Les conditions de la LMNP

Introduction

En matière de placement, l’investissement immobilier locatif en meublé permet non seulement d’avoir un patrimoine durable, mais aussi de profiter d’un complément de revenu par mois, notamment dans un objectif de préparer sa retraite. Il faut souligner que les contribuables peuvent investir dans le neuf ou dans l'immobilier ancien. Dans les deux cas, le recours au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une bonne option.

Le statut LMNP est conçu pour les particuliers souhaitant louer un bien meublé sans en faire leur activité principale. Il offre un cadre fiscal attractif et flexible, adapté à divers projets immobiliers, qu'il s'agisse de biens neufs ou anciens.

La question qui se pose est : est-ce que tout le monde peut investir en LMNP ? C’est un statut accessible à tous les contribuables français. Toutefois, pour en être bénéficiaire, il faut répondre à certaines conditions.

En premier lieu, vous devez être propriétaire d’un bien meublé, mis en location. Le montant annuel de vos revenus locatifs doit être inférieur à 23.000 euros. Celui-ci peut aussi être inférieur à 50% de vos revenus professionnels. 

Si vous ne respectez pas ces seuils, vous passerez sous le régime du Loueur de Meublé Professionnel (LMP).

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Le statut LMNP

Le LMNP est un régime fiscal destiné aux propriétaires qui louent des biens meublés de manière non professionnelle. Ce statut permet de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs et d'une gestion locative simplifiée.

Obtention du Statut

Pour obtenir le statut LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Inscription administrative : Il est nécessaire de déclarer votre activité de location meublée en remplissant le formulaire P0i (Cerfa n°11921*05) et en le transmettant au Greffe du Tribunal de Commerce compétent. Cette démarche vous permettra d'obtenir un numéro SIRET, indispensable pour exercer en tant que loueur en meublé non professionnel.
• Seuils de revenus : Vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50 % de vos revenus professionnels du foyer fiscal.

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Obtention du statut

Pour bénéficier du statut LMNP, l'investisseur doit respecter certaines conditions :

• S'inscrire au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) en déclarant son activité de location meublée via le formulaire Cerfa P0i.
• Ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels ou moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
• Louer un bien meublé conforme à la liste des équipements obligatoires définie par décret.

La fiscalité du LMNP repose sur une imposition en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant d’accéder à des régimes fiscaux avantageux. En fonction des recettes locatives, deux options sont possibles : le micro-BIC ou le régime réel.

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Exigences légales

Le bien loué doit disposer d'un mobilier suffisant pour permettre une occupation immédiate par un locataire. Le décret du 31 juillet 2015 précise la liste des éléments obligatoires (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.).

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez opter pour deux types de baux, le bail commercial ou le bail civil :

• Le bail commercial : il faudra louer sous ce régime si votre choix d’investissement s’est porté sur un appartement situé en résidence de services (résidences pour senior, résidences étudiantes, etc.). Le bail commercial est conclu entre vous et l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans. Ce dernier se chargera de la gestion locative et le versement de vos loyers sera garanti même en cas d’absence temporaire de locataire.

• Le bail civil : dans le cas de l’acquisition d’un bien isolé dédié à la location meublée, vous serez soumis au régime du bail civil. Il se signe entre vous et votre locataire pour une durée de 12 mois renouvelables. Cette période peut être réduite à 9 mois lorsque votre locataire est un·e étudiant·e. Le prix du loyer pourra être révisé à chaque renouvellement de bail.

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Pour conserver le statut de loueur en meublé non professionnel dans l’ancien, vous devrez respecter les conditions suivantes tout au long de la location 

• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
• Générer un revenu locatif inférieur à 23 000 €/an et inférieur aux revenus annuels du foyer fiscal

Ensuite, vous devrez vous immatriculer auprès du centre des impôts dont dépend votre bien. Pour ce faire, il faudra remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i). Puis, vous devrez l’envoyer au greffe du tribunal de Commerce.  Ainsi vous obtiendrez votre numéro de SIRET pour commencer votre activité de LMNP.

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Régime Fiscal

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Lorsque vous décidez de faire de la location meublée, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, le régime micro-BIC et le régime réel. 

Le régime micro-BIC est accessible au contribuable respectant les seuils micro-BIC. Il permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminué d’un abattement forfaitaire (sans avoir besoin de pièces justificatives de charges).

Il s’applique lorsque le chiffre d’affaires hors taxe de l’année civile N-1 ou N-2 n’excède pas le seuil de 77 700 € pour la location meublée classique. 

Ainsi, les 2 premières années (en l’absence de chiffre d’affaires de référence), les revenus sont taxés au micro-BIC sauf option pour le régime réel.

En choisissant le micro-BIC, le résultat imposable sera égal au total des recettes diminué d'un abattement forfaitaire de 50 %. Vous ne pourrez pas bénéficier de l’amortissement fiscal sur les revenus. 

Si le bien engendre des charges structurelles (amortissement du bien compris) supérieures à 50% du montant des loyers, ou que les recettes sont supérieures au seuil 

Le régime reel simplifié est souvent plus avantageux que le micro-BIC puisqu’il permet d’amortir le bien et de déduire l’intégralité des charges du bien. 

Finalement les loyers ne sont pas (ou très peu) imposés pendant des années car en déficit structurel !

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Régime Réel

L'option pour le régime réel doit être exercée avant le 1^er février de l'année au titre de laquelle le loueur souhaite se placer sous ce régime ou avant la date de dépôt de la première déclaration pour les entreprises nouvelles. L'option est valable pour une durée de 2 ans et elle est reconduite tacitement par périodes de 2 ans.

Le régime réel BIC permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminués des charges réelles de la location : 

• intérêts d’emprunts,
• taxe foncière,
• charges de copropriété et primes d’assurance,
• dépenses liées à l’entretien, la reparation et amelioration du bien loué, 
• amortissement annuel du bien (hors foncier),
• travaux…

Cette méthode permet, grâce à l’amortissement, de neutraliser voire de reporter les déficits générés par l’activité locative sur plusieurs années, rendant les revenus locatifs quasiment non imposables durant la phase de location

La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits principalement dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert comptable est fortement recommandé.

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Déductions Fiscales

Un atout majeur du LMNP est la déductibilité d’une vaste gamme de charges liées à l’activité locative, notamment l’amortissement fiscal du bien.  

En cumulant ces déductions sous le régime réel simplifié, l’investisseur peut non seulement réduire considérablement son revenu imposable, mais aussi, dans certains cas, générer un déficit structurel reportable sur les exercices suivants. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour ceux se situant dans des tranches d’imposition élevées, optimisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.

Précision : Les amortissements ne peuvent pas entraîner de déficit foncier. Mais, si leurs montants cumulés aux charges déductibles sont supérieurs aux loyers, alors ils seront imputés sur les revenus locatifs de l’année suivante. Ce système permet de répartir la défiscalisation liée à l’amortissement sur une longue période.

La déduction de l’amortissement est le principal atout de la location meublée et permet de réduire sensiblement la base imposable, par rapport à une location nue (imposée en revenus fonciers). 

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Types de Biens et Locations

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La location meublée concerne uniquement les locaux à usage d'habitation. La location d'un immeuble à usage professionnel muni du matériel et du mobilier nécessaire à l'exploitation est qualifiée de location "équipée". Elle relève d'un régime juridique et fiscal différent de celui de la location meublée.

Le régime fiscal de la location meublée peut concerner différents types d'investissements ou activités, notamment :

• les logements meublés loués à titre de résidence principale du locataire ; 
• les logements meublés loués au titre d'un bail mobilité ;
• les locations saisonnières et meublés de tourisme non classés ;
• les meublés de tourisme classés ;
• les gîtes ruraux ;
• les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services (EHPAD, résidence étudiante, résidence d'affaire, résidence senior). 

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Peut-on investir en LMNP n’importe où : zone inondable, zone tendue… ?

De nombreux dispositifs de défiscalisation imposent l’investissement dans un bien immobilier situé dans des zones spécifiques. Ce n’est pas le cas pour la Location en Meublé Non Professionnelle. Vous pouvez investir dans une maison ou un appartement se trouvant dans n’importe quelle ville. Il est même possible de louer une pièce de votre habitat si elle répond aux critères requis.

Cela dit, il y a bien des critères à respecter pour profiter du statut LMNP. En premier lieu, le logement doit être bien équipé et habitable, ce qui permettra au locataire de s’installer rapidement. Il doit avoir une dimension de 9 m² au minimum.

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Biens Neufs et Anciens

Le statut LMNP s'applique à tous les types de biens.

• Les biens neufs offrent souvent des avantages en termes de garanties et de performance énergétique.
• Les biens anciens peuvent être plus attractifs en termes de prix d'achat et de rendement locatif.

Les avantages d’une LMNP dans l’ancien sont nombreux :

• Accéder à des biens immobiliers à partir de 70 000 € en moyenne ;
• Bénéficier d’une rentabilité brute dépassant la plupart du temps les 3,5 % ;
• Anticiper sa retraite grâce à un complément de revenu ;
• Profiter d’avantages fiscaux grâce aux régimes micro-BIC ou réel.

En outre, les biens en LMNP dans l’ancien octroient le privilège d’être déjà livrés et gérés. Ainsi, vous générez immédiatement des revenus en ayant déjà connaissance des charges, de la taxe foncière, etc.

Vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel dans l’ancien si le bien loué regroupe les conditions suivantes :

• Avoir fait l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation ;
• Répondre aux conditions d’un logement meublé définies par la loi Alur1 (comportant au minimum certains éléments essentiels pour vivre dans les lieux) ;
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
• Générer un revenu locatif inférieur à 23 000 €/an et inférieur aux revenus annuels du foyer fiscal.

Ensuite, vous devrez vous immatriculer auprès du centre des impôts dont dépend votre bien. Pour ce faire, il faudra remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i). Puis, vous devrez l’envoyer au greffe du tribunal de Commerce.  Ainsi vous obtiendrez votre numéro de SIRET pour commencer votre activité de LMNP.

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Résidences Spécifiques

Vous pouvez investir dans une résidence de service comme:

• une EHPAD,
• une résidence étudiante ou une résidence pour séniors, se présente comme une autre option. 

Elle réunit tous les critères d’un bien meublé. Hormis le fait d’être bien équipé, elle donne aussi accès à un service:

• pour le petit-déjeuner,
• un service de nettoyage,
• un service de réception.

En optant pour une résidence de service meublée, vous pouvez associer votre statut LMNP au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Cela ne pourrait qu’accroître les avantages fiscaux à profiter et offre une réduction d'impôt et la récupération de la TVA sous conditions.

Le dispositif Censi-Bouvard est une aide conçue pour soutenir l’investissement immobilier locatif dans une résidence meublée neuve. Elle garantit une baisse du montant de l’impôt sur le revenu (IR).

Lorsque la loi Censi-Bouvard est associée au statut LMNP, le bailleur pourra accéder à une réduction fiscale. Une récupération de la TVA à hauteur de 20% du prix du bien immobilier est aussi possible.  

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Contrats et Baux

Le contrat de bail joue un rôle clé dans la gestion des locations meublées en définissant les droits et obligations du bailleur et du locataire. Il doit être conforme aux conditions légales et respecter les exigences du régime LMNP.

Pour être valide et conforme aux exigences LMNP, un contrat de bail doit inclure :

• L’identité des parties (bailleur et locataire).
• La durée du bail en fonction du type de contrat.
• Le montant du loyer et les charges (forfaitaires ou récupérables).
• Les conditions de résiliation (préavis, motifs valables).
• L’inventaire des équipements meublés (obligatoire).
• Le dépôt de garantie (non exigé pour le bail mobilité).

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de fournir un logement en bon état d’usage et de réparation, conforme aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur, ainsi qu’aux critères spécifiques d’un logement meublé.

Le bail est d’une durée maximale de neuf mois, sans possibilité de renouvellement ou de reconduction tacite. Si vous souhaitez poursuivre la location au-delà de cette période, un nouveau contrat devra être établi.

Enfin, vous ne pouvez pas résilier le bail avant son terme, sauf en cas de motif légitime, tel que le non-paiement du loyer ou des troubles causés au voisinage.

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Bail Commercial

Le choix du type de contrat de bail dépend du type location, de la durée de location et du profil du locataire. Plusieurs types de baux sont compatibles avec la LMNP. 

Le bail d’habitation meublée prévoit une durée minimale de 1 an (ou 9 mois pour les étudiants) contrairement au bail d’habitation nue dont la durée minimale est de 3 ans. 

Le bail commercial destiné aux investisseurs dans des résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme, affaires) a généralement une durée plus longue entre 9 et 12 ans. Mais permet d’avoir une prise en charge de la gestion par un exploitant avec un loyer fixe Garanti. 

Dans le cadre de la location de courte durée, type location saisonnière, il est possible de passer directement via des plateformes de location type Airbnb, à condition de respecter la réglementation locale.  Il n’est pas nécessaire de rédiger un bail.

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Conclusion

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Le statut LMNP est un outil d'investissement très avantageux pour les particuliers souhaitant percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés. Il permet de déduire de nombreuses charges et d'amortir le bien, tout en offrant une flexibilité en termes de types de location.

Les conditions essentielles pour le statut LMNP : 

• Le logement doit être loué meublé, avec un équipement minimum défini par décret (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.).

• L’investisseur peut choisir entre deux régimes d’imposition : 

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs (si recettes inférieures à 77 700 €).

• Régime réel : possibilité de déduire les charges, les amortissements et les intérêts d’emprunt.
  

• Pour conserver le statut LMNP, il ne faut pas être inscrit en tant que loueur professionnel.

• Il y a une obligation de fournir un équipement complet conforme aux exigences légales.

Le choix du statut de LMNP est une solution avantageuse pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier d’une fiscalité allégée et d’une rentabilité intéressante. 

En effet la location au LMNP au régime réel permettra de déduire l’intégralité des charges immobilières et d’amortir le bien, conduisant à réduire drastiquement la fiscalité sur ces revenus.  

La location meublée permet en plus de pratiquer des loyers plus élevés que la location nue, augmentant ainsi la rentabilité. Elle permet également de répondre à une sorte demande pour les logements meublés en raison de la mobilité croissante des étudiants et des jeunes actifs.

Il est également possible de déléguer la gestion locative à une société spécialisée (location saisonnière ou résidences de services) pour se décharger des contraintes de gestion.

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Bonus : Quelques conseils lorsqu’on souhaite investir dans un bien loué meublé : 

• Visez un bien avec des travaux dans un quartier bien desservi par les transports, attractif pour les étudiants et les jeunes actifs.
• Il est préférable d’acquérir de petites surfaces, ou d’envisager de louer à des colocataires pour tenter d’obtenir une rentabilité locative plus élevée.
• Prenez également en considération les charges de copropriété, ou celles relatives à la commune, comme la taxe foncière. Selon les communes, elle peut varier du quart du montant du loyer à trois ou quatre fois son montant.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement sera aussi plus que jamais à évaluer.

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