Investissement locatif : 6 conseils pour investir dans l'immobilier

Il n’est pas toujours simple de savoir par où commencer lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier locatif.

Comment investir pour la première fois dans l’immobilier locatif ? Comment choisir le bien dans lequel investir ? Comment obtenir le meilleur prêt immobilier ? Chaque investisseur doit trouver les réponses à ces questions.

Pour vous aider dans cette démarche, nous avons réuni les 5 conseils les plus utiles pour vous lancer dans l’investissement locatif en toute sérénité.

Définir son budget d’investissement afin d’investir dans l’immobilier locatif

Pour investir dans l’immobilier locatif neuf ou d’occasion, l’une des premières étapes est de définir votre budget. Combien pouvez-vous investir dans votre investissement immobilier ?

L’élaboration de votre capacité de financement va vous permettre par la suite de cibler plus facilement le type de bien et son emplacement.

Pour déterminer cette capacité, deux principaux éléments sont à prendre en compte :

• L’épargne disponible que vous être prêt à utiliser
  

• Le prêt immobilier que vous pouvez obtenir
  

La banque définit votre capacité d’emprunt en étudiant votre salaire, la stabilité de votre situation professionnelle, votre taux d’endettement et votre épargne disponible. Comparez un maximum d’établissements bancaires pour trouver la meilleure offre de prêt.

Dans un premier temps, il ne s’agit pas de souscrire à un prêt immobilier, mais simplement d’avoir un aperçu de votre capacité de financement. Si vous n’avez pas le temps de vous en occuper, déléguez cette mission à un courtier en prêts immobiliers.

Trouver un conseiller en gestion de patrimoine pour investir dans l’immobilier locatif

Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine consiste à vous aider à optimiser vos investissements en fonction de vos critères et de votre profil.

En ce sens, si vous souhaitez investir dans un seul bien immobilier, le conseiller en gestion de patrimoine n’est pas utile. Par contre, dans l’optique d’un projet de développement de patrimoine plus ambitieux, un cabinet comme Noun Partners vous accompagne, vous conseille et vous accompagne pour chaque nouvel achat.

Quel type de locataire ciblez-vous ?

Quand vous investissez dans l’immobilier locatif, il est préférable d’identifier préalablement votre cible. En effet, un étudiant célibataire ne recherche pas le même type de logement qu’un couple d’actifs avec enfants.

Autrement dit, le type de locataire ciblé détermine les critères de recherche de votre futur investissement locatif.

Location ou colocation ? Investissement locatif meublé ou investissement locatif nu ? Logement en résidence de services ? Logement saisonnier ? Neuf ou ancien ? Logement sous convention ? Le rendement locatif et la fiscalité varient en fonction du type de location.

Bien investir dans l’immobilier locatif en trouvant le meilleur emplacement

L’emplacement influence considérablement le prix d’un investissement immobilier. Acheter un T2 de 40m2 ne coûte pas le même prix à Paris qu’à Pontivy.

Le choix de l’emplacement dépend de votre budget, mais également du rendement et de la rentabilité espérés et du type de locataire ciblé. Si vous envisagez de louer à des étudiants, le bien doit naturellement être situé dans une ville disposant d’une université et/ou de grandes écoles. Pour des résidents saisonniers, il faut cibler une ville touristique.

Plus l’attractivité de la ville est élevée et plus l’investissement initial l’est également, mais plus vous pouvez espérer récupérer un loyer élevé.

Le choix s’opère également à une échelle plus réduite. D’un quartier à un autre, les prix peuvent être très différents. De plus, toujours dans le cas d’un logement étudiant, il est préférable qu’il soit situé près du pôle universitaire ou proche du centre-ville. Les quartiers plus périphériques et plus résidentiels offrent nettement moins d’intérêts pour les étudiants. À l’inverse, un couple avec enfants privilégie un quartier plus calme et à proximité d’une école.

Au moment de la recherche du bien, vous devez prendre en compte ces éléments.

Investir dans l’immobilier locatif en optimisant la recherche du bien

Comme évoqué ci-dessus l’emplacement est un critère important qui dépend lui-même du budget initial et du type de locataire ciblé. Toutefois, d’autres critères entrent en jeu :

• L’accès aux transports en commun
  

• Services à proximité : école, magasins, lieux culturels…
  

• Réputation du quartier
  

• Quartier calme ou dynamique ?
  

• La pollution sonore et visuelle
  

• Les futurs projets de travaux

Ces critères vous permettent de mieux affiner votre recherche. Vous devez également identifier le type de bien et ses caractéristiques : maison, appartement, nombre de pièces, surface habitable, étage, terrasse/balcon, parking…

Essayez de hiérarchiser ces différents critères, car il est très rare de tomber sur le bien qui les comble tous. Pour cette hiérarchisation, encore une fois nous vous conseillons d’optimiser votre choix en fonction de votre budget, de l’emplacement et du type de locataire.

La recherche est un processus souvent long. Ne vous précipitez pas, sauf en cas de coup de cœur. Pour trouver votre futur investissement locatif, nous vous invitons à poster une annonce sur des sites de ventes entre particuliers, mais également sur les sites d’agences immobilières et sur les plateformes d’annonces immobilières.

N’hésitez pas à passer par les services d’une agence immobilière afin d’augmenter vos chances de trouver rapidement le bien qui vous intéresse.

S’intéresser au rendement et à la fiscalité avant d’investir dans l’immobilier

N’attendez pas d’avoir acheté le bien pour vous intéresser à son rendement et à sa fiscalité. Au contraire, ces deux éléments doivent influencer le choix de votre futur investissement locatif.

Votre premier objectif étant de chercher le meilleur rapport budget/rentabilité. De ce fait, vous devez savoir comment calculer le rendement locatif : montant du loyer x 12 mois x 100 / par le prix d’achat total.

En partant de ce calcul et en prenant en compte votre budget maximum, vous pouvez ainsi déterminer quel rendement vous pouvez espérer obtenir en fonction du loyer moyen de ou des villes ciblées. Idem à l’échelle des quartiers.

Concernant l’investissement locatif et sa fiscalité, elle diffère selon le type de location.

Ainsi, au niveau fiscal, une location meublée permet d’accéder au régime BIC, tandis qu’une location nue est soumise au régime foncier.

De même, la location meublée est l’une des conditions d’accès au dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard.

La location nue permet quant à elle de bénéficier de l’un des dispositifs suivants : loi Pinel, loi Denormandie, loi Cosse, loi Malraux.

Ces dispositifs exigent un engagement à louer le bien pendant plusieurs années. Dès lors, la décision doit être réfléchie avant d’investir.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

Sur l’investissement immobilier :

• Comment créer une stratégie immobilière ;
• Guide sur l’investissement en LMNP ;
• Guide sur l’investissement en SCPI ;
• Investir en SCPI ou SIIC ; 

Sur la défiscalisation immobilière :

• La défiscalisation des investissements immobiliers ; 
• Les avantages fiscaux du LMNP ;
• Guide sur l’investissement Pinel ;
• Le conseil fiscal immobilier ;

Sur la SCI :

• Pourquoi créer une SCI ;
• Comment optimiser la fiscalité de sa SCI ;
• La donation de parts d’une SCI ; 
• Faut-il opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS ;

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.