Barème fiscal de l'usufruit : tableau 669 CGI, calcul et exemples

Je vous livre ici ce que vous devez savoir sur le fonctionnement du barème fiscal de l’usufruit.

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Le barème fiscal de l’usufruit, fixé par l’article 669 du Code général des impôts, donne la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien en pourcentage de sa valeur en pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte.

Il sert à calculer les droits d’une donation et d’une succession, et aussi ceux d’une vente ou d’un apport en société de droits démembrés (BOI-ENR-DMTOI-10-10-10, § 125).

Nous allons vous détailler les mécanismes de ce barème en cas de démembrement de propriété. Vous comprendrez alors clairement l’intérêt d’un usufruit viager ou temporaire pour réduire vos charges fiscales, mais aussi optimiser la transmission de votre patrimoine.

Article 669, I du CGI, en vigueur depuis le 31 décembre 2003. L’âge révolu est l’âge au dernier anniversaire : le jour même de ses 71 ans, l’usufruitier passe déjà dans la tranche suivante.

L’usufruit et les droits de propriété

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous en réunissez les 3 attributs :

• L’usage du bien, c’est-à-dire le droit de l’utiliser ou d’y habiter ;
• La perception des fruits, autrement dit, la réception de revenus liés au bien (ex. : loyers, intérêts SCI) ;
• La disposition du bien, donc le droit de le vendre.

L’usufruit réunit les deux premiers, à charge d’en conserver la substance ; le nu-propriétaire garde la disposition (art. 578 du Code civil). Le schéma ci-dessous reprend cette répartition entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Par exemple, lorsqu’une femme récupère l’usufruit du logement conjugal à la suite du décès de son mari, elle peut y vivre ou percevoir ses loyers si elle décide de le louer. Elle en a alors l’usage et les fruits.

Les enfants quant à eux peuvent bénéficier du statut de nu-propriétaire. Ils peuvent vendre seuls leur nue-propriété. Pour vendre le logement entier, ils doivent obtenir l’accord de leur mère, usufruitière : chacun reçoit alors la part du prix qui correspond à la valeur de son droit (fiche F934 de Service-Public).

À quel moment cesse l’usufruit ?

La fin d’un usufruit intervient en cas de :

• Décès de l’usufruitier ;
• Consolidation : l’usufruitier et le propriétaire deviennent la même personne (achat de la nue-propriété par l’usufruitier, par exemple) ;
• Perte du bien (sa destruction) ;
• Prescription (non-usage du droit pendant 30 ans de la part de l’usufruitier) ;
• Renonciation de l’usufruit par l’intéressé.

Dans ces circonstances, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété accompagnée des 3 droits inhérents à ce statut (art. 617 du Code civil).

Il existe également l’usufruit temporaire (CGI art. 669 II). Il prend fin à une date prévue. Vous pouvez par exemple donner la perception de loyers à vos enfants pour financer leurs études ou réduire vos impôts. Puis récupérer tous les fruits du bien à votre retraite lorsque vos revenus baissent.

Ici, la part de l’usufruit s’élève à 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans, sans fraction et dans la limite de l’usufruit viager de la même personne (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 70).

Article 669, II du CGI, en vigueur depuis le 31 décembre 2003. À 75 ans, un usufruit de 20 ans est retenu pour 30 %, la valeur de l’usufruit viager, et non pour 46 %.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

De son côté, l’usufruitier est soumis à certains devoirs. Il devra notamment :

• Assurer les réparations d’entretien du logement ;
• Financer les grosses réparations lorsqu’elles viennent d’un défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit (art. 605 du Code civil).

Bon à savoir : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier ; toutes les autres sont d’entretien (art. 606 du Code civil).

Le démembrement de propriété permet de donner la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, une stratégie encadrée par un barème fiscal précis qui conditionne l’économie fiscale réalisée à la transmission.

La donation au dernier vivant crée souvent elle-même un démembrement : le conjoint survivant peut y choisir l’usufruit de toute la succession, les enfants recevant la nue-propriété.

Le barème fiscal de l’usufruit est un outil central pour optimiser une succession : en appliquant le démembrement au bon moment, il est possible de réduire significativement la base taxable transmise aux héritiers.

Ce barème détermine la valeur taxable de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier, ce qui permet de donner son patrimoine pour une valeur moindre sur le plan fiscal, et d’anticiper le meilleur moment pour une donation immobilière.

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Barème de démembrement de l’usufruit

Le barème de l’usufruit issu de l’article 669 du Code général des impôts sert à liquider les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Il s’applique obligatoirement à une mutation à titre gratuit, c’est-à-dire lors d’une succession ou d’une donation, et aussi aux droits d’une vente de droits démembrés.

La répartition de la valeur du bien entre nu-propriétaire et usufruitier est corrélée à l’espérance de vie de ce dernier. Elle change par tranche de 10 ans d’âge.

Tableau barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété

Le même barème figure en texte en haut de cette page.

Quel âge retient-on ? Celui du jour de l’acte

Le barème retient l’âge révolu de l’usufruitier le jour de la transmission : le jour de la signature pour une donation, le jour du décès pour une succession (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 1 ; BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 1 et 100). La valeur ne change qu’aux anniversaires qui ouvrent une nouvelle tranche : 21, 31, 41, 51, 61, 71, 81 ou 91 ans (art. 669, I du CGI, en vigueur depuis le 31 décembre 2003).

Un exemple tiré de mes dossiers : un donateur de 70 ans voulait donner la nue-propriété d’un bien quelques semaines avant ses 71 ans. Ce qui a décidé la date, c’est l’âge révolu au jour de l’acte : nous avons signé avant son anniversaire.

Mais la vraie décision a été de ne pas se précipiter sur la totalité : il n’a donné qu’un seul bien, celui qu’il n’avait aucune raison de vendre, parce qu’une nue-propriété donnée ne se reprend pas (art. 894 du Code civil). Anticiper ne veut pas dire donner tout.

L'avis de Malek

C'est votre âge le jour de la signature qui fixe la valeur de ce que vous donnez. Passer de 70 à 71 ans ajoute 10 % du bien à l'assiette des droits.

Malek Ziane, fondateur et gérant de Noun Partners

Ceci ne constitue pas une consultation juridique et nous vous invitons à vous rapprocher de votre avocat / notaire.

Exemple de calcul des droits pas à pas

Si une personne de 65 ans possédant un immeuble de 1 million d’euros souhaite donner la nue-propriété, sa base taxable aux droits de mutation tombera à 600 000 €.

Prenons deux enfants, qui reçoivent chacun la moitié de cette nue-propriété, et un parent qui ne leur a rien donné depuis 15 ans (art. 784 du CGI) :

À 71 ans révolus, la même donation porterait sur une nue-propriété de 700 000 €, soit 350 000 € par enfant. Ce calcul ne compte ni les émoluments du notaire ni les autres frais de l’acte.

Donc transmettre tôt une nue-propriété à ses héritiers permet de donner son patrimoine pour une valeur moindre tout en continuant à jouir de celui-ci, à condition de ne donner que ce dont vous n’aurez pas besoin : une donation ne se reprend pas.

Dans le cas d’une mutation à titre onéreux, les parties fixent librement la valeur économique des droits démembrés lors :

• d’un achat ;
• d’une vente ;
• d’un échange ;
• d’un apport en société ;
• ou d’un partage.

En revanche, pour la vente ou l’apport de droits démembrés sur un immeuble, les droits de mutation se calculent sur la valeur du barème, que le prix convenu soit plus bas ou plus haut que la valeur vénale (BOI-ENR-DMTOI-10-10-10, § 125).

Les conséquences du barème de l’usufruit sur l’IFI

Selon l’article 968 du CGI, en vigueur depuis le 1er janvier 2018, l’usufruitier déclare en principe le bien à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour sa valeur en pleine propriété. Après une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, le donateur déclare donc le bien entier, et ses enfants n’ont rien à déclarer pour ce bien.

Le barème ne partage le bien entre usufruitier et nus-propriétaires que dans trois cas. Le plus courant est l’usufruit légal du conjoint survivant, qui peut choisir l’usufruit de tous les biens ou la propriété du quart quand tous les enfants sont issus du couple (art. 757 du Code civil). S’il choisit l’usufruit, chacun déclare sa part selon le barème.

La donation au dernier vivant ne donne en principe pas ce partage : le conjoint qui reçoit l’usufruit par cette voie déclare le bien entier (art. 968 du CGI, qui écarte l’article 1094-1 du Code civil).

L'avis de Malek

Côté IFI, la donation au dernier vivant ne fait rien gagner au conjoint survivant, contrairement à l'usufruit légal quand il le choisit. Je la recommande quand même quand l'objectif dépasse cet impôt : protéger le conjoint survivant et les enfants tout en optimisant la transmission.

La donation au dernier vivant reste un outil par défaut : elle donne un choix au survivant, au pire moment, sur un patrimoine qu'on n'a pas architecturé. Je la supprime rarement totalement. Je la conserve souvent comme filet de sécurité, avec faculté expresse de cantonnement, pour laisser le survivant ajuster sans que la renonciation soit taxée comme une libéralité.

Malek Ziane, fondateur et gérant de Noun Partners

Ceci ne constitue pas une consultation juridique et nous vous invitons à vous rapprocher de votre avocat / notaire.

Dans quels cas j’écarte la donation au dernier vivant ?

Je l’écarte, ou je la réduis au strict minimum, dans six situations :

• Une famille recomposée : les enfants d’une autre union attendent le décès d’un beau-parent, parfois à peine plus âgé qu’eux, pour récupérer la pleine propriété. Je préfère des legs ciblés et de l’assurance-vie.
• Un grand écart d’âge : un usufruit de 30 ou 40 ans gèle la nue-propriété des enfants pendant toute leur vie active. Le barème le montre : avant 51 ans révolus, l’usufruit pèse au moins 60 % de la valeur du bien.
• Un conjoint autonome financièrement : s’il choisit une part en pleine propriété, cette part entre dans son propre patrimoine et se transmettra de nouveau à son décès : c’est organiser deux transmissions pour protéger quelqu’un qui n’en avait pas besoin.
• Des titres de société et un enfant repreneur : quand votre patrimoine est concentré sur les titres de votre société, l’usufruit de tous les biens place le conjoint au cœur de la gouvernance, puisque l’usufruitier vote, en principe, l’affectation des bénéfices (art. 1844 du Code civil).
• Une protection déjà assurée ailleurs : réversion d’usufruit, assurance-vie démembrée, communauté avec attribution, SCI. La donation au dernier vivant devient redondante.
• Un conjoint qui ne veut pas, ou ne peut pas, gérer : l’usufruit de tous les biens est une charge, pas un cadeau.

En rendez-vous, trois questions tranchent vite : « De quoi vivrait votre conjoint demain ? », « Y a-t-il des enfants d’une autre union ? », « Quelle part de votre patrimoine est dans la société, et qui la reprend ? »

En famille recomposée, la loi donne aussi une faculté propre aux enfants qui ne sont pas issus des deux époux : quand le conjoint a reçu une libéralité en propriété, chacun de ces enfants peut, pour ce qui le concerne, remplacer son exécution par l’abandon au conjoint de l’usufruit de la part de succession qu’il aurait recueillie sans conjoint survivant, sauf volonté contraire et non équivoque du disposant (art. 1098 du Code civil).

Le cantonnement, lui, est prévu par la loi : sauf stipulation contraire, le conjoint survivant peut limiter ce qu’il reçoit à une partie des biens, sans que cette limitation soit regardée comme une libéralité faite aux autres héritiers (art. 1094-1 du Code civil ; art. 788 bis du CGI).

Les différents droits de propriété : où investir ?

L’investissement en usufruit

Il convient à un besoin imminent, mais temporaire pour percevoir une rétribution complémentaire récurrente.

En achetant juste la part de l’usufruit, vous pouvez donc profiter d’un revenu locatif pour une somme moins importante. En revanche, lorsque vous perdez ce droit, vous ne recevrez plus rien. Vous ne détiendrez par conséquent pas d’actif.

L’investissement en nue-propriété

De la même manière, acquérir une nue-propriété permet d’investir dans la pierre à moindre coût. À l’extinction de l’usufruit, vous devenez automatiquement plein propriétaire, sans aucune imposition. Toutefois, en attendant cela, vous ne jouissez ni du bien ni de ses revenus.

Cet investissement s’adresse plutôt aux personnes recherchant une stratégie de capitalisation pour agrandir leur patrimoine, sans pour autant être soumises à plus d’impôts.

La cession d’usufruit entre SCI : le barème fiscal s’applique

L’article 669 du Code général des impôts ne différencie pas les personnes physiques et morales pour l’évaluation de l’usufruit.

Il s’étend donc à la liquidation des droits d’enregistrement lors d’une cession entre deux SCI si l’usufruit est de nature viagère (Cour de cassation, chambre commerciale, 26 septembre 2018, n° 16-26.503).

En conclusion, voici les 3 points à retenir au sujet du barème « usufruit » :

1. L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété s’avère très importante dans sa stratégie patrimoniale ;
2. À l’IFI, l’usufruitier déclare en principe la pleine propriété : le barème 669 du CGI ne partage l’impôt que dans quelques cas, dont l’usufruit légal du conjoint survivant ;
3. Pour optimiser une succession, mieux vaut donner la nue-propriété tôt, et seulement ce dont vous n’aurez plus besoin. Sans anticipation, jusqu’à 45 % de votre patrimoine peut partir en impôts.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur la transmission de patrimoine, ou lisez les articles suivants :

• Optimiser la donation de ses biens immobiliers à son enfant ;
• Procéder à la donation d’un bien immobilier de son vivant ;
• Tout savoir sur la donation de parts d’une SCI ;
• Ce qu’il faut savoir sur les frais de donation ;
• Réaliser une donation entre époux.

Bonne lecture !

Questions fréquentes sur le barème de l’usufruit

Comment est calculée la valeur de l’usufruit ?

C’est un pourcentage de la valeur du bien en pleine propriété, fixé par l’article 669 du CGI selon l’âge révolu de l’usufruitier : 40 % de 61 à 70 ans, par exemple. Un usufruit à durée fixe vaut 23 % par période de 10 ans, sans dépasser l’usufruit viager.

Quel est le barème de l’usufruit pour l’année 2026 ?

Toujours celui de la loi de finances pour 2004 : le barème de l’article 669 n’a pas changé depuis, et il est en vigueur au 25 septembre 2026. Les tableaux plus anciens, encore cités ailleurs, ne s’appliquent plus.

Le barème de l’article 669 du CGI est-il obligatoire ?

Oui, pour calculer les droits : l’administration l’applique aux donations, aux successions, et aux ventes ou apports de droits démembrés sur un immeuble. Les parties fixent librement leur prix, mais les droits se calculent sur le barème, que ce prix soit plus bas ou plus haut.

Comment fonctionne le barème économique pour l’usufruit ?

Il n’existe pas de barème économique officiel. L’expression désigne une valeur que les parties calculent elles-mêmes pour fixer un prix, lors d’une vente ou d’un apport. Elle ne change pas les droits, qui se calculent sur le barème de l’article 669.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?

L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits de succession (art. 1133 du CGI). Après une donation avec réserve d’usufruit, la donation doit avoir été faite plus de trois mois avant le décès : sinon, le bien est présumé faire partie de la succession (art. 751 du CGI).

Avertissement

Informations à jour au 25 septembre 2026, barèmes en vigueur à cette date. Elles ne constituent pas un conseil personnalisé : chaque situation se chiffre avant toute décision.

Sources

• Code général des impôts : art. 669, 751, 777, 779, 784, 788 bis, 968 et 1133.
• Code civil : art. 578, 605, 606, 617, 757, 894, 1094-1, 1098 et 1844.
• BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (23 décembre 2013, § 1 et 70) ; BOI-ENR-DMTG-20-30-10 (6 avril 2021, § 1 et 100) ; BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 (8 mars 2017, § 125).
• Cour de cassation, chambre commerciale, 26 septembre 2018, n° 16-26.503, publié au bulletin.
• Service-Public.fr, fiche F934 « En quoi consiste l’usufruit ? », vérifiée le 3 juillet 2026, consultée le 25 septembre 2026.