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Le transfert de résidence fiscale entraine un certain nombre d’implications fiscales et notamment pour les propriétaires de locations meublées non professionnelles (LMNP).

Ces revenus s’inscrivent à l’intersection de deux principes fondamentaux du droit fiscal français : la territorialité de l’impôt, qui fait peser l’imposition sur les revenus de source française, et la mondialité, qui soumet le contribuable à l’imposition de l’ensemble de ses revenus dans son pays de résidence. Pour éviter la double imposition et optimiser sa situation fiscale, l’expatrié doit donc maîtriser tant le cadre juridique du statut LMNP que les conventions internationales liant la France à son État de résidence.

Par ailleurs, en tant qu’expatrié il est important de vérifier que son statut de LMNP n’a pas basculé sous le statut de LMP (loueur meublé professionnel) notamment lorsqu’il n’y plus de revenus professionnels de source française par ailleurs.

À l’issue de ce panorama, l’expatrié disposera d’une vue claire des règles de base à respecter afin de préserver son régime LMNP, d’anticiper les éventuels changements de statut et de préparer au mieux ses déclarations tant en France que dans son pays d’accueil.

Fondamentaux de la Fiscalité LMNP pour les Expatriés

Définition et Cadre Juridique du Statut LMNP pour les Expatriés

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Définition du statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans le contexte de l'expatriation

Pour rappel, une personne qui a une activité de location meublée en France pourra rester sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à condition de respecter deux conditions cumulatives :

• Les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée sont inférieures à 23 000 €.

• Les recettes locatives annuelles brutes sont inférieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal IR (salaires, rémunérations de gérance, pensions, BINC, BNC, BA, etc.).

Dans le cadre d’une expatriation, cette deuxième condition ne comprendra que les revenus professionnels de source française. Si vous n’avez plus d’activité professionnel en France à la suite de votre expatriation et que vos recettes sont supérieures à 23 000 €, vous passerez automatiquement sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

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Distinction entre LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) pour les expatriés

Le statut de Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP) se distingue sur le régime fiscal et social applicable aux revenus et à la plus-value de cession.

En ce qui concerne les revenus, c’est le volet social qui différera entre les deux statuts. Le loueur LMNP sera soumis aux prélèvements sociaux (au taux de17.2%, voire 7.5% en cas de résidence fiscal dans un Etat européen).

A l’inverse, le loueur LMP, sera soumis aux cotisations sociales des indépendants (taux maximum de 46%).

Concernant le régime des plus-values, le loueur LMNP sera soumis au régime fiscal des particuliers avec un taux d’imposition de 19% et des prélèvements sociaux de 17.2% après l’application d’abattement pour durée de détention.

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués seront réintégrés au calcul de la plus-value imposable.

Le loueur LMP, sera quant à lui soumis au régime des plus-values des professionnels avec une distinction de la plus-value court terme et moyen terme. Il pourra selon sa situation, bénéficier de certains régimes de faveur (exonération, abattements, etc.)

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Législation applicable aux expatriés détenant des biens LMNP en France

En application du principe de territorialité de l’impôt, les revenus tirés de biens locatifs situés en France seront imposables en France. Ce principe d’imposition en France des revenus de source française concerne aussi les biens locatifs loués nus, que meublés sous le statut LMNP ou LMP.

En vertu du principe de mondialité de l’impôt, ces revenus pourront également être imposés dans l’Etat de la résidence.

Afin d’éviter des situations de double imposition, il faudra appliquer l’éventuel convention fiscale conclue entre la France et le pays d’accueil et appliquer les mécanismes d’élimination de la double imposition.

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Détermination de la Résidence Fiscale

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Critères de détermination de la résidence fiscale pour les expatriés

La résidence fiscale se détermine au regard de différents critères, aussi bien au niveau du droit interne de chaque Etat qu’au niveau des conventions internationales.

En France, le Code général des impôts (CGI) prévoit qu'un individu est considéré comme résident fiscal s’il satisfait à l'une des conditions suivantes :

• Son foyer ou son lieu de séjour principal est en France (lieu où vous avez le centre de votre vie personnelle et où vous habitez normalement avec votre famille)
• Il y exerce une activité professionnelle de manière régulière.
• Le centre de ses intérêts économiques est localisé sur le sol français.

Concernant le dernier critère, il s’agit du lieu où vous avez vos principaux investissements et d’où vous tirez la majeure partie de vos revenus. Le conseil d’Etat considère que la seule constatation qu’un patrimoine est situé en France n’est pas suffisante, encore faut-il que ce patrimoine soit productif de revenus.

Les accords fiscaux internationaux ont aussi leur importance.

En cas de conflit de résidence entre deux états, les conventions fiscales prévoient des critères alternatifs pour établir la résidence fiscale et répartir le droit d’imposer en fonction des revenus.

Ces critères cumulatifs et alternatifs sont les suivants (dans l’ordre) :

• Etat dans lequel vous avez votre foyer permanent d’habitation (résidence dont vous disposez de manière durable) ;
• Etat avec lequel vos liens personnels et économiques sont les plus étroits : centre des intérêts vitaux (scolarisation des enfants, intégration à la vie sociale locale, dépenses de vie courante, courriers, consommation énergétique, soins médicaux, etc.) ;
• Etat où vous séjournez de façon habituelle ;
• Etat de votre nationalité ;

La résidence fiscale ne se décrète pas, il s’agit d’une appréciation de fait au regard d’un faisceau d’indice qu’il faut pouvoir démontrer.

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Impact du pays de résidence sur la fiscalité LMNP

En fonction du pays de résidence la fiscalité du loueur meublée peut varier notamment si ces revenus sont imposés plus lourdement qu’en France.

Dans tous les cas, la plupart du temps, le revenu tirés de biens loués meublé situés en France seront imposés en France, à charge pour le pays de la résidence d’éliminer la double imposition.

A priori, l’impôt ne pourra être inférieur à l’impôt payé en France, peu importe l’Etat de résidence.

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Conventions fiscales internationales et leur application aux revenus LMNP

En cas de double imposition, d’une part par le pays de résidence en vertu du principe de mondialité de l’imposition et d’autre part au niveau du pays de la source en vertu du principe de territorialité, il sera fait application de la convention fiscale conclu entre les deux états.

Généralement, les conventions fiscales « modèle OCDE », prévoient que les revenus provenant de biens immobiliers sont imposés dans l’Etat de la source.

L’Etat de la résidence devra alors procéder à l’élimination de la double imposition en accordant un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger.

Exemple : Un expatrié, résident UK, qui détient un bien en France loué meublé sous le statut LMNP sera imposé en France en principe du droit français et en application de la convention fiscale conclue entre la France et le UK. Ces revenus devraient également être imposable au UK puisque les résidents fiscaux britanniques sont imposables au UK sur l’ensemble de leurs revenus, qu’ils soient de source britannique ou étrangère. Néanmoins, afin éviter une double imposition, l’impôt payé en France est déductible de l’impôt dû au UK au titre de l’octroi d’un credit d’impôt par le UK.

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Régimes d'Imposition Applicables

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Régime micro-BIC pour les expatriés

Sauf disposition contraire dans les conventions, le droit d’imposer revient à l’Etat de la source, donc la France si le bien y est situé.

Ainsi, le régime fiscal s’applique avec le choix entre deux régimes d’imposition, le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC est accessible au contribuable respectant les seuils micro-BIC. Il permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminué d’un abattement forfaitaire (sans avoir besoin de pièces justificatives de charges).

Il s’applique lorsque le chiffre d’affaires hors taxe de l’année civile N-1 ou N-2 n’excède pas le seuil de 77 700 € pour la location meublée classique.

Ainsi, les 2 premières années (en l’absence de chiffre d’affaires de référence), les revenus sont taxés au micro-BIC sauf option pour le régime réel.

En choisissant le micro-BIC, le résultat imposable sera égal au total des recettes diminué d'un abattement forfaitaire de 50 %. Vous ne pourrez pas bénéficier de l’amortissement fiscal sur les revenus.

Il est donc primordial d’établir un prévisionnel financier de l’investissement immobilier et de se faire accompagner avant de choisir le régime fiscal adapté à sa situation. Ainsi, si le bien engendre des charges structurelles bien supérieures à 50% du montant des loyers, il faudra privilégier le régime réel. Sinon, vous risquez de payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux inutilement. Il y a également le risque que ces revenus locatifs vous fassent changer de tranche d’imposition. Attention donc à valider le schéma avant de choisir l’option du micro-BIC.

A noter : Les revenus LMP réalisés dans une société de personnes, comme une SARL de famille ne sont pas éligibles au régime micro-BIC.  

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Régime réel simplifié d'imposition

Si le bien engendre des charges structurelles (amortissement du bien compris) supérieures à 50% du montant des loyers, il faudra opter pour le régime réel permettant de déduire la totalité des charges.

Le régime réel BIC permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminués des charges réelles de la location :

• intérêts d’emprunts,
• taxe foncière,
• charges de copropriété et primes d’assurance,
• dépenses liées à l’entretien, la réparation et amélioration du bien loué,
• amortissement annuel du bien (hors foncier),
• travaux…

Le régime réel implique chaque année le dépôt d'une déclaration de résultat et la tenue d'une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives).

Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux que le micro-BIC puisqu’il permet d’amortir le bien et de déduire l’intégralité des charges du bien.

La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits principalement dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert-comptable est fortement recommandé.

Finalement les loyers ne sont pas (ou très peu) imposés pendant des années car en déficit structurel !

L’option pour le régime réel est valable pour 1 an et est reconductible tacitement pour la même période.

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Choix du régime optimal selon la situation de l'expatrié

En fonction de chaque situation, il faudra faire un audit afin de vérifier quel régime est le plus intéressant en fonction de sa situation.

En cas de transfert de fiscalité, il pourrait être intéressant de voir s’il est toujours intéressant de conserver son régime initial ou d’en changer. En effet, après le départ de France, les revenus imposables en France par ailleurs pourrons avoir drastiquement diminués permettant de profiter des tranches basses du barème.

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Mécanismes d'Imposition des Revenus LMNP pour les Expatriés

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Imposition des Loyers et Bénéfices

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Calcul des revenus imposables issus de la location meublée non professionnelle

En fonction du choix du régime d’imposition, les revenus imposables issus de la location meublée non professionnelle ne seront pas les mêmes.

En micro-BIC, le revenu imposable sera calculé après l’application d’un abattement de 50%.

Au régime réel, le revenu imposable sera égal aux loyers après déduction de l’ensemble des charges réelles et de l’amortissement. En fonction des charges et de l’amortissement, les revenus imposables peuvent être proche de 0.

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Taux d'imposition applicables aux non-résidents fiscaux

En cas de résultat bénéficiaire, celui-ci sera imposé à l’impôt sur le revenu.

L’impôt est calculé au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec application d’un taux minimum de 20% jusqu’à 29 315 € de résultat puis 30% au-delà.

Ce seuil de 29 315 correspond à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu. Ce seuil s’applique pour l’ensemble des revenus du foyer fiscal imposable en France.

A noter que si le taux d’imposition des revenus imposables d’un expatrié en France est supérieur au taux qui aurait été appliqué s’il avait été imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu comme un résident, il est possible de réclamer l’application du barème progressif français.

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Prélèvements sociaux sur les revenus LMNP pour les expatriés

Les charges sociales ne seront pas les mêmes selon que vous aurez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Dans l’hypothèse où vous auriez bien le statut de LMNP, c’est-à-dire des revenus LMNP inférieur à 23 000 € et inférieur aux autres revenus professionnels imposables en France, vous serez soumis aux prélèvements sociaux dont le taux varie en fonction du pays de résidence :

• Si vous êtes résident dans un pays de l’UE, EEE ou Suisse et UK compris, vous serez exonéré de CSG / CRDS sur vos revenus LMNP et ne serez redevable que d’un prélèvement de solidarité de 7.5%.

• Si vous êtes résident de France ou d’un pays hors UE, EEE ou Suisse ou UK, vous serez soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Dans l’hypothèse, où vous seriez loueur meublé professionnel, vous serez assujettis aux cotisations sociales des indépendants (environ 30%) sur votre quote-part de revenus, recettes moins les charges déductibles (CSS, art. L 611-1).

A noter que les non-résidents ne sont pas assujettis à la CSG/CRDS sur les revenus d’activité, d’où une économie de 9.7 points par rapport à un résident fiscal français.

Finalement en tant que loueur meublé professionnel, en étant affilié au régime de sécurité social des indépendants (SSI), vous pourrez continuer de profiter du système de sécurité social en France et conserverez votre carte vitale.

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Retenue à la source et particularités pour les non-résidents

Les non-résidents subissent généralement une retenue à la source à un taux minimal de 20 % (30 % au-delà de 27 519 € de revenus locatifs annuels), sauf convention fiscale contraire. Cette retenue est libératoire : vous n’aurez pas à payer d’impôt complémentaire sur ces revenus, mais devrez la justifier dans votre déclaration 2042 NR.

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Optimisation Fiscale via les Amortissements

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Principe des amortissements dans le cadre du LMNP pour les expatriés

Que vous soyez loueur meublé sous le statut LMP ou LMNP, si vous optez pour le régime réel de l’imposition de revenus meublé, vous pourrez déduire fiscalement un montant d’amortissement chaque année.

Grâce à l’amortissement, il est possible de générer un revenu net d’impôt pendant plusieurs années. Cela améliore la rentabilité nette de l’investissement immobilier, rendant le LMNP attractif pour les investisseurs souhaitant percevoir un revenu complémentaire peu fiscalisé.

L’amortissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un mécanisme comptable permettant de répartir le coût d’acquisition d’un bien immobilier et de ses équipements sur plusieurs années. Il s’agit d’une charge fictive qui réduit le bénéfice imposable sans entraîner de sortie de trésorerie.

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Calcul et application des amortissements sur les biens et équipements

Généralement, l’amortissement est calculé selon la méthode linéaire, ce qui signifie qu’une fraction de la valeur du bien est déduite chaque année.

Toutes les dépenses engagées pour l’achat et l’entretien du bien ne sont pas forcément amortissables.

En LMNP, l’amortissement concerne :

• Le bien immobilier (hors valeur du terrain), la valeur du terrain n’est pas amortissable, seul le bâti est amorti

• Les travaux d’amélioration et de rénovation : peintures, aménagements, etc.

• Les équipements et mobiliers : lits tables, électroménager, etc.

La durée d’amortissement varie en fonction de la nature de l’élément concerné. Généralement, les bâtiments résidentiels sont amortis entre 20 et 40 ans.

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Stratégies d'optimisation fiscale via les amortissements pour les non-résidents

Qu’on soit résident ou non-résidents, dés lors qu’on est soumis au régime fiscal français, on peut bénéficier de l’amortissement fiscal sur ces revenus imposables en France.

Il peut être intéressant de faire un audit et privilégier dans certains cas, si ce n’est pas dans quasiment tous les cas, l’imposition au régime réel afin de réduire sa base imposable au maximum. La base imposable est souvent proche de zéro avec l’amortissement.

A noter que si vous êtes également imposé dans l’état de la résidence, la fiscalité propre à cet Etat sera applicable. Ainsi, même si cet Etat prévoir un crédit d’impôt égal à l’impôt français, vous pourrez être imposé pour le surplus dans l’Etat de la résidence, notamment si l’impôt français est faible voir nul en France en raison de l’amortissement. Il faudra se rapprocher de l’Etat de la résidence pour connaitre les règles d’imposition de ce type de revenus.

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Impact des amortissements sur la rentabilité de l'investissement LMNP à l'étranger

L’amortissement LMNP ou LMP est un levier fiscal puissant permettant d’optimiser la rentabilité d’un investissement en location meublée. Son efficacité repose sur un choix avisé du régime fiscal, une gestion comptable rigoureuse et une bonne connaissance des réglementations en vigueur. En s’appuyant sur un expert-comptable spécialisé, les investisseurs peuvent maximiser leurs bénéfices tout en sécurisant leur fiscalité d'expatriés.

Pour tout investisseur en LMNP, comprendre et exploiter l’amortissement est une clé essentielle pour réussir dans l’immobilier locatif.

Du point de vue français, la rentabilité LMNP est là même que vous soyez résident ou non résident. En revanche, la rentabilité pourrait être entaché en tant qu’expatrié si vous subissez une fiscalité plus lourde dans l’Etat de la résidence (malgré certains mécanismes d’élimination des doubles impositions via les conventions fiscales).

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Gestion des Charges et Déductions

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Charges déductibles spécifiques aux expatriés propriétaires LMNP

Si vous optez pour lé régime réel BIC, vous pourrez réduire les mêmes charges qu’en tant que résident fiscal français, à savoir :

• intérêts d’emprunts,
• taxe foncière,
• charges de copropriété et primes d’assurance,
• dépenses liées à l’entretien, la réparation et amélioration du bien loué,
• amortissement annuel du bien (hors foncier),
• travaux…

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Frais de gestion à distance et leur traitement fiscal

En tant qu’expatriés, vous pourriez avoir davantage de frais de gestion lié à la distance. Vous pourriez passer par des sociétés de conciergerie sur place pour gérer le bien à votre place et déduire ces charges supplémentaires de vos loyers.

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Cotisations sociales et leur déductibilité pour les non-résidents

En tant que LMNP, les prélèvements sociaux seront appliqués sur le résultat imposable. Si votre résultat est faible, vous aurez très peu de prélèvements sociaux, voire pas du tout si votre résultat est négatif.

Si vous êtes LMP, vous serez assujettis aux charges sociales. Si votre résultat est faible, vous serez assujettis au montant forfaitaire de charges sociales. Vous pourrez déduire le montant payé de vos loyers l’année suivante.

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Stratégies d'optimisation des charges pour les expatriés

Si vous souhaitez optimiser les charges, comme lorsque vous êtes résident fiscal, il faut opter pour l’imposition au régime réel afin de déduire les charges locatives ainsi que les cotisations sociales si vous êtes loueur LMP.

Aspects Pratiques et Stratégiques de la Fiscalité LMNP pour les Expatriés

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Obligations Déclaratives et Comptables

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Déclarations fiscales obligatoires pour les expatriés détenant un LMNP

Les expatriés détenant un LMNP, devront, comme tous les expatriés qui ont des revenus de source française, remplir le formulaire 2042-NR l’année qui suit le départ de France.

Les années suivantes, il dépendra du service des impôts des particuliers non-résidents et déclare ses revenus de source française chaque année via son espace personnel impots.gouv.fr.

Il faudra se rapprocher des services administratifs fiscaux du pays de résidence pour la déclaration de ces mêmes revenus et l’éventuel application de crédit d’impôt.

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‍Liasse fiscale et spécificités pour le non-résident

Lorsque vous exercez une activité LMNP ou LMP depuis l’étranger, vous devez remplir une « liasse fiscale » détaillant vos recettes, charges et amortissements. Généralement, votre comptable se charge de remplir ce formulaire. Le Formulaire 2031 est le document de base pour les revenus tirés de la location meublée : bilan, compte de résultat et annexes détaillant les amortissements.

Il faudra procéder ensuite à une déclaration dans le formulaire 2042 C pro du bénéfice imposable.

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Comptabilité LMNP à distance : outils et bonnes pratiques

Avant tout, si vous optez pour le régime réel, il est primordial de trouver un bon comptable (physique ou en ligne) qui se chargera du suivi comptable et d’un certains nombres de formalités.

Il peut également être pertinent de privilégier la synchronisation bancaire automatique : via agrégation pour suivre en temps réel vos encaissements de loyers et dépenses.

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Calendrier fiscal et échéances pour les expatriés

Le calendrier fiscal des expatriés suit celui des résidents fiscaux français. Ainsi, ils devront déclarés leur revenu de source française en mai de l’année qui suit l’année de perception de ces revenus.

Ils ont généralement leur propre deadline qui est parfois avant celle des non-résidents.

Ils recevront leur avis au même moment, généralement à partir du mois de septembre.

Il faut être vigilant sur le calendrier de l’Etat de résidence qui n’est pas forcément le même qu’en France. D’ailleurs l’année fiscal de référence est également différente dans certains Etats, comme au UK.

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Gestion de la TVA pour les Expatriés

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Assujettissement à la TVA pour les locations meublées détenues par des expatriés

En principe, les locations meublées (y compris les locations réalisées via des plates-formes en ligne types AirBnB, Abritel) sont exonérées de TVA, sans option possible.

Dès lors que le loueur propose, en sus de la mise à disposition du logement, au moins trois des services suivants :

• Fourniture de linge de maison et de nettoyage régulier du logement,
• Petit-déjeuner,
• Réception de la clientèle,
• Fourniture de services de conciergerie ou de gardiennage.

En tant qu’expatrié non-résident, vous serez assujetti à la TVA française si votre bien meublé se situe en France et que vous y réalisez ces prestations. Dans le cas contraire, et si vous agissez en qualité de simple loueur meublé vous échappez au régime TVA sur la location mais ne pouvez pas récupérer la taxe sur vos dépenses.

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Récupération de la TVA sur les investissements LMNP depuis l'étranger

L'assujettissement à la TVA permet au loueur de récupérer la TVA sur ces investissements. Il pourra notamment récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition d'un logement neuf (VEFA ou neuf) ou la TVA acquittée lors de la réalisation de travaux de grosses réparations ou d'amélioration (immeuble ancien).

Cependant, les locations meublées ne sont assujetties à la TVA qu'en cas de réalisation de prestations de services avec le logement meublé.

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Obligations déclaratives liées à la TVA pour les non-résidents

Dès lors que vous y êtes assujetti à la TVA vous devrez obligatoirement déclarer votre TVA.

La périodicité dépendra du régime d’imposition de la TVA. Il existe 3 régimes de TVA différents :

• Franchise en base : dispense les assujettis à la TVA de la déclaration, du paiement et donc de la déduction et du remboursement TVA et s'applique de plein droit lorsque le chiffre d'affaires de l'année précédente est inférieur ou égal à 25 000 € HT.

• Réel simplifié : déclaration annuelle n° 3517-S-CA12 (si l’exercice coïncide avec l’année civile) ou la déclaration n° 3517-S-CA12E (option pour un exercice décalé) au plus tard le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai de l’année.

• Réel classique : vous devez déclarer et payer tous les mois, il n’y a pas de déclaration annuelle. Il suffit de tenir à jour sa comptabilité.

Les sujets de TVA sont spécifiques et complexes. Il est recommandé de se faire accompagner de professionnels sur ces sujets.

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Fiscalité des Plus-Values et Transmission du Patrimoine LMNP

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Imposition des plus-values immobilières pour les expatriés

Les expatriés qui décident de vendre des biens locatifs exploités sous le statut de LMNP, sont en principe soumis au même régime fiscal que les résidents.

Pour rappel, la plus-value de cession de bien LMNP est imposé à un taux maximal de 36.2% (impôt sur le revenu au taux de 19% + prélèvements sociaux de 17.2%) après application des abattements pour durée de détention

• Exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans
• Exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans

A cela s’ajoute une taxe sur les plus-values élevées. Les plus-values supérieures à 50 000 euros sont soumises à une taxe forfaitaire dont le taux évolue par tranche de 50 000 euros : de 2 % pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, et jusqu’à 6 % pour les plus-values supérieures à 260 000 euros.

Le projet de Loi de Finances (PLF) 2025 introduit une modification significative pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Désormais, les amortissements déduits fiscalement sur un bien loué en meublé seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de sa revente.

En ce qui concerne les loueurs sous le statut de LMP, la plus-value sera imposée au régime des plus-value professionnelle (distinction entre la plus-value long terme et court terme) avec le bénéfice d’abattement et de certains régimes d’exonération.

En cas de cession d'immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession.

Pour les expatriés, ce qui changera c’est principalement l’aspect social et l’exonération de CSG/ CRDS en fonction du pays de résidence.

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Spécificités des conventions fiscales concernant les plus-values

Les conventions fiscales bilatérales conclues par la France avec de nombreux pays visent à éviter la double imposition des plus-values immobilières. Pour les expatriés titulaires d’un bien LMNP en France, la plupart des conventions prévoient le droit d’imposer à l’Etat de situation, soit la France.

Afin d’éviter les situations de double imposition, les conventions fiscales prévoient généralement l’application d’un crédit d’impôt par l’Etat de résidence. Ainsi le contribuable obtiendra un crédit d’impôt dans son pays de résidence permettant d’imputer le montant de l’impôt français payé sur son impôt dû localement.

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Stratégies de transmission du patrimoine LMNP pour les expatriés

Il est plus facile de transmettre un patrimoine LMNP que LMP. Etant donné qu’il est fréquent de voir des loueur LMNP basculé sous le statut de LMP au moment du transfert de leur résidence fiscale à l’étranger, il peut être pertinent d’anticiper la transmission avant de partir.

Il existe plusieurs outils de transmission d’un bien immobilier LMNP : la donation simple, la donation-partage, le démembrement de propriété, la détention de biens en société (SCI soumise à l’IS ou SARL de famille ayant opté pour l’IR).  

Il est recommandé de se faire accompagner dès l’acquisition du LMNP pour trouver la structure de détention et de transmission la plus adaptée.

Certaine notion de droit français comme le démembrement ne sont pas toujours reconnus à l’étranger, il faudra donc impérativement se faire accompagner notamment pour sécuriser les opérations déjà réalisée et envisager d’autres pistes d’optimisation en fonction de pays de résidence.

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Planification successorale internationale et LMNP

En vertu de la législation interne française (CGI, art. 750 ter), les biens situés en France sont imposable aux droits de succession, peu importe que le défunt et les héritiers soient résidents fiscaux hors de France.

La France a conclu un certain nombre de conventions fiscales en matière de droits de succession afin d’éviter les doubles impositions. Toutefois, il y en a moins qu’en matière d’impôt sur le revenu et il reste malgré tout un certain nombre de pays avec lesquels il n’y a pas de convention en la matière.

Aussi en l’absence de convention fiscale, il y a un réel risque de double imposition des biens situés en France si le pays de résidence ne prévoit dans sa législation interne un mécanisme d’élimination des doubles impositions. Il faut donc se rapprocher de conseillers français et locaux pour sécuriser sa succession.

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Conseils Stratégiques et Évolutions Législatives

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Comparaison des structures juridiques optimales pour détenir un LMNP à l'étranger

Choisir la bonne structure juridique de détention est le premier réflexe à avoir lorsqu’on acquiert un bien immobilier.

Pour un expatrié, la détention en nom propre apparait souvent comme la plus simple d’un point de vue de l’administration et de la gestion, avec le choix de l’imposition directe au régime micro-BIC ou réel. Toutefois, ce n’est pas toujours le mode de détention le plus adaptée, notamment en termes de transmission.

Il peut être envisagée de créer une structure sociale de droit français (SCI IS ou Sarl de famille ou de droit local (LLC, GmbH,…) à condition d’en mesurer les impacts dans un cadre de mobilité international, auprès de conseillers français et locaux.

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Anticipation des évolutions législatives impactant les expatriés propriétaires LMNP

Comme les résidents fiscaux, les expatriés vont être soumis à des exigences accrues en matière de performance énergétique : Conformément à la loi Climat et Résilience, les logements classés "G" au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) seront interdits à la location à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, suivis des logements classés "F" en 2028 et "E" en 2034.

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Conclusion

L’expatriation n’exonère pas des revenus tirés d’un logement meublé en France : le principe de territorialité maintient l’imposition française, tandis que le principe de mondialité les soumet également à l’impôt du pays de résidence. Pour éviter la double imposition, il convient d’appliquer rigoureusement les conventions fiscales et d’obtenir, le cas échéant, un crédit d’impôt dans l’État de résidence.

Le changement de statut, fréquent lors du départ à l’étranger, peut faire basculer le bailleur du régime LMNP vers celui de LMP dès lors que les recettes locatives excèdent 23 000 € sans autres revenus professionnels de source française. Anticiper cette évolution est essentiel pour préserver la souplesse du LMNP, adapter la structure de détention et préparer la transmission du patrimoine.

Un diagnostic préalable, associé à l’accompagnement de spécialistes (conseillers patrimoniaux fiscalistes, experts-comptables, etc.), permettra de choisir le régime fiscal le plus adapté (micro-BIC ou réel) et la structure juridique optimale (détention en nom propre, SCI, société étrangère…), afin de trouver la structuration optimale tant au regard des règles françaises que celles du pays de résidence.

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FAQ

Quels sont les critères pour déterminer la résidence fiscale d’un expatrié qui loue un bien meublé en France?

Pour déterminer la résidence fiscale d’un expatrié, plusieurs critères alternatifs sont pris en compte :

• Foyer fiscal en France : Le lieu de résidence habituelle du contribuable ou de sa famille.
• Lieu de séjour principal : Plus de 183 jours passés en France dans une même année.
• Exercice d’une activité professionnelle : Activité principale exercée en France, qu’elle soit salariée ou non, sauf si elle est exercée à titre accessoire.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en tant que non-résident?

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en tant que non-résident, vous devez respecter les conditions suivantes :

• Location meublée : Le logement doit être meublé conformément à la définition de la loi Alur (logement décent avec mobilier suffisant).
• Montant des loyers : Les loyers perçus doivent être inférieurs à 23 000 € par an.
• Part des revenus locatifs : Les revenus locatifs doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Comment les revenus de la location meublée sont-ils imposés pour un expatrié, et quels sont les taux de prélèvement à la source et de prélèvements sociaux applicables?

Les revenus issus de la location meublée par un expatrié sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Régime micro BIC : 50 % des recettes sont déduites forfaitairement.
• Régime réel : Toutes les charges sont déductibles.

Les taux applicables comprennent :

• Impôt sur le revenu : Calculé selon le barème progressif.
• Prélèvements sociaux : Taux de 17,2 % (CSG et CRDS).

En certaines conditions, un taux forfaitaire d’imposition de 20 % peut également s’appliquer.

Quelles déclarations fiscales un non-résident doit-il remplir pour déclarer ses revenus de location meublée en France?

Un non-résident doit remplir la déclaration n° 2042-C-PRO pour déclarer ses revenus de location meublée en France. Ces revenus, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement collectif dont l’objet est l'acquisition et la gestion d'un parc immobilier locatif financé par l’émission de parts dans le public. Elles bénéficient de l'avantage de la transparence fiscale avec une imposition au niveau de chaque associé. Ce placement spécifique, appelé aussi "pierre papier", permet d’accéder à un investissement immobilier pour des montants bien plus modestes que l’achat d’un bien en direct et de profiter des avantages liés aux SCPI :

• des avantages fiscaux pour certaines SCPI spécialisées (SCPI fiscales) ;
• la perception régulière de revenus locatifs ;
• Mutualisation de frais d’acquisition et de gestion ;
• Pas de charge mentale lié à la contrainte de gestion de biens immobiliers en direct ;
• la perception régulière de revenus locatifs ;
• la diversification de votre patrimoine et la mutualisation des risques entre tous les porteurs de parts.
• des avantages fiscaux pour certaines SCPI spécialisées (SCPI fiscales).

Le transfert de résidence fiscale bouleverse toutefois la donne et soulève un certain nombre d’enjeux fiscaux et nécessite d’en mesurer les impacts. Selon votre pays d’accueil et les conventions fiscales en vigueur, les SCPI peuvent devenir plus performantes qu’en étant résident de France, ou au contraire nécessiter des arbitrages.

Dans cet article, nous verrons comment structurer et optimiser vos placements en SCPI en situation d’expatriation, pour sécuriser votre patrimoine et minimiser votre charge fiscale.

Principes fondamentaux de la fiscalité SCPI pour expatriés

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Cadre juridique et fiscal des SCPI pour les non-résidents

Définition de la transparence fiscale des SCPI pour les expatriés

La fiscalité des SCPI est appliquée au niveau de chaque associé (personne détenant des parts de SCPI) pour sa quote-part. Que ce soit un résident ou un expatrié, il devra déclarer et payer son impôt afférent aux revenus et plus-values de sa quote-part dans une SCPI. C’est ce qu’on appelle la transparence fiscale.

Les revenus seront imposés en fonction de la localisation des biens. Ainsi, un résident ou un non-résident pourra être imposable dans différents pays avec la possibilité d’éliminer les doubles impositions avec l’application des conventions fiscales internationales et l’octroi de crédit d’impôt par le pays de résidence.

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Statut fiscal de l'expatrié : critères de résidence fiscale

La résidence fiscale se détermine au regard de différents critères, aussi bien au niveau du droit interne de chaque Etat qu’au niveau des conventions internationales.

En France, vous serez considéré comme résident si vous remplissez l'une des conditions suivantes :

• votre foyer ou lieu de séjour principal est en France (lieu où vous avez le centre de votre vie personnelle et où vous habitez normalement avec votre famille) ;
• vous y exercez une activité professionnelle de manière régulière ;
• Le centre de vos intérêts économiques est localisé sur le sol français.

Concernant le dernier critère, il s’agit du lieu où vous avez vos principaux investissements et d’où vous tirez la majeure partie de vos revenus. Le conseil d’Etat considère que la seule constatation qu’un patrimoine est situé en France n’est pas suffisante, encore faut-il que ce patrimoine soit productif de revenus.

En cas de conflit de résidence entre deux états, les conventions fiscales prévoient des critères alternatifs pour établir la résidence fiscale et répartir le droit d’imposer en fonction des revenus. Ces critères cumulatifs et alternatifs sont les suivants (dans l’ordre) : foyer permanent d’habitation (résidence dont vous disposez de manière durable), centre des intérêts vitaux (scolarisation des enfants, intégration à la vie sociale locale, dépenses de vie courante, courriers, consommation énergétique, soins médicaux, etc.), lei où vous séjournez de façon habituelle ; nationalité ;

La résidence fiscale ne se décrète pas, il s’agit d’une appréciation de fait au regard d’un faisceau d’indice qu’il faut pouvoir démontrer.

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Impact du pays de résidence sur l'imposition des revenus SCPI

Les revenus étant imposés dans le lieu d’où se trouve les immeubles détenus par les SCPI, les expatriés ne seront pas imposés en France sur les revenus des SCPI de source étrangère. La France continuera seulement d’imposer la quote-part de loyers provenant d’immeubles situés en France, à charge pour l’Etat de résidence d’éliminer la double imposition via l’octroi de crédit d’impôt.

Si l’essentiel des revenus des SCPI provient d’immeubles à l’étranger, il faudra les déclarer uniquement dans le pays de résidence avec une fiscalité des expatriés qui pourra être plus avantageuse en fonction des Etats sous réserves de l’application des conventions fiscales internationales (entre l’Etat de la résidence et l’Etat où se situe les immeubles détenus par les SCPI).

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Conventions fiscales internationales applicables aux revenus immobiliers

En cas de double imposition, d’une part par le pays de résidence en vertu du principe de mondialité de l’imposition et d’autre part au niveau du pays de la source en vertu du principe de territorialité, il sera fait application de la convention fiscale conclu entre les deux états.

Généralement, les conventions fiscales « modèle OCDE », prévoient que les revenus provenant de d'investissements immobiliers sont imposés dans l’Etat de la source, lieu où se trouve le bien.

L’Etat de la résidence devra alors procéder à l’élimination de la double imposition en accordant un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger.

En l’absence de convention fiscale entre l’Etat de situation du bien et le nouvel Etat de résidence du contribuable, il y a un risque de double imposition des revenus de parts de SCPI. Il faut être vigilant et anticiper cela lorsqu’on décide de s’expatrier notamment dans des Etats ayant conclus peu de conventions fiscales bilatérales.

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Mécanisme du crédit d’impôt pour éliminer les doubles impositions

Le crédit d’impôt est un mécanisme d’élimination de doubles imposition mis en place par la convention fiscale internationales. Ce mécanisme maintient l’imposition dans les deux Etats mais permet au contribuable d’imputer sur l’impôt payé dans l’Etat de la résidence un crédit d’impôt, soit égal à l’impôt réel payé à l’étranger (souvent ne pouvant excéder le montant de l’impôt de la résidence) soit égal à un montant forfaitaire prévue conventionnellement.

Exemple : On peut prendre le cas d’une personne résidence fiscal UK détenant un bien immobilier locatif en France. Au regard de la législation interne des deux Etats, ses revenus seront imposables au UK (au regard du principe de l’imposition des revenus mondiaux) et en France (au regard du principe de territorialité).

En application de la convention fiscale FR / UK, le droit d’imposer est donné à la France. Ainsi, le UK devra imputer sur son impôt un crédit d’impôt égal à l’impôt français (plafonné à l’impôt UK).

Imposition des revenus et plus-values SCPI pour les expatriés

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Fiscalité des revenus locatifs perçus via les SCPI

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Taux d'imposition applicables aux revenus fonciers pour les non-résidents

Pour les SCPI dont les immeubles sont situés en France, l’impôt est calculé au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec application d’un taux minimum de 20% jusqu’à 29 315 € de résultat puis 30% au-delà.

Ce seuil de 29 315 correspond à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu. Ce seuil s’applique pour l’ensemble des revenus du foyer fiscal imposable en France.

A noter que si le taux d’imposition des revenus imposables d’un expatrié en France est supérieur au taux qui aurait été appliqué s’il avait été imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu comme un résident, il est possible de réclamer l’application du barème progressif français.

Pour les SCPI dont les immeubles sont situés hors de France, il n’y aura pas d’impôt en France mais dans le pays où sont situés les biens, voire également dans l’Etat de la résidence, sous réserves des dispositions des conventions fiscales internationales.

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Exonération ou non des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) selon le pays de résidence

Si les immeubles détenus par la SCPI sont situés en France, vous serez soumis aux prélèvements sociaux dont le taux varie en fonction du pays de résidence :

• Si vous êtes résident dans un pays de l’UE, EEE ou Suisse et UK compris, vous serez exonéré de CSG / CRDS sur ces revenus et ne serez redevable que d’un prélèvement de solidarité de 7.5%.
  

• Si vous êtes résident de France ou d’un pays hors UE, EEE ou Suisse ou UK, vous serez soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Si les immeubles détenus par les SCPI sont situés hors de France, les revenus de ces SPCI ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux pour les expatriés.

Abattements spécifiques applicables aux revenus SCPI pour les expatriés

Pour les revenus de SCPI issus de biens immobiliers situés en France, il est éventuellement possible d’opter pour le régime micro-foncier permettant l’application d’un abattement de 30% sur les recettes.

Cette option est rarement intéressante. Il sera généralement préférable de choisir l’imposition au régime réel avec la déduction des charges et taxes réelles (souvent supérieures à 30%).

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Traitement fiscal des plus-values immobilières

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Calcul de la plus-value imposable pour un non-résident

Dans le cadre de SCPI, une plus-value immobilière peut-être générée de deux manières :

• En cas de cession de parts de SCPI,
  

• En cas de cession de l'immeuble par la SCPI.

Dans ce dernier cas, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.

Pour un expatrié, les plus-values imposables en France concerneront uniquement les biens situés en France.

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Abattements pour durée de détention des parts de SCPI

Pour les expatriés détenant des SCPI dont les biens sont situés en France, des abattements pour durée de détention pourront être appliqués, au-delà de 5 ans de détention, avant d’être imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

La plus-value sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

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Taux d'imposition des plus-values immobilières pour les expatriés

Les expatriés sont en principe soumis au même régime fiscal que les résident pour les plus-values immobilières de source française.

La plus-value de cession de bien immobilier est imposé à l’impôt sur le revenu de 19% et des prélèvements sociaux de 17.2% (voire 7.5% pour les résidents de pays de l’UE,EEE, Suisse et UK) après application des abattements pour durée de détention :

A noter qu’une fiscalité pourra être également applicable dans l’Etat de résidence, sous réserve des dispositions prévues dans les conventions fiscales internationales et l’octroi d’un éventuel crédit d’impôt afin d’éviter les doubles impositions.

Pour les plus-values issues de biens situés à l’étranger, la quote-part représentative de ces biens sera imposée au niveau de l’Etat où se trouve le bien, voir également dans l’Etat de la résidence du détenteur de parts de SCPI, sous réserves de conventions fiscales conclues entre les deux Etats.

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Obligations déclaratives lors de la cession de parts

Les détenteurs de parts sont redevables de l’impôt sur les plus-values réalisées par les SCPI détenant des biens immobiliers situés en France.

Ces plus-values sont généralement déclarées par la société de gestion de la SCPI, qui prélève directement l’impôt et le verse auprès de l’administration fiscale. Les associés doivent toutefois les mentionner dans leur déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042-NR pour les non-résidents).

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Stratégies d'optimisation fiscale pour les expatriés investissant en SCPI

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Structuration patrimoniale adaptée

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Choix entre détention directe et indirecte des parts de SCPI

La détention directe offre une simplicité de gestion et un accès immédiat aux distributions de revenus. En revanche, la fiscalité peut être assez lourde notamment si les biens immobiliers sont situés en France. A minima un expatrié dans un pays européen sera exonéré de CSG / CRDS.

Un expatrié qui détiendrait des parts de SCPI dont les immeubles sont principalement localisés à l’étranger avec une faible fiscalité à l’étranger pourrait avoir intérêt à conserver ses parts en direct et profiter de revenus faiblement fiscalisés.

Par ailleurs, la détention indirecte, c’est-à-dire via une société, comme une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut permettre d’encapsuler les revenus avec un frottement fiscal limité. En effet, le taux d’impôt sur les sociétés est limité à 15% jusqu’à 42 500 € puis 25% au-delà. La détention via une SCI et l’utilisation du levier de l’endettement peut également avoir un intérêt en terme d’optimisation à la transmission.

En fonction des autres revenus de source française de l’expatrié et de la localisation des immeubles détenus par les SCPI, il pourrait être pertinent de détenir ses parts en direct ou via une société. Une analyse approfondie en amont pourra permettre de choisir la structure adaptée (utilisation de sociétés civiles ou non).

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Avantages et inconvénients de l'assurance-vie comme enveloppe pour les SCPI

L’assurance-vie est une enveloppe fiscale intéressante à plusieurs égards et notamment dans le cadre d’une mobilité internationale (surtout l’assurance-vie luxembourgeoise). Cette enveloppe peut donc être pertinente pour détenir des parts de SCPI, puisqu’il s’agit d’une enveloppe capitalisante. C’est-à-dire que les revenus et plus-values y sont capitalisés sans imposition immédiate tant qu’il n’y a pas de retrait / rachat partiel ou total du contrat.

Autrement dit, dans une logique de capitalisation, sans besoin de revenus complémentaires, il peut être plus avantageux de détenir ses parts de SCPI dans une assurance-vie. En revanche, dans un contexte d’expatriation, il est préférable de privilégier une assurance-vie de droit luxembourgeois, puisqu’en plus de pouvoir accéder à une plus large de gamme de produits financiers, ce type de contrat permet une mobilité fiscale.

La fiscalité applicable suivra l’Etat de résidence du souscripteur. Il faudra donc se rapprocher de l’Etat de résidence pour connaitre la fiscalité en cas de rachat/ retraits.

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Démembrement de propriété des parts SCPI pour les expatriés

Que ce soit pour un résident fiscal français ou pour un expatrié, il est possible de détenir des parts de SCPI en démembrement de manière temporaire. Cela signifie que vous allez acquérir qu’une partie des attributs du droit de propriété, notamment la nue-propriété ou l’usufruit.

Si vous décidez de souscrire à des parts de SCPI en nue-propriété, vous ne détiendrez que la propriété intrinsèque des parts, l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus des parts, sera conservé par un tiers (généralement la Société). En achetant uniquement de la nue-propriété, le détenteur bénéficiera d’une décote calculée en fonction de la durée de démembrement convenue.

Durant le démembrement, il ne percevra aucun revenu et ne serait imposable ni à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux et ni à l’impôt sur la fortune immobilière. A la fin du démembrement, il récupérera les parts de SCPI en pleine propriété.

Ce choix de souscrire des parts de SCPI en démembrement peut être pertinent dans une logique de développement d’un patrimoine en vue de générer des revenus complémentaires à horizon long terme (en vue de la retraite notamment).

Toutefois dans une logique d’expatriation, il convient d’être vigilant sur la reconnaissance de la notion de démembrement dans son nouvel Etat de résidence afin d’éviter de complexifier sa situation.

Planification fiscale internationale

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Timing optimal pour l'acquisition et la cession des parts

Le choix du timing pour l’acquisition et cession de parts de SCPI dépendra des objectifs poursuivis et de la localisation des immeubles des SCPI choisies. Ainsi en fonction de la fiscalité applicable dans l’Etat où se trouve les immeubles et la fiscalité de l’Etat de résidence (sous réserves de conventions fiscales internationales), un arbitrage pourra être fait.

A priori, en étant non-résident, il pourra être intéressant de conserver / acquérir des parts de SCPI et privilégier une éventuelle cession avant de rentrer en France en fonction de la fiscalité étrangère (ou à minima profiter de l’exonération de CSG / CRDS si vous êtes résident européen).

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Stratégies de diversification géographique des investissements SCPI

Diversifier géographiquement son portefeuille de SCPI est recommandé pour réduire le risque pays et optimiser la fiscalité. Il peut être pertinent de combinez des SCPI détenant des immeubles avec des usages différents (résidentiel, bureaux, logistique, etc.) mais aussi dans différentes parties de l’Europe afin de bénéficier de régimes fiscaux locaux souvent plus favorables sur les revenus et les plus-values. Une allocation équilibrée et diversifiées dans plusieurs pays limite l’exposition à un seul marché et offre une résilience face aux fluctuations économiques régionales.

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Gestion des revenus SCPI dans une perspective de retour en France

Dans une perspective de retour en France, une analyse préalable pourrait permettre identifier des pistes d’optimisation de la fiscalité. Ainsi, vous pourriez procéder à quelques arbitrages sur votre patrimoine et notamment sur les parts de SCPI afin de profiter de la fiscalité du pays d’accueil si elle s’avère plus favorable (notamment en présence de SCPI avec des immeubles étrangers). Même pour des SCPI détenant des immeubles en France, cela pourrait permettre à un expatrié dans un pays européen d’être exonéré de CSG/CRDS.

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Conseils pratiques et accompagnement expert

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Déclarations fiscales : calendrier et obligations spécifiques

Pour être serein sur la gestion et la déclaration des revenus de vos parts de SCPI, il faut respecter le calendrier des déclarations fiscales. En France, la déclaration de revenus s’effectue l’année suivante entre avril et juin.

Pour les expatriés, il faudra réaliser une déclaration 2042-NR la première année et déclarer les revenus de source française chaque année dans les formulaires spécifiques en fonction des catégories de revenus (formulaire 2044 pour les revenus fonciers).

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Sélection des SCPI adaptées au profil fiscal de l'expatrié

Pour optimiser la rentabilité de vos parts de SCPI, il peut être pertinent de privilégier des SCPI européennes avec des immeubles localisés en Europe. La fiscalité peut être plus avantageuse et les prélèvements sociaux réduits, voire totalement exonérés. Il faudra tout de même se rapprocher de l’Etat de résidence pour connaitre la fiscalité applicable, sous réserves des dispositions des conventions internationales.

Au-delà de la diversification géographique, il est recommandé de diversifier les secteurs d’activité (résidentiels, bureaux, logistique,etc.) pour limiter le risque d’un secteur et aller chercher davantage de performance.

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Anticipation des évolutions fiscales et adaptation de la stratégie d'investissement

Il n’y pas eu d’évolutions fiscales majeures concernant les SCPI ces derniers temps. En revanche, il est primordial de se « dérisquer » en diversifiant ses investissements et en adaptant sa stratégie aux évolutions des marchés et de la société. En effet, une stratégie adaptée et bien conseillée peut permettre de faire face plus facilement à des crises comme celle de 2024 où certaines SCPI dans l’immobilier de bureau ont vu leur valorisation chutée en raison du développement du télétravail notamment et la remontée brusque des taux.

Conclusion

L’investissement dans des parts de SCPI pour les expatriés est un outil souple et performant pour se constituer ou poursuivre un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’une gestion déléguée et d’une diversification géographique et sectorielle. Toutefois, le transfert de résidence fiscale impose de mesurer précisément les conséquences sur la fiscalité des revenus et des plus-values (imposition locale, prélèvements sociaux, élimination des doubles imposition et convention fiscale, etc.) et d’anticiper les obligations déclaratives.

Qu’il s’agisse du choix entre détention directe ou indirecte (SCI à l’IS par exemple) ou via une enveloppe comme l’assurance-vie luxembourgeoise de l’enveloppe optimale du timing des acquisitions et des cessions, ou encore de la localisation des immeubles détenus par les SCPI, chaque décision doit s’inscrire dans une stratégie de planification internationale adaptée.

Accompagné par un expert en gestion de patrimoine et en fiscalité internationale, un expatrié pourra sécuriser ses revenus et son patrimoine tout en maximisant ses rendements nets d’impôts.

Vous êtes expatrié et souhaitez tirer le meilleur parti de vos investissements en SCPI ? N’hésitez pas à solliciter un conseil sur-mesure pour élaborer une feuille de route personnalisée et optimiser durablement votre situation fiscale et patrimoniale.

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FAQ

Comment la fiscalité des SCPI françaises est-elle appliquée pour les non-résidents ?

Pour les non-résidents, la fiscalité des SCPI françaises impose les revenus locatifs provenant de biens immobiliers situés en France comme des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cependant, les contributions sociales (CSG, CRDS) sont supprimées pour les non-résidents affiliés à une caisse de sécurité sociale dans la zone européenne. Les revenus restent imposables en France, mais le risque de double imposition peut être réduit grâce à des conventions bilatérales.

Quels sont les avantages fiscaux des SCPI européennes par rapport aux SCPI françaises pour les expatriés ?

Les SCPI européennes présentent plusieurs avantages fiscaux pour les expatriés en comparaison avec les SCPI françaises. Elles permettent d'échapper aux prélèvements sociaux français (17,2%) ainsi qu'à l'impôt sur les revenus fonciers en France, ce qui réduit la fiscalité globale.

En outre, les revenus générés ne sont pas soumis à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ni à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) lorsque les biens sont situés hors de France. Cette configuration offre une fiscalité plus avantageuse et évite les démarches administratives avec le fisc français.

Comment éviter la double imposition lors d'un investissement en SCPI en tant qu'expatrié ?

Pour éviter la double imposition lors d'un investissement en SCPI en tant qu'expatrié, il est important de profiter des conventions fiscales existantes entre la France et votre pays de résidence. Ces conventions permettent d'éliminer la double taxation, notamment sur les revenus fonciers et les plus-values.

Assurez-vous que votre pays d’accueil a signé une convention fiscale avec la France. Cela vous permettra de ne payer l'impôt que dans un seul des deux pays.

Quels prélèvements sociaux doivent payer les expatriés qui investissent en SCPI françaises ?

Les expatriés qui investissent en SCPI françaises peuvent être exonérés des prélèvements sociaux (CSG, CRDS) s'ils sont affiliés à un régime de Sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne. Toutefois, cette exonération ne s'applique pas à tous les expatriés, notamment à ceux qui résident temporairement à l'étranger ou en dehors de l'UE.

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Principes fondamentaux de la fiscalité du PEA pour les expatriés

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Définition et fonctionnement du PEA dans un contexte international

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Rappel des caractéristiques essentielles du Plan d'Épargne en Actions

Le plan d’épargne en actions (PEA) est un instrument d'épargne fiscalement avantageux afin d’inciter les épargnants à investir dans des actions européennes et de se constituer une épargne sur le long terme.

Au bout de 5 ans de détention, les produits et plus-values générés par les placements sont exonérés d'impôt sur le revenu et restent seulement soumis aux prélèvements sociaux.

Il y a deux types de PEA :

• le PEA classique (bancaire ou assurance) ;
• le PEA-PME, dédié aux titres des PME et des ETI.

Les conditions d’ouverture du plan, les titres qu’il peut abriter, les conditions de versement, retraite et de bénéfice de l’avantage fiscal, détaillés dans ce document, sont réglementés.

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Distinction entre PEA classique et PEA-PME pour les expatriés

Pour les résidents, il existe deux types de PEA. Le PEA classique et le PEA PME.

Ils ont les mêmes modalités de fonctionnement (nature) et la même fiscalité (exonération au-delà de 5 ans de détention).

Le PEA-PME se différencie du PEA "classique" par un plafond de dépôt qui est de 225 000 € (contre 150 000 € pour un PEA classique) et la liste des titres qui peuvent y figurer (titres émis par des PME et des ETI européennes).

A noter qu’il existe un plafond global pour le PEA et PEA PME de 225 000 €. Autrement dit, le cumul des versements sur ces deux plans détenus par une même personne ne peut être supérieur à 225 000 €. Si vous avez déjà versé150 000 € sur un PEA classique, vous pourrez versez que 75 000 € sur le PEA PME.

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Spécificités du PEA pour les non-résidents fiscaux

Le PEA est réservé aux résidents fiscaux français. Seules les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France peuvent ouvrir un PEA selon l’article L 221-30 du Code monétaire et financier.

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Statut fiscal et notion de résidence

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Critères de détermination du domicile fiscal

La résidence fiscale se détermine au regard de différents critères, aussi bien au niveau du droit interne de chaque Etat qu’au niveau des conventions internationales.

En France, le Code général des impôts (CGI) prévoit qu'un individu est considéré comme résident fiscal s’il satisfait à l'une des conditions suivantes :

• Son foyer ou son lieu de séjour principal est en France (lieu où vous avez le centre de votre vie personnelle et où vous habitez normalement avec votre famille)
• Il y exerce une activité professionnelle de manière régulière.
• Le centre de ses intérêts économiques est localisé sur le sol français.

Concernant le dernier critère, il s’agit du lieu où vous avez vos principaux investissements et d’où vous tirez la majeure partie de vos revenus. Le conseil d’Etat considère que la seule constatation qu’un patrimoine est situé en France n’est pas suffisante, encore faut-il que ce patrimoine soit productif de revenus.

En cas de conflit de résidence entre deux états, les conventions fiscales prévoient des critères alternatifs pour établir la résidence fiscale et répartir le droit d’imposer en fonction des revenus. Ces critères sont cumulatifs et alternatifs. Ils sont les suivants (dans l’ordre) :

• Foyer permanent d’habitation. Cela signifie une résidence que vous occupez de manière durable.
• Centre des intérêts vitaux. Cela inclut la scolarisation des enfants, l’intégration sociale, et les dépenses courantes.
• Courriers, consommation énergétique, soins médicaux, etc.
• Lieu où vous séjournez habituellement.
• Nationalité.

La résidence fiscale ne se décrète pas, il s’agit d’une appréciation de fait au regard d’un faisceau d’indice qu’il faut pouvoir démontrer.

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Impact du changement de résidence fiscale sur le PEA

Lorsqu’un résident fiscal français détient un PEA et qu’il décide de transfert sa résidence fiscale à l’étranger, ce transfert n’entraine plus automatiquement la clôture du plan. Ce qui était le cas avant le 20/03/2012.

A noter que le plan sera, en revanche, automatiquement clôturé si la résidence fiscale du titulaire est transférée dans un Etat ou un territoire non coopératif, ETNC)

Ce changement de résidence aura des implications concernant la fiscalité des expatriés et les versements. Vous ne pourrez pas procéder à des versements complémentaires une fois à l’étranger.

Cadre réglementaire applicable

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Évolution de la réglementation concernant les PEA détenus par des expatriés

Comme nous l’avons évoqué, avant le 20/03/2012 le transfert de résidence fiscale entrainait automatiquement la clôture du PEA.

Désormais, le PEA doit être clôturé seulement lorsque la résidence fiscale du titulaire est transférée dans un Etat ou territoire non coopératif, ETNC).

Conventions fiscales internationales et leur impact sur la fiscalité du PEA

La France a conclu un certain nombre de conventions internationales avec différents Etats afin d’éviter les situations de double imposition et de double non-imposition.

En ce qui concerne le PEA, il pourrait y avoir un risque de double imposition en France au titre du principe de territorialité et dans l’Etat de résidence au titre du principe de mondialité.

Ces conventions vont prévoir le droit d’imposition des dividendes et des plus-values entre l’Etat de la résidence et de l’Etat de la source tout en prévoyant des mécanismes d’élimination des doubles impositions (crédit d’impôt ou taux effectif).

Obligations déclaratives spécifiques aux détenteurs de PEA expatriés

Un non-résident est tenu de déclarer ses revenus de source française. La première année dans le formulaire 2042 NR, puis les années suivantes auprès du service des non-résident en déclarant formulaires adaptés à ses revenus

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Conséquences fiscales de l'expatriation sur le PEA

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Options disponibles lors du transfert de résidence fiscale

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Conservation du PEA : conditions et implications

Si le transfert de résidence fiscale dans tout autre Etat qui n’est pas un ETNC, le PEA peut être conservé et les modalités de fonctionnement continuent de s’appliquer.

En revanche, vous devez vérifier avec votre banque si vous pouvez faire des versements supplémentaires en tant que non-résident. Ce n'est pas toujours possible.

En cas de retraits en étant non-résident, les plus-values et dividendes seront exonérées dans les mêmes conditions que le résident fiscal au titre de l’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, tant qu’ils ne sont pas retirés du PEA

En ce qui concerne, les dividendes versés au titre des placements non cotés de sociétés françaises, une retenue à la source pourra être appliqué, sous réserves des conventions fiscales internationales. Un dégrèvement pourra être demandés pour le montant des dividendes compris dans les 10% des dividendes de sociétés non cotés pouvant bénéficier d’une exonération.

En cas de retraits total ou partiel, les non-résidents ne seront pas soumis à l’impôt sur le revenu et ni aux prélèvements sociaux.

En revanche, ces sommes pourront être soumises à une imposition dans l’Etat de la résidence.

Clôture du PEA : conséquences fiscales et modalités pratiques

En cas de transfert du domicile vers un ETNC, le PEA doit être clôturer.

Si le plan fait l’objet d’une clôture automatique, alors que le titulaire dispose du statut de non-résident, le gain net réalisé est exonéré d'impôt sur le revenu et ne sera pas soumis aux prélèvements sociaux.

Si le titulaire du PEA est résident au moment de la clôture il sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux si la clôture intervient moins de 5 ans après l’ouverture du PEA. En revanche, si la clôture intervient plus de 5 ans après, seuls les prélèvements sociaux seront dus sur la plus-value.

Sur le plan pratique, la demande de clôture s’effectue par écrit auprès de l’établissement titulaire, qui doit procéder à la liquidation des titres dans un délai généralement fixé par le contrat, puis verser le solde au client

Stratégies d'optimisation lors du départ à l'étranger

En fonction des plus-values déjà réalisées et du pays dans lequel la résidence est transféré, il peut être intéressant de se faire accompagner pour trouver le bon timing pour réaliser un retrait partiel, voire total.

En tant qu’expatrié, les retraits pourront être exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en France. En revanche, ils seront éventuellement soumis à la fiscalité dans l’Etat de résidence. Si cette fiscalité est inférieure à 17.2% (fiscalité en cas de retrait si vous êtes résident fiscal français), il pourrait être pertinent d’effectuer des retraits, une fois hors de France. Dans le cas inverse, il sera préférable de privilégier des retraits avant le départ.

Il sera nécessaire d’être accompagné pour trouver la meilleure optimisation que ce soit sur le PEA ou concernant les autres actifs français.

Imposition des revenus et plus-values du PEA pour les expatriés

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Régime d'imposition des dividendes perçus dans le PEA

Dans les mêmes conditions que les résidents fiscaux français, les dividendes encaissés dans le plan ne génèrent pas d’imposition à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils sont pris en compte dans la valeur de rachat et seront donc taxés lors du rachat total ou partiel.

Pour les dividendes de sociétés non cotés, une exonération est admise mais dans la limite de 10% de ces placements.

En cas d’application d’une retenue à la source, sous réserves de l’application des conventions fiscales, un dégrèvement pourra être demandé.

Traitement fiscal des plus-values de cession réalisées par un non-résident

Les plus-values générées sont exonérées d’impôt sur le revenu dans les mêmes conditions que les résidents fiscaux français. Autrement dit, les plus-values réalisées à l’intérieur du plan sont exonérées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

En cas de retrait total ou partiel par un non-résidents, la plus-value nette réalisée sera exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Application des prélèvements sociaux (CSG, CRDS) aux expatriés

En principe les prélèvements sociaux ne seront pas dus en cas de clôture ou de retrait total ou partiel, si le titulaire est non-résident fiscal français.

Les prélèvements sociaux seront dus notamment si vous revenez en France et que vous procéder à des retraits, une fois rentré.

Gestion stratégique du PEA en situation d'expatriation

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Optimisation fiscale du portefeuille

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Composition du portefeuille adaptée au statut d'expatrié

Comme les non-résidents, les expatriés sont limités sur les titres éligibles au PEA. Ainsi les titres éligibles sont les titres cotés ou non cotés de sociétés ou d'organismes ayant leur siège dans un Etat de l'UE (ou un Etat de l'EEE ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales), et soumis à l'IS ou à un impôt équivalent.

Certains fonds respectant un quota minimal d’actions de l’UE peuvent également y être logés.

Il n’est pas possible de transférer des titres détenus dans son patrimoine préexistant vers ce plan. Les titres éligibles sont ceux acquis dans le cadre du PEA à l’occasion de la souscription à la constitution de société ou d’une augmentation de capital ou d’une acquisition de titres.

Un certain nombre de titres sont exclus du PEA, c’est le cas des actions avec des avantages comme les actions issues d’AGA, BSA, BSPCE et depuis le 15 février 2025, les titres acquis par des salariés ou des dirigeants en contrepartie des fonctions de salarié ou de dirigeant (managements packages).

Arbitrages entre PEA et autres placements financiers internationaux

Le PEA est une bonne enveloppe pour détenir des actions cotées et non cotés UE ainsi que des certains trackers avec une fiscalité privilégiée sur les retraits.

En fonction du pays de résidence, la fiscalité pourra être tout autant avantageuse. Mais le PEA reste un placement limité en termes de versement (150 000 € pour un PEA classique et jusqu’à 75 K€ en plus avec PEA PME). De plus, les versements complémentaires peuvent être gelés après votre départ de France.

Il existe d’autres placements financiers qui permettent une plus grande diversité de possibilités d’investissement, sans limite de versement avec une fiscalité qui peut être toute aussi avantageuse en fonction de l’Etat de la résidence. C’est notamment le cas de l’assurance-vie luxembourgeoise.

Stratégies d'investissement tenant compte des spécificités fiscales

Etant donné que les dividendes de sociétés non cotés française peuvent être soumis à une retenue à la source en France, il peut exister un risque de double imposition avec une imposition dans l’Etat de la résidence.

Un dégrèvement pourra être demandé pour les dividendes de société non cotés inférieurs à 10% de ces participations.

Dans tous les cas, il pourra être fait application des conventions fiscales internationales pour éventuellement éliminer les doubles impositions via l’octroi de crédit d’impôt dans l’Etat de résidence.

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Situations particulières et cas spécifiques

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PEA et retour en France : implications fiscales

Dans le cas où le titulaire du PEA revient en France, il sera soumis à la fiscalité française comme s’il avait toujours été résident. Ainsi, en cas de retrait ou de clôture, du le gain net sera exonéré d’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux de 17.2% si le plan a plus de 5 ans.

Le contribuable peut demander par voie de réclamation contentieuse le dégrèvement des prélèvements sociaux acquittés au titre des produits des titres de sociétés non cotées, afin d'éviter la double imposition aux prélèvements sociaux de ces produits.

Si le contrat a moins de 5 ans, le gain net généré sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux. Il pourra donc demander le dégrèvement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux acquittés sur les produits des titres non cotées au-delà de 10% du montant de ces placements.

Transmission du PEA et fiscalité successorale internationale

Que le titulaire soit résident ou non, à son décès, le PEA est clôturé et les titres sont transférés sur un compte-titres.

Le ou les héritiers pourront librement disposer des titres issus du plan. En revanche, ils ne pourront pas transférer les titres vers un PEA a leur nom. Un PEA devra impérativement être alimenté uniquement par des liquidités.

En ce qui concerne la fiscalité, le gain net à clôture du plan lié au décès est exonéré d’impôt sur le revenu (même si le plan a moins de 5 ans) et sera normalement soumis aux prélèvements sociaux.  

En revanche, un non-résident ne sera pas, en principe, soumis aux prélèvements sociaux.

A partir du moment où le PEA est situé en France, en principe les sommes à l’actif du PEA seront intégrées à l’actif successoral et soumis aux droits de succession peu importe que le défunt et/ou les héritiers soient non-résident, sous réserves des dispositions des conventions fiscales internationales.

En fonction de l’Etat de résidence et de l’existence de convention fiscales internationales ou non, il peut y avoir un risque de double imposition.  

Assistance et conseil en matière de fiscalité internationale

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Recours aux experts en fiscalité internationale

Lorsqu’on envisage de transférer sa résidence fiscale, il est indispensable de se faire accompagner par un une expert en fiscalité internationale - au niveau de la France ou au niveau du nouveau pays de résidence - afin d’en mesurer les impacts, notamment sur un placement aussi spécifique que le PEA.

Le PEA étant une spécificité française avec son propre régime, il faut pouvoir sécuriser sa situation et envisager des pistes d’optimisation en fonction du pays d’accueil mais également de la pratique de l’organisme (banque ou assureur) auprès duquel est logé votre PEA.

Documentation et formulaires nécessaires

Comme pour tous les expatriés, ils convient de réaliser une déclaration 2042-NR l’année qui suit le départ de France puis déclarer chaque année les revenus de source de française dans les formulaires adéquats en fonction de la catégorie de revenus.

En ce qui concerne les résidents et les non-résidents, lorsque le PEA a plus de 5 ans, le gain net lié au retraits partiel ou total étant exonéré d’impôt sur le revenu, il y a aucune déclaration à remplir.

Anticipation des risques fiscaux liés au PEA en situation d'expatriation

Il est important d’anticiper les éventuels risques fiscaux liés à l’éventuel imposition dans l’Etat de la résidence. Il peut être pertinent de se rapprocher d’un expert local pour appréhender cet enjeu.

Il faut également anticiper le risque lié à la complexité de traitement des dividendes de sociétés non cotés et au risque de double imposition en cas d’application d’une retenu à la source côté français.

Veille sur l'évolution des conventions fiscales impactant le PEA

Le PEA est un placement relativement récent avec des évolutions mises en place au fur et à mesure des décisions rendues en la matière.

Les dernières évolutions concernent les précisions apportées quant à la non-éligibilité de certains titres.  

Depuis le 14/06/2014, les titres acquis en exercice des BSPCE ne peuvent plus l’être via le PEA (décision du Conseil d’Etat, 8 décembre 2023, n°482922).

Depuis la loi de finances 2025, les titres souscrits ou acquis par des salariés ou des dirigeants en contrepartie des fonctions de salarié ou de dirigeant ne peuvent plus être inscrits en PEA et PEA-PME. En d'autres termes, les managements packages ne peuvent plus être logés dans le PEA, au même titre que ceux déjà écartés tels que les AGA, stock-options, BSA, etc.

Conclusion : Le PEA reste une enveloppe fiscale particulièrement attractive pour les expatriés désireux de maintenir et valoriser leur épargne en actions européennes et autres produits financiers éligibles. En fonction du pays de résidence et de l’imposition applicable aux éventuels retraits, il pourrait être opportun de réaliser un retrait total ou partiel une fois a l’étranger pour optimiser la fiscalité.

Si le transfert de résidence n’entraîne plus automatiquement la clôture du plan, il implique néanmoins davantage de complexité avec le gel des versements et un risque de double imposition notamment des dividendes de sociétés non cotées.

Toute situation d’expatriation nécessite un accompagnement sur mesure avec des experts en fiscalité internationale afin de sécuriser et optimiser sa situation patrimoniale, incluant d’éventuel arbitrages sur le PEA avec le bon timing.  

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FAQ

Peut-on ouvrir un PEA en France lorsque l'on est déjà expatrié ?

Non, il n'est pas possible d'ouvrir un Plan d'Épargne en Actions (PEA) en France si vous êtes déjà expatrié. L'ouverture d'un PEA nécessite que votre domicile fiscal soit en France.

Quels sont les impacts de l'expatriation sur un PEA déjà ouvert ?

L'expatriation n'entraîne pas la clôture automatique d'un PEA ouvert avant le départ, sauf si vous vous installez dans un État ou territoire non coopératif (ETNC). Les revenus de dividendes et plus-values générés dans le PEA restent exonérés d’impôt sur le revenu.

Cependant, une retenue à la source peut s'appliquer sur les dividendes des titres non cotés, selon votre pays de résidence : 21 % dans l'Union européenne, en Norvège ou en Islande, et 30 % pour les autres pays.

Dans quels cas un PEA doit-il être clôturé après une expatriation ?

Un PEA doit être clôturé après une expatriation uniquement si le transfert de la résidence fiscale est effectué vers un État ou Territoire Non Coopératif (ETNC). Dans ce cas, les gains nets réalisés seront imposés selon l'ancienneté du plan :

• Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux si le plan a moins de 5 ans.
• Prélèvements sociaux uniquement si le plan a plus de 5 ans.

Quelles alternatives d'investissement sont disponibles pour les expatriés si le PEA n'est pas une option ?

Pour les expatriés, si le PEA n'est pas une option, plusieurs alternatives d'investissement sont disponibles :

• L'immobilier, notamment via des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), offre une solution efficace en évitant les contraintes de gestion directe.
• L'assurance-vie, particulièrement celles basées au Luxembourg, peut également être utilisée pour investir en private equity ou dans d'autres actifs sans les contraintes de liquidation des fonds de capital-investissement.
• L'investissement en nue-propriété est une autre option, offrant des perspectives de plus-values à long terme sans impôts pendant la détention du bien.

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