.svg)
.webp)
.webp)
Découvrez une stratégie fiscale et patrimoniale sur-mesure qui vous profite au niveau professionnel et personnel.
+300 clients accompagnés
Le patrimoine immobilier est souvent considéré comme un investissement sûr et une source de stabilité financière. Cependant, ce dernier doit être orchestré en tenant compte de différents facteurs, à commencer par l’âge. En effet, l'atteinte des 70 ans marque un tournant dans la gestion du patrimoine immobilier. Il est alors préférable d'en sortir. Pour quelles raisons ? Quels en sont les avantages ? Faisons le point.
{{component_cta}}
Mise à jour 2026 sur la transmission avant 70 ans
En vendant votre patrimoine immobilier avant l'âge de 70 ans, vous pourrez bénéficier d'une importante injection de liquidités.
Cela pourra vous permettre de financer votre retraite, de rembourser des dettes, d'investir dans des opportunités plus lucratives ou de répondre à des besoins de santé imprévus.
Exemple : Supposons que vous ayez des problèmes de santé imprévus qui nécessitent des soins médicaux coûteux. En vendant votre patrimoine immobilier, vous libérerez suffisamment de fonds pour couvrir ces dépenses médicales et vous assurer une qualité de vie optimale, sans avoir à vous soucier des coûts associés.
Sortir du patrimoine immobilier à un âge relativement jeune offre une plus grande flexibilité et une importante mobilité géographique. Non rattaché à un bien, vous serez désormais libre de déménager dans une autre région ou un autre pays, d'explorer de nouvelles opportunités professionnelles ou de vivre une retraite plus active, sans les contraintes liées à la propriété immobilière.
Exemple : Si vous souhaitez déménager dans une autre région pour profiter de nouvelles opportunités professionnelles ou pour vous rapprocher de votre famille, vendre votre propriété avant l'âge de 70 ans vous donnera la liberté de réaliser ces changements sans les contraintes liées à la propriété immobilière.
Vendre votre propriété avant 70 ans vous libère aussi de l'entretien et des frais qui vont avec : taxe foncière, réparations, travaux. Vous réduisez vos dépenses et consacrez vos ressources à d'autres priorités.
Exemple :
Imaginez que vous possédiez une grande maison après la retraite. Cela impliquerait forcément des coûts d'entretien et une taxe foncière importante.
À l'heure de la retraite, et alors que les revenus diminuent, cette charge pourrait devenir démesurée et pourrait impacter considérablement votre budget.
En revendant votre propriété, vous pourriez tout autant profiter de vos liquidités qu’investir dans d'autres logements locatifs, dont les charges seraient moins importantes et dont les rendements seraient plus élevés. Cela pourrait aussi vous permettre de financer votre retraite de manière plus confortable.
Plus concrètement, imaginez que vous ayez une grande maison d'une valeur de 400 000 €, avec une taxe foncière de 2 000 €, qui ne génère aucun revenu puisqu'il s'agit de votre résidence principale.
En la revendant pour un logement plus petit, vous pourriez acquérir une résidence principale à 200 000 € ainsi que deux autres appartements à mettre en location, à 100 000 € chacun.
La taxe foncière pour l'ensemble des biens ne serait pas forcément plus élevée. De plus, ces logements vous rapporteraient alors un revenu complémentaire, idéal pour compléter votre retraite.
Sortir du patrimoine immobilier avant l'âge de 70 ans peut simplifier la planification successorale.
Vendre vos biens de votre vivant évite à vos héritiers l'indivision : ils n'auront pas à se mettre d'accord pour garder, louer ou vendre une maison à plusieurs. Les liquidités restent soumises aux droits de succession, mais elles se partagent sans difficulté, ce qui limite les conflits entre héritiers.
Exemple : vous avez trois enfants et une maison de famille. À votre décès, ils en hériteraient en indivision, et un seul désaccord suffirait à bloquer la vente. Si vous la vendez de votre vivant, chacun recevra sa part en argent, et vous pourrez commencer à la transmettre par des donations, avec un abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
Bien souvent, le patrimoine immobilier acquiert une valeur élevée avec le temps.
Or, cela implique aussi des frais de succession plus importants.
Transmettre la nue-propriété de votre bien à vos enfants avant 70 ans réduit nettement la base sur laquelle les droits de donation sont calculés. L'organisation de votre patrimoine avant 70 ans joue aussi sur l’optimisation IFI (exonérations, dettes, démembrement).
C'est pourquoi la donation avec réserve d'usufruit est l'un des moyens les plus utilisés pour transmettre un bien immobilier à ses enfants.
Le donateur garde l'usufruit : il peut occuper le logement ou en percevoir les loyers jusqu'à la fin de sa vie.
Il en garde aussi la gestion courante. Les gros travaux, eux, reviennent en principe aux nus-propriétaires.
Pour vendre le bien, il faut l'accord de tous : les enfants ne peuvent pas le vendre sans le parent, ni le parent sans les enfants. Les deux parties sont protégées.
Les droits de donation sont alors calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur dépend de l'âge de l'usufruitier, c'est-à-dire du donateur : plus il est jeune, plus elle est faible.
Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du CGI :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Au 71e anniversaire du donateur, la part taxable passe de 60 % à 70 % de la valeur du bien.
Exemple :
Imaginons que vous ayez 45 ans et que vous possédiez une maison évaluée à 400 000 €.
Si vous donnez la nue-propriété maintenant, la valeur retenue est de 40 % : les droits de donation sont calculés sur 160 000 €. Si vous attendez d'avoir 85 ans pour donner le même bien, la valeur retenue passe à 80 % et la base taxable double, à 320 000 €. Dans les deux cas, chaque enfant déduit ensuite l'abattement de 100 000 € par parent.
Le cap des 70 ans compte aussi pour transmettre une entreprise.
Le pacte Dutreil exonère, sous conditions, 75 % de la valeur des titres transmis. Si la donation est faite en pleine propriété par un donateur de moins de 70 ans, les droits restants sont en plus réduits de moitié (article 790 du CGI). Depuis la loi de finances 2026, les titres doivent en contrepartie être conservés 8 ans au total : 2 ans d'engagement collectif, puis 6 ans d'engagement individuel.
L'âge de 70 ans est aussi charnière pour l'assurance-vie. Au décès, les sommes versées avant 70 ans bénéficient d'un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Celles versées après 70 ans ne profitent que d'un abattement global de 30 500 €, partagé entre tous les bénéficiaires. Les intérêts produits par ces versements échappent en revanche aux droits de succession.
Pour profiter du plein potentiel de ce placement, mieux vaut donc l'alimenter au maximum avant de fêter son 70e anniversaire !
Envie d'en savoir plus sur cette thématique ? Découvrez notre article dédié à l'optimisation fiscale en immobilier.
Expert-comptable de formation, avec 15 ans d'expérience accumulée auprès de dirigeants de TPE, PME, ETI et de professions libérales, j'accompagne mes clients dans l'optimisation de leurs revenus, de leur retraite et de leur patrimoine. Depuis la création du cabinet en 2020, Malek Ziane a accompagné plus de 300 clients, notamment dans la conception et la mise en œuvre de stratégies patrimoniales et financières sur mesure.
Au programme : votre rémunération, votre patrimoine et votre trésorerie.
.avif)
.avif)
Profitez d’une consultation offerte de 30 minutes pour découvrir une stratégie personnalisée.
Découvrez 5 stratégies fiscales déjà appliquées avec succès.
Dans ces cas concrets, vous verrez :
- Plus de 10 optimisations concrètes et actionnables
- Comment structurer votre activité pour payer moins
- Les stratégies fiscales qui génèrent le plus d’économies
Recevez le guide en 1 clic :
