Donation d'un bien immobilier de son vivant à ses enfants : comment optimiser ?

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Un appartement, une maison ou encore un terrain sont autant de biens immobiliers qui entrent dans l'actif successoral au moment du décès de leur propriétaire.

Néanmoins, il est également possible de les transmettre en amont.

FOCUS sur la donation d'un bien immobilier de son vivant.

La donation : qu'est-ce que c'est ?

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La donation est un acte notarié par lequel le propriétaire d'un bien immobilier le transmet à une autre personne. En France, il est légal de faire une donation à n'importe quel individu, à condition toutefois de ne pas dépasser la part réservée aux héritiers.

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Pour faire la donation d'un terrain (ancre) ou d'un logement, le propriétaire doit simplement remplir trois conditions :

• Être majeur ou mineur émancipé ;
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• Posséder la capacité juridique à gérer ses propres biens ;
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• Être en pleine possession de ses facultés mentales, être sain d'esprit et disposer d'une volonté suffisamment éclairée, c'est-à-dire non manipulée par un tiers.

Autrement dit, que vous souhaitiez faire la donation d'un bien immobilier avant 70 ans ou au-delà, peu importe …

Il n'y a pas de limite de donation de son vivant par tranche d’âge.

Le propriétaire d'un bien immobilier peut donner n'importe quel bien lui appartenant, qu’il souhaite par exemple faire la donation d'un bien immobilier à son fils (ancre) ou à sa fille, à son conjoint, un autre membre de sa famille ou même à un tiers.

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Quelle est la différence entre une donation simple et une donation-partage ?

Lorsque l'on parle de la donation d'un bien immobilier de son vivant, deux options doivent être étudiées : la donation simple et la donation-partage.

La donation simple consiste à donner un bien à une personne en particulier. Il peut s'agir, par exemple, d'une donation de son vivant d'un bien immobilier à son conjoint.

La valeur du bien est alors calculée au moment de la succession.

Celui qui a reçu la donation préalablement doit donc rendre des comptes aux héritiers. Le bien donné précédemment est pris en compte dans le calcul de l'actif successoral.

La donation-partage, quant à elle, est un acte notarié qui prévoit la répartition des biens au profit des héritiers vivants ou à venir.

Dans ce cadre, la valeur des biens est figée au jour où cette transmission a été actée par le notaire. Autrement dit, le bien immobilier n'est pas réévalué au moment du décès de son propriétaire.

Compte tenu des fluctuations importantes du marché immobilier, celle-ci se révèle parfois plus judicieuse.

Exemple :

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En 2010, M. X donne un bien immobilier d'une valeur de 100 000 € à chacun de ses enfants via une donation simple.

Au jour de son décès, en 2020, le premier bien est finalement valorisé à 130 000 €, tandis que l'autre vaut désormais 180 000 €.

Dans ce cadre, la loi estime que l'un des deux enfants a été privilégié.

Celui qui a perçu le bien valant 180 000 € doit donc de l'argent à son frère.
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A contrario, si M. X avait fait une donation-partage, la valeur retenue dans la succession n'aurait pas été celle des biens au moment du décès, mais bien celle lors de la donation, soit 100 000€.

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Aucun des deux enfants n'aurait donc été considéré comme valorisé.

Qu'est-ce qu'une donation en pleine propriété ou en démembrement ?

Ensuite, la donation d'un bien immobilier peut se faire en pleine propriété ou en démembrement.

Si le donataire opte pour la pleine propriété, cela signifie qu'il cède l'intégralité du bien au bénéficiaire.

Celui-ci a donc le droit de l'utiliser, d'en disposer et d'en percevoir les revenus.

Il peut d'ailleurs s'agir d'une excellente option pour les personnes bénéficiant de nombreux biens immobiliers.

Par exemple, en en sortant un de leur patrimoine, cela peut leur permettre de ne plus être assujettis à l'impôt sur la fortune.

Autre option : le démembrement.
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Dans ce cas, le donateur choisit de ne transmettre que la nue-propriété ou que l'usufruit du bien.

Par exemple, en offrant la nue-propriété mais en préservant l'usufruit, le propriétaire initial donne le bien au bénéficiaire mais conserve toujours le fruit des loyers.

Dans le même contexte, le donateur peut opter pour une donation en avance de parts successorales ou hors part successorale.

Dans le premier cas, il fait un don de son vivant et ce dernier est pris en compte au moment de la succession.

Dans le second cas, il octroie un avantage spécifique à une personne, pouvant potentiellement être un individu qui n'a pas de droit dans sa succession.

Comment profiter des abattements pour économiser sur la donation d'un bien immobilier de son vivant ?

Lors d'une donation d'un bien immobilier de son vivant, il existe des abattements possibles, applicables selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire.

Ces derniers sont établis sur une période de 15 ans :

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• Le lien parent-enfant profite d'un abattement de 100 000 € ;
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• Une donation au conjoint bénéficie d'un abattement de 80 724 € ;
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• La donation à un petit enfant a un abattement de 31 865 € ;
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• L’abattement pour un frère ou une soeur est de 15 932 €.

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Exemple : M. X décide de faire une première donation de 70 000 € à sa fille en année N.

Il refait ensuite un autre don en année N+8, de 30 000 €.

Il a donc donné la totalité de la somme pouvant profiter d’un abattement sur 15 années glissantes (100 000€).

Pour continuer à donner sans payer de droit, il devra au moins attendre l'année N+15.
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À ce moment-là, il pourra de nouveau faire un don de 70 000 €, ou l'année N+23 s'il veut donner un bien de 100 000€ sans payer de frais.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur la transmission de patrimoine, ou lisez les articles suivants :

• Optimiser la donation de ses biens immobiliers à son enfant ;
• Tout savoir sur la donation de parts d’une SCI ;
• Ce qu’il faut savoir sur les frais de donation ;
• Comment faire la donation d’un terrain ; 
• Réaliser une donation entre époux ;

Bonne lecture !

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Questions fréquentes :

‍‍Comment transmettre sa maison de son vivant ?

Pour transmettre sa maison de son vivant, le propriétaire a le choix de faire :

• Une donation simple ;
• Une donation-partage ;
• Une donation au profit de bénéficiaires successifs ;
• Une donation avec réserve d'usufruit ;
• Une donation par contrat de mariage ;
• Ou une donation au conjoint survivant, c'est-à-dire une donation entre époux.

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Quels sont les frais de notaire pour une donation de son vivant ?

Les frais de donation de son vivant d'un bien immobilier sont strictement encadrés par la loi.

Ils sont de 125 €, à régler lors de l'enregistrement de l'acte.

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