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Découvrez une stratégie fiscale et patrimoniale sur-mesure qui vous profite au niveau professionnel et personnel.
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Médecin, avocat, expert-comptable en société : vous payez un loyer pour vos locaux professionnels ? Avez-vous déjà envisagé d'acquérir ces murs pour constituer un patrimoine immobilier professionnel ?
De nombreux professionnels libéraux louent leurs locaux, surtout au démarrage. C'est pratique, mais voici la réalité : vous payez un loyer qui ne construit aucun patrimoine. De nombreux cabinets libéraux versent entre 3 000 € et 6 000 € de loyer mensuel, soit 36 000 € à 72 000 € par an. Sur 10 ou 20 ans, cette charge peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros sortis de votre patrimoine... C'est dommage, car il existe des solutions.
Le montage associant SPFPL et SCI est aujourd'hui l'une des solutions utilisées par les professionnels libéraux pour structurer l'acquisition des murs de leur cabinet. Ce montage permet de séparer l'exploitation de l'activité libérale de la détention des locaux professionnels, tout en offrant certains avantages patrimoniaux, fiscaux et successoraux selon les situations.
Pour les médecins, chirurgiens-dentistes, avocats, experts-comptables, vétérinaires et autres professions réglementées, cette organisation repose sur trois entités : la société d'exercice libéral (SEL) qui exploite l'activité, la société civile immobilière (SCI) qui détient les murs et la société de participations financières de professions libérales (SPFPL) qui centralise les participations.
Dans cet article, vous découvrirez comment fonctionne concrètement ce montage, dans quels cas il peut être pertinent pour votre situation et quels points de vigilance anticiper avant de vous lancer. Que vous soyez en phase de réflexion ou en cours d'analyse, ce guide vous donne les clés pour comprendre cette structuration patrimoniale.
Acheter les murs de votre cabinet, ce n'est pas qu'une question d'immobilier. C'est une décision patrimoniale qui structure toute votre stratégie de long terme ! Voici les 4 raisons principales.
Acheter les murs de votre cabinet vous permet de transformer une charge locative récurrente en investissement patrimonial.
Prenons un ordre de grandeur : un cabinet loué 4 000 € par mois représente 48 000 € de loyers par an, soit près de 480 000 € sur dix ans. Ces montants, qui sortent définitivement de votre patrimoine, pourraient au contraire servir à rembourser un emprunt immobilier et constituer un actif.
Résultat : au lieu d'enrichir votre bailleur, vous construisez votre propre patrimoine immobilier professionnel.
Les montants présentés sont donnés à titre illustratif et peuvent varier selon la localisation et les caractéristiques du cabinet.
Être propriétaire de vos locaux vous protège contre les aléas locatifs : refus de renouvellement du bail, augmentation du loyer, vente du bien par le propriétaire.
Cette sécurité est très importante puisque votre activité libérale repose sur une localisation précise et une clientèle fidélisée. La maîtrise de l'immobilier garantit la pérennité de votre exploitation.
Séparer l'activité des murs, c'est vous donner toutes les options le jour de la cession !
Cette souplesse permet une gestion progressive de la fin de carrière et une optimisation de la valorisation de votre patrimoine.
Pour en savoir plus sur la cession de patientèle et sa fiscalité, consultez notre article sur l'optimisation de la cession de votre patientèle.
L'acquisition via une structure dédiée (SCI) vous permet d'optimiser la détention immobilière de manière dissociée de votre activité professionnelle.
Cerise sur le gâteau : vous structurez votre patrimoine professionnel de manière optimale dès aujourd'hui.
Concrètement, comment ça marche ? Le montage repose sur trois sociétés qui jouent chacune un rôle précis. Voici ci-dessous les principaux mécanismes expliqués sous la forme d’un schéma.
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Le montage repose sur trois sociétés complémentaires, chacune ayant un rôle précis dans l’organisation de votre activité et de votre immobilier professionnel.
1. La SEL (société d’exploitation)
C’est la société dans laquelle vous exercez votre activité libérale. Elle peut prendre différentes formes : SELARL, SELAS, SELAFA, etc. et est généralement soumise à l’impôt sur les sociétés.
La SELARL est souvent privilégiée par les professions libérales exerçant en groupe, car elle offre un cadre juridique stable et adapté à l’organisation d’un cabinet. Certains professionnels optent également pour une SELAS, qui peut offrir davantage de souplesse dans la gouvernance.
2. La SCI (société immobilière)
La SCI détient les murs du cabinet. Dans ce montage, elle est généralement détenue par la SPFPL.
Son rôle est simple : elle acquiert les locaux professionnels et les loue à la SEL, dans le cadre d’un bail professionnel.
3. La SPFPL (holding patrimoniale)
La SPFPL est une société holding réservée aux professions libérales réglementées. Elle permet de centraliser la détention des participations dans les différentes structures.
Dans ce montage, elle détient les parts de la SCI et peut également détenir des participations dans la SEL. Elle joue ainsi un rôle de structure de pilotage patrimonial et capitalistique.
En pratique, le montage repose sur une circulation simple des flux financiers entre les différentes sociétés.
Prenons un exemple pédagogique pour illustrer le fonctionnement.
En pratique, le montage repose sur une circulation simple des flux financiers entre les différentes sociétés.
Prenons un exemple pédagogique pour illustrer le fonctionnement.
Ces montants sont donnés à titre d’illustration et peuvent varier selon le prix du bien, les conditions de financement, la localisation et les caractéristiques des locaux.
Dans ce montage :
Ce mécanisme permet ainsi de financer progressivement l’acquisition des murs du cabinet, tout en séparant clairement l’activité professionnelle et la détention de l’immobilier.
La SPFPL centralise la détention des parts de la SCI et peut également détenir des participations dans la SEL. Elle joue un rôle de holding patrimonial et peut percevoir des dividendes de la SEL.
Certains flux entre la SPFPL et la SEL peuvent bénéficier de régimes fiscaux spécifiques, selon les conditions d'application de ces régimes. Pour comprendre en détail le fonctionnement d'une SPFPL comme outil d'optimisation, nous vous recommandons de consulter notre guide complet.
Voici la logique d'ensemble :
Cette organisation vous permet de séparer l'exploitation professionnelle de la détention immobilière tout en conservant une structure centralisée.
La question revient souvent. La réponse est oui, mais sous conditions ! Voici ce qu'il faut savoir.
Selon les dispositions du droit des sociétés, une SPFPL peut détenir des parts du capital d'une SCI, à condition que cette détention s'inscrive dans le cadre de l'exercice de la profession libérale.
Voici les 3 conditions principales :
Cette règle de droit s'applique sous réserve du respect des règles propres à chaque profession.
La SCI détenue par votre SPFPL a généralement pour objet social l'acquisition et la gestion de locaux professionnels.
Cet objet social doit être clairement défini dans les statuts lors de la constitution de la société civile.
Si la SCI souhaite élargir son activité à d'autres investissements immobiliers, une modification de l'objet social ou la création d'une autre SCI peuvent être nécessaires.
Certaines professions réglementées sont soumises à des règles strictes fixées par leur ordre professionnel.
Vous devez vérifier la compatibilité du montage avec ces règles avant de vous lancer ! Une validation préalable auprès de votre ordre ou d'un conseil juridique spécialisé permet de sécuriser la structuration.
Le montage doit reposer sur une cohérence économique globale :
L'absence de cohérence pourrait conduire à une remise en cause de la structuration par l'administration fiscale.
Ce choix est décisif ! IR ou IS pour votre SCI ? La réponse dépend de votre stratégie, mais elle va conditionner toute la fiscalité de votre montage : revenus, plus-values, transmission. Voici ce qu'il faut savoir.
À l'IR, la SCI est fiscalement transparente. Les revenus fonciers sont imposés directement au niveau de l'associé, selon les règles des revenus fonciers.
Ce régime est souvent privilégié pour :
À l'IS, votre SCI peut mettre en action la déduction des amortissements de l'immeuble de ses résultats imposables, ce qui réduit le résultat fiscal à court terme.
Mais attention à la sortie ! La fiscalité à la revente peut être plus lourde, notamment en raison de l'imposition des plus-values au taux de l'impôt sur les sociétés.
L'option pour l'IS est en principe irrévocable. Réfléchissez y donc attentivement avant de prendre votre décision.
Pour mieux comprendre les différences entre les deux régimes fiscaux, voici un exemple simplifié qui illustre leurs principales caractéristiques.
Cet exemple est donné à titre pédagogique. Les montants et les impacts fiscaux peuvent varier selon la nature du bien, le mode de financement, la durée de détention et les objectifs patrimoniaux du professionnel.
Le choix entre ces deux régimes dépend principalement de votre stratégie patrimoniale et de votre horizon d’investissement.
Plusieurs critères doivent être analysés :
Dans la pratique, une analyse patrimoniale globale accompagnée de simulations fiscales permet d’identifier le régime le plus cohérent avec votre situation.
Le choix entre l’IR et l’IS n’est pas neutre : il influence plusieurs aspects de la gestion de votre SCI.
Il impacte notamment :
Attention : une option pour l’impôt sur les sociétés est en principe irrévocable. Cette décision doit donc être prise après une réflexion approfondie et, idéalement, après avoir réalisé plusieurs simulations.
Ce montage n'est pas fait pour tout le monde ! Il présente un réel intérêt dans certaines situations précises. Voici lesquelles.
Votre activité doit être stable et pérenne. Elle doit générer des revenus suffisants pour assurer le remboursement de l'emprunt immobilier et le paiement du loyer.
Ce montage peut être intéressant pour vous si :
Si votre activité est récente ou en phase de développement, ce type de structuration est souvent prématuré. Si vous exercez encore en BNC et envisagez de passer en société, nous vous recommandons de consulter notre guide sur l’opportunité du passage de BNC à SELARL pour comprendre les enjeux de cette transition.
Vous devez avoir identifié un projet immobilier précis :
L'acquisition doit s'inscrire dans une stratégie de long terme et présenter une cohérence économique.
Ce montage est adapté si vous envisagez une détention immobilière de long terme, généralement supérieure à dix ans.
Concrètement, cela vous permet de :
Un horizon de détention court rend la structuration moins pertinente.
Vous devez avoir une logique patrimoniale claire :
Cette logique doit être documentée et cohérente avec votre situation globale.
À l’inverse, certaines situations rendent ce montage peu pertinent, voire risqué. Avant de mettre en place une structure associant SPFPL et SCI, il est donc important de vérifier que votre situation s’y prête réellement.
Voici les principaux cas dans lesquels il peut être préférable d’attendre ou d’envisager d’autres solutions.
Lorsque votre activité libérale est encore récente, la visibilité sur vos revenus futurs peut rester limitée. Dans ce contexte, s’engager dans un investissement immobilier structuré peut s’avérer prématuré.
Il est souvent plus prudent d’attendre que l’activité se stabilise avant d’envisager l’acquisition des murs du cabinet.
Si vous n’avez pas encore identifié précisément les locaux à acquérir ou si vous hésitez encore entre location et achat, créer une structure SPFPL et SCI peut être trop anticipé.
Autrement dit, si le projet immobilier n’est pas clairement défini, mieux vaut attendre avant de structurer l’opération.
Ce type de montage prend tout son sens dans une logique de détention longue. Si vous envisagez une installation temporaire ou un départ à court terme, les coûts de structuration et de gestion peuvent rapidement dépasser les bénéfices attendus.
En pratique, pour une durée de détention inférieure à cinq ans, ce montage est rarement pertinent.
La mise en place d’un tel montage suppose une capacité de financement suffisante, notamment pour l’apport initial et les frais liés à l’acquisition.
Sans trésorerie suffisante, le projet peut générer des tensions financières ou rendre le remboursement de l’emprunt plus difficile.
Un montage associant SEL, SPFPL et SCI implique la gestion de plusieurs sociétés. Cela entraîne nécessairement des obligations administratives et des coûts supplémentaires.
Parmi les principaux frais à anticiper :
Ces dépenses doivent être mises en perspective avec les avantages patrimoniaux attendus.
Certaines professions libérales sont soumises à des règles ordinales spécifiques qui peuvent limiter ou encadrer ce type de montage.
Avant de mettre en place une structure SPFPL et SCI, il est donc essentiel de vérifier sa compatibilité avec les règles de votre ordre professionnel.
Dans ces différentes situations, d’autres solutions juridiques ou patrimoniales peuvent être plus adaptées, comme la location classique des locaux ou l’acquisition via une SCI sans SPFPL, selon vos objectifs et votre situation professionnelle.
Le montage associant SPFPL et SCI peut être particulièrement pertinent dans certaines situations professionnelles et patrimoniales. À l’inverse, dans d’autres contextes, sa mise en place peut s’avérer prématurée ou peu adaptée.
Le tableau ci-dessous résume les cas les plus fréquents.
La pertinence d’un montage associant SPFPL et SCI dépend toutefois de nombreux paramètres propres à votre situation professionnelle, fiscale et patrimoniale.
Dans la pratique, un audit réalisé avec un professionnel du conseil permet d’évaluer si cette structuration est réellement adaptée à vos objectifs.
Au-delà de ces critères généraux, certaines questions pratiques méritent également d’être examinées avant de mettre en place ce type de montage.
Ces questions reviennent rarement dans les premiers échanges, mais elles sont pourtant décisives. Voici ce qu'il faut absolument clarifier avant de vous lancer.
Le loyer versé par votre SEL à la SCI doit être cohérent avec la valeur locative de marché, en tenant compte du prix au m² des locaux professionnels comparables, de la localisation et des caractéristiques du cabinet.
Un loyer trop élevé ou trop faible peut entraîner une requalification fiscale ou un acte anormal de gestion !
Voici comment éviter cela :
Lorsque le cabinet est cédé, deux situations principales peuvent se présenter :
Dans le premier cas, la SCI peut conserver la propriété des locaux et les louer au repreneur. Le nouveau professionnel devient alors locataire dans le cadre d’un bail professionnel ou d’un bail commercial adapté à l’activité.
Cette situation suppose généralement d’adapter le bail existant et d’obtenir l’accord des associés de la SCI.
Pour éviter toute difficulté au moment de la cession, il est recommandé d’anticiper ces scénarios dès la création du montage, notamment en prévoyant des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI et dans le bail (conditions de reprise du bail, modalités de cession, droits des associés, etc.).
Si l’objet social de votre SCI est limité à la détention des locaux professionnels du cabinet, l’acquisition d’un autre bien immobilier peut devenir incompatible avec les statuts de la société.
Dans ce cas, deux options sont possibles :
Cette seconde solution est souvent privilégiée, car elle permet de séparer clairement l’immobilier professionnel et l’immobilier patrimonial.
En principe, non, et c’est un point essentiel à comprendre. L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est généralement irrévocable. Une fois ce choix effectué, il n’est donc plus possible de revenir à l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR).
Cette décision peut avoir des conséquences importantes, notamment sur la fiscalité lors de la revente du bien immobilier.
Avant d’opter pour l’IS, il est donc indispensable de mener une réflexion approfondie et de réaliser des simulations fiscales afin d’évaluer les impacts à long terme.
Certaines professions réglementées (médecins, chirurgiens-dentistes, avocats, experts-comptables, vétérinaires) sont soumises à des règles ordinales strictes.
Un refus ou une incompatibilité peut nécessiter une adaptation de la structure, voire entraîner des sanctions disciplinaires.
Il est recommandé de consulter votre ordre professionnel en amont et de faire valider le montage par un conseil juridique.
La mise en place d'un montage SPFPL et SCI nécessite l'intervention de plusieurs professionnels :
Le recours à ces services professionnels représente un coût, mais il sécurise juridiquement et fiscalement la structuration.
Dans la pratique, nous observons régulièrement trois erreurs qui fragilisent les montages associant SPFPL et SCI.
Certains professionnels déterminent le loyer entre la SEL et la SCI de manière approximative, sans référence aux prix du marché.
Risque : l’administration fiscale peut considérer que le loyer est anormalement élevé ou trop faible et procéder à une requalification fiscale, voire à un redressement.
Bonne pratique : s’appuyer sur une analyse du marché local et faire valider le montant par votre expert-comptable, voire par un expert immobilier lorsque les montants sont significatifs.
Certaines professions réglementées imposent des règles spécifiques concernant la détention de sociétés ou l’organisation du cabinet.
Risque : découvrir plusieurs années plus tard que la structuration n’est pas conforme aux règles ordinales, ce qui peut obliger à modifier ou démanteler le montage.
Bonne pratique : consulter votre ordre professionnel en amont et conserver une trace écrite de la validation du montage.
La création d’un montage associant SEL, SPFPL et SCI implique plusieurs sociétés à gérer.
Risque : si ces coûts ne sont pas anticipés, la structure peut devenir plus coûteuse que les bénéfices qu’elle génère.
Bonne pratique : intégrer dès le départ l’ensemble des frais récurrents :
Ces points de vigilance ne remettent pas en cause l’intérêt du montage, mais ils doivent être anticipés dans le cadre d’une réflexion patrimoniale globale.
Prenons le cas de Julien, chirurgien-dentiste en SELARL à Lyon.
Situation de départ :
Montage mis en place :
Fonctionnement :
Prix d'acquisition des murs : 850 000 €
Apport : 170 000 €
Emprunt bancaire : 680 000 €
Durée : 20 ans
Loyer versé par la SEL : 4 500 € / mois
Mensualité crédit (estimation) : 3 700 € / mois
Charges mensuelles (estimation) : 500 € / mois
Cerise sur le gâteau : Julien est maintenant propriétaire de ses locaux et cette structuration lui permet d'organiser progressivement la transmission de son patrimoine immobilier.
Les montants présentés dans cet exemple sont donnés à titre illustratif et peuvent varier selon la localisation, les conditions de financement, le taux d'intérêt et la situation spécifique du professionnel.
Acheter les murs de votre cabinet, c'est souvent l'une des décisions patrimoniales les plus structurantes de votre carrière ! Le montage SPFPL + SCI vous donne un cadre solide pour le faire, mais il doit être adapté à votre situation.
La pertinence de cette structuration dépend de votre situation :
Les points de vigilance (cohérence économique, fixation des loyers conformes au marché, coûts de structure) doivent être anticipés dès le départ.
Chez Noun Partners, nous accompagnons des professionnels libéraux dans la structuration de leur patrimoine immobilier professionnel. Notre approche : partir de votre situation concrète, analyser les impacts fiscaux et juridiques et vous proposer une structuration sécurisée et adaptée à vos objectifs.
Voici ce qu'un audit patrimonial complet vous permet :
Vous envisagez ce type de structuration ?
Prenez rendez-vous pour un diagnostic patrimonial et analysez avec nous si ce peut correspondre à vos objectifs patrimoniaux.
Une SPFPL (Société de Participations Financières de Professions Libérales) est une société holding qui permet de détenir des participations dans des sociétés exerçant une activité libérale, comme une SEL. Elle peut également détenir des parts de SCI. Elle est réservée aux professions libérales réglementées.
La SCI permet de séparer l'exploitation du cabinet de la détention des locaux. Cette structuration facilite la gestion patrimoniale, la transmission et la cession de l’activité sans vendre les murs. Elle permet aussi de transformer un loyer en investissement immobilier.
Oui, une SPFPL peut détenir des parts de SCI, à condition que la structure respecte les règles applicables aux professions réglementées. La SCI doit généralement détenir les locaux utilisés par la société d’exercice libéral. Le montage doit également présenter une cohérence économique réelle.
Une SCI peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). L’IR est souvent privilégié pour une stratégie patrimoniale de long terme, tandis que l’IS permet notamment d’amortir l’immeuble. L’option pour l’IS est en principe irrévocable.
Ce montage permet de séparer l’activité libérale de l’immobilier, de constituer un patrimoine professionnel et de faciliter la transmission. Il peut également offrir certains leviers fiscaux selon la structuration. Il est particulièrement adapté aux professionnels ayant une activité stable et un horizon long terme.
Les principaux risques concernent la fixation des loyers entre la SEL et la SCI, la cohérence économique du montage et les coûts de gestion de plusieurs sociétés. Certaines professions doivent également respecter des contraintes ordinales spécifiques. Un accompagnement professionnel permet généralement de sécuriser la structure.
Dans certaines professions réglementées, l’ordre professionnel encadre la création de SPFPL. Il est donc recommandé de vérifier la conformité du montage avant sa mise en place. Une validation préalable permet d’éviter toute difficulté juridique ou disciplinaire.
Le capital social d’une SPFPL dépend de la forme juridique choisie (SAS, SARL, etc.). Pour une SCI, le capital peut être symbolique, mais il est conseillé de prévoir un montant cohérent avec le projet immobilier. La structure doit être définie avec un conseil juridique et un expert-comptable.
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