Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Réduire le montant de l’impôt sur le revenu, c’est un objectif pour les investisseurs immobiliers. Cela leur permet d’accroître le taux de rentabilité de l’investissement. Pour y parvenir, certains investisseurs misent sur les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ; d’autres se servent du mécanisme de déficit foncier.

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Définition du déficit foncier

Lorsqu’un particulier met en location un bien immobilier, il perçoit des loyers mensuels. Mais en même temps, il doit supporter différentes charges locatives et certaines d’entre elles sont déductibles sur les revenus. Lorsque le montant total de ces charges dépasse celui des revenus fonciers, un déficit foncier se dégage.

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Sous certaines conditions, il est possible d’imputer ce déficit sur le revenu global. Cela permet de réduire la base imposable et de faire baisser ainsi le montant de l’impôt à payer. Chaque année, il est possible de déduire jusqu’à 10.700 € de déficit foncier sur le revenu global.

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Il se peut qu’il y ait un excédent de déficit. Le contribuable a le droit de le reporter et de le déduire sur le revenu global pendant 6 ans ou bien sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Il est important de mentionner que le revenu global réunit les loyers, les salaires, les pensions de retraite, les prestations sociales et tous les autres revenus perçus.

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Il est important de souligner que l’imputation est uniquement possible lorsque le propriétaire a opté d’investir dans la location nue. En outre, il doit être soumis au régime réel.

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Lé déficit foncier est donc l'un des leviers de défiscalisation en SCI. Reste alors à choisir entre une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, et une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés.

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Quelles sont les charges déductibles ?

Plusieurs charges locatives peuvent être déduites des revenus fonciers. Il faut citer en premier lieu les frais de gestion et d’administration du bien immobilier en location. C’est le cas de la rémunération du concierge ou de l’agence immobilière. Viennent ensuite les impôts non supportés par les locataires comme la taxe foncière.

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Il faut aussi ajouter sur la liste les provisions pour charge pour les logements se trouvant dans un immeuble en copropriété, les primes d’assurance ainsi que les intérêts et les frais d’emprunt. Les dépenses liées à la réparation et l’entretien du bien mis en location ne sont pas à oublier.

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Comment calculer le déficit foncier ?

Pour déterminer le déficit foncier, il faut commencer par additionner les revenus immobiliers bruts. Ensuite, vous devez ajouter à la valeur trouvée les intérêts d’emprunt et les autres charges. La prochaine étape consiste à déduire les différentes charges déductibles sur le revenu brut trouvé. Si le résultat est négatif, il y a déficit foncier.

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Vous souhaitez aller les plus loin dans votre compréhension de l'investissement immobilier ? 

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