce à lui, je ne le recommande pas. La fiscalité des loyers est détaillée sur notre page conseiller fiscal immobilier.
Investir avec la trésorerie de votre société
Une holding immobilière laisse plus de capital à placer, puisque l’argent n’est pas d’abord imposé en dividendes. Le coût arrive à la sortie, avec l’impôt sur la plus-value dans la société puis l’impôt sur les dividendes. Ce montage se justifie quand vous voulez capitaliser sans avoir besoin du cash à court terme.
Après un apport-cession, l’immobilier locatif ne compte pratiquement plus dans le remploi depuis la loi de finances pour 2026. Si vous avez un projet immobilier personnel, n’apportez pas tout à la holding.
Erreurs fréquentes
- Se fier au loyer annoncé. Un rendement calculé sur le loyer demandé par le vendeur n’est pas un revenu acquis.
- Ignorer le coût de sortie d’une holding : impôt sur la plus-value dans la société, puis impôt sur les dividendes.
- Ignorer le décès dans un patrimoine LMP endetté. Le capital versé par l’assurance emprunteur peut être imposé comme un profit exceptionnel, en plus des droits de succession.
Combien coûte un conseil en investissement immobilier ?
Un conseil se paie par des honoraires, par des commissions comprises dans le prix d’un produit, ou les deux. Demandez toujours qui paie le conseiller.
Notre cabinet n’appartient à aucun groupe bancaire ni à aucune compagnie d’assurance. Nous sommes rémunérés par vos honoraires et, sur certaines solutions que nous mettons en place pour vous, par des commissions versées par les établissements partenaires. Le montant en est indiqué avant toute souscription, et vous pouvez en obtenir le détail à tout moment.
Honoraires fixés à l’avance, après un premier diagnostic offert. Si les gains possibles ne justifient pas nos honoraires, nous vous le disons avant toute mission.
Comment choisir son cabinet de conseil en investissement immobilier ?
Vérifiez le numéro du conseiller sur le registre de l’ORIAS. Puis posez trois questions :
- Qui vous paie si j’achète ce bien ?
- Pouvez-vous me montrer le calcul sans l’avantage fiscal ?
- Avez-vous regardé ma société et ma rémunération avant de parler du bien ?
Si vous hésitez entre l’immobilier et les placements financiers, voyez notre cabinet de conseil en investissement.
Questions fréquentes sur le conseil en investissement immobilier
Quelle différence avec un agent immobilier ?
L’agent immobilier vend un bien et touche une commission sur la vente. Le cabinet de conseil intervient avant : faut-il acheter, quoi, sous quelle forme et avec quel financement.
Faut-il attendre la baisse des taux pour investir ?
Pas nécessairement. Le taux n’est qu’une variable, avec le prix d’achat, le loyer, la fiscalité et le prix de revente. C’est un avis général, à confronter aux chiffres de votre projet.
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