Optimisation Fiscale Immobilière : ce que vous pouvez faire en 2023

En 2023, patrimoine immobilier et optimisation fiscale immobilière sont toujours une combinaison recherchée pour réduire la charge fiscale des contribuables.

En effet, en tant que propriétaire d'un bien immobilier, il existe plusieurs dispositifs qui permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt.

Ces dispositifs mis en place par l'État sont légaux et peuvent concerner différents aspects de l'investissement immobilier tels que la location, la rénovation, ou encore la gestion locative.

Dans cet article, nous allons explorer les différentes méthodes d'optimisation fiscale immobilière disponibles en 2023 et les avantages qu'elles peuvent offrir aux propriétaires de biens immobiliers.

Optimisation fiscale immobilière : de quoi s’agit-il ?

L'optimisation fiscale immobiliere est une méthode légale pour réduire le montant d'impôts que l'on doit payer.

Elle se différencie de la défiscalisation, qui consiste à utiliser des dispositifs de réductions d'impôts mis en place par l'État.

Cependant, même si l'optimisation fiscale est légale, elle peut comporter des risques si elle n'est pas effectuée en respectant les règles et les lois fiscales.

Optimisation fiscale immobilière : Définition

L'optimisation fiscale investissement immobilière désigne l'ensemble des pratiques et stratégies légales mises en place par les propriétaires, investisseurs ou promoteurs immobiliers pour minimiser leur charge fiscale dans le cadre de leurs opérations immobilières.

Ces stratégies peuvent inclure des montages financiers, des choix de structures juridiques, des arbitrages fiscaux et patrimoniaux, des optimisations de la fiscalité locale et des dispositifs de défiscalisation immobilière, tels que le dispositif Pinel, le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ou encore le régime des monuments historiques.

Il convient de souligner que l'optimisation fiscale immobilière doit être mise en œuvre dans le respect strict de la loi fiscale en vigueur.

Toute pratique frauduleuse ou abusive est illégale et peut être sanctionnée par l'administration fiscale.

Optimisation fiscale immobilière vs. Défiscalisation immobilière

Contrairement à l’optimisation fiscale immobilière dont nous venons de voir la définition, la défiscalisation immobilière, quant à elle, consiste à bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques en échange d'un investissement immobilier.

Elle peut prendre plusieurs formes, telles que la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Denormandie, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ou encore le régime des monuments historiques.

Dans tous les cas, l'investisseur immobilier bénéficie d'avantages fiscaux importants qui peuvent prendre la forme d'une réduction d'impôts, d'une exonération d'impôts ou d'un crédit d'impôt.

Pour résumer, l'optimisation fiscale immobilière vise à minimiser la charge fiscale d'une opération immobilière en utilisant des stratégies légales, tandis que la défiscalisation immobilière consiste à bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques en échange d'un investissement immobilier.

Optimisation fiscale : les risques à éviter

Il est essentiel de bien comprendre les dispositifs fiscaux et de ne pas tomber dans des montages optimisation fiscaux immobilier illégaux ou frauduleux.

Ensuite, il convient de se méfier des promesses de rendement trop élevé, qui peuvent cacher des arnaques.

Il ne faut pas négliger les coûts liés à l'investissement immobilier, tels que les frais de gestion locative, les charges de copropriété, les frais de notaire, etc.

Enfin, il est conseillé de se faire accompagner par des experts, comme des avocats fiscalistes ou des conseillers en gestion de patrimoine, pour éviter les erreurs et les mauvaises surprises.

Optimisation fiscale immobilière : les leviers de défiscalisation

Le recours à la défiscalisation immobilière peut sembler attractif pour certains investisseurs, mais il convient de rappeler que cette stratégie n'est pas toujours la plus avantageuse.

Immobilier : la défiscalisation est rarement un bon choix

La défiscalisation immobilière peut comporter certaines contraintes importantes, telles que la durée minimale de location, la localisation du bien ou encore le montant de l'investissement.

Ces contraintes peuvent limiter la flexibilité de l'investisseur et limiter son potentiel de plus-value.

La défiscalisation immobilière peut parfois être trompeuse en termes de rentabilité réelle.

En effet, les avantages fiscaux offerts peuvent conduire à un surcoût du bien immobilier, qui peut réduire la rentabilité locative effective.

De plus, les avantages fiscaux peuvent être limités dans le temps, ce qui peut engendrer une augmentation de la charge fiscale à long terme.

La défiscalisation immobilière peut impliquer un risque d'investissement élevé.

Ainsi, les programmes de défiscalisation peuvent être proposés dans des zones géographiques peu attractives, où la demande locative est faible.

Par conséquent, le risque de vacance locative et de dévalorisation du bien immobilier peut être important.

Les 4 leviers de défiscalisation

Si vous êtes soucieux de réduire vos impôts tout en investissant dans des projets rentables, alors l'article sur les leviers de défiscalisation est fait pour vous.

Vous y découvrirez les différentes stratégies qui existent pour optimiser votre fiscalité, que ce soit en investissant dans l'immobilier locatif, en souscrivant à des produits d'épargne retraite, ou en contribuant à des projets éligibles à des réductions fiscales.

En lisant cet article, vous pourrez ainsi découvrir comment maximiser votre rendement financier tout en allégeant votre facture fiscale.

Optimisation fiscale immobilière : le cas des investissements locatifs

L’optimisation fiscale immobilier locatif est une solution de plus en plus recherchée pour réduire la charge fiscale des contribuables.

En effet, il existe différents dispositifs qui permettent de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs mais attention aux risques.

Les 4 leviers d’optimisation fiscale pour un investissement locatif

Les 4 leviers principaux d’ optimisation fiscale pour un investissement locatif sont les suivants :


1. Le démembrement immobilier

C'est une stratégie d'investissement permettant de séparer la propriété et l'usufruit d'un bien immobilier.

Cette technique peut être utilisée pour générer des revenus locatifs en permettant à l'investisseur d'acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier neuf, tandis qu'un usufruitier prendra l'usufruit pour une durée déterminée et pourra louer le bien à des locataires pour en percevoir les loyers.

Le démembrement immobilier peut également être utilisé pour optimiser la fiscalité de ses revenus locatifs en permettant à l'usufruitier de bénéficier d'un taux d'imposition plus avantageux.


2. La location meublée non professionnelle (LMNP)

L'investissement en LMNP offre une optimisation fiscale intéressante en termes de déduction des charges et d'amortissement du bien immobilier.

En effet, les charges liées à l'activité de location meublée peuvent être déduites des revenus locatifs, ce qui peut réduire l'assiette imposable.

De plus, l'amortissement du bien immobilier peut être étalé sur plusieurs années, ce qui permet de réduire l'impact fiscal de l'investissement.


3. La Société en commandite simple (SCS)

Les revenus générés par la SCS peuvent être soumis à un taux d'imposition réduit par rapport à celui appliqué aux revenus fonciers provenant d'une location immobilière directe.

De plus, la SCS peut être utilisée pour optimiser la gestion fiscale de l'investissement immobilier en permettant une répartition plus efficace des charges et des revenus entre les associés.


4. L'usufruit viager

Il peut être considéré comme une stratégie d'investissement locatif car il permet à l'usufruitier de bénéficier des avantages de la location de biens immobiliers sans avoir à investir dans la propriété du bien immobilier ou des parts de SCI.

De plus, en raison de la durée limitée de l'usufruit, l'usufruitier peut également bénéficier d'avantages fiscaux tels que des réductions d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou des impôts sur les plus-values immobilières.

Les risques à éviter

Les risque inhérents de chaque point sont les suivants :


1. Le démembrement immobilier

Un investisseur achète la nue-propriété d'un appartement neuf pour 200 000 euros, tandis qu'un usufruitier (généralement une personne âgée) achète l'usufruit pour une durée de 10 ans et s'engage à payer les charges et taxes.

Pendant cette période, l'usufruitier loue l'appartement à des locataires pour un total de 1000 euros par mois, soit 12 000 euros par an.

L'investisseur reçoit la pleine propriété de l'appartement à l'expiration de l'usufruit.

Les risques inhérents à cette stratégie sont liés à l'incertitude quant à la durée de vie de l'usufruitier et à la vacance locative de l'appartement pendant la période d'usufruit.


2. La location meublée non professionnelle (LMNP)

Un investisseur achète un studio meublé pour 100 000 euros et le loue à des étudiants pour 500 euros par mois, soit 6 000 euros par an.

Les charges liées à la location meublée, telles que les frais de gestion, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt et les frais d'assurance, sont déduites des revenus locatifs, ce qui réduit l'assiette imposable à environ 2 000 euros.

De plus, l'amortissement du bien immobilier peut être étalé sur plusieurs années, ce qui réduit l'impact fiscal de l'investissement.

Les risques, ici, sont liés à la vacance locative du bien immobilier, à l'incapacité de trouver des locataires à des tarifs intéressants et à choisir le régime micro-BIC au lieu de l'amortissement du bien.

Petit rappel:

Si l'amortissement réduit le résultat taxable, il est sans effet sur la trésorerie car ce n'est pas une charge décaissable.
Le résultat fiscal diminue mais la trésorerie n'est pas impactée.

L'amortissement représente la perte de valeur du bien due au temps.

Mais aussi, à l'usure et la consommation des avantages économiques futurs. Cela permet en théorie de se constituer des réserves pour faire face aux travaux de réparation ou de reconstruction.

Les usages comptables, admis fiscalement, considèrent qu'il faut amortir les constructions, quelles qu'elles soient.

Dans de nombreux cas c'est artificiel car la plupart des constructions ne perdent pas de la valeur. Sans oublier que des travaux de réparation sont régulièrement nécessaires.


Cependant, il y a une anomalie : la valeur du terrain retenue est très souvent fortement minorée.


En principe, il faudrait décomposerv:

  • la valeur du bien sur la base de la valeur vénale du terrain seul,
  • la valeur vénale de la construction seule.

Le problème, c'est qu'en pratique, les actes notariés ne font que très rarement la distinction entre les deux.

Ainsi, les experts-comptables peuvent retenir une valeur forfaitaire du terrain. Entre 10 % et 30 % de la valeur totale de l’actif immobilier.

Une telle approche est trop approximative et ne tient pas compte de certains éléments. Dans certaines villes, la valeur d'un bien est très fortement liée à la valeur du terrain.

Un appartement à Paris peut être évalué en moyenne à 10 000 € le m². À Lyon, il est évalué à 5 000 m².

On peut conclure que la valeur de l'appartement parisien est au moins, à hauteur de 5 000 €. Celle de son droit sur le terrain, ce qui représente 50 % du prix total.

En cas de contrôle fiscal, les services fiscaux pourraient faire un rappel sur la totalité des amortissements excessifs. Ainsi que ceux pratiqués avant le début de la période normale du délai de reprise.

Cependant, ils contestent rarement la répartition du prix entre le terrain et la construction. Mais cela pourrait changer…

Les services fiscaux ont la charge de la preuve, en principe il leur appartient de démontrer la valeur du terrain. Tout cela sur la base d'une comparaison avec la vente de terrains à bâtir intervenus à proximité du bien.

Cette question a donné lieu à la première décision du Conseil d'Etat (CE 15 février 2016 n° 380400, Sté LG Services et CE 15 février 2016 n° 367467, SARL Daves Place des Etats-Unis, RJF 5/16 n° 398 .

Dans cette décision, le Conseil d'Etat impose à l'administration une méthode pour contester la valeur d'un terrain, en fixant trois techniques successives :

- d'abord la comparaison avec des ventes de terrain similaires,

- à défaut, le coût de construction,

- et sinon d'après les pratiques comptables constatées dans un échantillon d'autres contribuables.


3. La Société en commandite simple (SCS)

Un groupe d'investisseurs créent une SCS pour investir dans un immeuble locatif.

Les associés décident de répartir les bénéfices et les charges en fonction de leurs parts respectives dans la société.

Les revenus générés par la location immobilière sont soumis à un taux d'imposition réduit par rapport à celui appliqué aux revenus fonciers provenant d'une location immobilière directe.

Les risques sont liés aux difficultés potentielles dans la gestion de la SCS, ainsi qu'à l'incertitude quant à la stabilité des revenus locatifs.

4. L'usufruit viager

Un investisseur achète l'usufruit viager d'un appartement occupé par une personne âgée.

L'usufruitier a le droit d'utiliser et de louer l'appartement pendant la durée de vie de l'occupant, et ne doit pas payer de loyer.

À la mort de l'occupant, l'usufruitier perd ses droits et la pleine propriété de l'appartement revient à l'investisseur.

Les avantages fiscaux associés à cette stratégie comprennent des réductions d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou des impôts sur les plus-values immobilières.

Les risques sont la durée de vie de l'occupant et à l'état du bien immobilier après la fin de l'usufruit.

En effet, si l'occupant vit plus longtemps que prévu, l'investisseur peut voir ses rendements locatifs diminuer, tandis que s'il décède prématurément, l'usufruitier peut ne pas avoir le temps de récupérer son investissement initial.

De plus, l'état du bien immobilier peut se détériorer pendant la durée de l'usufruit, ce qui peut réduire sa valeur au moment de la restitution de la pleine propriété à l'investisseur.

Optimisation fiscale immobilière : le cas de la résidence principale

Ces optimisations sont possibles sur la résidence principale en France.

Cependant, il est important de connaître les différentes techniques et les risques inhérents à chacune d'entre elles pour bénéficier d'une stratégie adaptée à sa situation personnelle.

Les 4 leviers d’optimisation fiscale pour sa résidence principale

Prêt immobilier

Si vous avez souscrit un prêt immobilier pour l'achat de votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'une déduction fiscale pour les intérêts d'emprunt payés. Cette déduction est limitée à un certain montant et peut être étalée sur plusieurs années.

Travaux de rénovation  

Si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique dans votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) ou d'une prime énergie. Ces avantages fiscaux sont accordés pour l'installation d'équipements économes en énergie tels que les panneaux solaires, les pompes à chaleur, etc.

Plus-value immobilière

Si vous vendez votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value réalisée. Cette exonération s'applique si vous avez détenu votre résidence principale pendant au moins deux ans avant la vente.

Démembrement de propriété

En cas de démembrement de propriété, il est possible de déduire les charges liées à l'entretien de la résidence principale du revenu imposable de l'usufruitier.

Les risques à éviter

Il est important de connaître les risques inhérents à chacune des techniques d'optimisation fiscale sur la résidence principale en France.

Prêt immobilier

Le risque principal est celui du surendettement.

Il est important de veiller à ne pas souscrire un prêt immobilier dont les mensualités dépassent largement votre capacité de remboursement. Si vous n'êtes pas en mesure de rembourser le prêt, vous risquez la saisie de votre résidence principale.

Travaux de rénovation

Les risques sont liés aux entreprises qui effectuent les travaux.

Il est important de s'assurer de la compétence et de la fiabilité des artisans que vous engagez.

De plus, certaines entreprises peu scrupuleuses peuvent vous inciter à effectuer des travaux non nécessaires ou surfacturés pour bénéficier de la prime énergie ou du crédit d'impôt.

Plus-value immobilière

Le risque est celui de la non-conformité de la résidence principale à la définition légale.

Pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus-value, la résidence principale doit répondre à certains critères tels que le fait d'être occupée à titre principal et effectif pendant au moins deux ans.

Si votre résidence principale ne répond pas à ces critères, vous risquez de devoir payer l'impôt sur la plus-value.

Démembrement de propriété

Le risque est lié à la durée du démembrement.

Si la durée du démembrement est trop longue, vous risquez de ne pas pouvoir récupérer votre résidence principale avant la fin de votre vie, ce qui peut engendrer des conséquences fiscales importantes.

Optimisation fiscale immobilière : la transmission de patrimoine

La transmission du patrimoine est un sujet important qui concerne de nombreuses familles, et il est essentiel de comprendre les différentes options fiscales disponibles pour optimiser sa transmission.

Les 4 leviers d’optimisation fiscale pour transmettre son patrimoine

La donation

La donation permet de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant.

Elle permet de bénéficier d'une exonération partielle ou totale des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) selon les liens de parenté entre le donateur et le donataire, ainsi que le montant de la donation.

La donation-partage

La donation-partage permet de transmettre son patrimoine immobilier de manière anticipée tout en évitant les risques de contentieux entre héritiers.

Elle permet également de bénéficier d'une réduction des droits de mutation à titre gratuit.

L'usufruit temporaire

L'usufruit temporaire permet de transmettre temporairement la nue-propriété d'un bien immobilier à ses enfants tout en conservant l'usufruit du bien jusqu'à son décès. Cette technique permet de diminuer les droits de mutation à titre gratuit.

La vente en nue-propriété

La vente en nue-propriété permet de vendre la nue-propriété d'un bien immobilier tout en en conservant l'usufruit. Cette technique permet de diminuer les droits de donation ou de succession.

Les risques à éviter

Bien que ces techniques d'optimisation fiscale immobilière soient souvent utilisées pour transmettre son patrimoine dans les meilleures conditions possibles, elles présentent également des risques qu'il est important de prendre en compte.

Risque de litiges

La donation-partage ou la vente en nue-propriété peuvent entraîner des litiges entre les héritiers, notamment si le patrimoine transmis n'a pas été évalué correctement ou si les héritiers considèrent que leur part n'est pas équitable.

Il est donc recommandé de se faire accompagner par un notaire pour prévenir les litiges.

Risque de dépendance

L'usufruit temporaire permet de conserver la jouissance d'un bien immobilier jusqu'à son décès. Cependant, si le donateur devient dépendant avant son décès, il ne pourra plus bénéficier de son usufruit.

Il est donc important de prévoir une solution de rechange pour le cas où le donateur deviendrait dépendant.

Risque de plus-value

La vente d'un bien immobilier en nue-propriété peut entraîner une plus-value taxable à l'impôt sur le revenu si le prix de vente est supérieur au prix d'acquisition.

Il est donc important de bien évaluer le bien avant de procéder à la vente en nue-propriété.

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