Holding SCI : schémas, avantages, risques et fonctionnement de ce montage.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’une holding ?
• Qu’est-ce qu’une SCI ?
• Qu’est-ce qu’une holding pour SCI ?
• Pourquoi optez pour une SCI détenue par une holding ?
• Les différents schémas possibles lorsque l’on opte pour une SCI détenue par une holding
• La SCI détenue par une société holding : fiscalit
  

Posséder un certain patrimoine immobilier apporte bien souvent de nombreuses interrogations et autres questionnements.

Pour beaucoup, il est bien souvent indispensable de trouver la meilleure méthode pour gérer et pour développer son capital immobilier. Or, aujourd’hui, l’immobilier reste l’un des investissements les plus taxés par le fisc français. Notamment depuis que l’ISF (l’impôt de solidarité sur la fortune) a été remplacé par l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière).

Aujourd’hui, en fonction de ses projets immobiliers et de sa situation patrimoniale, il peut être particulièrement intéressant de créer une holding SCI, et de bénéficier ainsi d’avantages. Que ce soit aussi bien sur le plan juridique que fiscal et opérationnel. En effet, cette structure, directement calquée sur le modèle américain, permet d’optimiser son patrimoine et de faciliter l’exercice de certaines fonctions administratives. Mais alors, le jeu en vaut-il la chandelle ?

Noun Partners revient sur la notion de Holding SCI et vous dévoile tout ce que vous devez savoir sur ce montage fiscal bien particulier.

Qu’est-ce qu’une holding ?

Pour bien comprendre comment fonctionne une holding SCI, également connue sous le nom de holding immobilière, il est indispensable de comprendre:

• ce qu’est une holding,
• son mode de fonctionnement,
• ainsi que les différentes formes de holding existant aujourd’hui dans le monde financier français.

Définition d’une holding

Le terme holding est un mot qui nous vient directement des États-Unis. D’ailleurs, en anglais, ce terme signifie « détenir », en l’occurrence, des actions et des sociétés. Une holding, également connue sous le nom de « société faîtière » en Suisse, ou de « société de portefeuille » en Belgique et au Canada, désigne ainsi une société dont la vocation première est de regrouper des participations (des actions) dans diverses sociétés. C’est cette même holding qui se charge alors, en sa qualité de premier actionnaire ou d’actionnaire majoritaire, d’assurer la direction des sociétés dans laquelle elle possède des participations.

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Principe de fonctionnement d'une holding

Le principe de fonctionnement d’une holding est relativement simple. Le holding, en sa qualité d’actionnaire majoritaire, gère et contrôle des sociétés dont les intérêts sont le plus souvent communs. Les actions d’une entreprise ou d’une société sont alors aux mains de la holding. (14 mots)  Sa mission est de faire remonter les bilans comptables annuels et de prendre les décisions en sa qualité de holding.

À ce titre, la holding est bien souvent considérée comme une « société mère ». Cela permet à la holding de contrôler une multitude de sociétés, nationales ou internationales, sans pour autant apparaitre comme étant la dirigeante de telle ou de telle « société fille ». La holding effectue ainsi des actions de contrôle, de financements ou de placements au sein de ses « sociétés filles ».

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À titre d’exemple

En France, les holdings les plus connues sont notamment LVMH, qui détient plusieurs marques dans de nombreux secteurs d’activité, comme:

• les vins et spiritueux,
• la mode, la cosmétique ou les médias,
• ou encore Vivendi, qui détient et gère des marques dans le domaine des médias, des jeux vidéo ou du cinéma.
  

La holding peut alors se spécialiser dans un secteur d’activité bien particulier (finance, banque, médias, industrie, etc.) ou être mixte, dans le sens où sa vocation est essentiellement financière ou gestionnaire.

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Le choix de la « forme » de la holding

Il existe aujourd’hui plusieurs types de holding, qui se caractérise elle-même par une « forme » bien particulière. Ainsi, on distingue notamment:

• les « holdings purs » qui exerce uniquement un travail de gestions des sociétés filles,
• les « holdings mixtes », caractérisés par le fait que la société mère conserve un champ d’activité qui lui est propre (industrie, finance, banque, etc.).
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Les cinq formes juridiques de la holding

Une holding peut prendre, aujourd’hui, cinq formes juridiques différentes, chacune possédant des avantages et des inconvénients qui lui sont propres. Ces cinq formes différentes sont:

• la SAS (société par actions simplifiée),
• la SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle),
• la SARL (société à responsabilité limitée),
• l’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée)
• et la SPFPL (société de participation financière des professions libérales).
  
  

Le choix de la forme juridique de sa holding dépend en réalité de ses objectifs. En effet, il n’existe pas une forme juridique meilleure qu’une autre pour monter une holding. Ce choix est également influencé par son capital de départ et son domaine d’activité.

À titre d’exemple

La SAS est aujourd’hui la forme la plus plébiscitée pour la création d’une holding immobilière ou d’une holding commerciale. A contrario, le meilleur statut pour une holding familiale sera la SARL.

Il faudra également s’intéresser aux conditions pour ouvrir tel ou tel type de société. Certaines formes requièrent, par exemple, deux associés au minimum (comme c’est le cas des sociétés civiles, tel que la SAS). D’autres formes peuvent être unipersonnelles, comme c’est le cas de la SASU ou de l’EURL.

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

Maintenant que l’on a compris de quoi il retourne lorsque l’on parle de holding, il est indispensable de comprendre ce qu’est une SCI ainsi que son mode de fonctionnement. Explications.

Définition de la SCI

En droit civil français, le terme SCI désigne une société civile immobilière. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société spécialisée dans l’immobilier, sous ses nombreuses formes : achat, vente, location, transmission, etc. Ce type de société se retrouve parfois sous le nom de « société de gestion immobilière » . Cependant, il convient de ne pas la confondre avec d’autres types de sociétés immobilières. C’est le cas de la SCPI (société civile de placement immobilier) ou de la SCIAPP (société civile immobilière d’accession progressive à la propriété).

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Avantage de la SCI

Le principal avantage de la SCI est qu’elle permet la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers par un groupe de personnes. En effet, en sa qualité de société civile, la législation exige à ce que deux associés soient présent au moment de sa création. À cela s’ajoute le fait que la SCI est un type de société qui permet de faciliter la transmission d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

La création d’une SCI est particulièrement simple à mettre en place. En effet, les délais sont le plus souvent très courts, et il suffit de réaliser quatre principales étapes. Ainsi, il convient tout d’abord de rédiger les statuts de la société (montant du capital, nom des associés, etc.). Ensuite, enregistrer ces statuts auprès du centre des finances publiques dont dépend votre SCI. Il s’agira ensuite de publier ses principales informations au sein d’un journal d’annonces légales puis de s’inscrire auprès d’un tribunal de commerce.

Pour ses très nombreux avantages, la SCI est aujourd’hui la forme de société la plus plébiscitée par les professionnels se spécialisant dans l’achat, la vente et la location immobilière.

Qu’est-ce qu’une holding pour SCI ?

La holding SCI est un montage associant les deux formes juridiques que nous avons vues ci-dessus, celle de la holding et de la SCI.

En réalité, la holding immobilière n’est pas une forme juridique d’une entreprise en tant que telle. Il s’agit davantage d’un terme fréquemment utilisé en France pour désigner des sociétés dont l’objet social est la détention de titres de société à prépondérance immobilière. En d’autres termes, il s’agit d’une holding gérant des sociétés immobilières. Cette holding détient alors indirectement un patrimoine immobilier, et ce, via l’intermédiaire d’une olle de plusieurs sociétés immobilières. Ce montage ajoute, de ce fait, une deuxième société entre l’investisseur et la société propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

La holding est alors chargée d’acquérir les parts (les actions) dans chaque filiale et d’en assurer la gestion, tandis que les SCI gèrent directement les biens immobiliers. Ces dernières sont alors chargées d’acquérir, de détenir et de gérer ce patrimoine immobilier.

La principale différence entre une SCI et une holding SCI réside dans le fait que la holding fait écran entre le dirigeant de la holding et ses différentes filiales. Cela permet alors de bénéficier de multiples avantages.

On retrouve alors deux types de holding SCI :

• les holdings dites « passives », dont l’objet principal est la gestion d’un portefeuille d’action. Cette holding se limite alors à gérer le patrimoine immobilier des SCI.
  

• les holdings dites « actives », qui participent activement à la conduite de la politique des SCI (et qui participe donc à la gestion de celles-ci) en échange de « frais de gestion », en plus en plus de gérer des participations.

Quoi qu’il en soit, dans tous les cas de figure, la holding a pour vocation à détenir des parts sociales d’une SCI. C’est donc cette dernière qui va gérer le patrimoine immobilier et non la holding directement.

Pourquoi optez pour une SCI détenue par une holding ?

Pour de nombreux entrepreneurs, la holding est aujourd’hui une solution particulièrement attractive, et ce, depuis de très nombreux points de vue. En effet, cela permet de bénéficier d’avantages fiscaux, juridiques et financiers considérables. À cela s’ajoute le fait que la holding SCI offre aujourd’hui un statut juridique idéal pour ceux qui recherchent à la fois de la stabilité et souhaite préserver leur pouvoir sur les SCI.

Pourtant, avant de se lancer dans la création d’une holding SCI, il est indispensable de s’assurer que ce type de montage répond réellement à ses besoins. Il propose un réel avantage sur d’autres formes de gestion de son patrimoine. Et pour cause : la création d’une holding SCI s’inscrit dans une véritable stratégie patrimoniale.

Focus sur les avantages, et les inconvénients de la SCI détenue par une holding.

Les avantages d’opter pour la SCI détenue par une holding

Les avantages de la holding SCI sont nombreux, notamment en termes fiscaux, juridique, financier ou même organisationnel. Retour sur les principaux avantages qu’apporte le montage en holding SCI.

Des avantages fiscaux : le régime mère-fille et le régime de l’intégration fiscale

Tout d’abord, la holding SCI permet de profiter de deux principaux avantages en termes fiscaux. En effet, la holding permet de profiter du régime « mère-fille » et du régime de l’intégration fiscale.

Dans ces cas de figure, le système de la holding SCI permet de faire remonter les dividendes dégagés par la SCI à la holding. Cela permet d’éviter une lourde fiscalité, dans le sens où les dividendes sont peu fiscalisés (5 % des bénéfices sont ainsi imposés). L’intégration fiscale permet, quant à elle, de lisser les déclarations fiscales de la holding. En effet, les résultats négatifs de certaines SCI peuvent alors diminuer le taux d’imposition des SCI bénéficiant d’un fort bénéfice. Cela permet alors d’adoucir son imposition fiscale.

À noter que seules les SCI de la holding ayant opté pour l’impôt sur les sociétés peuvent et étant contrôlé à 95 % par la holding profiter du régime « mère-fille » pour éviter la double imposition et du régime de l’intégration fiscale.

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Des avantages en matière de filiation et d’optimisation de la transmission

À cela, la holding SCI permet de maintenir le contrôle des propriétés immobilières lors de la transmission d’un bien. Cela permet d’éviter que les titres ne se dispersent, notamment en dissociant le capital et le pouvoir dans une société holding, lors de la mort ou de la disparition du fondateur de la holding.

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Mécanismes existants pour optimiser la transmission de ses biens immobiliers liée à une holding

Plusieurs mécanismes permettent alors d’optimiser la transmission de ses biens immobiliers liée à une holding SCI. D’un côté, il est possible d’avoir recours au mécanisme de l’apport-cession, qui consiste à apporter des titres à la société holding. Si cette plus-value est imposable, elle jouit cependant d’un « sursis d’imposition ». Il est alors possible de céder la totalité ou une partie des actions de la holding à d’autres personnes.

Il est également possible d’avoir recours au système de la donation avant cession. Ce mécanisme consiste à profiter et à bénéficier d’abattements fiscaux en transmettant, via des donations, des parts sociales de la holding à vos proches.

Ce mécanisme permet de transmettre jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les quinze ans, et de réduire ainsi les droits de mutation d’une future succession. Cela permet alors d’étaler la transmission de vos parts sur le temps et de réduire substantiellement les droits de mutation. En effet, seuls les droits de donation doivent ainsi être payés.

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Des avantages en terme financier

La création d’une holding SCI permet également de profiter de certains avantages financiers. En effet, il est possible d’affecter jusqu’à 95 % des dividendes perçus par la holding pour rembourser les dettes de ses filiales. Cela permet également à la holding d’emprunter auprès d’un créancier pour investir dans l’une de ses filiales.

L’autre avantage financier est que la holding SCI permet de profiter des conventions de trésorerie. Ce mécanisme permet alors d’apporter une meilleure circulation des capitaux et des fonds au sein même de la holding.

Les conventions de trésorerie, que l’on retrouve également sous le nom de convention d’omnium, permettent de faire circuler l’argent entre:

• les différentes filiales,
• de faire des avances de fonds à des sociétés de la holding,
• de réaliser des prêts rémunérés entre les différentes sociétés de votre groupe.
  

Ces mêmes conventions permettent ainsi d’apporter une aide financière aux sociétés de la holding qui ont à faire face à un besoin de financement.

Des avantages d’un point de vue juridique et organisationnel

Finalement, la holding SCI apporte des avantages aussi bien juridiques qu’opérationnels. Par exemple, la création de la holding SCI permet de faire entrer de nouveaux investisseurs, tout en restant actionnaire majoritaire de la holding. Le gérant de la holding peut alors conserver 51 % des parts pour rester majoritaire et garder la main sur la gestion de la holding.

Cela permet également de mutualiser certaines charges, comme la gestion, la comptabilité. La holding se charge alors de ces opérations, tandis que les filiales peuvent se concentrer sur leur cœur de métier, occasionnant ainsi des économies d’échelles.

Les inconvénients d’opter pour la SCI détenue par une holding

Si les avantages de la holding SCI sont nombreux, il ne faut pas oublier que ce montage s’accompagne aussi de certains risques. À ce titre, la holding SCI présente certains inconvénients qu’il est indispensable d’avoir en tête si l’on souhaite se lancer dans ce type de montage.

Des frais supplémentaires à prévoir

Tout d’abord, il faut souligner que la holding, en raison de sa structure complexe, doit impérativement consolider ses comptes financiers et faire appel à des commissaires aux comptes. Cette situation est alors source de frais supplémentaires pour la holding.

La responsabilités illimités des associés

À cela s’ajoute le fait que la holding SCI s’accompagne d’une responsabilité illimitée des associés. À ce titre, les actionnaires de la holding peuvent être contraints d’engager leurs patrimoines personnels en cas:

• de dettes,
• ou de problèmes financiers de la holding ou de la SCI.
  

Cette spécificité de la holding SCI rend également les investissements immobiliers plus compliqués. En effet, un prêt immobilier ou toute autre forme d’endettement prise au niveau de la holding devra être approuvé à l’unanimité par tous les associés. Or, cette responsabilité illimitée peut alors freiner les volontés d’investissement.

Les différents schémas possibles lorsque l’on opte pour une SCI détenue par une holding

Trois différents schémas sont possibles lorsque l’on opte pour une SCI détenue par une holding. Il s’agit de trois régimes fiscaux bien différents les uns des autres.

Premier schéma : celui de la holding SCI transparente

Cela signifie que les dividendes perçus par la holding sont imposables en fonction de la nature de ces derniers, qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de plus-values immobilières. Ces revenus sont alors directement imposés au niveau des associés, en tant que capitaux mobiliers. Ce schéma permet alors à chaque associé d’opter pour le régime fiscal qui lui convient le plus.

Second schéma : celui du régime mère fille

Il s’agit, sans aucun doute, du schéma le plus classique. À ce titre, il est plébiscité par la grande majorité des actionnaires d’une holding SCI. C’est ce schéma qui permet alors de faire remonter les dividendes dégagés par les sociétés filles et d’éviter ainsi toute double imposition.

Grâce à ce régime, les dividendes sont peu fiscalisés en remontant dans la holding, mais 5% des bénéfices restent tout de même imposés entre les mains de la holding. Pour se faire, toutes les SCI du groupe doivent avoir opté pour l’impôt sur les sociétés. En effet, si une des SCI du groupe est taxée à l’IR (impôt sur le revenu) cet avantage n’est pas envisageable.

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Troisième et dernier schéma : celui de l’intégration fiscale

Il s’agit du régime le moins courant dans le monde des holdings SCI. Cette solution permet cependant d’unifier les résultats fiscaux des différentes SCI ainsi détenues et de lisser son imposition réelle (et ainsi diminuer le montant de celle-ci).

Dans cette hypothèse les résultats négatifs de certaines SCI viennent diminuer les forts bénéfices d’autres SCI. Ainsi, l’imposition globale au niveau de la holding est potentiellement adoucie.

À noter que cette solution est possible si et seulement si la holding possède plus de 95 % des parts de chaque SCI.

Les conventions de trésorerie pour optimiser la circulation des fonds

Il est pertinent de prévoir la mise en place de conventions de trésorerie. Ainsi, la circulation des flux est facilitée d’une SCI à l’autre.

Cet accord rend possible le transfert de fonds d’une SCI en situation bénéficiaire à une SCI en manque de trésorerie.

La SCI détenue par une société holding : fiscalité

Au niveau fiscal, la SCI détenue par une holding peut être véritablement une bonne idée dans un certain cas de figure. En effet, les avantages fiscaux sont indéniables, et cela permet d’éviter, dans certains cas de figure:

• d’optimiser sa fiscalité sur les bénéfices perçus par les différentes SCI de votre groupe
• et de faire plus simplement circuler les fonds et les capitaux entre les différentes sociétés de la holding.

Le montage de la holding SCI : une bonne idée! mais attention aux frais

Il est indispensable d’avoir à l’esprit que la création d’une holding s’accompagne de nombreux frais, notamment en termes de gestion, de comptabilité, mais aussi en terme financier. Mais vous l’aurez sans aucun doute compris : il faut que les avantages issus du montage de la holding SCI soient nettement supérieurs aux frais que cela engendre.

Pour cela, il n’y a aucune obligation à ce que votre société soit valorisée à plusieurs millions d’euros, bien au contraire. Et pour cause : les avantages de ce montage se font ressentir même si l’on est à la tête de petites SCI. Il est en effet possible de ressentir les avantages fiscaux, financiers et juridiques de la holding SCI, même lorsque l’on gère de petites entreprises.

En réalité, ce qu’il faut avoir en tête, c’est qu’il est indispensable d’anticiper les principaux inconvénients de la création d’une holding SCI pour ainsi mesurer plus facilement le rendement et les avantages de l’opération. Il s’agira ainsi de s’assurer que les impôts payés par la holding SCI ne soient pas plus importants que si vous n’aviez pas recours à cette solution. Un risque: rendre contre-productive la création de ce type de structure.

Vous en conviendrez, la création de la holding SCI peut s’avérer relativement complexe, notamment lorsque l’on procède, pour la première fois, à ce type de montage.

Pour cela, rien de tel que de s’adresser à Noun Partners pour évaluer les véritables avantages que posséderait la création d’un holding SCI pour vous, vos associés et vos sociétés.

Cela permet alors de modéliser toutes les options possibles, permettant de choisir la solution optimale pour vos besoins.

De bénéficier d’un accompagnement idéal pour activer tous les leviers de son patrimoine et développer ainsi ses sociétés, tout en profitant d’avantages fiscaux, financiers et organisationnels.