La SCI, ou Société Civile Immobilière, est un contrat qui unit plusieurs investisseurs, ayant décidé de se mettre en commun pour l'achat d'un ou de plusieurs biens immobiliers.
Ces derniers sont donc solidaires des dettes et des bénéfices des biens acquis.
Extrêmement courante, cette forme de société peut aussi permettre de transférer la propriété et de transmettre un patrimoine. Pour cela, il suffit de procéder à une donation de parts de SCI, en établissant un acte de donation conforme aux statuts de la société.
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À qui peut-on donner des parts de SCI ?
En règle générale, la donation de parts d'une SCI est utilisée pour transmettre un patrimoine.
Il s'agit d'un moyen idéal pour effectuer la donation d'un bien immobilier de son vivant.
Au choix, le détenteur des parts peut :
- Faire une donation en pleine propriété de ses parts de SCI : tous les droits sont transmis au bénéficiaire. Le donateur n'a donc plus la qualité d'associé et cède définitivement ses titres.
- Faire la donation d'un démembrement du droit de propriété ou la donation de parts de SCI avec réserve d'usufruit. Dans ce cas, il peut, par exemple, octroyer l'usufruit de ses parts au profit d'une tierce personne. Ainsi, il conserve son statut d'associé de la SCI et ses dividendes. Néanmoins, cela lui permet de choisir les futurs bénéficiaires de ses parts sociales au moment de son décès, en respectant les clauses prévues dans les statuts.
Donner à un tiers
Il est également possible de donner des parts de SCI à un tiers, cependant cela requiert souvent l'agrément des autres associés. Ce processus d'agrément est parfois inclus dans les statuts de la société et nécessite une décision collective prise lors d'une assemblée générale. La décision peut être requise à l'unanimité, bien qu'une majorité moins stricte soit parfois acceptée selon les statuts. Cette cession de parts doit également être enregistrée légalement pour assurer la validité de la transmission.
La donation au conjoint
La donation des parts de SCI peut se faire au profit du conjoint, offrant ainsi des avantages fiscaux et une transmission facilitée du capital de l'entreprise familiale.
Deux méthodes de transmission sont envisageables :
La donation au dernier vivant ou donation entre époux
Celle-ci renforce les droits du conjoint survivant au moment du décès du détenteur des parts, tout en assurant une gestion continue de la société selon les clauses prévues dans les statuts.
En revanche, cette donation doit respecter la règle de quotité disponible en présence d'enfants.
La donation entre vifs
Il s'agit de donner ses parts à son conjoint de son vivant. Cette démarche est irrévocable, y compris en cas de divorce, et doit être réalisée par un acte notarié pour garantir la validité juridique de la donation.
La donation aux enfants
La donation peut aussi être faite en faveur des enfants, permettant une transmission progressive et fiscalement avantageuse des parts sociales de la société.
Il peut s'agir d'une :
- Donation simple : qui permet d'avantager un des héritiers tout en maintenant un équilibre patrimonial entre les différents donataires.
- Dans ce cas, le bénéficiaire du don doit ensuite rendre des comptes aux autres héritiers lors de la succession ;
- Donation-partage : comme son nom l'indique, il s'agit d'un partage entre tous les héritiers, sans gratification d'un enfant par rapport à un autre, facilitant ainsi la transmission et la gestion du capital de la société.
La donation aux tiers
La donation-partage n'est pas un acte exclusivement réservé aux descendants.
Elle peut également inclure les parents ou grands-parents, les frères et sœurs, ainsi qu'un tiers du détenteur des parts de SCI, permettant une diversification des bénéficiaires et une meilleure gestion des droits de propriété au sein de la société.
Quelle est la fiscalité de la donation de parts de SCI ?
La donation de parts de SCI n'implique aucune taxation sur les plus-values immobilières, ce qui constitue un avantage fiscal non négligeable pour les donataires.
En revanche, certains montants de frais de donation restent à prévoir, notamment les droits de donation et les frais notariaux liés à l'acte de transmission.
En effet, cette opération immobilière est taxée selon les règles de droit commun relatif à l'abattement, et doit respecter le régime fiscal en vigueur pour les donations de parts sociales.
Les montants d'abattement
Une donation de parts de SCI profite d'un abattement dépendant du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, optimisant ainsi l'imposition de la transmission.
Cet abattement s'applique sur la totalité des donations, effectuées en une ou plusieurs fois, sur 15 ans, permettant une planification fiscale efficace pour le donateur et le donataire.
En synthèse les montants d'abattement :
- L'époux bénéficie d'un abattement de 80 724 € ;
- L’ascendant ou le descendant est soumis à un abattement de 100 000 € ;
- Les petits-enfants ont un abattement de 31 865 € ;
- Pour les frères et sœurs, l’abattement est de 15 932 €.
Un aspect avantageux à considérer lors d'une donation de parts de SCI est l'absence de taxation sur les plus-values immobilières. Les donateurs bénéficient ainsi de réduire leur base taxable en appliquant les abattements régis par le lien de parenté avec le bénéficiaire, aidant à optimiser fiscalement la transmission et la gestion du capital de la société.
La donation n'est taxée que si le montant des parts de SCI transmis sur 15 ans dépasse les sommes citées précédemment, ce qui impose une réflexion stratégique sur le montant et le timing des transmissions.
Le barème fiscal
Après abattement, le barème fiscal appliqué dépend, là encore, du lien unissant le donateur et son bénéficiaire, influençant directement le montant des droits de donation à payer :
- Entre parents et enfants : de 5 à 45 % ;
- Entre époux : de 5 à 45 % ;
- Pour un frère ou une sœur : de 35 à 45 % ;
- Pour un parent jusqu'au 4e degré : 55 % ;
- Pour un parent au-delà du 4e degré ou une personne sans lien de parenté : 60%.
Le surplus après abattement est imposé selon un barème précis, déterminant ainsi le montant final des droits fiscaux à régler lors de la transmission des parts.
Par exemple, pour un enfant, la taxation est de :
- 5% jusqu'à 8072 €,
- 10 % entre 8 072 et 12 109 €,
- 15 % entre 12 109 et 15 932 €,
- 20 % entre 15 932 et 552 324 €,
- 30 % entre 552 324 et 902 838 €,
- 40 % entre 902 838 et 1 805 677 €, et
- 45 % au-delà de cette somme.
Exemple : une mère décide de donner des parts d’une SCI à sa fille.
Une première donation de 100 000 € est faite en 2012, respectant ainsi le régime fiscal applicable aux transmissions de parts sociales de SCI.
Une seconde donation de 35 000 € est effectuée en 2016.
Le montant global des donations est donc supérieur à l'abattement de 100 000 €, nécessitant une imposition sur le surplus selon le barème fiscal en vigueur.
De plus, les deux donations ont été faites dans un intervalle de temps inférieur à 15 ans, ce qui impacte le calcul des droits de donation à appliquer.
Les 35 000 € dépassant l'abattement sont donc soumis au barème fiscal, selon le lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.
Le surplus est alors imposé à hauteur de 20%, soit 7 000€ de frais de donation (35 000 x 20%), conformément au régime fiscal applicable.
Quelles sont les formalités pour faire une donation de parts de SCI ?
La donation de parts de SCI se fait obligatoirement devant notaire, y compris si cette donation a lieu entre époux, afin de garantir la validité juridique de l'acte de transmission.
De plus, le donateur doit justifier d'un consentement libre et éclairé, respectant ainsi les formalités légales requises pour une donation valide.
Pourquoi faire une donation de parts sociales de SCI à ses enfants ?
La donation de parts de SCI aux enfants permet de faire des économies considérables en cas de succession, en bénéficiant des avantages fiscaux liés au régime Dutreil.
En effet, en cédant des parts sociales progressivement, à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans, les enfants ne sont soumis à aucun droit de donation, optimisant ainsi la transmission du capital de l'entreprise.
A contrario, lorsqu'ils héritent d'un bien immobilier, les frais successoraux sont compris entre 5 et 45 % de la valeur du bien, ce qui rend la donation de parts sociales plus avantageuse.
Exemple : Des parents possèdent un bien immobilier d'une valeur de 800 000 €. À terme, ils souhaitent le donner à leur fille, en passant par une cession de parts de SCI.
Au jour de leur décès, sans donation préalable, le bien est soumis à 30 % de frais de succession, soit 240 000€.
En revanche, si ce bien immobilier fait partie d'une SCI familiale, le calcul est tout autre, grâce à une gestion optimisée des droits de transmission.
Les parents peuvent d'abord faire une donation de la nue-propriété correspondant à 100 000 € en parts de SCI à l’année N, en respectant les clauses statutaires.
Puis, ils peuvent refaire une autre donation de la nue-propriété de 100 000 € à l'année N+15, bénéficiant ainsi des abattements fiscaux renouvelables.
Dans ce cas, leur héritière profite de deux abattements, optimisant ainsi la transmission et la gestion du capital de la société.
Elle ne paye donc aucuns frais de succession sur le bien immobilier et économise 240 000€ !
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FAQ sur les dons de parts de SCI
Qu'est-ce qu'une SCI et pourquoi utiliser cette structure pour une donation ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs investisseurs de se regrouper pour acheter des biens immobiliers. Elle est souvent utilisée pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier grâce à la donation de parts sociales, en respectant les statuts et les clauses de gestion de la société.
À qui peut-on donner des parts de SCI ?
Les parts de SCI peuvent être données à des membres de la famille, y compris les enfants et le conjoint, ou à des tiers. La donation peut être en pleine propriété ou comporter une réserve d'usufruit, selon le régime fiscal choisi et les avantages recherchés.
Quelle est la fiscalité applicable à la donation de parts de SCI ?
La donation de parts de SCI bénéficie d'abattements fiscaux qui varient selon le lien de parenté. La taxation des donations excédant ces abattements suit un barème fiscal spécifique, influençant ainsi le montant des droits de donation à payer.
Quelles sont les formalités pour une donation de parts de SCI ?
La donation doit être réalisée devant un notaire et le donateur doit exprimer son consentement de manière libre et éclairée, en respectant toutes les formalités légales et les clauses statutaires de la SCI.
Pourquoi envisager une donation de parts sociales de SCI à ses enfants ?
Donner des parts de SCI permet d'éviter les droits de succession élevés sur les biens immobiliers, en profitant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans et en facilitant la transmission de la propriété au sein de l'entreprise familiale.
Comment céder ses parts de SCI gratuitement ?
Pour céder gratuitement ses parts de SCI, il suffit de s'armer de patience, afin de profiter des abattements applicables tous les 15 ans ou définir une stratégie adéquate comme donner la nue-propriété par exemple. Le donateur doit simplement attendre ce délai pour effectuer une autre donation et transmettre ses biens immobiliers sans taxation, en respectant les délais légaux et les clauses de transmission.
Qui hérite des parts d'une SCI ?
En cas de décès d'un associé d'une SCI, diverses solutions peuvent être prévues dans les statuts de la société. Si aucune mention n'est inscrite, la SCI se poursuit avec les héritiers du défunt. Dans le cas où ces derniers refusent l'héritage, les statuts de la SCI prévoient un délai au terme duquel les parts doivent être acquises par d'autres associés ou par la société elle-même, assurant ainsi une gestion continue et conforme aux objectifs de l'entreprise.
Quel est le coût d'une donation de parts d'une SCI ?
La donation de parts d'une Société Civile Immobilière (SCI) implique plusieurs coûts, principalement liés aux droits de donation, à l'enregistrement de l'acte, et aux frais de notaire.
- Droits de donation : Ces droits dépendent du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, ainsi que de la valeur des parts données. En France, les abattements et les tarifs sont progressifs et varient selon le degré de parenté. Par exemple, en ligne directe (parents à enfants), un abattement de 100 000 euros s'applique tous les 15 ans. Les taux d'imposition après abattement vont de 5% à 45%, influençant ainsi le montant total des droits de donation à régler.
- Frais de notaire : Les frais de notaire pour une donation comprennent les émoluments du notaire, les droits d'enregistrement et divers frais administratifs. Les émoluments sont réglementés et calculés en pourcentage de la valeur des parts transmises, avec un tarif dégressif applicable selon le capital social de la SCI.
- Déclaration de donation : Toute donation doit être formalisée par un acte notarié, ce qui implique la rédaction et la signature d’un acte de donation, ainsi que son enregistrement auprès des services fiscaux compétents.
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