SCI et succession : la donation de parts d'une SCI

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La SCI, ou Société Civile Immobilière, est un contrat qui unit plusieurs investisseurs, ayant décidé de se mettre en commun pour l'achat d'un ou de plusieurs biens immobiliers.

Ces derniers sont donc solidaires des dettes et des bénéfices des biens acquis.

Extrêmement courante, cette forme de société peut aussi permettre de transmettre un patrimoine. Pour cela, il suffit de procéder à une donation de parts de SCI.

À qui peut-on donner des parts de SCI ?

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En règle générale, la donation de parts d'une SCI est utilisée pour transmettre un patrimoine.
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Il s'agit d'un moyen idéal pour effectuer la donation d'un bien immobilier de son vivant.
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Au choix, le détenteur des parts peut :

• Faire une donation en pleine propriété de ses parts de SCI : tous les droits sont transmis au bénéficiaire. Le donateur n'a donc plus la qualité d'associé
• Faire la donation d'un démembrement du droit de propriété ou la donation de parts de SCI avec réserve d'usufruit. Dans ce cas, il peut, par exemple, octroyer l'usufruit de ses parts au profit d'une tierce personne. Ainsi, il conserve son statut d'associé de la SCI et ses dividendes. Néanmoins, cela lui permet de choisir les futurs bénéficiaires de ses parts sociales au moment de son décès.

La donation au conjoint

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La donation des parts de SCI peut se faire au profit du conjoint.

Deux méthodes de transmission sont envisageables :

La donation au dernier vivant ou donation entre époux

Celle-ci renforce les droits du conjoint survivant au moment du décès du détenteur des parts.

En revanche, cette donation doit respecter la règle de quotité disponible en présence d'enfants.

La donation entre vifs

Il s'agit de donner ses parts à son conjoint de son vivant. Cette démarche est irrévocable, y compris en cas de divorce.

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La donation aux enfants
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La donation peut aussi être faite en faveur des enfants.

Il peut s'agir d'une :
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• Donation simple : qui permet d'avantager un des héritiers.
  Dans ce cas, le bénéficiaire du don doit ensuite rendre des comptes aux autres héritiers lors de la succession ;
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• Donation-partage : comme son nom l'indique, il s'agit d'un partage entre tous les héritiers, sans gratification d'un enfant par rapport à un autre.

La donation aux tiers
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La donation-partage n'est pas un acte exclusivement réservé aux descendants.
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Elle peut également inclure les parents ou grands-parents, les frères et sœurs, ainsi qu'un tiers du détenteur des parts de SCI.

Quelle est la fiscalité de la donation de parts de SCI ?

La donation de parts de SCI n'implique aucune taxation sur les plus-values immobilières.

En revanche, certains montants de frais de donation (ancre) restent à prévoir.

En effet, cette opération immobilière est taxée selon les règles de droit commun relatif à l'abattement.

Les montants d'abattement

Une donation de parts de SCI profite d'un abattement dépendant du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.

Cet abattement s'applique sur la totalité des donations, effectuées en une ou plusieurs fois, sur 15 ans.

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En synthèse les montants d'abattement :

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• L'époux bénéficie d'un abattement de 80 724 € ;
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• L’ascendant ou le descendant est soumis à un abattement de 100 000 € ;
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• Les petits-enfants ont un abattement de 31 865 € ;
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• Pour les frères et sœurs, l’abattement est de 15 932 €.

La donation n'est taxée que si le montant des parts de SCI transmis sur 15 ans dépasse les sommes citées précédemment.

Le barème fiscal
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Après abattement, le barème fiscal appliqué dépend, là encore, du lien unissant le donateur et son bénéficiaire :

• Entre parents et enfants : de 5 à 45 % ;
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• Entre époux : de 5 à 45 % ;
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• Pour un frère ou une sœur : de 35 à 45 % ;
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• Pour un parent jusqu'au 4e degré : 55 % ;
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• Pour un parent au-delà du 4e degré ou une personne sans lien de parenté : 60%.
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Le surplus après abattement est imposé selon un barème précis.
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Par exemple, pour un enfant, la taxation est de :

• 5% jusqu'à 8072 €,
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• 10 % entre 8 072 et 12 109 €,
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• 15 % entre 12 109 et 15 932 €,
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• 20 % entre 15 932 et 552 324 €,
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• 30 % entre 552 324 et 902 838 €,
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• 40 % entre 902 838 et 1 805 677 €, et
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• 45 % au-delà de cette somme.

Exemple : une mère décide de donner des parts d’une SCI à sa fille.
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Une première donation de 100 000 € est faite en 2012.
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Une seconde donation de 35 000 € est effectuée en 2016.
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Le montant global des donations est donc supérieur à l'abattement de 100 000 €.
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De plus, les deux donations ont été faites dans un intervalle de temps inférieur à 15 ans.
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Les 35 000 € dépassant de l'abattement sont donc soumis au barème fiscal.
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Le surplus est alors imposé à hauteur de 20%, soit 7 000€ de frais de donation (35 000 x 20%).

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Quelles sont les formalités pour faire une donation de parts de SCI ?

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La donation de parts de SCI se fait obligatoirement devant notaire, y compris si cette donation a lieu entre époux.

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De plus, le donateur doit justifier d'un consentement libre et éclairé.

Pourquoi faire une donation de parts sociales de SCI à ses enfants ?

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La donation de parts de SCI aux enfants permet de faire des économies considérables en cas de succession.

En effet, en cédant des parts sociales progressivement, à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans, les enfants ne sont soumis à aucun droit de donation.

A contrario, lorsqu'ils héritent d'un bien immobilier, les frais successoraux sont compris entre 5 et 45 % de la valeur du bien.

Exemple : Des parents possèdent un bien immobilier d'une valeur de 800 000 €. À terme, ils souhaitent le donner à leur fille.
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Au jour de leur décès, sans donation préalable, le bien est soumis à 30 % de frais de succession, soit 240 000€.
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En revanche, si ce bien immobilier fait partie d'une SCI familiale, le calcul est tout autre !
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Les parents peuvent d'abord faire une donation de la nue-propriété correspondant à 100 000 € en parts de SCI à l’année N.
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Puis, ils peuvent refaire une autre donation de la nue-propriété de 100 000 € à l'année N+15.
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Dans ce cas, leur héritière profite de deux abattements.
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Elle ne paye donc aucuns frais de succession sur le bien immobilier et économise 240 000€ !

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FAQ

Comment céder ses parts de SCI gratuitement ?
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Pour céder gratuitement ses parts de SCI, il suffit de s'armer de patience, afin de profiter des abattements applicables tous les 15 ans ou définir une stratégie adéquate comme donner la nue-propriété par exemple.
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Le donateur doit simplement attendre ce délai pour effectuer une autre donation et transmettre ses biens immobiliers sans taxation.

 
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Qui hérite des parts d'une SCI ?
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En cas de décès d'un associé d'une SCI, diverses solutions peuvent être prévues dans les statuts de la société.

Si aucune mention n'est inscrite, la SCI se poursuit avec les héritiers du défunt.
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Dans le cas où ces derniers refusent l'héritage, les statuts de la SCI prévoient un délai au terme duquel les parts doivent être acquises par d'autres associés ou par la société elle-même.

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