Donation d'un bien immobilier de son vivant : Comment Faire ?

Un appartement, une maison ou encore un terrain sont autant de biens immobiliers qui entrent dans l'actif successoral et font partie du patrimoine au moment du décès de leur propriétaire.

Néanmoins, il est également possible de les transmettre en amont. Focus sur la donation d'un bien immobilier de son vivant.

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Mise à jour 2025 sur donation bien immobilier

• Nouvel abattement exceptionnel — Un abattement temporaire de 100 000 € est accordé pour les donations de biens immobiliers affectés à la résidence principale ou à des projets de rénovation énergétique, valable jusqu’au 31 décembre 2026.
• Conditions d’éligibilité — Le bénéficiaire doit être majeur et s’engager à conserver le bien pendant au moins 5 ans.
• Cumul avec abattement classique — Cet abattement exceptionnel est cumulable avec l’abattement en ligne directe (150 000 € dès 2025), permettant de transmettre jusqu’à 250 000 € sans droits de donation.
• Transmission anticipée — Ce dispositif encourage les transmissions intergénérationnelles tout en soutenant l’accès au logement.
• Encadrement légal — La donation doit être déclarée auprès de l’administration fiscale pour bénéficier de l’exonération.

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La donation : qu'est-ce que c'est ?

La donation est un acte notarié par lequel le donateur, propriétaire d'un bien immobilier, le transmet à un donataire, une autre personne. En France, il est légal de faire une donation à n'importe quel individu, à condition toutefois de ne pas dépasser la part réservée aux héritiers.

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Distinctions importantes lors des dons

Il est essentiel de distinguer la donation d'autres formes de transmission comme le don manuel ou le présent d'usage. La donation notariée est un acte formel et irrévocable, contrairement au don manuel qui peut être simplement remis de main en main et ne nécessite pas l'intervention d'un notaire. Comprendre ces distinctions peut éviter des complications légales futures.‍

Pour faire la donation d'un terrain ou d'un logement, le propriétaire doit simplement remplir trois conditions :

• Être majeur ou mineur émancipé ;
• ‍Posséder la capacité juridique à gérer ses propres biens ;
• Être en pleine possession de ses facultés mentales, être sain d'esprit et disposer d'une volonté suffisamment éclairée, c'est-à-dire non manipulée par un tiers.

Autrement dit, que vous souhaitiez faire la donation d'un bien immobilier avant 70 ans ou au-delà, peu importe … Il n'y a pas de limite de donation de son vivant par tranche d’âge.

Le propriétaire d'un bien immobilier peut donner n'importe quel bien lui appartenant, qu’il souhaite par exemple faire la donation d'un bien immobilier à son fils ou à sa fille, à son conjoint, un autre membre de sa famille ou même à un tiers. Pour un cas centré “enfant”, voyez notre pas-à-pas pour donner un bien à son enfant (acte notarié, fiscalité, démembrement).

Pour votre information : Votre mode d’emploi immobilier traite le cadre général ; cette page détaille les étapes et spécificités d’une donation de terrain.

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Quelle est la différence entre une donation simple et une donation-partage ?

Lorsque l'on parle de la donation d'un bien immobilier de son vivant, deux options doivent être étudiées : la donation simple et la donation-partage, chacune influençant les parts de succession.

La donation simple consiste à donner un bien à une personne en particulier. Il peut s'agir, par exemple, d'une donation de son vivant d'un bien immobilier à son conjoint.

La valeur du bien est alors calculée au moment de la succession. Celui qui a reçu la donation préalablement doit donc rendre des comptes aux héritiers. Le bien donné précédemment fait partie intégrante du patrimoine et est pris en compte dans le calcul de l'actif successoral.

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La donation-partage, quant à elle, est un acte notarié qui prévoit la répartition des biens au profit des héritiers vivants ou à venir. Dans ce cadre, la valeur des biens est figée au jour où cette transmission patrimoniale a été actée par le notaire. Autrement dit, le bien immobilier n'est pas réévalué au moment du décès de son propriétaire. Compte tenu des fluctuations importantes du marché immobilier, les avantages fiscaux de cette option se révèlent parfois plus judicieux.

Exemple :

En 2010, M. X donne un bien immobilier d'une valeur de 100 000 € à chacun de ses enfants via une donation simple.

Au jour de son décès, en 2020, le premier bien est finalement valorisé à 130 000 €, tandis que l'autre vaut désormais 180 000 €.

Dans ce cadre, la loi estime que l'un des deux enfants a été privilégié, affectant ainsi les droits des autres héritiers.

Celui qui a perçu le bien valant 180 000 € doit donc de l'argent à son frère.

A contrario, si M. X avait fait une donation-partage, la valeur retenue dans la succession n'aurait pas été celle des biens au moment du décès, mais bien celle lors de la donation, soit 100 000€.

Aucun des deux enfants héritiers n'aurait donc été considéré comme valorisé.

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Donation immobilière : qu’est-ce que c’est exactement ?

La donation immobilière consiste à transmettre un bien (résidence principale, secondaire, immeuble locatif, terrain, etc.), à un enfant, un proche ou tout autre bénéficiaire, de votre vivant.

Elle permet d’anticiper la succession, d’éviter l’indivision future, d’organiser la transmission familiale et, surtout, de réduire la pression fiscale qui pèsera sur vos héritiers au moment du décès.

Juridiquement, la donation prend effet immédiatement : le donataire devient propriétaire du bien (ou d’une partie du bien) dès la signature de l’acte chez le notaire, tandis que le donateur peut conserver certains droits (comme l’usage ou les revenus) selon les modalités choisies.

Quels sont les différents types de donation immobilière ?

Il existe plusieurs formes de donation immobilière, chacune correspondant à un objectif différent.

La donation en pleine propriété transfère totalement le bien au donataire, qui en détient à la fois l’usage et les revenus.

La donation en nue-propriété, avec réserve d’usufruit vous permet de conserver l’usufruit (droit d’habiter ou d’encaisser les loyers) tout en transmettant la valeur patrimoniale du bien sur une base taxable réduite de l’usufruit.

Enfin, il est possible de faire une donation simple ou donation-partage. La dernière permettant de figer les valeurs au jour de la donation et d’organiser le partage de bien divis entre ses proches.

Céder un bien immobilier par donation : combien cela coûte-t-il ?

Le coût d’une donation immobilière dépend principalement de deux éléments : les droits de donation et les frais de notaire. Les droits sont calculés en fonction de la valeur du bien transmis et du lien entre le donateur et le donataire.

Des abattements importants existent (notamment 100 000 € entre parent et enfant, renouvelable tous les 15 ans), ce qui peut réduire voire annuler totalement la fiscalité.
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À ces droits s’ajoutent les frais de notaire, composés d’émoluments réglementés, de droits d’enregistrement et des formalités.

Dans la pratique, une donation immobilière représente généralement entre 1 % et 3 % de la valeur du bien pour les frais d’acte, auxquels s’ajoutent les éventuels droits à payer après abattements. L’enjeu consiste donc à structurer la donation au moment opportun, en tenant compte de la valeur du bien, de votre âge et des objectifs familiaux.

Les avantages fiscaux de la donation immobilière

La donation immobilière est l’un des outils les plus puissants pour réduire la fiscalité future de la succession.

Elle permet de profiter d’abattements renouvelables, d’une base taxable diminuée en cas de donation de la nue-propriété (la valeur de l’usufruit étant déduite), et de transmettre progressivement votre patrimoine en limitant l’impact des droits de mutation.

En outre, la donation avec réserve d’usufruit permet de continuer à percevoir les loyers tout en anticipant la transmission dans des conditions très favorables.

L'autre avantage majeur est la maîtrise : au lieu de laisser le patrimoine être taxé dans son ensemble au moment du décès, vous choisissez le rythme, les biens concernés, la répartition entre les héritiers et la stratégie d'optimisation patrimoniale associée.

Bien utilisée, la donation peut réduire les droits de succession de manière significative et renforcer la solidité patrimoniale de votre famille sur plusieurs générations.

Qu'est-ce qu'une donation en pleine propriété ou en démembrement ?

Ensuite, la donation d'un bien immobilier peut se faire en pleine propriété ou en démembrement. Si le donataire opte pour la pleine propriété, cela signifie qu'il cède l'intégralité du bien au bénéficiaire. Donation et SCI maison : quel impact si le bien est la résidence principale ?

Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété

Il est essentiel de comprendre le barème fiscal relatif à la donation avec réserve d' usufruit et à la nue-propriété qui dépend de l'âge du donateur. Plus le donateur est jeune, plus la part taxable de la nue-propriété est faible, ce qui optimise davantage la fiscalité associée à la transmission du bien et réduit les droits de donation.

Celui-ci a donc le droit de l'utiliser, d'en disposer et d'en percevoir les revenus. Il peut d'ailleurs s'agir d'une excellente option pour les personnes bénéficiant de nombreux biens immobiliers. Par exemple, en en sortant un de leur patrimoine, cela peut leur permettre de ne plus être assujettis à l'impôt sur la fortune.

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Autre option : le démembrement.

Dans ce cas, le donateur choisit de ne transmettre que la nue-propriété ou que l'usufruit du bien. Par exemple, en offrant la nue-propriété mais en préservant l'usufruit, le propriétaire initial donne le bien au bénéficiaire mais conserve toujours le fruit des loyers.

Dans le même contexte, le donateur peut opter pour une donation en avance de parts successorales ou hors part successorale. Dans le premier cas, il fait un don de son vivant et ce dernier est pris en compte au moment de la succession. Dans le second cas, il octroie un avantage spécifique à une personne, pouvant potentiellement être un individu qui n'a pas de droit dans sa succession.

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Comment profiter des abattements pour économiser sur la donation d'un bien immobilier de son vivant ?

Lors d'une donation d'un bien immobilier de son vivant, il existe des abattements possibles, applicables selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire.

Ces derniers sont établis sur une période de 15 ans :

• Le lien parent-enfant profite d'un abattement de 100 000 € ;
• Une donation au conjoint bénéficie d'un abattement de 80 724 € ;
• La donation à un petit enfant a un abattement de 31 865 € ;
• L’abattement pour un frère ou une soeur est de 15 932 €.
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Exemple : M. X décide de faire une première donation de 70 000 € à sa fille en année N.

Il refait ensuite un autre don en année N+8, de 30 000 €.

Il a donc donné la totalité de la somme pouvant profiter d’un abattement sur 15 années glissantes (100 000€).

Pour continuer à donner sans payer de droit, il devra au moins attendre l'année N+15.

À ce moment-là, il pourra de nouveau faire un don de 70 000 €, ou l'année N+23 s'il veut donner un bien de 100 000€ sans payer de frais.‍

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‍‍Comment transmettre sa maison de son vivant ?

Pour transmettre sa maison de son vivant, le propriétaire a le choix de faire :

• Une donation simple ;
• Une donation-partage ;
• Une donation au profit de bénéficiaires successifs ;
• Une donation avec réserve d'usufruit ;
• Une donation par contrat de mariage ;
• Ou une donation au conjoint survivant, c'est-à-dire une donation entre époux.

Quels sont les frais de notaire pour une donation de son vivant ?

Les frais de donation de son vivant d'un bien immobilier sont strictement encadrés par la loi.

Ils sont de 125 €, droits de donation, à régler lors de l'enregistrement de l'acte.

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Comment Noun Partners Peut Vous Aider avec les Donations Immobilières

Anticiper une transmission immobilière requiert une bonne maîtrise des enjeux juridiques, fiscaux et familiaux.

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Notre approche commence par une analyse détaillée de votre situation patrimoniale et familiale, suivie d’une modélisation chiffrée des différents scénarios : donation en pleine propriété, en démembrement nue-propriété, donation-partage, donation via une société (SCI, SARL de famille, etc.).

Nous identifions le schéma optimal, celui qui optimise la fiscalité tout en préservant votre confort de vie et votre contrôle sur le patrimoine transmis.

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