Investir en LMNP : comment maximiser son investissement grâce aux avantages fiscaux

La LMNP, ou la location meublée non professionnelle, permet d’investir dans l’immobilier et confère de nombreux avantages fiscaux.

C’est l’une des solutions les plus adaptées si vous cherchez un placement rentable et sûr pour constituer un patrimoine.

Nul besoin d’acheter un bien neuf, la LMNP dans l’ancien assurera tout autant votre avenir ainsi que celui de vos proches. Voici quelques conseils pour vous lancer dans ce statut de loueur en meublé non professionnel ancien.

La LMNP dans l’ancien : un investissement pleins d’avantages

Dans un contexte où le taux de crédit immobilier est au plus bas alors que l’inflation monte en flèche, il est intéressant de s’appuyer sur l’effet levier d’un emprunt. Cette perspective s’avère plus que jamais séduisante pour se constituer un patrimoine ou minorer son imposition. C’est donc le meilleur moment pour envisager un investissement locatif dans un logement ancien, dont le prix affiché se montre généralement plus attractif qu’un bien neuf.

Les avantages d’une LMNP dans l’ancien sont nombreux :

• Accéder à des biens immobiliers à partir de 70 000 € en moyenne ;
• Bénéficier d’une rentabilité brute dépassant la plupart du temps les 3,5 % ;
• Anticiper sa retraite grâce à un complément de revenu ;
• Profiter d’avantages fiscaux grâce aux régimes micro-BIC ou réel.

En outre, les biens en LMNP dans l’ancien octroient le privilège d’être déjà livrés et gérés. Ainsi, vous générez immédiatement des revenus en ayant déjà connaissance des charges, de la taxe foncière, etc.

Les 4 conditions pour pouvoir investir en location meublée non professionnelle

Vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel dans l’ancien si le bien loué regroupe les conditions suivantes :

• Avoir fait l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation ;
• Répondre aux conditions d’un logement meublé définies par la loi Alur1 (comportant au minimum certains éléments essentiels pour vivre dans les lieux) ;
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
• Générer un revenu locatif inférieur à 23 000 €/an et inférieur aux revenus annuels du foyer fiscal2.

Ensuite, vous devrez vous immatriculer auprès du centre des impôts dont dépend votre bien. Pour ce faire, il faudra remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 « Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i). Puis, vous devrez l’envoyer au greffe du tribunal de Commerce.  Ainsi vous obtiendrez votre numéro de SIRET pour commencer votre activité de LMNP.

Bon à savoir

Depuis le 1er janvier 2020, l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus obligatoire.

Et à partir du 1er janvier 2022, vous pouvez réaliser des formalités en ligne sur le site https://formalites.entreprises.gouv.fr.

Le bail commercial et le bail civil : connaître la durée de son investissement

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez opter pour deux types de baux, le bail commercial ou le bail civil :

• Le bail commercial : il faudra louer sous ce régime si votre choix d’investissement s’est porté sur un appartement situé en résidence de services (résidences pour senior, résidences étudiantes, etc.). Le bail commercial est conclu entre vous et l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans. Ce dernier se chargera de la gestion locative et le versement de vos loyers sera garanti même en cas d’absence temporaire de locataire.

• Le bail civil : dans le cas de l’acquisition d’un bien isolé dédié à la location meublée, vous serez soumis au régime du bail civil. Il se signe entre vous et votre locataire pour une durée de 12 mois renouvelables. Cette période peut être réduite à 9 mois lorsque votre locataire est un·e étudiant·e. Le prix du loyer pourra être révisé à chaque renouvellement de bail.

4 conseils pour assurer le succès de sa location

Avant d’aborder le statut fiscal avantageux de la LMNP dans l’ancien, quelques conseils sur le type de logement à acheter sont nécessaires :

• Visez un bien avec des travaux dans un quartier bien desservi par les transports, attractif pour les étudiants et les jeunes actifs.
• Il est préférable d’acquérir de petites surfaces, ou d’envisager de louer à des colocataires pour tenter d’obtenir une rentabilité locative plus élevée.
• Prenez également en considération les charges de copropriété, ou celles relatives à la commune, comme la taxe foncière. Selon les communes, elle peut varier du quart du montant du loyer à trois ou quatre fois son montant.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement sera aussi plus que jamais à évaluer.

À noter

Avec le nouveau DPE, certaines catégories de logement seront interdites à la location :

• Les classés G en 2025 ;
• Les estampillés F en 2028 ;
• Les E en 2034.

Il s’avère donc essentiel de faire estimer le montant des travaux par des entreprises agréées3. Heureusement, des aides, comme Ma Prime Rénov’, existent pour le propriétaire bailleur.

Avantages fiscaux de la LMNP : le choix entre 2 régimes d’imposition

Les avantages fiscaux de ce type de location reposent sur la possibilité de choisir entre 2 régimes d’imposition :

• Le régime micro-BIC : il offre des avantages fiscaux, selon les revenus, le patrimoine et le loyer perçu. L’administration fiscale considère automatiquement que vos charges s’élèvent à 50 % de vos recettes locatives. Le bailleur bénéficie donc d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs. Les seuils à respecter avec le statut LMNP sont de 72 600 € en location classique et de 176 200 € en location de tourisme.
  

• Le régime réel : il permet d’amortir le prix de l’acquisition et de déduire certains frais. Ce régime vous autorise à déduire toutes les dépenses liées à votre logement :
  

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- Les frais de fonctionnement (assurances, charges de copropriété, taxe foncière, entretien et réparations, etc.) ;

- Les amortissements du bien, du mobilier et des travaux.

Ces amortissements ne peuvent pas entraîner de déficit foncier. Mais, si leurs montants cumulés aux charges déductibles sont supérieurs aux loyers, alors ils seront imputés sur les revenus locatifs de l’année suivante. Ce système permet de répartir la défiscalisation liée à l’amortissement sur une longue période.

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Pour résumer, voici les 3 points à retenir sur la LMNP dans l’ancien :

1. C’est un placement attractif qui vous donnera la possibilité de réduire vos impôts ;

2. Ce type de location est soumis à certaines conditions ;

3. Le régime réel permet de cumuler ses avantages fiscaux sur plusieurs années.

Les éléments pour déterminer la durée d'amortissement d'une LMNP dans l'ancien

Les modalités de calcul de l’amortissement d’une LMNP sont régies par des règles fiscales et comptables. Cela implique d’établir la liste des composants amortissables, avec leur durée d’amortissement ainsi que leur valeur. Ensuite, il faudra calculer leur montant total sur une année pour le bien immobilier.

Pour éviter toute erreur de calcul, Noun Partners peut vous accompagner dans cette démarche.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

Sur l’investissement immobilier :

• Comment créer une stratégie immobilière ;
• Guide sur l’investissement en LMNP ;
• Guide sur l’investissement en SCPI ;
• Investir en SCPI ou SIIC ; 

Sur la défiscalisation immobilière :

• La défiscalisation des investissements immobiliers ; 
• Guide sur l’investissement Pinel ;
• Le conseil fiscal immobilier ;

Sur la SCI :

• Pourquoi créer une SCI ;
• Comment optimiser la fiscalité de sa SCI ;
• La donation de parts d’une SCI ; 
• Faut-il opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS ;

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.

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1 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1165

2 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

3 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096