Holding SCI : schémas, avantages, risques et fonctionnement de ce montage.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’une holding ?
• Qu’est-ce qu’une SCI ?
• Qu’est-ce qu’une holding pour SCI ?
• Pourquoi optez pour une SCI détenue par une holding ?
• Les différents schémas possibles lorsque l’on opte pour une SCI détenue par une holding
• La SCI détenue par une société holding : fiscalité
  

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Cet article s’adresse aux personnes qui s'interrogent sur la mise en place d’un montage Holding SCI pour optimiser leur stratégie patrimoniale.

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Si vous souhaitez optimiser votre stratégie d’investissement immobilière, il vous faut définir si le montage Holding SCI est pertinent pour vous.

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Sur 20 ans (la durée de vie d’un investissement), un mauvais dispositif fiscal vous fait perdre des dizaines voire des centaines de milliers d’euros !

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Pour vous permettre de faire votre choix, je vous livre ici l’essentiel de ce qu’il faut savoir si vous souhaitez mettre en place votre montage Holding SCI.

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Rentrons dans le vif du sujet !

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Qu’est-ce qu’une holding ?

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Définition d’une holding

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La holding est une société qui détient d’autres sociétés. 

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La holding peut se charger d’assurer la direction de ces sociétés lorsqu’elle détient la majorité des parts.

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La holding peut également détenir une multitude de sociétés, nationales ou internationales, sans les diriger. 

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Elle effectue alors des actions de contrôle, de financements ou de placements au sein de ses « sociétés filles ».

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Exemple de holding

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En France, LVMH (Louis Vuitton) est la holding la plus connue. Elle détient plusieurs marques dans de nombreux secteurs d’activité : vins et spiritueux, mode, cosmétique ou les médias…

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La « forme » de la holding

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Les 2 types de holding

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Il existe aujourd’hui plusieurs types de holding, qui se caractérise elle-même par une « forme » bien particulière. On distingue :

• Les « holdings pures » qui exercent uniquement un travail de gestions des sociétés filles ;
• Les « holdings mixtes », caractérisées par le fait que la société mère conserve un champ d’activité qui lui est propre (industrie, finance, banque, etc).

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Les 5 formes juridiques de holding

Une holding peut prendre cinq formes juridiques différentes, chacune possédant des avantages et des inconvénients qui lui sont propres : 

• SAS (société par actions simplifiée) ;
• SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) ;
• SARL (société à responsabilité limitée) ;
• EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ;
• SPFPL (société de participation financière des professions libérales).

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Le choix de la forme juridique de sa holding dépend de ses objectifs. Il n’existe pas une forme juridique meilleure qu’une autre pour monter une holding. 

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La SAS est aujourd’hui la forme la plus plébiscitée pour la création d’une holding immobilière ou d’une holding commerciale. 

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A contrario, le meilleur statut pour une holding familiale sera souvent la SARL.

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Il faudra également s’intéresser aux conditions pour ouvrir tel ou tel type de société. Certaines formes requièrent, par exemple, deux associés au minimum (comme c’est le cas des sociétés civiles, tel que la SAS). 

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D’autres formes peuvent être unipersonnelles, comme c’est le cas de la SASU ou de l’EURL.

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

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Définition de la SCI

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Le terme SCI désigne une société civile immobilière. Il s’agit d’une société spécialisée dans l’immobilier (achat, vente, location, transmission, etc). ‍

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Avantages de la SCI

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Le principal avantage de la SCI est qu’elle permet la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers par un groupe de personnes. 

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La législation exige à ce que deux associés soient présents au moment de sa création. 

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À cela s’ajoute le fait que la SCI est un type de société qui permet de faciliter la transmission des biens immobiliers.

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La création d’une SCI est très simple à mettre en place. Les délais sont très courts, et il suffit de réaliser quatre principales étapes et de choisir entre une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR.

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Qu’est-ce que le montage Holding SCI ?

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Holding SCI : Définition

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Il s’agit d’un montage associant les deux formes juridiques : la holding et de la SCI. 

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La société Holding va alors détenir les titres (actions) de la SCI.

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Holding SCI : Schéma

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Les 2 types de Holding - SCI

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On retrouve alors deux types de holding SCI :

• Les holdings « passives » : elles se limitent alors à gérer le patrimoine immobilier des SCI.

• Les holdings « actives » : elles participent activement à la conduite de la politique des SCI en échange de « frais de gestion ».

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Les avantages du montage Holding - SCI

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Pour de nombreux entrepreneurs, la holding est une solution attractive. Elle permet de bénéficier d’avantages fiscaux, juridiques et financiers considérables. 

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Focus sur les avantages, et les inconvénients de la SCI détenue par une holding.

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Les avantages fiscaux : le régime mère-fille et l’intégration fiscale

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Le système de la holding SCI permet de faire remonter les dividendes dégagés par la SCI vers la holding. Les dividendes remontés sont peu fiscalisés (3%). 

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L’intégration fiscale permet également de lisser les déclarations fiscales au sein de la holding : les éventuelles sociétés déficitaires viendront réduire les résultats des sociétés bénéficiaires (et adoucir l’imposition fiscale).

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À noter : seules les SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés et étant contrôlé à 95 % par la holding peuvent profiter de ces 2 régimes.

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Les avantages fiscaux lors de la succession

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Avantage 1 : simplification de la gouvernance

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La holding SCI permet de maintenir le contrôle des propriétés immobilières lors de la transmission d’un bien. 

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Cela permet d’éviter que les titres ne se dispersent, lors de la disparition du fondateur de la holding.

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Avantage 2 : optimisation de la succession

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Plusieurs mécanismes permettent d’optimiser la transmission de ses biens immobiliers liée à une holding SCI. 

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Le mécanisme de l’apport-cession : apporter des titres à la société holding. La plus-value réalisée est imposable, mais jouit d’un « sursis d’imposition ».

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Il est alors possible de céder la totalité ou une partie des actions de la holding à d’autres personnes.

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Le mécanisme de donation avant cession : transmettre via des donations des parts sociales de la holding à vos proches pour d’abattements fiscaux.

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Ce mécanisme permet de transmettre jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les quinze ans, et de réduire ainsi les droits de mutation d’une future succession. ‍

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Avantages financiers

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Avantage 1 : il est possible d’affecter jusqu’à 95 % des dividendes perçus par la holding pour rembourser les dettes de ses filiales. Cela permet également à la holding d’emprunter auprès d’un créancier pour investir dans l’une de ses filiales.

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Avantage 2 : les conventions de trésorerie. Ce mécanisme permet alors d’apporter une meilleure circulation des capitaux et des fonds au sein même de la holding.

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Les conventions de trésorerie permettent de faire circuler l’argent entre les différentes filiales, de faire des avances de fonds à des sociétés de la holding, de réaliser des prêts rémunérés entre les différentes sociétés de votre groupe.

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Avantages juridiques et organisationnels

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La création d’une holding permet de faire entrer de nouveaux investisseurs au sein de la SCI, tout en restant actionnaire majoritaire de la holding. Le gérant de la holding peut alors garder la main sur la gestion de la holding.

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Dans certains cas, il est également intéressant de mutualiser certaines charges (gestion, comptabilité…) au sein de la holding.

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Les inconvénients du montage Holding SCI 

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Si les avantages de la holding SCI sont nombreux, il ne faut pas oublier que ce montage s’accompagne aussi de certains risques et inconvénients.

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Inconvénient 1 : Des frais administratifs supérieurs

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La holding doit consolider ses comptes financiers et faire appel à des commissaires aux comptes. Cela correspond à des frais supplémentaires non négligeables.

Inconvénient 2 : La responsabilité illimitée des associés

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La holding SCI s’accompagne d’une responsabilité illimitée des associés. 

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À ce titre, les actionnaires de la holding peuvent être contraints d’engager leurs patrimoines personnels en cas de dettes ou de problèmes financiers.

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Cette spécificité rend les investissements immobiliers plus complexes : un prêt immobilier (ou toute autre forme d’endettement) prise au niveau de la holding devra être approuvé à l’unanimité par tous les associés. 

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Les 3 schémas fiscaux possibles lorsque l’on opte pour le montage Holding SCI

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Trois schémas fiscaux sont possibles lorsque l’on opte pour une SCI détenue par une holding.

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Premier schéma fiscal : la holding SCI transparente

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Les dividendes perçus par la holding sont imposables en fonction de la nature de ces derniers, qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de plus-values immobilières. 

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Ces revenus sont alors directement imposés au niveau des associés, en tant que capitaux mobiliers. 

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Ce schéma permet alors à chaque associé d’opter pour le régime fiscal qui lui convient le plus.

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Second schéma fiscal : le régime mère fille

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Il s’agit du schéma le plus classique. C’est ce schéma qui permet de faire remonter les dividendes dégagés par les sociétés filles et d’éviter la double imposition.

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Grâce à ce régime, les dividendes sont peu fiscalisés en remontant dans la holding (5% des bénéfices restent tout de même imposés entre les mains de la holding). 

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Toutes les SCI du groupe doivent avoir opté pour l’impôt sur les sociétés. 

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Si une des SCI du groupe est taxée à l’IR (impôt sur le revenu) cet avantage n’est pas envisageable.

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Troisième schéma fiscal : celui de l’intégration fiscale

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Il s’agit du régime le moins courant dans le monde des holdings SCI. 

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Cette solution permet d’unifier les résultats fiscaux des différentes sociétés détenues et de lisser l’imposition réelle sur les sociétés.

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Dans cette hypothèse, les résultats négatifs de certaines SCI viennent diminuer les forts bénéfices d’autres SCI. Ainsi, l’imposition globale au niveau de la holding est potentiellement adoucie.

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À noter que cette solution est possible si et seulement si la holding possède plus de 95 % des parts de chaque SCI.

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Conclusion : Le montage Holding SCI est une bonne idée, mais attention aux frais.

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Il est indispensable d’avoir à l’esprit que la création d’une holding s’accompagne de nombreux frais (gestion, de comptabilité). 

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Vous l’aurez compris : il faut que les avantages issus du montage de la holding SCI soient supérieurs aux frais que cela engendre.

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Pour cela, pas besoin d’une société valorisée à plusieurs millions d’euros. Les avantages se font ressentir même si l’on est à la tête de petites SCI.

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Assurez-vous de modéliser l’imposition potentielle de votre montage Holding SCI, et de le comparer avec une structure simplifiée (sans holding).

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L’enjeu financier se chiffre en dizaines (voire centaines) de milliers d’euros sur la durée de vie de vos investissements.

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Nous modéliserons ensemble toutes les options possibles afin de choisir le schéma optimal.

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On se retrouve de l’autre côté ?

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Pour aller plus loin, consultez mon guide complet sur la holding, ou les articles suivants :

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• Choisir le statut juridique de sa holding ?
• Comment se rémunérer avec une holding ?
• Les optimisations fiscales avec une holding.
• La fiscalité et enjeux de la holding familiale.
• La SPFPL : holding en profession libérale.

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.