Donation de parts de SCI : fiscalité, frais de notaire et exemples chiffrés

La société détient l'immeuble ; vous détenez ses parts sociales. Les donner revient à céder une fraction de son capital, sans toucher au bien lui-même. C'est ce qui permet de donner par morceaux, au rythme des abattements, sans créer d'indivision.

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Combien coûte une donation de parts de SCI ?

Une donation de parts de SCI coûte trois choses distinctes, souvent regroupées sous le nom de « frais de notaire ». Les droits de donation, ou droits de mutation à titre gratuit, reviennent à l'État : le notaire les calcule et les encaisse pour son compte. Les émoluments rémunèrent l'acte. Au-delà de l'abattement, l'impôt devient vite le premier poste ; en dessous, il est nul.

Les émoluments ne se négocient pas librement : leur barème est fixé par arrêté et n'a pas changé depuis le 1er mars 2020. Le notaire peut seulement accorder une remise d'au plus 20 %, sur la fraction de la valeur qui atteint ou dépasse 100 000 € (art. A444-174 du Code de commerce).

Pour 100 000 € de parts données, les émoluments s'élèvent à 1 494,98 € hors taxes, soit 1 793,98 € TTC, selon le tarif réglementé des notaires. Les frais de formalités s'y ajoutent.

La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (art. 881 K du CGI) frappe les formalités de publicité foncière, donc l'apport d'un immeuble à la société. Des parts sont des biens meubles : leur donation n'y passe pas, et cette contribution n'est pas due.

Quels abattements s'appliquent ?

L'abattement dépend de votre lien avec la personne qui reçoit. Il couvre l'ensemble des donations faites sur 15 ans : une donation plus ancienne ne compte plus (art. 784 du CGI). Deux parents peuvent ainsi donner chacun 100 000 € à chacun de leurs enfants, sans droits, tous les 15 ans.

Quel barème s'applique après l'abattement ?

Entre parents et enfants, la part qui dépasse l'abattement est taxée par tranches, selon le barème en vigueur au 21 septembre 2026 (art. 777 du CGI). Chaque tranche garde son propre taux : le taux de la dernière tranche ne s'applique jamais au tout.

Entre époux ou partenaires de Pacs, les taux vont aussi de 5 à 45 %, avec des tranches différentes (art. 777 du CGI, tableau II). Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu'à 24 430 €, puis de 45 %. Entre parents jusqu'au quatrième degré, il est de 55 %, et de 60 % au-delà ou sans lien de parenté (art. 777 du CGI).

Aucune réduction ne s'ajoute pour une SCI familiale. Le pacte Dutreil exclut la société dont l'activité est la gestion de son propre patrimoine immobilier (art. 787 B du CGI), et la réduction de droits de 50 % accordée au donateur de moins de 70 ans (art. 790 du CGI) est réservée aux mêmes transmissions.

Exemple 1 : une seconde donation dans les 15 ans

Une mère transmet à sa fille des parts de SCI d'une valeur de 100 000 € en 2026. L'abattement couvre l'opération : aucun impôt n'est dû. En 2030, elle lui en donne 35 000 € de plus. Moins de 15 ans séparent les deux actes : l'abattement est déjà consommé, et les 35 000 € sont taxables en entier. Hypothèses : la mère n'avait rien donné à sa fille dans les 15 ans précédant 2026, et le barème de 2026 s'applique encore en 2030.

Les droits s'élèvent à 5 194,35 €, soit un taux moyen d'environ 14,8 %. Appliquer 20 % aux 35 000 € donnerait 7 000 €, un chiffre faux. Les émoluments de l'office viennent en sus.

Comment se calcule la valeur des parts données ?

Les titres se déclarent dans l'acte pour le montant que vous estimez (art. 758 du CGI, en vigueur depuis le 1er janvier 2005). Cette estimation doit refléter leur valeur vénale réelle au jour de la donation, et l'administration peut la rectifier (art. L. 17 du livre des procédures fiscales). Pour une SCI, le calcul part du prix de marché de l'immeuble, en retire l'endettement de la société, puis divise le résultat par le nombre de titres.

Un exemple : une SCI détient un immeuble estimé à 500 000 € et doit encore 150 000 € à sa banque. Son actif net est de 350 000 €. Avec 1 000 parts, chaque part vaut 350 € avant décote.

Le compte courant d'associé obéit à la même logique : c'est un passif de la SCI, qui réduit son actif net, et une créance du donateur, évaluée séparément, au nominal. L'oublier fausse le calcul et attire le contrôle.

Quelle décote pour les parts d'une SCI familiale ?

Un titre de SCI familiale trouve difficilement preneur et ne confère pas toujours le contrôle. Il vaut donc moins que la quote-part d'immeuble qu'il représente. En pratique, la décote retenue va de 10 à 20 %. Aucun texte ne fixe ce taux : il se justifie au cas par cas.

Je retiens une décote quand les statuts la justifient : clause d'agrément, absence de marché pour les parts, bloc donné qui ne permet ni de bloquer une décision ni de provoquer la vente. Je refuse la décote de minorité quand l'enfant reçoit le contrôle de la société, même par étapes rapprochées. Pour une SCI unipersonnelle, je n'en retiens aucune. Je fais motiver chaque décote dans l'acte, clause par clause.

En matière d'impôt de solidarité sur la fortune, la cour d'appel de Bordeaux a jugé suffisante, le 29 janvier 2014, une décote de 10 % pour tenir compte à la fois de l'illiquidité des parts et d'une détention de 40 %. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi sans se prononcer spécialement sur ce point (Cass. com., 9 juin 2015, n° 14-16.465). Même face à une minorité de 40 %, la cour s'en est tenue à 10 % : une décote plus forte doit être motivée.

La décote a une contrepartie. Le montant retenu dans l'acte devient le prix d'acquisition de votre enfant : s'il revend un jour, sa plus-value se calculera à partir de ce chiffre réduit (art. 150 VB du CGI).

Donner la nue-propriété : qu'est-ce que ça change ?

Vous pouvez transmettre la nue-propriété des titres et conserver l'usufruit : c'est la donation avec réserve d'usufruit, une forme de démembrement. Les bénéfices distribués par la société vous reviennent, et l'impôt ne frappe que la nue-propriété. Sa valeur dépend de votre âge au jour de l'acte : plus vous agissez tôt, plus elle est faible (art. 669 du CGI, barème inchangé depuis 2004).

À votre décès, l'usufruit s'éteint et votre enfant devient plein propriétaire, sans nouvel impôt sur ces parts (art. 1133 du CGI). L'acte notarié passé plus de trois mois avant le décès écarte la présomption de l'art. 751 du CGI, qui réintègre sinon le bien dans la succession, sauf preuve contraire.

Le tarif de l'office, lui, s'applique à la valeur en pleine propriété, même quand vous gardez l'usufruit (art. A444-67 du Code de commerce). Le barème fiscal de l'usufruit et la donation avec réserve d'usufruit ont chacun leur analyse détaillée.

Exemple 2 : un couple donne la nue-propriété de ses parts

Deux parents, âgés l'un et l'autre de 61 à 70 ans, détiennent à égalité une SCI valorisée 300 000 € après dettes. Chacun transmet à leur fils la nue-propriété de sa moitié, soit 150 000 € en pleine propriété. Dans cette tranche d'âge, la nue-propriété vaut 60 % : chaque donation porte sur 90 000 €, sous l'abattement de 100 000 €. Aucun droit n'est dû. Restent les émoluments, assis sur la valeur entière, et les frais de formalités.

Hypothèses : aucune libéralité dans les 15 années précédentes, aucune décote. Chaque parent a consommé 90 000 € de son abattement pour 15 ans. En pleine propriété, la même opération aurait laissé 50 000 € taxables par parent, soit 8 194,35 € de droits chacun.

Faut-il mettre votre immeuble en SCI pour le donner ?

Pas toujours. Si vous détenez l'immeuble en direct, le faire entrer dans une SCI coûte tout de suite, et le gain ne vient qu'ensuite, au fil des donations. Je ne conseille l'apport que si trois conditions sont réunies.

1. Votre patrimoine dépasse les abattements. Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits. En dessous, une donation directe ne coûte déjà aucun droit. Au-delà, la SCI permet de donner par fractions de parts, au rythme des abattements, et de retenir une décote sur leur valeur.
2. La plus-value déclenchée par l'apport est faible. Apporter l'immeuble à une société revient à le céder : la plus-value est imposée dès l'apport. Elle est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans (art. 150 VC du CGI ; art. L. 136-7 du Code de la sécurité sociale).
3. Vous voulez garder la main. Les loyers, la gestion et les décisions restent chez vous pendant plusieurs années, et vos enfants évitent l'indivision.

Si l'une de ces conditions manque, je préfère une donation-partage directe de l'immeuble avec réserve d'usufruit, plus simple et moins coûteuse.

L'apport lui-même a un coût : l'impôt sur la plus-value, un acte notarié, et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (art. 881 K du CGI). Un apport pur et simple à une SCI à l'impôt sur le revenu, rémunéré seulement par des parts, est enregistré gratuitement (art. 810, I du CGI). Si la SCI reprend le prêt qui finance encore l'immeuble, cette part de l'apport est taxée comme une vente, et l'accord de la banque est nécessaire.

Un enchaînement attire l'attention de l'administration fiscale : l'apport de l'immeuble, puis un emprunt de la SCI pour rembourser votre compte courant, puis la donation de parts dévalorisées par cette dette. Je ne sors jamais de la « zone blanche » : je n'endette la SCI que pour un vrai projet, des travaux ou une acquisition.

Le Conseil d'État a déjà retenu l'abus de droit contre un couple qui avait vendu sa maison à sa propre SCI pour faire naître un déficit foncier (CE, 8 février 2019, n° 407641). L'arrêt ne porte pas sur une donation, mais il montre le risque d'une opération conclue avec sa propre SCI.

Si l'immeuble abrite votre cabinet, la SCI loue les murs à votre société d'exercice. Sa transmission se prépare alors avec la structure du cabinet, par exemple au moment de passer en SELARL.

Donner les parts d'une SCI à l'IS : qu'est-ce qui change ?

La donation des parts suit les mêmes règles : abattements, barème, valeur nette des parts. Ce qui change, c'est l'entrée de l'immeuble dans la société, sa sortie, et la revente des parts.

À l'entrée, l'apport d'un immeuble par un particulier à une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés est assimilé à une mutation à titre onéreux : il supporte des droits d'enregistrement au lieu d'être enregistré gratuitement (art. 809, I, 3° et 810, III du CGI). Une SCI à l'impôt sur le revenu qui opte plus tard pour l'impôt sur les sociétés rend taxables, à ce moment, les apports purs et simples d'immeubles qu'elle avait reçus (art. 809, II du CGI).

À la sortie, quand la SCI revend l'immeuble, la plus-value se mesure par rapport à sa valeur d'entrée, prix d'achat ou valeur d'apport, diminuée des amortissements déduits (BOI-BIC-PVMV-10-20). Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique : les art. 150 U et 150 VC du CGI les réservent aux particuliers et aux sociétés à l'impôt sur le revenu. Si votre enfant revend un jour ses parts, sa plus-value relève du régime des valeurs mobilières, pas de celui des immeubles (art. 150-0 A du CGI). Vos enfants reçoivent donc les parts d'une société qui porte un impôt à venir.

Comment garder la main sur la SCI après la donation ?

Par les statuts et par l'acte de donation, sans holding. Quatre leviers suffisent, et ils se combinent.

1. La gérance inscrite dans les statuts. Vous êtes nommé gérant, pour la durée de la société. Les statuts peuvent exiger l'unanimité pour vous révoquer ; le juge peut toujours le faire pour une cause légitime (art. 1851 du Code civil).
2. L'usufruit réservé. Vous gardez les revenus, et les statuts peuvent vous attribuer le vote sur toutes les décisions, sauf celles qui touchent à la substance des parts, comme la dissolution ou une modification du capital.
3. Les pouvoirs du gérant. La vente de l'immeuble, un emprunt ou de gros travaux peuvent être réservés au gérant, ou à une majorité que vous détenez grâce à l'usufruit.
4. La clause d'agrément. Aucun tiers, ni le conjoint d'un enfant, n'entre dans la SCI sans agrément, et les statuts peuvent le confier au gérant, donc à vous (art. 1861 du Code civil).

Deux limites. Le nu-propriétaire reste associé : il garde toujours le droit de participer aux décisions collectives, même quand les statuts ne lui laissent pas le vote (art. 1844 du Code civil). Et une donation doit vous dépouiller actuellement et irrévocablement (art. 894 du Code civil) : la maîtrise conservée, poussée trop loin, fait requalifier la donation en donation fictive. Je ne vais donc pas plus loin que ces quatre leviers.

Si la SCI vend l'immeuble et que vous gardez le prix en quasi-usufruit, la dette de restitution envers vos enfants pourrait ne plus être déductible de votre succession, depuis la loi de finances pour 2024 (art. 774 bis du CGI). Je préfère alors le remploi du prix dans un nouveau bien, avec report du démembrement.

Une holding n'est pas nécessaire pour garder la main sur une SCI familiale. Elle répond à d'autres objectifs, par exemple optimiser votre rémunération avec une holding quand vous dirigez une société.

Donation simple ou donation-partage ?

Une donation simple constitue une avance sur l'héritage de l'enfant gratifié. Une donation-partage répartit vos biens entre vos héritiers en un seul acte. L'écart apparaît à l'ouverture de la succession.

La première est rapportée pour la valeur des parts au jour du partage. Si elles se sont appréciées entre-temps, le bénéficiaire peut devoir indemniser ses frères et sœurs. La seconde fige en principe les valeurs au jour de l'acte : elle évite ce rattrapage. Elle se consent à vos héritiers présomptifs et peut inclure vos petits-enfants (Code civil, art. 843, 860 et 1075 à 1078).

Vous pouvez aussi gratifier votre époux ou partenaire de Pacs (abattement de 80 724 €, en vigueur au 21 septembre 2026), un autre associé de la SCI, ou un tiers, taxé à 60 % en l'absence de lien de parenté. L'entrée d'un tiers exige l'agrément unanime des associés, sauf majorité fixée par les statuts ; celle d'un associé ou de votre époux l'exige aussi, sauf dispense statutaire (art. 1861 du Code civil).

Faut-il un notaire pour donner des parts de SCI ?

Oui. Tout acte de donation entre vifs se passe devant notaire, à peine de nullité (art. 931 du Code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2007). Une donation de parts de SCI sous seing privé, ou présentée comme un don manuel, n'est pas valable.

L'officier public examine d'abord les statuts : clause d'agrément, pouvoirs du gérant, droits de vote en cas de démembrement. Sauf clause contraire, la loi dispense d'agrément les cessions consenties aux ascendants ou descendants (art. 1861 du Code civil) : c'est le cas d'une donation à vos enfants. Il rédige ensuite l'acte, liquide et encaisse l'impôt, puis le fait enregistrer.

Après l'acte, la SCI met à jour ses statuts et la répartition de son capital, puis rend la transmission opposable à la société et aux tiers (art. 1865 du Code civil).

Peut-on donner des parts de SCI à un enfant mineur ?

Oui. Un enfant mineur ne signe pas seul, et le parent qui donne ne peut pas accepter pour lui : leurs intérêts s'opposent dans l'acte. L'autre parent, un autre ascendant comme un grand-parent, ou un administrateur ad hoc nommé par le juge des tutelles accepte la donation à sa place. Si la donation comporte des charges, l'autre parent doit y être autorisé par le juge. Le notaire vérifie ce point avant l'acte (art. 935 et 383 du Code civil).

Une fois associé, l'enfant répond indéfiniment des dettes de la SCI, à proportion de ses parts, comme tout associé : un emprunt de la société l'expose aussi (art. 1857 du Code civil). L'abattement de 100 000 € par parent et le barème restent les mêmes qu'à sa majorité.

Et si vous vendez vos parts au lieu de les donner ?

Donner et vendre des parts de SCI n'ont ni le même coût, ni les mêmes formalités.

Le taux de 5 % vise les titres d'une société à prépondérance immobilière, dont l'actif se compose surtout d'immeubles. Depuis la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, un simple écrit entre vendeur et acheteur ne suffit plus pour les céder.

L'avis de Malek

Mettre votre immeuble en SCI n'a de sens que si votre patrimoine dépasse les abattements, si la plus-value à l'apport est faible et si vous voulez garder la main. Sinon, une donation directe fait aussi bien pour moins cher.

Une fois la SCI en place, donner la majorité des parts ne veut pas dire perdre le contrôle. La gérance inscrite dans les statuts, l'usufruit réservé et un droit de veto sur les décisions importantes vous gardent la main, sans holding.

Quant à la décote, je la fixe sur vos statuts et sur ce que vous donnez réellement, jamais sur un taux automatique.

Malek Ziane, fondateur et gérant de Noun Partners

Ceci ne constitue pas une consultation juridique et nous vous invitons à vous rapprocher de votre avocat / notaire.

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FAQ sur la donation de parts de SCI

Peut-on donner des parts de SCI sans notaire ?

Non. La donation de parts de SCI exige un acte notarié, à peine de nullité (art. 931 du Code civil) : un don manuel ne vaut pas. Depuis le 27 juin 2026, vendre les parts d'une SCI à prépondérance immobilière exige un acte authentique, d'avocat ou, parfois, d'expert-comptable (art. 1865-1).

Quels sont les frais de notaire pour une donation de parts de 100 000 € ?

Selon le tarif réglementé des notaires, les émoluments s'élèvent à 1 494,98 € hors taxes, soit 1 793,98 € TTC, plus les frais de formalités (art. A444-67 du Code de commerce). Pour une première donation d'un parent à son enfant depuis 15 ans, aucun droit ne s'y ajoute.

Comment céder ses parts de SCI à titre gratuit ?

Céder à titre gratuit, c'est donner, par acte notarié. Une donation à votre enfant ne coûte aucun droit tant qu'elle reste sous 100 000 € par parent sur 15 ans (art. 779 et 784 du CGI). Les émoluments du notaire et les frais de l'acte restent dus, même sans droits.

Avertissement

Informations à jour au 21 septembre 2026. Elles ne constituent pas un conseil personnalisé : chaque situation se chiffre avant toute décision.

Sources

• Code général des impôts : art. 150-0 A, 150-0 D, 150 U, 150 UB, 150 VB, 150 VC, 669, 726, 751, 758, 774 bis, 777, 779, 784, 787 B, 790, 790 B, 790 E, 790 F, 809, 810, 881 K et 1133.
• Code de la sécurité sociale : art. L. 136-7.
• Livre des procédures fiscales : art. L. 17 ; BOFiP : BOI-BIC-PVMV-10-20.
• Code civil : art. 383, 843, 860, 894, 931, 935, 1075, 1075-1, 1078, 1844, 1851, 1857, 1861, 1865 et 1865-1.
• Code de commerce : art. A444-67 et A444-174 (émoluments des notaires).
• Loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, art. 68.
• Service-public.gouv.fr, fiche F14203 « Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? », vérifiée le 13 mai 2026.
• 116e Congrès des notaires de France, 2020, rapport : l'acceptation d'une libéralité au profit d'un mineur.
• CA Bordeaux, 29 janvier 2014, et Cass. com., 9 juin 2015, n° 14-16.465 ; CE, 8 février 2019, n° 407641.