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Ce chef d'entreprise était exposé à un risque fiscal de 1,9 million d'euros sur ses biens immobiliers sans en avoir conscience. Voici comment je lui ai permis d’éviter cette situation désastreuse pour sa transmission.
Ce chef d'entreprise était exposé à un risque fiscal de 1,9 million d'euros sur ses biens immobiliers sans en avoir conscience. Voici comment je lui ai permis d’éviter cette situation désastreuse pour sa transmission.
Paul, 52 ans, marié sous le régime de la séparation de biens avec adjonction d'une société d'acquêts, possède un patrimoine global brut de 14,5 millions d'euros. Il a déjà réalisé des donations en démembrement en faveur de ses enfants en 2022 et souhaitait poursuivre la transmission de son patrimoine à moindre coût.
Son patrimoine comprend notamment :
- des actifs immobiliers en LMP,
- une holding,
- un patrimoine financier partiellement composé d'actifs non liquides,
- plusieurs crédits immobiliers d'environ 3,3 millions d'euros sur des biens loués meublés (via SARL de famille et en direct).
Notre première alerte a porté sur un risque fiscal majeur que Paul ignorait totalement : l'impact du remboursement des assurances emprunteurs en cas de décès.
En effet, lorsqu'un loueur en meublé décède, le capital versé par l'assurance pour solder les prêts est considéré comme un profit exceptionnel imposable aux BIC, en plus d'être soumis aux droits de succession.
Pour Paul, ce risque représentait un coût potentiel de 1,9 million d'euros !
Après une analyse approfondie de sa situation, nous avons écarté plusieurs pistes d'optimisation non applicables ou trop coûteuses. Nous avons finalement mis en place une stratégie sur mesure qui a permis :
- de couvrir le risque d'imposition du profit exceptionnel de 1,9 million d'euros en cas de décès,
- de générer un gain à la transmission de 269k€ ou 204k€ selon l'ordre des décès,
- de créer 200k€ de revenus passifs sur la trésorerie disponible dans la holding.
Le tout pour un coût de mise en œuvre inférieur à 8 000 €.
Cette optimisation illustre parfaitement l'importance d'une approche globale du patrimoine. Les risques fiscaux les plus coûteux sont souvent ceux qu'on ignore, particulièrement dans des situations patrimoniales complexes impliquant des structures professionnelles et des investissements locatifs.
Le risque fiscal LMP déclenche une imposition spécifique des plus-values qui peut surprendre : avant toute restructuration ou cession, le calcul du taux marginal d'imposition est indispensable pour en mesurer l'impact.
Le risque fiscal lié au statut LMP doit être intégré dans les stratégies de transmission patrimoniale, car il peut générer une charge fiscale importante au moment de la cession ou de la transmission du patrimoine locatif.
Le Pacte Dutreil pour transmission d'actifs peut s'appliquer si le patrimoine immobilier est logé dans une structure éligible, permettant d'alléger la charge fiscale lors de la transmission aux héritiers.
Les risques fiscaux liés au statut LMP peuvent compromettre une stratégie d'optimisation de la transmission de patrimoine : une analyse préalable permet d'identifier et de neutraliser ces risques avant la cession.
Une stratégie immobilière face au risque LMP doit intégrer dès la phase d'acquisition les critères de qualification du statut, afin d'éviter une requalification imprévue aux conséquences fiscales significatives.
Anticiper les risques fiscaux du statut LMP fait partie intégrante de la démarche pour préparer et optimiser la transmission, car ces risques peuvent peser lourdement sur la valeur nette transmissible du patrimoine.
