5 raisons de créer une SCI lorsque l’on exerce dans une profession libérale

La société civile immobilière ou SCI est une société civile qui permet de posséder ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Il faut au moins deux personnes pour s’associer et devenir propriétaires d’un même bien.

Chaque associé détient des parts sociales qui indiquent qu’il possède une partie du bien. Il est alors libre de l’occuper ou de le mettre en location. Les associés peuvent être de la même famille, des amis ou bien des collaborateurs professionnels.

La SCI est une solution flexible, avec de nombreux avantages sociaux, fiscaux, patrimoniaux. La création d’une SCI peut être intéressante pour y aménager les locaux d’une activité dans la profession libérale. Si vous hésitez encore à sauter le pas, voici 5 raisons qui devraient vous inciter à créer une SCI lorsque vous exercez dans une profession libérale.

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Raison 1 : C’est bon pour votre patrimoine

Lorsque vous choisissez d’héberger votre patrimoine immobilier professionnel dans une SCI réservée aux locaux professionnels, vous bénéficiez d’une protection optimale en cas de problème financier. Les biens en SCI ne peuvent pas être saisis parce qu’ils ne dépendent pas de la société en difficulté, mais d’une entité bien distincte. Vos locaux professionnels sont donc à l’abri des créanciers.

La SCI est un excellent moyen pour se constituer un patrimoine immobilier sans subir les contraintes de la copropriété. Chaque associé investit en fonction de ses moyens financiers, chaque apport est bien enregistré et il profite également d’une jouissance exclusive du bien immobilier. Si la SCI est dissolue, l’apport au capital se fera en fonction de la valeur du bien récupéré.

Raison 2 : C’est bon pour votre capacité d’investissement

Lorsque vous demandez un prêt immobilier pour acquérir des arts dans une SCI, vous avez plus de chances d’obtenir une réponse positive par rapport à une demande de prêt pour un achat immobilier classique.

Lorsque le bien immobilier est mis en location, les revenus locatifs sont répartis en fonction des parts sociales, proportionnelles à l’investissement de départ. Si certains associés préfèrent occuper leur bien, ils peuvent valoriser leurs parts sociales en effectuant des travaux d’amélioration.

Avoir une SCI vous permet, en tant que professionnel libéral, de mieux investir dans votre activité. Les coûts générés par le bien étant équitablement répartis entre les associés, vous réalisez des économies tout en profitant pleinement de votre statut de propriétaire.

Raison 3 : C’est un statut souple

La SCI se distingue par une grande souplesse en matière de gestion. Les associés sont libres de déterminer les modalités de prises de décisions dans les statuts rédigés au moment de la création de la SCI. En général, un ou plusieurs gérants sont désignés pour s’occuper de la gestion et organiser les assemblées en fonction :

• des besoins de la SCI ;
• des prises de décisions qui nécessitent l’accord de tous les associés.
  

La souplesse de la gestion d’une SCI constitue un avantage non négligeable. Elle prémunit des blocages qui surviennent souvent dans le cadre d’une indivision. En effet, même si les associés ne sont pas d’accord sur certains points, le gérant est toujours habilité à prendre des mesures et des décisions afin d’assurer le bon fonctionnement de la Société Civile Immobilière.

Raison 4 : Un large choix de mode d’imposition

Il est possible de choisir entre une imposition sur le revenu et une imposition sur la société. Découvrez les avantages et les inconvénients de chaque option avant de vous décider.

a- Les Sociétés Civiles Immobilières à l’Impôt sur le Revenu

Les associés sont imposés de manière personnelle, comme toute personne physique propriétaire de leur propre bien immobilier. Ils doivent aussi s’acquitter de prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur leurs revenus fonciers.

Si aucun bénéfice n’est enregistré, le déficit foncier peut être reporté sur les 10 années qui suivent. Lorsque le déficit foncier résulte des dépenses, n’incluant pas les intérêts d’emprunt, jusqu’à 21 400 euros, il peut être imputé au revenu global de l’associé.

Les plus-values immobilières sur la quote-part qui revient à chaque associé sont imposables à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si la plus-value est supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire est prévue.

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, un battement peut être appliqué selon la durée de détention du bien : à partir de la 6e année de détention, un abattement progressif est prévu. Après 22 ans de détention, chaque associé bénéficie d’une exonération totale de la plus-value.

Pour les prélèvements sociaux, un abattement progressif s’applique aussi à partir de la 6e année de détention. L’exonération totale intervient après 30 ans de détention.

b- Les Sociétés Civiles Immobilières à l’Impôt sur les Sociétés

La fiscalité à l’impôt sur les sociétés repose directement sur la SCI. Il n’y a donc pas d’imposition personnelle. Les associés ne sont taxés que sur les dividendes. Les frais d’acquisition des immeubles et toutes les charges dans l’intérêt de la société sont déductibles du résultat imposable.

Lorsque l’associé cède des parts d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, il est imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières ou des plus-values professionnelles pour un associé-personne morale. Les associés-personne physique bénéficient d’un abattement de 50 % pour les titres détenus sur une durée de 2 ans à 8 ans. Au-delà de 8 ans, l’abattement s’élève à 65 %.

Tableau comparatif de la SCI à l’impôt sur le revenu et de la SCI à l’impôt sur les sociétés

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Raison 5 : Noun Partners vous conseille

Si la création d’une SCI dans la profession libérale présente de nombreux avantages, il existe également des contraintes qu’il faut connaitre pour s’engager en toute connaissance de cause. La rédaction des statuts des SCI est appréciée pour sa souplesse, mais elle présente des pièges qu’il faut à tout prix éviter.

Il ne faut surtout pas bâcler la rédaction de l’objet social : en effet, si elle est trop limitative, vous ne pourrez pas effectuer certaines actions. Par exemple, avec un objet social qui est réduit à l’achat et à la détention d’un immeuble bien défini, la SCI risque d’être dissolue en cas de revente du bien immobilier.

Il est également important de soigner le schéma fiscal en tenant compte des besoins de votre SCI en profession libérale. Par exemple, si vous souhaitez recourir au démembrement, il est préférable de choisir le démembrement des parts sociales au lieu d’opérer le démembrement du bien immobilier.

Quels que soient les spécificités de votre activité en profession libérale et les objectifs que vous voulez atteindre en créant une SCI, vous pouvez bénéficier d’un accompagnement personnalisé. Noun Partners vous propose des services sur mesure après une analyse minutieuse de vos besoins. Une équipe d’experts vous aide à optimiser le système fiscal de votre SCI pour que vous en retiriez tous les avantages. N’hésitez pas à nous consulter à toutes les étapes de votre projet.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

Sur l’investissement immobilier :

• Comment créer une stratégie immobilière ;
• Guide sur l’investissement en LMNP ;
• Guide sur l’investissement en SCPI ;
• Investir en SCPI ou SIIC ; 

Sur la défiscalisation immobilière :

• La défiscalisation des investissements immobiliers ; 
• Les avantages fiscaux du LMNP ;
• Guide sur l’investissement Pinel ;
• Le conseil fiscal immobilier ;

Sur la SCI :

• Pourquoi créer une SCI ;
• Comment optimiser la fiscalité de sa SCI ;
• La donation de parts d’une SCI ; 
• Faut-il opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS ;

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.