Investir en Immobilier Locatif à Rennes

En termes d’investissement immobilier, choisir le bon emplacement peut faire toute la différence. Dans cette optique, Rennes en Ille-et-Vilaine (35) est une destination de choix pour les investisseurs locatifs en quête de rentabilité et de stabilité. Avec son économie dynamique, son marché immobilier en plein essor et son attrait culturel indéniable, la préfecture de la Bretagne offre un cadre propice pour faire fructifier votre capital.

Investir dans l'immobilier à Rennes, c'est opter pour un marché en pleine croissance, soutenu par une demande locative solide et une offre diversifiée de biens immobiliers. De plus, la ville bénéficie d'infrastructures modernes, d'un réseau de transports efficace et d'un cadre de vie agréable, attirant ainsi une population active et qualifiée. Pour vous accompagner dans cette démarche, faites appel à un conseiller fiscal immobilier indépendant. Cela vous permettra de tirer pleinement parti des avantages de l’investissement locatif à Rennes.

Faut-il investir à Rennes ?

En termes simples, l'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer et de générer un revenu régulier, tout en bénéficiant éventuellement d'une plus-value à long terme. Pour évaluer la pertinence d'investir à Rennes, nous nous appuyons sur des données statistiques actualisées fournies par des sources fiables.

Celles-ci proviennent de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), arrêtées au 27/02/2024, dernière mise à jour en date. De plus, nous nous basons sur l’analyse du marché immobilier rennais, issue d'une étude comparée des données relevées par la chambre des notaires et les professionnels de l'immobilier. Ces informations nous permettent d'avoir une vision précise et actualisée, base essentielle pour déceler les opportunités d'investissement dans la capitale bretonne.

Investissement locatif avec ou sans apport à Rennes ?

La réalisation d'un projet immobilier représente généralement un jalon majeur dans une vie. Bien souvent, l'acquisition d'un bien nécessite de recourir à un financement extérieur, en raison du peu de ressources propres disponibles. Dans cette optique, les stratégies d'investissement se basent sur l’évaluation des mensualités afin d’anticiper les retombées financières. C'est pourquoi l'apport initial est souvent conseillé pour développer son patrimoine immobilier à Rennes, car cela permet de réduire les charges mensuelles.

Dans tous les cas, pour garantir un rendement locatif optimal, le choix de l'emplacement et du type de bien demeure vital. Jetons un regard sur ces éléments, en nous appuyant sur les données spécifiques à la ville de Rennes, pour éclairer au mieux votre décision d'investissement.

Quelle est la situation démographique à Rennes ?

La ville de Rennes, avec une population de plus de 222 000 habitants, présente une dynamique démographique notable. Une caractéristique marquante est la prépondérance de la tranche d'âge des 15 à 29 ans. Cela est propice à un marché locatif actif et diversifié. De plus, le rythme de croissance annuelle de la population est de 0,7 %, preuve de l’attractivité constante de la ville. Il est également intéressant de noter que plus de 80 % des habitants étaient présents dans le même logement un an auparavant, soulignant la stabilité résidentielle dans la région. Cette stabilité peut offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers à la recherche d’un bail locatif à long terme.

Quels sont les revenus des habitants de Rennes ?

Jetons un œil sur la composition socioéconomique de la population rennaise. Plus de 38 % des habitants sont des cadres et professions intellectuelles supérieures, ou exercent des professions intermédiaires, témoignant ainsi d'une population active à fort pouvoir d'achat. Le revenu médian disponible, qui s’élève à 22 770 €, reflète cette situation relativement favorable sur le plan financier. De plus, le secteur d'activité le plus actif à Rennes est le commerce, les transports et les services divers, représentant près de 80 % des emplois. Cette diversification économique offre un terreau fertile pour une variété d'investissements locatifs dans l’immobilier résidentiel ou tertiaire.

Quelle est la structure de l'offre de logements à Rennes ?

L'offre de logements à Rennes est diversifiée et adaptée aux besoins variés de sa population croissante. La ville compte ainsi un total de 131 905 logements, dont 89,2 % sont des résidences principales. Celles-ci se caractérisent par une moyenne de 3 pièces dans les appartements et de 5 pièces dans les maisons. Plus de 63 % des résidences principales sont occupées par des locataires, ce qui démontre la vitalité de la location immobilière à Rennes. Enfin, en ce qui concerne les trajets domicile-travail, plus de 46 % des habitants se déplacent à bord d'un véhicule automobile. Cette donnée est à prendre en considération pour diversifier l’investissement locatif, l’achat de box ou de parking, en complément d’un appartement à louer, pouvant optimiser votre patrimoine immobilier.

Quels sont les prix de l’immobilier à Rennes ?

Le marché immobilier à Rennes présente des caractéristiques spécifiques qui influent sur les prix et les rendements. Le prix moyen de l’immobilier s'élève à 4 067 €/m², tandis que le prix moyen de la location est d'environ 15 €/m². En détaillant davantage, le prix moyen des appartements est de 3 864 €/m², tandis que celui des maisons est de 5 006 €/m². La rentabilité locative brute moyenne est estimée à 4,43 %, ce qui témoigne d'une attractivité certaine pour les investisseurs locatifs.

Quels sont les quartiers les plus recherchés à Rennes et dans les environs ?

Avec 5 567 €/m², les rues Waldeck-Rousseau, Honoré de Balzac et Alfred de Musset, tiennent le haut du pavé. En ce qui concerne les quartiers les plus agréables à vivre, on trouve la Parcheminerie Toussaints, le Mail et La Mabilais pour les appartements, tandis qu'Alphonse Guérin, La Mabilais et Michelet sont prisés par les familles qui recherchent une maison à louer. Enfin, parmi les communes avoisinantes qui ont la cote, on retrouve Cesson-Sévigné (35510), Saint-Grégoire (35760) et Betton (35830). Ces alternatives sont aussi attractives dans une perspective d’achat d’un logement locatif dans la région rennaise.

Quelle fiscalité pour un investissement immobilier locatif à Rennes ?

La fiscalité de l'investissement immobilier locatif à Rennes dépend du type de location, meublée ou non meublée, et des revenus générés.

Le régime fiscal pour une location non meublée à Rennes

Pour une location non meublée, deux régimes d'imposition s'appliquent : le régime micro-foncier et le régime réel.

  • Si vos ressources locatives sont inférieures à 15 000 € par an, vous avez le choix entre l’un ou l’autre des deux régimes fiscaux. Si vous optez pour le micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs.
  • Au-delà du seuil de 15 000 €, vous êtes soumis d’office au régime réel, lequel vous permet de déduire les charges effectives engagées au cours de l'année fiscale.

Le régime fiscal pour une location meublée à Rennes

Pour une location meublée, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC si vos recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas 15 000 €. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur vos revenus locatifs. Cependant, la location meublée est considérée comme une activité professionnelle, ce qui entraîne l'assujettissement à la Cotisation foncière des entreprises (CFE) et à la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) dans certaines conditions.

Quel statut choisir pour louer son bien immobilier à Rennes ?

Pour exploiter votre investissement locatif à Rennes, vous avez le choix entre deux statuts qui dépendent notamment des revenus générés par la location et du régime fiscal choisi : loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) :

Statut LMP à Rennes

Un loueur en meublé est considéré comme professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

  • Les recettes locatives annuelles excèdent 23 000 €.
  • Les produits locatifs dépassent les autres revenus du foyer fiscal qui sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Les déficits sont imputables sur le revenu global sans limite de montant et sur une période de 6 ans. Les plus-values immobilières relèvent du régime des plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles sous certaines conditions.

Statut LMNP à Rennes

Vous choisissez d'investir en LMNP à Rennes ? Dans ce cas, les déficits générés peuvent être reportés pendant 10 ans exclusivement sur les revenus de même nature. Les plus-values réalisées lors de la cession des biens sont imposées comme des plus-values privées, sans impact des régimes fiscaux spécifiques.

Quelles sont les déductions fiscales dans le cadre d’un investissement locatif à Rennes ?

Dans le cadre d'un investissement immobilier dans l’ancien ou le neuf à Rennes, vous pouvez bénéficier de divers dispositifs de déductions fiscales, notamment :

La loi Denormandie à Rennes

Le dispositif Denormandie vous permet de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu (IR) plafonnée à un investissement maximum de 300 000 € et qui varie en fonction de la durée de l'engagement du bail. Les conditions d’éligibilité sont les suivantes :

  • Faire votre investissement immobilier d’ici le 31 décembre 2026.
  • Acheter un logement à rénover dans certaines zones éligibles.
  • Le proposer à la location pour une période minimale de six ans.

La loi Pinel à Rennes

Le dispositif Pinel peut s’appliquer dans le cadre de l'acquisition d'un logement neuf ou en construction situé dans un bâtiment d’habitation collectif. Vous pouvez obtenir une déduction fiscale de votre IR à condition de louer votre bien pour une période déterminée ; la durée du bail impacte le montant de la réduction d’impôt. Cette dernière est calculée sur le prix d'achat du logement et est soumise à des plafonds, notamment 300 000 euros par personne et par an, ainsi que 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

Le dispositif Loc'Avantages à Rennes

Pour bénéficier de Loc’Avantages, vous devez vous engager à :

  • Mettre en location votre bien locatif à un loyer inférieur au prix du marché.
  • Contracter un bail avec un locataire dont les ressources sont inférieures à un certain seuil.

Avec cette double condition, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller de 15 % à 65 %.

SCPI ou SCI à Rennes ?

Pour choisir entre un investissement en SCPI et une société civile immobilière (SCI) à Rennes, plusieurs éléments doivent être pris en compte :

Société civile de placement immobilier (SCPI)

  • Organisme de placement collectif investissant dans l'immobilier, sans minimum d'associés.
  • Permet de diversifier les investissements en acquérant des parts dans des projets immobiliers multiples.
  • Les risques sont mutualisés entre les investisseurs, ce qui peut réduire l'exposition individuelle.
  • Les revenus sont versés sous forme de dividendes trimestriels, mais ni le rendement ni le capital ne sont garantis.
  • Comporte des frais d'entrée et de gestion, entre 5 % et 12 % de la valeur de la part et entre 8 % et 10 % des dividendes, respectivement.
  • Les dividendes sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et doivent être déclarés comme revenus fonciers.

Société civile immobilière (SCI)

  • Structure juridique permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers avec un minimum de deux associés.
  • Facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier, chaque associé détenant des parts sociales proportionnelles à son apport.
  • Les dettes et bénéfices sont répartis entre les associés, ce qui peut simplifier la gestion des dépenses et des revenus.
  • Permet une transmission facilitée du patrimoine aux héritiers, avec des abattements sur les droits de succession en ligne directe.
  • En ce qui concerne le régime fiscal d'une SCI, les bénéfices sont soumis à l'impôt sur le revenu pour chaque associé, sauf si la SCI loue des biens meublés, auquel cas elle est soumise à l'impôt sur les sociétés.

En résumé, une SCI peut être plus adaptée pour une gestion familiale et une transmission patrimoniale facilitée. Tandis qu'une SCPI offre une diversification des investissements immobiliers avec une mutualisation des risques, mais comporte des frais et n'offre aucune garantie sur le rendement ou la valeur des parts. Noun Partners peut vous conseiller sur le choix le plus approprié en fonction de votre situation financière et de vos objectifs patrimoniaux. Pour une consultation initiale gratuite et des conseils en investissement sur mesure, contactez dès maintenant Noun Partners, votre partenaire de confiance pour vous accompagner dans l’optimisation fiscale de vos investissements locatifs à Rennes.

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