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La nue-propriété est un droit démembré du droit de pleine-propriété. Alors que l’usufruitier jouit de l’utilisation ou des revenus d’un bien sans en être propriétaire, le nu-propriétaire est celui qui en dispose la propriété sans pouvoir l’utiliser ni l’exploiter. Nue-propriété et usufruit sont de ce fait des régimes indissociables résultant d’une succession ou d’une donation.
La nue-propriété est un démembrement du droit de propriété, complémentaire de l’usufruit. Cette notion est généralement applicable à certains aspects d’un patrimoine, dont les biens immobiliers, les biens mobiliers et les ressources financières. Dans ce démembrement, le nu-propriétaire bénéficie de la propriété sur un bien, mais ne peut en faire usage ni en récolter les bénéfices d’exploitation.
Pour l’exemple d’une habitation, le nu-propriétaire en détient la propriété, mais ne peut l’occuper ni en percevoir les revenus en cas de location. À l’opposé, c’est l’usufruitier qui peut faire usage du bien immobilier en l’habitant ou en récolter les bénéfices de location sans en avoir la propriété.
Donner la nue‑propriété d’un terrain abaisse l’assiette taxable et prépare la transmission.
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La nue-propriété étant un droit démembré, les droits du nu-propriétaire se limitent à la vente de son droit de propriété. Il peut de ce fait vendre le bien à tout moment, avec ou sans le consentement de l’usufruitier. La vente en nue-propriété permet d’obtenir un capital financier immédiat dans le besoin.
Le prix d’un bien vendu en nue-propriété est en revanche inférieur à sa valeur réelle, et sera d’autant plus dégressif au fur et à mesure que la durée de l’usufruit est étendue. En effet, l’usufruitier conserve ses droits en cas de vente, et l’acheteur en nue-propriété ne pourra pas utiliser le bien ni en jouir les revenus pendant la durée de l’usufruit.
À l’extension de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire du bien. Dans le cas où il jouit à une personne physique, l’usufruit est à titre viager, et s’éteint au décès de l’usufruitier. Pour le cas d’une personne morale, la durée de l’usufruit ne peut excéder la durée de 30 ans.
Le testateur ou le donateur peut aussi définir la durée de l’usufruit dans son testament ou dans un contrat. Il est en outre possible d’avoir à faire à une succession d’usufruit successif, au bénéfice de plusieurs usufruitiers. Dans ce cas, un usufruitier de second degré se verra transmis des droits d’usage ou d’exploitation du bien après l’extinction de l’usufruit de premier degré.
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La nue-propriété s'acquiert le plus souvent dans le cadre d'une succession ou d'une donation, notamment via la donation d'un immobilier avec réserve d'usufruit — un levier clé pour préparer et optimiser la transmission tout en réduisant l'assiette taxable.
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