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5 stratégies efficaces pour optimiser la transmission de son patrimoine immobilier en 2024

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Vous vous posez la question de la transmission de votre patrimoine immobilier ?

Félicitations, car c'est un premier pas essentiel vers la planification stratégique de la transmission de votre patrimoine. L’enjeu de la transmission patrimoniale dépasse largement la simple volonté de léguer des biens. Il s'agit de préserver et de maximiser la valeur du patrimoine familial tout en minimisant l'impact fiscal.

Si le testament reste un instrument traditionnel et précieux, la planification patrimoniale offre de nombreuses autres stratégies parfois moins connues mais tout aussi efficaces.

Dans cet article, nous explorerons cinq stratégies qui permettent de relever ces défis dans le contexte fiscal actuel.

En bref

  • La transmission de patrimoine immobilier nécessite une planification stratégique pour préserver sa valeur et minimiser les impacts fiscaux.
  • Cinq stratégies efficaces sont explorées dans cet article pour relever ces défis dans le contexte fiscal actuel.
  • Ces stratégies incluent la création d'une holding, les donations de son vivant, le démembrement de propriété, les testaments et l'assurance-vie.

5 Stratégies (légales) pour optimiser la transmission de son patrimoine

  1. La holding : pour bénéficier des nombreux avantages fiscaux
  2. Donations son vivant : anticipez pour profiter des abattements
  3. Démembrement de propriété : pour conserver la jouissance du bien
  4. Assurance-vie : optimisez votre transmission indépendamment des liens de parenté
  5. La SCI et la SCPI : pour transmettre facilement le patrimoine immobilier familial

Entrons dans le détail de ces 5 stratégies.

1. La holding : pour bénéficier des nombreux avantages fiscaux

La holding est un dispositif qui offre de nombreux avantages, notamment dans le cadre de la transmission de patrimoine. Il existe différents types de holding et ici celle qui nous intéresse pour l’optimisation de la transmission du patrimoine est la holding familiale.

La holding fonctionne de la façon suivante 

  • On établit une holding dont la propriété est partagée entre les héritiers ; 
  • Ensuite, l'entreprise est cédée à cette holding.

Des avantages pour l’imposition des dividendes

Les dividendes perçus, représentant les revenus des participations dans les filiales, sont déductibles du bénéfice net imposable de la holding pour éviter une double imposition. Créer une holding permet alors de ne pas être imposé sur les bénéfices, qui passent par la holding. 

Cependant, une part des revenus nets déductibles, équivalente à 5 % du produit total des participations, doit être retranchée, y compris le crédit d'impôt. 

Avec une holding, il est alors possible d’être exonéré d’impôt jusqu’à 95% du montant des dividendes.

Des avantages fiscaux pour la cession de son entreprise

Céder son entreprise à une holding offre un avantage fiscal important, notamment en matière de report d'imposition sur la plus-value générée par cette cession.

Selon l'article 150-0 B ter du Code Général des Impôts (CGI), ce mécanisme s'applique lorsque la plus-value est réalisée dans le cadre d'un apport de valeurs mobilières, de droits sociaux, de titres ou de droits à une société soumise à l'impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent.

Le report d'imposition de la plus-value est possible si certaines conditions sont remplies. La société bénéficiaire de l'apport (en l'occurrence, la holding) doit notamment être contrôlée par le contribuable.

Des avantages fiscaux pour la donation ou la succession avec le Pacte Dutreil

La holding familiale offre un avantage fiscal significatif grâce au Pacte Dutreil dans le cadre d’une donation ou d’une succession.

Les droits de mutation, taxes prélevées lors de la cession d'un bien immobilier, peuvent être exonérés jusqu’à 75% si des parts sont cédées gratuitement entre membres d'un même groupe familial.

Cependant, pour bénéficier de cette exonération, la holding doit être considérée comme "active", c'est-à-dire qu'elle doit participer activement à la gestion opérationnelle des filiales.

Vous êtes convaincus ? On vous explique comment créer votre holding en 5 étapes ici.

2. Donations son vivant : anticipez pour profiter des abattements

En effectuant des donations de votre vivant, vous pouvez bénéficier de l'abattement de 100 000€ disponible tous les 15 ans pour les donations directes aux enfants ou petits-enfants.

Cet abattement permet de réduire la base imposable des donations, ce qui entraîne une économie d'impôt significative.

Vous l’aurez compris : il est important de planifier les donations de manière stratégique. En planifiant les donations de manière échelonnée dans le temps, vous profitez pleinement des abattements fiscaux disponibles.

Faites appel à nous pour établir votre stratégie de transmission dès maintenant.

3. Démembrement de propriété : pour conserver la jouissance du bien

Le démembrement de propriété est une stratégie de transmission patrimoniale qui consiste à séparer les droits de propriété d'un bien entre deux personnes : le nu-propriétaire et l'usufruitier.

  • Le nu-propriétaire détient la nue-propriété du bien, c'est-à-dire qu'il en possède la pleine propriété mais sans pouvoir en jouir.
  • L'usufruitier détient l'usufruit du bien, ce qui lui confère le droit d'en jouir et d'en percevoir les fruits (loyers, dividendes, intérêts, etc.), mais sans en avoir la pleine propriété.

Cette stratégie présente des avantages certains pour la transmission de votre patrimoine.

Conservation de la jouissance du bien

L'usufruitier conserve le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus pendant toute la durée de l'usufruit. Le donateur continue à profiter du bien tout en anticipant sa transmission.

Réalisez un démembrement de propriété avec une holding

Les structures de holding peuvent faciliter le démembrement de propriété en permettant une gestion plus souple et une organisation optimale du patrimoine.

Par exemple : 

  • Une société holding peut détenir la pleine propriété d'un ensemble d'actifs immobiliers
  • Les droits d'usufruit restent attribués au donateur
  • La nue-propriété est transmise aux héritiers ou bénéficiaires désignés.

Cette structure permet des avantages fiscaux supplémentaires, notamment en termes de report des plus-values ou d'optimisation des revenus fonciers.

Optimisation fiscale

Le démembrement de propriété permet de réduire la valeur imposable du bien transmis. En effet, lors d'une transmission, les droits de donation ou de succession seront calculés sur la valeur de la nue-propriété (valeur inférieure à celle de la pleine propriété). 

Le calcul est avantageux et entraîne une économie fiscale significative. Les avantages sont d’autant plus importants que vous réalisez la donation tôt dans votre vie.

Anticipez votre démembrement de propriété : donnez avant 70 ans

L'âge du donateur est un élément clé dans le cadre du démembrement de propriété, car il influe directement sur les droits de donation. Plus le donateur est jeune au moment de la mise en place du démembrement, plus la valeur de la nue-propriété est faible et donc les droits de donation ou de succession seront réduits.

À partir de 70 ans, la valeur de la nue-propriété est établie à 60% de la valeur totale du bien. Avant cet âge, elle est encore plus avantageuse. Il est donc recommandé de réaliser une donation en nue-propriété avant 70 ans pour bénéficier d’abattements fiscaux avantageux.

Gardez en tête qu’il est toujours possible de réaliser une donation après cet âge, mais avec des avantages fiscaux moindres. Par exemple, à partir de 71 ans, la valeur de la nue-propriété est de 70% de la valeur totale du bien, et les abattements sont réduits à 30%.

4. Assurance-vie : optimisez votre transmission indépendamment des liens de parenté

L'assurance vie est un moyen de transmission de patrimoine indépendamment des liens de parenté.

Fonctionnement

Contrairement aux dispositions testamentaires et aux donations, l'assurance vie offre la possibilité de léguer la totalité de ses biens même en présence d'héritiers réservataires, conformément au Code civil.

Les successions ou donations en dehors des liens de parenté sont soumises à une fiscalité élevée, atteignant jusqu'à 60 % de droits de succession au-delà de 1 594 € de patrimoine légué.

L'assurance vie est un outil privilégié de transmission sans lien de parenté. La clause bénéficiaire permet de désigner une ou plusieurs personnes bénéficiaires, qui recevront un capital ou une rente dans un cadre fiscal avantageux.

Attention, une restriction subsiste

Les primes versées sur le contrat ne doivent pas être manifestement disproportionnées par rapport aux revenus et au patrimoine du souscripteur. En cas de contestation par les héritiers, l'excès des primes peut être évalué au cas par cas et réintégré dans la succession.

Il est donc déconseillé de chercher à transmettre la totalité du patrimoine exclusivement par le biais de l'assurance vie.

Effectuez vos versements sur votre assurance vie avant vos 70 ans pour optimiser la fiscalité

Les versements effectués dans un contrat d'assurance vie avant 70 ans bénéficient d'un abattement permettant d’alléger les droits de transmission.

Ainsi, au moment de votre décès, le capital total (primes versées + intérêts) peut être transmis hors droits de succession jusqu'à 152 500 euros par bénéficiaire.

Ces exonérations s'appliquent à chaque bénéficiaire, ce qui signifie que cumuler plusieurs bénéficiaires (enfants, petits-enfants, etc.) peut être avantageux. Par exemple, pour un contrat d'assurance vie avec 5 bénéficiaires, l'exonération totale peut atteindre jusqu’à 152 500€ x 4 c’est-à-dire 610 000 euros.

5. La SCI et la SCPI : pour transmettre facilement le patrimoine immobilier familial

Utiliser une Société Civile Immobilière (SCI) pour transmettre son patrimoine immobilier

Fonctionnement de la SCI

Dans ce processus, les parents transfèrent leur résidence à une SCI ou font acquérir une nouvelle résidence par cette société. Ensuite, ils font don des parts sociales de la SCI à leurs enfants. En règle générale, ils font donation de la nue-propriété et font donation de manière échelonnée dans le temps.

3 avantages (parmi d’autres) de la SCI pour la transmission du patrimoine immobilier

  1. Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur des parts de la SCI, généralement inférieure à la valeur réelle du bien immobilier (car plus difficile à vendre que le bien).  La base imposable est donc réduite.
  2. Vous bénéficiez de l’abattement de 100 000€ reconductible tous les 15 ans pour une donation en ligne directe.
  3. Chaque nouvelle transmission bénéficie de la règle de non-rappel des donations antérieures. Cela signifie que les droits de donation sur la nouvelle transmission sont calculés en faisant abstraction des transmissions précédentes, ce qui permet de bénéficier intégralement de l'abattement prévu par la législation et des taux des tranches les plus basses du barème. 

N’hésitez pas à vérifier si oui ou non il est avantageux dans votre situation de détenir votre résidence principale en SCI.

Noun Partners vous accompagne pour dresser le bilan de votre situation personnelle.

Utiliser une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) pour transmettre son patrimoine immobilier

Fonctionnement de la SCPI

Une SCPI est une forme d'investissement collectif permettant à plusieurs investisseurs de placer leur argent dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers géré par une société de gestion spécialisée.

Contrairement à une SCI, qui détient directement des biens immobiliers, une SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille d'actifs immobiliers diversifié.

2 avantages de la SCPI pour la transmission du patrimoine immobilier

  • La SCPI permet de diversifier le patrimoine immobilier en investissant dans différents types de biens (commerciaux, résidentiels, bureaux, etc.) et dans différentes localisations géographiques, réduisant ainsi le risque spécifique lié à un seul bien ou une seule région. 
  • La gestion est déléguée à des professionnels, ce qui libère les investisseurs des contraintes liées à la gestion quotidienne des biens immobiliers.

Les risques liés à la SCPI, notamment dans le contexte immobilier de 2024

En cas de crise de liquidité dans le secteur immobilier comme c’est le cas en 2024, les SCPI peuvent rencontrer des difficultés.

Si de nombreux investisseurs cherchent à retirer leurs fonds en même temps, la société de gestion peut avoir du mal à vendre rapidement les biens immobiliers pour répondre aux demandes de liquidités.

Cela peut entraîner des retards dans le remboursement des investisseurs ou la suspension des rachats de parts, ce qui peut être problématique pour les investisseurs ayant besoin d'accéder rapidement à leur argent.

Les fonds immobiliers, ou fonds d'investissement immobilier, peuvent être une alternative aux SCPI. Ces fonds fonctionnent de manière similaire aux SCPI en investissant dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, mais ils sont généralement cotés en bourse, ce qui offre une plus grande liquidité aux investisseurs.

Conclusion

La transmission de patrimoine immobilier est un processus complexe mais crucial pour assurer la pérennité de votre héritage. 

En utilisant les stratégies appropriées, vous pouvez optimiser la transmission de votre patrimoine tout en minimisant les conséquences fiscales. 

N'hésitez pas à consulter des professionnels pour élaborer une stratégie personnalisée adaptée à votre situation.

Pour aller plus loin, consultez mon guide pour préparer et optimiser sa transmission, ou les articles suivants :

Optimiser la transmission de son patrimoine : FAQ

Quelle solution pour transmettre son patrimoine à moindre frais ?

Nous avons exploré 5 stratégies permettant d’optimiser la fiscalité de la transmission de son patrimoine : l’utilisation d’une holding, la donation de son vivant, le démembrement de propriété, l’assurance-vie et les SCI et SCPI.

Comment anticiper la transmission de son patrimoine ?

La première étape pour anticiper la transmission de son patrimoine est la consultation d’un expert qui évaluera votre situation et mettra en place des solutions adaptées. Vous pourrez par exemple planifier des donations échelonnées dans le temps pour profiter des abattements fiscaux disponibles et ainsi minimiser ainsi les droits de donation.

Comment optimiser votre patrimoine immobilier ?

Utilisez des stratégies telles que le démembrement de propriété ou les holdings pour réduire la valeur imposable du bien transmis mais aussi la donation de son vivant, l’assurance vie et les sociétés immobilières permettent de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs. 

Comment les holdings peuvent-elles réduire les frais de transmission ?

Les holdings offrent des avantages fiscaux importants en permettant un report d'imposition sur la plus-value de cession d'entreprise et en facilitant les donations avec abattements, réduisant ainsi les frais de transmission.

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