Investir en SCPI : le guide sur l'investissement en SCPI

Pour développer le patrimoine financier, il faut effectuer un bon placement. Les solutions ne manquent pas actuellement. L’investissement en bourse pourrait être une bonne option en permettant un rendement optimal en un rien de temps. Mais pour beaucoup de Français, rien ne vaut l’investissement dans l'immobilier.

La question qui se pose est : faut-il investir dans la « Pierre » ou dans la « Pierre Papier » ? La seconde option présente un grand nombre d’avantages. Elle consiste à souscrire des parts de biens immobiliers auprès d’une SCPI. De quoi s’agit-il ? Comment procéder ? Nous allons vous donner quelques informations concernant l’investissement en SCPI.

Comprendre ce qu’est la SCPI avant d’investir

Avant de se lancer, vous devez bien comprendre ce qu’est la SCPI ou Société civile de placement immobilier. Sans oublier son principe de fonctionnement.

De quoi s’agit-il ?

Il s’agit d’une entité juridique ayant pour objectif d’investir dans l’immobilier locatif. La particularité de la SCPI, c’est que son fonds d’investissement provient des investisseurs ou épargnants qui sont généralement des particuliers. Ces derniers deviennent donc des détenteurs de parts de la société immobilière. Ils ont droit à une partie des revenus locatifs.

L’investissement en SCPI est un placement qui existe depuis des années. L’entreprise œuvre à se constituer un portefeuille de biens immobiliers important. En général, son parc immobilier est composé de bâtiments du secteur tertiaire.

Le principe de fonctionnement de la SCPI

La SCPI se présente avant tout comme un investisseur immobilier. En effet, sa principale vocation consiste à se constituer un patrimoine immobilier. Il sera composé d’immeubles pouvant servir de bureaux, d’entrepôts, de locaux commerciaux, de cliniques ou encore de résidences pour séniors. Les biens immobiliers seront ensuite mis en location. L’entreprise se charge des opérations liées à la gestion locative.

Pour trouver le capital nécessaire, la SCPI doit collecter des fonds auprès des épargnants. Ces derniers sont généralement des particuliers désireux d’effectuer un bon placement. Au lieu d’acheter un bien immobilier ou d'investir dans la pierre, ils vont acheter des parts de SCPI. Suite à cela, ils vont devenir actionnaires.

Il est important de souligner que la distribution des revenus locatifs est à la charge de la SCPI. Ils seront versés sous forme de dividendes, dont le montant est déterminé en fonction des parts achetées par chaque actionnaire.

La SCPI dispose d’un organe de contrôle composé de :

  • l’assemblée générale des associés,
  • du commissaire aux comptes,
  • du conseil de surveillance,
  • d’un expert immobilier.


Le fonctionnement d’une telle société et ses activités sont encadrés par l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Les différents types de SCPI

Si vous voulez investir dans la « pierre papier », vous devez savoir qu’il existe différents types de SCPI. Découvrez lesquelles.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les plus répandues et elles ont évidemment pour objectif d’obtenir un rendement optimal. En général, les SCPI fiscales investissent dans des immeubles résidentiels neufs ou rénovés. Ces immeubles seront ensuite loués à des particuliers à titre de résidence principale.  Cela dit, certaines entreprises choisissent aussi de varier leur placement en investissant dans des résidences de services comme les Ehpad.

En investissant dans une SCPI de rendement, vous deviendrez copropriétaire de l’ensemble des immeubles de la société. Il est possible d’effectuer l’achat des parts au comptant ou à crédit. Vous pouvez également acheter en nue-propriété ou en unités de compte dans un contrat d’assurance vie.

Les SCPI fiscales

Ce sont des SCPI qui permettent aux épargnants de profiter de divers avantages fiscaux grâce aux divers dispositifs de défiscalisation. Il faut citer notamment la loi Pinel, la loi Malraux et le dispositif de déficit foncier. Ces derniers garantissent un allègement fiscal intéressant, ce qui pourrait optimiser vos revenus fonciers.

En général, les SCPI fiscales investissent dans des immeubles résidentiels neufs ou rénovés, qui seront ensuite loués à des particuliers à titre de résidence principale. Le respect de certaines conditions est souvent requis afin de pouvoir toucher aux avantages fiscaux.

Une SCPI Pinel doit par exemple louer le logement pendant 6 ans pour pouvoir profiter d’une réduction de 12%. Si la durée d’engagement est de 9 ans, l’allègement fiscal en vigueur est de 18%. Enfin, pour une location de 12 ans, le taux de réduction d’impôt sera de 21%. En revanche, si vous optez pour une SCPI Malraux doit opter pour un immeuble ancien et réaliser ensuite des travaux de rénovation. Cela garantit une baisse d’impôt de 18%.

Les SCPI de plus-value

Évidemment, ce sont des SCPI qui comptent sur les plus-values générées par la cession des biens immobiliers. Les sociétés investissent donc dans des immeubles qui peuvent gagner en valeur. L’investissement en SCPI de Plus-value est un placement à long terme. Il ne convient pas aux épargnants désireux d’obtenir des résultats dans le plus bref délai.

Investir en SCPI : le mode d’emploi

Vous souhaitez investir en SCPI et vous ne savez pas comment procéder. Voici un petit guide pratique qui pourrait vous aider.

Bien choisir la SCPI pour commencer

Sans doute, c’est la première chose à faire si vous voulez investir dans une SCPI. Mais pour trouver la bonne société, il faut d’abord définir vos objectifs. Il est important de recueillir un maximum d’informations sur la vocation et le principe de fonctionnement de la SCPI. Vous devez aussi vous renseigner sur 3 choses:

  • sur la valeur du patrimoine de la société,
  • sa notoriété,
  • le rendement de ses activités.

Pour un investissement moins risqué, il faut bien connaître le Taux d’Occupation Financier (TOF). C’est un indicateur représentant par le rapport entre 2 montants:

  • le montant réel des loyers,
  • le montant qui sera facturé si tous les immeubles de la société sont loués sur une période définie.

Plus le TOF est élevé, plus la SCPI sera en mesure de vous attribuer vos parts de revenus.

Enfin, il faut aussi tenir compte des mises en réserves de la société. Elles constituent un gage de sécurité, car elles permettent à la SCPI de faire face à des situations difficiles. Grâce à ces informations, il vous sera plus facile d’identifier l’établissement qui pourrait répondre à vos attentes.

Sinon, vous pouvez toujours effectuer une simulation avant de prendre la décision. Cette démarche vous permettra d’avoir une idée plus précise concernant la rentabilité de l’investissement.

Investir en SCPI : la location à des entreprises

La grande partie de l’investissement en SCPI concerne la location à des entreprises.

Aujourd’hui, la stratégie de la plupart des SCPI est de procéder à la diversification de leur investissement. Cette stratégie s'applique dans les secteurs afin de ne pas pâtir des difficultés éventuelles d’un secteur ou d'aléas conjoncturels.

Ainsi il est important d'avoir un équilibre idéal des investissements immobiliers entre activités vis-à-vis du climat économique pour créer un portefeuille résilient aux aléas des marchés et notamment des activités :

  • contra-cyclique : logistique et e-commerce
  • agnostique au climat économique, c'est-à-dire pas directement impacté par les aléas conjoncturels comme la santé
  • cycliques : résidentiel, hôtels

Investir en SCPI : le secteur de la santé

Depuis quelques années, de nombreuses SCPI investissent donc dans le secteur de la santé. Mais aussi dans des établissements type EHPAD, cliniques, ou encore pharmacies.

Ce secteur est en effet relativement peu exposé aux chocs conjoncturels (agnostique). Il permet de disposer de baux relativement longs permettant ainsi de s’assurer un revenu stable sur le long terme. Elles sont également nombreuses à avoir misé sur le secteur de la logistique et de l’e-commerce, en pleine expansion.

De nombreuses sociétés ont donc investi dans des locaux destinés à la gestion logistique de ce type d’entreprises. C’est un pari réussi pour ce secteur qui n’a pas pâti de la crise, bien au contraire.

Investir en SCPI : le secteur de l'habitat

Mais le secteur de l’habitat est également bien portant, car dopé par une démographie favorable. Il y a aujourd’hui toujours plus de demandes de logements que d’offres. La diversification des secteurs d’investissement permet donc de diluer le risque dans le cas de crises. C’est exactement comme celle que nous connaissons actuellement.

Ainsi, si un secteur est impacté, les autres permettront de compenser les éventuelles pertes de revenus.

Pour réaliser le bon investissement permettant de valoriser au mieux votre patrimoine, il faudra être attentif à cet aspect des choses. Cela vous évitera une perte de revenus et/ou de capital en cas de crise.

Les modalités de souscription

Une fois le choix de la SCPI effectué, vous pouvez procéder à la souscription. Où acheter les parts ? Vous pouvez vous adresser à un établissement bancaire. Le problème, c’est que vous n’aurez accès aux produits de la banque. Autrement dit, vous aurez peu de choix.

Une autre solution, c’est de s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine. Sinon, il est possible de se renseigner sur le Web ou de se rendre sur une plateforme spécialisée.

Enfin, contacter directement une société de gestion d’une SCPI est aussi une bonne alternative.

Les modalités de souscription varient d’une société à l’autre. En optant pour une SCPI à capital fixe, il va falloir attendre qu’elle crée de nouvelles parts pour pouvoir en acquérir. Sinon, vous pouvez acheter les parts d’un actionnaire. En revanche, si c’est une SCPI à capital variable, la souscription peut se faire à tout moment.

Qu’en est-il des frais de souscription ? En général, ils sont déterminés en fonction des valeurs d’expertise des immeubles de la société. Ils se situent entre 10 et 12%. Il faut mentionner que les SCPI demandent des frais de gestion. Le montant va de 0,6 % à 1% par an.

La somme à investir

Il est important de souligner que vous pouvez souscrire une ou plusieurs parts. En réalité, tout dépend de la somme disponible. La règle d’or qui s’impose est : il ne faut jamais dépenser ce que vous n’avez pas. Nombreux sont effectivement les investisseurs qui prennent trop de risques.

Par prudence, le montant de la somme investie ne devrait pas dépasser les 20% de son capital.  En matière de placement, la diversification est aussi requise. Ainsi, il est conseillé d’investir dans différentes SCPI.

Y a-t-il un minimum de souscription ? Normalement, le minimum de souscription est équivalent au prix d’une part incluant les divers frais. Toutefois, certaines SCPI peuvent imposer des conditions spécifiques.

Revente des parts

Il est important de mentionner qu’un investissement en SCPI est un placement sur le long terme. En général, les épargnants conservent leurs parts pendant 8 ou 10 ans au minimum. Le but est de toucher à un maximum de bénéfices avant de les céder.

Il est à noter que la revente des parts SCPI peut être faite à tout moment. Toutefois, il existe quelques exceptions. En investissant dans une SCPI, vous devrez attendre la fin du délai de détention. Sinon vous risquez de perdre vos avantages fiscaux.

Dans le cas d’un investissement en SCPI en assurance-vie, il faut aussi attendre au moins 8 ans avant de céder les parts pour pouvoir profiter d’une fiscalité avantageuse. Enfin, si vous avez opté pour une SCPI en nue-propriété, vous devrez obtenir l’accord de l’usufruitier.

Les avantages de la SCPI

Pourquoi investir en SCPI ? En premier lieu, investir dans la pierre papier est un placement accessible à tout le monde. En effet, vous n’avez pas besoin d’avoir des milliers ou centaines d’euros. Ce qui est le cas lors de l’achat d’un bien immobilier. De plus, comme il a été mentionné précédemment, il est possible d’acheter les parts à crédit.

Investir en SCPI, c’est aussi un placement qui peut garantir des compléments de revenu réguliers. Il suffit de bien se renseigner sur la performance de la société et son rendement. En général, les dividendes sont distribués trimestriellement.

En ajout à tout cela, il s’agit d’un investissement simple et pratique. Les investisseurs n’auront rien à faire, mise à part:

  • la souscription aux parts de SCPI,
  • le suivi des investissements,
  • la déclaration des revenus perçus.

Il faut aussi rappeler qu’avec l’investissement en SCPI, il est possible de diversifier votre patrimoine. Vous aurez aussi la possibilité de trouver des placements qui correspondent à vos objectifs.

Investir en SCPI : tout savoir sur la fiscalité

Comme tout investisseur, vous devez régulariser votre situation fiscale. Il faut effectivement souligner que les dividendes perçus sont considérés comme de revenus fonciers et sont imposables. Découvrez plus de détails sur le sujet.

Le régime d’imposition

Les revenus perçus lors d’un investissement en SCPI sont imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si vous décidez de réaliser votre projet de placement, vous devrez donc choisir un régime d’imposition.

Il est possible d’opter pour le régime micro foncier. Dans ce cas, un abattement de 30% sera appliqué sur vos revenus fonciers. Ces derniers vont ensuite s’ajouter à la base imposable. L'administration fiscale va ensuite déterminer le montant de votre impôt sur le revenu à partir de la somme obtenue Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 euros, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique automatiquement.

Comment effectuer la déclaration des revenus ? Pour les investisseurs soumis au régime micro foncier, il faut remplir le formulaire 2042. En revanche, pour les épargnants ayant opté pour le régime réel, c’est le formulaire n°2044 qu’il faut utiliser.

Fiscalité en cas de cession de parts SCPI

Tout actionnaire d’une SCPI a le droit de revendre des parts. Cela leur permet de réaliser une plus-value immobilière qui sera imposable au taux global de 36,2%. Ce dernier est composé du taux d’imposition forfaitaire de 19%. Ce taux sera appliqué sur la base imposable et du taux de prélèvements sociaux de 17,2%.

La SCPI a également le droit de céder des biens immobiliers. Les plus-values sont des revenus financiers imposables. Les investisseurs doivent les mentionner dans les formulaires de déclaration de revenus.

Fiscalité en cas d’investissement dans une SCPI étrangère

En effet, vous avez le droit d’investir dans une SCPI étrangère. Dans ce cas, vos revenus locatifs ne sont pas imposables en France. Ils le seront dans le pays où se situe la société de gestion.  Il se peut toutefois qu’il existe une convention fiscale entre la France et le pays en question. Vous avez donc intérêt à bien vous renseigner sur les réglementations fiscales en vigueur avant de vous lancer.

Toutefois,  vous devez aussi informer l’administration fiscale en France de vos revenus fonciers en remplissant le formulaire n°2047. Rassurez-vous, il n’y aura pas de double imposition.

Investir en SCPI : le cas de l'investissement à l'étranger

De plus en plus de SCPI décident depuis plusieurs années d’investir dans des biens à l’étranger.

Et ce n’est pas surprenant, car cela permet de diversifier davantage les investissements, et donc, de diluer encore plus le risque.

Mais cela permet surtout d’investir à moindre coût, et de plus, de bénéficier d’une fiscalité intéressante.

En effet, les revenus de source étrangère ne peuvent pas être doublement imposés.

C’est-à-dire que vous ne serez pas soumis à l’impôt à la fois dans le pays de l’investissement, et en France.

Il existe deux modes de calcul de l’imposition qui vous permettent de déclarer vos revenus complémentaires de source étrangère :

  1. la méthode du crédit d’impôt
  2. la méthode du taux effectif

La méthode retenue dépendra de la convention passée entre la France et le pays dans lequel l’investissement a été réalisé.

Si la SCPI réalise un investissement en Belgique, en Pologne ou en Irlande, alors c’est la méthode du taux effectif. Cette méthode est aussi appelée méthode de l’exonération avec progressivité.

Avec cette méthode, les revenus nets de source étrangère seront inclus dans le calcul de votre taux marginal d’imposition. Il sera applicable seulement aux revenus taxables en France.

Cela permet de préserver la progressivité de l’impôt.

Cependant, ces revenus de source étrangère ne seront pas inclus dans les revenus à déclarer.

Ainsi, le taux d’imposition est déterminé en prenant en compte ces revenus. Mais ils ne seront toutefois pas inclus dans la somme des revenus perçus à déclarer pour régler vos impôts.

La méthode retenue sera celle du crédit d’impôt, ou de l’imputation si un investissement est réalisé par la SCPI dans les pays suivants :

  • l’Allemagne,
  • le Royaume Uni
  • en Espagne

Ainsi, les revenus de source étrangère seront ajoutés aux revenus français de manière brute, c’est-à-dire avant imposition à l’étranger. Cela permettra de déterminer votre taux marginal d’imposition.

Cependant, un crédit d’impôt vous sera accordé afin de corriger la double imposition.

Ainsi, seront déduits de vos impôts le supplément d’impôts français correspondant aux revenus de source étrangère.

Cela permet de préserver la progressivité de l’impôt sur le revenu en France.

Afin de mieux comprendre cette méthode, prenons un exemple concret :

Une personne ayant une tranche marginale d'imposition à l'impôt sur le revenu de 30 % investira 100 000 euros dans une SCPI. Cette SCPI devra connaître un rendement de 4,5 %.

*(TMI) Tranche marginale d'imposition

Si l’investissement de la SCPI est réalisé en France, le calcul sera le suivant :

- Revenus fonciers bruts annuels : 4 500 euros

- Taux d’imposition des revenus fonciers :  45,16%

30 % (TMI) + 17,20 % (prélèvements sociaux) – 6,80 % x 30 % (part déductible CSG)

Les revenus fonciers seront donc taxés à 45,16 %.

- Imposition totale : 2 032 euros (4 500 euros x 45,16 %)

-  Revenus nets d'impôts : 2 468 euros (4 500 – 2 032)


En revanche, si ce même investissement est réalisé en Allemagne, alors le calcul selon la méthode de l’imputation sera le suivant :

- Taux global d’imposition : 29,25%

15,825 % (prélèvement à la source) + 13,43 % (progressivité) = 29,25 %

- Imposition totale : 1 316 euros (4 500 x  29,25%)

-  Revenus nets d'impôts : 3 184 euros (4 500 –1 316)


Ce qui signifie que les revenus nets s’élèveront à 3 184 euros, soit une économie de 715 euros. Tout cela sera par rapport à un investissement égal réalisé en France !

Rappelons également que les revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17.20% actuellement.

Il faut savoir que ce calcul diffère en fonction de votre propre TMI et du montant de l'investissement.

Donc, plus votre TMI est élevé, plus la différence sera importante !


Ce type d’investissement peut donc être réellement intéressant, en particulier pour les personnes ayant un TMI élevé.

Ainsi, investir à l’étranger peut présenter un double avantage :

  • cela permet de diversifier encore plus ses actifs,
  • mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.

La réduction d’impôts est donc tout à fait avantageuse et permet d’améliorer la rentabilité de vos placements.

Pour valoriser au mieux votre patrimoine, il faudra donc porter une attention particulière à cet aspect...

Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

Sur l’investissement immobilier :

Sur la défiscalisation immobilière :

Sur la SCI :

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.

Protégez-vous de l'inflation en investissant dans l'immobilier sans contrainte de gestion
SImulation gratuite
Recevez 5 exemples d'optimisation fiscale
Pour réaliser +27k€ d'économie annuelle
Recevoir les exemples
8000 personnes reçoivent déjà mes conseils