Fiscalité de la SCI : IR ou IS que faut-il choisir ?

Régime Fiscal SCI : IR ou IS que faut-il choisir ?

La création d’une SCI s'accompagne du choix de son régime fiscal. Entre impôt sur le revenu (SCI IR) et impôt sur les sociétés (SCI IS), comment saisir les opportunités fiscales ?

—-

Cet article a été écrit par Noun Partners.

Au cours des 3 dernières années, notre cabinet a accompagné plus de 300 clients dans la mise en place d’une stratégie d’investissement et de transmission de leur patrimoine. En moyenne, nos clients ont ainsi économisé 400k€ grâce à nos services.

Dans cet article, nous vous permettons de faire votre choix en SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

—--

Sommaire :

Partie 1 : Décryptage : Société Civil Immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu (IR) et SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Partie 2 : Simulation : SCI à l’impôt sur le revenu contre SCI à l’impôt sur les sociétés

—-

Introduction

Si vous lisez cet article, vous êtes probablement dans l’une des situations suivantes :

Situation 1 : vous investissez en immobilier pour vous constituer un patrimoine et souhaitez optimiser la rentabilité de votre investissement via une SCI ;

Situation 2 : vous souhaitez anticiper votre propre retraite grâce à l'investissement immobilier pour éviter les risques liés à l’essoufflement du régime de retraite ;

Situation 3 : vous avez commencé à vous informer sur les différents régimes (SCI IS ou SCI IR), mais n’avez pas suffisamment d’informations pour faire votre choix.

Si c’est votre cas, cet article va répondre à l’ensemble de vos questions.

Premier point : De forts écarts d’imposition.

Il est essentiel de faire le bon choix de régime fiscal : le niveau de rentabilité de votre investissement en dépend !

Après avoir accompagné plus de 300 entrepreneurs, professions libérales et familles dans leurs investissements immobiliers, nous avons constaté les problèmes suivants :

  • Surplus d'impôts et prélèvements sociaux chaque année sur les revenus de leurs investissements immobiliers (en moyenne plus de 28% en trop...)
  • Surplus d'impôts sur la plus-value en cas de revente
  • Droits de succession trop importants lors des transmissions de patrimoine.

Pour un investissement immobilier standard, on parle d’une optimisation potentielle de 100 à 300k d’euros sur l’ensemble du cycle de l’investissement.

Deuxième point : La SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI IS) est un choix irrévocable.

Il n'est pas possible de basculer de l'IS à l'IR pour une société civile immobilière.

Vous devez vous assurer de faire le bon choix, car il n’y a pas de retour en arrière possible.

Vous êtes donc dans une situation complexe :

  1. Vous devez vous assurer de faire le bon choix pour optimiser votre imposition ;
  2. Passer à l’impôt sur les sociétés est irrévocable : vous n’avez pas droit à l’erreur.


Chez Noun Partners, nous avons accompagné plus de 300 particuliers dans l’optimisation de leur stratégie patrimoniale au cours des 3 dernières années, pour une optimisation moyenne de 350 000€ sur la durée de leurs investissements.

Ce capital peut ensuite être réinvesti par ailleurs, et augmenter les revenus générés sans avoir à s'endetter infiniment…

Nous vous encourageons donc à lire attentivement cet article : les bons choix fiscaux commencent ici.

À la suite de votre lecture, vous aurez une idée précise du choix le plus avantageux pour vous, entre SCI IR et SCI IS.

Et si vous avez besoin de plus d’informations : notre cabinet est à votre disposition.

Partie 1 : Décryptage : Société Civil Immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu (IR) et SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

A) Rappel sur la Société Civile Immobilière (SCI)

Si vous souhaitez gérer un (ou plusieurs) biens immobiliers, vous pouvez créer une Société Civile Immobilière (SCI). Une SCI doit se composer d’au moins deux personnes (les associés), qui détiennent chacun une partie de la SCI (souvent fonction de leur apport au patrimoine immobilier de la société).

La SCI a plusieurs avantages, notamment :

  1. Mutualiser les coûts et les risques liés à l'achat d'un bien immobilier ;
  2. Regrouper les moyens financiers de plusieurs personnes (souvent, d’un couple) afin de réaliser un achat immobilier.

Il existe 2 types de fiscalité pour les revenus issus de la SCI :

  • L’impôt sur le revenu : les revenus générés via la SCI viennent s’ajouter aux revenus de chacun des associés sur leur déclaration fiscale respective (en accord avec le pourcentage détenu de la SCI)
  • L’impôt sur les sociétés : les revenus générés par la SCI sont imposés à l’impôt sur les sociétés (comme pour une société commerciale classique).

Votre objectif : choisir le régime fiscal le plus avantageux dans VOTRE situation (familiale, patrimoniale, projet immobilier envisagé).

Pour obtenir un avis personnalisé sur votre situation particulière, contactez notre cabinet !

Noun Partners est spécialisé sur les questions immobilières et accompagne plus de 300 clients dans l’optimisation de leur stratégie patrimoniale :

B) La Société Civile Immobilière à l’impôt sur le revenu (SCI IR)

1) Les avantages d’une SCI IR

La SCI IR permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux en matière de plus-values immobilières : les plus-values réalisées par la SCI sont soumises à l'impôt sur le revenu des associés, ce qui peut être plus favorable que l'impôt sur les sociétés.

2) Les points d’attention avant de créer une SCI IR

Attention cependant : l’ensemble des revenus généré via la SCI IR sont de fait, taxés à votre taux marginal d’imposition (TMI). Au TMI s’ajoutent les prélèvements sociaux, de 17,2%.

Le total peut vite chiffrer (47,2%, voire plus), et c’est pour cela que vous êtes nombreux à envisager de basculer sur un régime à l’impôt sur les sociétés.

C) La Société Civile Immobilière à l’impôt sur les sociétés (SCI IS)

1) Les avantages d’une SCI IS

En optant pour une SCI IS, vous avez la possibilité d’amortir le bien sur plusieurs années, et de déduire cet amortissement du résultat imposable.

Aussi, une SCI IS peut déduire davantage de charges qu’une SCI IR : travaux de construction, d’agrandissement, frais payés lors de l’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement)...

Grâce à ces leviers, vous pouvez considérablement réduire votre résultat imposable, et donc améliorer votre trésorerie en cas d’investissement immobilier locatif.

2) Les points à d’attention avant de créer une SCI IS

Attention cependant : en cas de plus-value immobilière, la SCI sera redevable de l’IS sur l’ensemble de la plus-value, car elle ne bénéficie pas des mêmes niveaux d’abattement que la SCI IR.

Attention : si vous faites machine arrière, les éléments suivants seront immédiatement imposés au nouveau régime :

  • Les bénéfices non encore imposés ;
  • Les bénéfices en sursis d’imposition ;
  • Les plus-values latentes de l’actif social ;
  • Les profits latents compris dans la valeur des stocks.

Vous devez également être conscient que la SCI IS peut impliquer des obligations supplémentaires en termes de comptabilité et de déclaration fiscale.

Pour faire un choix optimal, il est donc primordial de faire des simulations au cas par cas. Les données à prendre en compte sont nombreuses : situation familiale, projet immobilier, stratégie de transmission de votre patrimoine pour réduire vos droits…

Des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros sont en jeu !

Notre cabinet est à votre disposition pour modéliser les options possibles pour vos investissements locatifs. Ce n’est que de cette façon que vous pourrez vous assurer de choisir la solution optimale alignée avec vos besoins.

Mais alors, dans quel cas faut-il choisir une SCI IS ou SCI IR ?

Nous allons le voir : la SCI IS à de fortes tendances favorables.

Le plus important : comprendre le fond du sujet pour que vous puissiez faire un choix informé dans votre situation personnelle.

Partie 2 : Simulation : SCI à l’impôt sur le revenu contre SCI à l’impôt sur les sociétés

A) Hypothèses de la simulation

Posons le détail des hypothèses de la simulation qui va suivre :

  • Valeur du bien immobilier : 300 000€
  • Frais d’acquisition (agence et notaire) : 30 000€
  • Apport des associés : 30 000€ (frais d’acquisition)
  • Financement : Emprunt de 300 000€ sur 20 ans amortissable aux taux de 1,20% et 0,30% d’assurance emprunteur
  • Rendement locatif : 5% pour la simulation #1, 10% pour la simulation #2
  • Revalorisation annuelle : 1%
  • Amortissement par composants : terrain (15%) et bien (85%) avec une durée d’amortissement de 22 ans .
  • Les résultats sont systématiquement placés en réserves jusqu’au jour de la cession
  • Imposition au PFU 30% pour appréhender la trésorerie de la cession
  • Taux d’impôt sur les sociétés à 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfice fiscal, 28% au-delà
  • Taux d’impôt sur le revenu (taux marginal d’imposition) : 30%, 41% et 45% + 17.20 %  de  prélèvements sociaux, soit respectivement une imposition totale à l’impôt sur le revenu de 47,20% , 58,20% et 62,20%.

B) Résultats de la simulation : favorables à la SCI à l’impôt sur les sociétés

1) Pour optimiser la trésorerie, la SCI à l’impôt sur les sociétés est un choix indiscutable

L’optimisation de votre trésorerie est l’enjeu majeur du choix de votre régime fiscal. Or, nous constatons dans notre simulation que les cash-flows seront toujours supérieurs en SCI

IS.

En effet, l’amortissement du bien diminue fortement l’imposition, tandis que l’Impôt sur les Sociétés est largement inférieur à l’Impôt sur le Revenu (30 à 50 points d’écart selon le taux marginal d’imposition).


Ecart imposition SCI IR / SCI IS
Ecart imposition SCI IR / SCI IS

La SCI à l’IS est quasiment tout le temps plus coûteuse fiscalement , sauf pour les TMI de 41% et 45% en cas de détention longue d’au moins 16 ans.Ainsi pour les investisseurs ayant une TMI à 30%, opter pour la SCI à l’IS coûte au maximum jusqu’à 30 000€ par an.

Cela peut donc s’avérer un choix économique non performant et difficilement « rattrapable » si on réinvesti la trésorerie dans la SCI à l’IS.

Il ne faut pas oublier que la trésorerie cumulée à l'IS est plus importante que pour l'IR compte tenu de l'écart d'imposition.

Ainsi, l'écart d'imposition de 30 000€ en faveur de la SCI à l'IR en cas de revente du bien la 30ème année est à nuancer avec les cash-flows supérieurs de la SCI à l’IS.

Cash flow SCI IR / SCI IS

Pour des biens de rendement à 10%, le choix de la SCI IS est encore plus flagrant.

Ecart d'imposition SCI IR / SCI IS

Vous souhaitez réaliser une simulation personnalisée pour votre projet immobilier ? Contactez directement notre cabinet.

Mais quand est-il si votre objectif est d’optimiser le cumul d’imposition sur la durée de vie de votre projet immobilier ?

2) Pour optimiser le cumul de l’imposition, la SCI IS l’emporte encore une fois

Sur cette simulation, la SCI IS l’emporte encore une fois.

Les écarts d’imposition cumulés peuvent même donner le tournis et confirment qu’il est primordial d’appréhender la structure même du bien (rendement ou patrimonial).

La SCI IS reste ainsi une excellente solution d'investissement pour les biens immobiliers de rendement (10%), y compris pour un TMI de 30% .

Attention : il est nécessaire d’anticiper la sortie (revente) de votre bien… Constatez l’écart se réduit à partir de la 23ème année (amortissement sur 22 ans dans nos hypothèses) !

Cash-flow SCI IR / SCI IS 2

Cependant, ces tendances générales ne doivent pas vous faire conclure trop rapidement en faveur de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés.

Il est nécessaire de procéder à votre simulation personnalisée si vous souhaitez vous assurer de l’efficacité du dispositif.

Les enjeux financiers sont importants (des dizaines de milliers d’euros), et les erreurs peuvent coûter cher !

C) Ne pas conclure trop rapidement en faveur de la SCI IS

Il ne faut pas conclure trop rapidement sur l'efficacité de la SCI IS, notamment dans le cas des biens patrimoniaux (faible rendement locatif).

La note peut être salée car :

  1. Les économies d’impôt seront moins élevées que sur des biens à plus hauts rendements (les loyers sont plus faibles) ;
  2. À la revente, il sera impossible de bénéficier des abattements sur la plus-value.

Outre les aspects fiscaux et économiques, vous devez être vigilant sur les aspects civils de l’investissement : quelle est votre stratégie de transmission de patrimoine ?

Sur ce sujet, le plus tôt sera le mieux pour éviter de perdre des centaines de milliers d’euros en droits de succession.

Pour choisir entre SCI IR et SCI IS, vous devez donc prendre en considération les facteurs suivants :

  1. Rendement attendu de l’investissement
  2. Stratégie de sortie du bien (plus-value attendue, horizon de la revente)
  3. Situation familiale : quelle est votre stratégie de transmission ?

Chez Noun Partners, nous avons accompagné plus de 300 clients dans leurs investissements… Pourquoi pas vous ?

Protégez-vous de l'inflation en investissant dans l'immobilier sans contrainte de gestion
SImulation gratuite
Je fais économiser en moyenne 32k€ par an
4.9/5