Fiscalité LMNP pour les expatriés

Le transfert de résidence fiscale entraine un certain nombre d’implications fiscales et notamment pour les propriétaires de locations meublées non professionnelles (LMNP).

Ces revenus s’inscrivent à l’intersection de deux principes fondamentaux du droit fiscal français : la territorialité de l’impôt, qui fait peser l’imposition sur les revenus de source française, et la mondialité, qui soumet le contribuable à l’imposition de l’ensemble de ses revenus dans son pays de résidence. Pour éviter la double imposition et optimiser sa situation fiscale, l’expatrié doit donc maîtriser tant le cadre juridique du statut LMNP que les conventions internationales liant la France à son État de résidence.

Par ailleurs, en tant qu’expatrié il est important de vérifier que son statut de LMNP n’a pas basculé sous le statut de LMP (loueur meublé professionnel) notamment lorsqu’il n’y plus de revenus professionnels de source française par ailleurs.

À l’issue de ce panorama, l’expatrié disposera d’une vue claire des règles de base à respecter afin de préserver son régime LMNP, d’anticiper les éventuels changements de statut et de préparer au mieux ses déclarations tant en France que dans son pays d’accueil.

Fondamentaux de la Fiscalité LMNP pour les Expatriés

Définition et Cadre Juridique du Statut LMNP pour les Expatriés

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Définition du statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans le contexte de l'expatriation

Pour rappel, une personne qui a une activité de location meublée en France pourra rester sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à condition de respecter deux conditions cumulatives :

• Les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée sont inférieures à 23 000 €.

• Les recettes locatives annuelles brutes sont inférieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal IR (salaires, rémunérations de gérance, pensions, BINC, BNC, BA, etc.).

Dans le cadre d’une expatriation, cette deuxième condition ne comprendra que les revenus professionnels de source française. Si vous n’avez plus d’activité professionnel en France à la suite de votre expatriation et que vos recettes sont supérieures à 23 000 €, vous passerez automatiquement sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

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Distinction entre LMNP et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) pour les expatriés

Le statut de Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP) se distingue sur le régime fiscal et social applicable aux revenus et à la plus-value de cession.

En ce qui concerne les revenus, c’est le volet social qui différera entre les deux statuts. Le loueur LMNP sera soumis aux prélèvements sociaux (au taux de17.2%, voire 7.5% en cas de résidence fiscal dans un Etat européen).

A l’inverse, le loueur LMP, sera soumis aux cotisations sociales des indépendants (taux maximum de 46%).

Concernant le régime des plus-values, le loueur LMNP sera soumis au régime fiscal des particuliers avec un taux d’imposition de 19% et des prélèvements sociaux de 17.2% après l’application d’abattement pour durée de détention.

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués seront réintégrés au calcul de la plus-value imposable.

Le loueur LMP, sera quant à lui soumis au régime des plus-values des professionnels avec une distinction de la plus-value court terme et moyen terme. Il pourra selon sa situation, bénéficier de certains régimes de faveur (exonération, abattements, etc.)

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Législation applicable aux expatriés détenant des biens LMNP en France

En application du principe de territorialité de l’impôt, les revenus tirés de biens locatifs situés en France seront imposables en France. Ce principe d’imposition en France des revenus de source française concerne aussi les biens locatifs loués nus, que meublés sous le statut LMNP ou LMP.

En vertu du principe de mondialité de l’impôt, ces revenus pourront également être imposés dans l’Etat de la résidence.

Afin d’éviter des situations de double imposition, il faudra appliquer l’éventuel convention fiscale conclue entre la France et le pays d’accueil et appliquer les mécanismes d’élimination de la double imposition.

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Détermination de la Résidence Fiscale

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Critères de détermination de la résidence fiscale pour les expatriés

La résidence fiscale se détermine au regard de différents critères, aussi bien au niveau du droit interne de chaque Etat qu’au niveau des conventions internationales.

En France, le Code général des impôts (CGI) prévoit qu'un individu est considéré comme résident fiscal s’il satisfait à l'une des conditions suivantes :

• Son foyer ou son lieu de séjour principal est en France (lieu où vous avez le centre de votre vie personnelle et où vous habitez normalement avec votre famille)
• Il y exerce une activité professionnelle de manière régulière.
• Le centre de ses intérêts économiques est localisé sur le sol français.

Concernant le dernier critère, il s’agit du lieu où vous avez vos principaux investissements et d’où vous tirez la majeure partie de vos revenus. Le conseil d’Etat considère que la seule constatation qu’un patrimoine est situé en France n’est pas suffisante, encore faut-il que ce patrimoine soit productif de revenus.

Les accords fiscaux internationaux ont aussi leur importance.

En cas de conflit de résidence entre deux états, les conventions fiscales prévoient des critères alternatifs pour établir la résidence fiscale et répartir le droit d’imposer en fonction des revenus.

Ces critères cumulatifs et alternatifs sont les suivants (dans l’ordre) :

• Etat dans lequel vous avez votre foyer permanent d’habitation (résidence dont vous disposez de manière durable) ;
• Etat avec lequel vos liens personnels et économiques sont les plus étroits : centre des intérêts vitaux (scolarisation des enfants, intégration à la vie sociale locale, dépenses de vie courante, courriers, consommation énergétique, soins médicaux, etc.) ;
• Etat où vous séjournez de façon habituelle ;
• Etat de votre nationalité ;

La résidence fiscale ne se décrète pas, il s’agit d’une appréciation de fait au regard d’un faisceau d’indice qu’il faut pouvoir démontrer.

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Impact du pays de résidence sur la fiscalité LMNP

En fonction du pays de résidence la fiscalité du loueur meublée peut varier notamment si ces revenus sont imposés plus lourdement qu’en France.

Dans tous les cas, la plupart du temps, le revenu tirés de biens loués meublé situés en France seront imposés en France, à charge pour le pays de la résidence d’éliminer la double imposition.

A priori, l’impôt ne pourra être inférieur à l’impôt payé en France, peu importe l’Etat de résidence.

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Conventions fiscales internationales et leur application aux revenus LMNP

En cas de double imposition, d’une part par le pays de résidence en vertu du principe de mondialité de l’imposition et d’autre part au niveau du pays de la source en vertu du principe de territorialité, il sera fait application de la convention fiscale conclu entre les deux états.

Généralement, les conventions fiscales « modèle OCDE », prévoient que les revenus provenant de biens immobiliers sont imposés dans l’Etat de la source.

L’Etat de la résidence devra alors procéder à l’élimination de la double imposition en accordant un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger.

Exemple : Un expatrié, résident UK, qui détient un bien en France loué meublé sous le statut LMNP sera imposé en France en principe du droit français et en application de la convention fiscale conclue entre la France et le UK. Ces revenus devraient également être imposable au UK puisque les résidents fiscaux britanniques sont imposables au UK sur l’ensemble de leurs revenus, qu’ils soient de source britannique ou étrangère. Néanmoins, afin éviter une double imposition, l’impôt payé en France est déductible de l’impôt dû au UK au titre de l’octroi d’un credit d’impôt par le UK.

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Régimes d'Imposition Applicables

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Régime micro-BIC pour les expatriés

Sauf disposition contraire dans les conventions, le droit d’imposer revient à l’Etat de la source, donc la France si le bien y est situé.

Ainsi, le régime fiscal s’applique avec le choix entre deux régimes d’imposition, le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC est accessible au contribuable respectant les seuils micro-BIC. Il permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminué d’un abattement forfaitaire (sans avoir besoin de pièces justificatives de charges).

Il s’applique lorsque le chiffre d’affaires hors taxe de l’année civile N-1 ou N-2 n’excède pas le seuil de 77 700 € pour la location meublée classique.

Ainsi, les 2 premières années (en l’absence de chiffre d’affaires de référence), les revenus sont taxés au micro-BIC sauf option pour le régime réel.

En choisissant le micro-BIC, le résultat imposable sera égal au total des recettes diminué d'un abattement forfaitaire de 50 %. Vous ne pourrez pas bénéficier de l’amortissement fiscal sur les revenus.

Il est donc primordial d’établir un prévisionnel financier de l’investissement immobilier et de se faire accompagner avant de choisir le régime fiscal adapté à sa situation. Ainsi, si le bien engendre des charges structurelles bien supérieures à 50% du montant des loyers, il faudra privilégier le régime réel. Sinon, vous risquez de payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux inutilement. Il y a également le risque que ces revenus locatifs vous fassent changer de tranche d’imposition. Attention donc à valider le schéma avant de choisir l’option du micro-BIC.

A noter : Les revenus LMP réalisés dans une société de personnes, comme une SARL de famille ne sont pas éligibles au régime micro-BIC.  

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Régime réel simplifié d'imposition

Si le bien engendre des charges structurelles (amortissement du bien compris) supérieures à 50% du montant des loyers, il faudra opter pour le régime réel permettant de déduire la totalité des charges.

Le régime réel BIC permet d’avoir un résultat imposable égal au montant des loyers HT diminués des charges réelles de la location :

• intérêts d’emprunts,
• taxe foncière,
• charges de copropriété et primes d’assurance,
• dépenses liées à l’entretien, la réparation et amélioration du bien loué,
• amortissement annuel du bien (hors foncier),
• travaux…

Le régime réel implique chaque année le dépôt d'une déclaration de résultat et la tenue d'une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives).

Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux que le micro-BIC puisqu’il permet d’amortir le bien et de déduire l’intégralité des charges du bien.

La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits principalement dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert-comptable est fortement recommandé.

Finalement les loyers ne sont pas (ou très peu) imposés pendant des années car en déficit structurel !

L’option pour le régime réel est valable pour 1 an et est reconductible tacitement pour la même période.

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Choix du régime optimal selon la situation de l'expatrié

En fonction de chaque situation, il faudra faire un audit afin de vérifier quel régime est le plus intéressant en fonction de sa situation.

En cas de transfert de fiscalité, il pourrait être intéressant de voir s’il est toujours intéressant de conserver son régime initial ou d’en changer. En effet, après le départ de France, les revenus imposables en France par ailleurs pourrons avoir drastiquement diminués permettant de profiter des tranches basses du barème.

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Mécanismes d'Imposition des Revenus LMNP pour les Expatriés

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Imposition des Loyers et Bénéfices

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Calcul des revenus imposables issus de la location meublée non professionnelle

En fonction du choix du régime d’imposition, les revenus imposables issus de la location meublée non professionnelle ne seront pas les mêmes.

En micro-BIC, le revenu imposable sera calculé après l’application d’un abattement de 50%.

Au régime réel, le revenu imposable sera égal aux loyers après déduction de l’ensemble des charges réelles et de l’amortissement. En fonction des charges et de l’amortissement, les revenus imposables peuvent être proche de 0.

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Taux d'imposition applicables aux non-résidents fiscaux

En cas de résultat bénéficiaire, celui-ci sera imposé à l’impôt sur le revenu.

L’impôt est calculé au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec application d’un taux minimum de 20% jusqu’à 29 315 € de résultat puis 30% au-delà.

Ce seuil de 29 315 correspond à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu. Ce seuil s’applique pour l’ensemble des revenus du foyer fiscal imposable en France.

A noter que si le taux d’imposition des revenus imposables d’un expatrié en France est supérieur au taux qui aurait été appliqué s’il avait été imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu comme un résident, il est possible de réclamer l’application du barème progressif français.

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Prélèvements sociaux sur les revenus LMNP pour les expatriés

Les charges sociales ne seront pas les mêmes selon que vous aurez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Dans l’hypothèse où vous auriez bien le statut de LMNP, c’est-à-dire des revenus LMNP inférieur à 23 000 € et inférieur aux autres revenus professionnels imposables en France, vous serez soumis aux prélèvements sociaux dont le taux varie en fonction du pays de résidence :

• Si vous êtes résident dans un pays de l’UE, EEE ou Suisse et UK compris, vous serez exonéré de CSG / CRDS sur vos revenus LMNP et ne serez redevable que d’un prélèvement de solidarité de 7.5%.

• Si vous êtes résident de France ou d’un pays hors UE, EEE ou Suisse ou UK, vous serez soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Dans l’hypothèse, où vous seriez loueur meublé professionnel, vous serez assujettis aux cotisations sociales des indépendants (environ 30%) sur votre quote-part de revenus, recettes moins les charges déductibles (CSS, art. L 611-1).

A noter que les non-résidents ne sont pas assujettis à la CSG/CRDS sur les revenus d’activité, d’où une économie de 9.7 points par rapport à un résident fiscal français.

Finalement en tant que loueur meublé professionnel, en étant affilié au régime de sécurité social des indépendants (SSI), vous pourrez continuer de profiter du système de sécurité social en France et conserverez votre carte vitale.

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Retenue à la source et particularités pour les non-résidents

Les non-résidents subissent généralement une retenue à la source à un taux minimal de 20 % (30 % au-delà de 27 519 € de revenus locatifs annuels), sauf convention fiscale contraire. Cette retenue est libératoire : vous n’aurez pas à payer d’impôt complémentaire sur ces revenus, mais devrez la justifier dans votre déclaration 2042 NR.

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Optimisation Fiscale via les Amortissements

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Principe des amortissements dans le cadre du LMNP pour les expatriés

Que vous soyez loueur meublé sous le statut LMP ou LMNP, si vous optez pour le régime réel de l’imposition de revenus meublé, vous pourrez déduire fiscalement un montant d’amortissement chaque année.

Grâce à l’amortissement, il est possible de générer un revenu net d’impôt pendant plusieurs années. Cela améliore la rentabilité nette de l’investissement immobilier, rendant le LMNP attractif pour les investisseurs souhaitant percevoir un revenu complémentaire peu fiscalisé.

L’amortissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un mécanisme comptable permettant de répartir le coût d’acquisition d’un bien immobilier et de ses équipements sur plusieurs années. Il s’agit d’une charge fictive qui réduit le bénéfice imposable sans entraîner de sortie de trésorerie.

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Calcul et application des amortissements sur les biens et équipements

Généralement, l’amortissement est calculé selon la méthode linéaire, ce qui signifie qu’une fraction de la valeur du bien est déduite chaque année.

Toutes les dépenses engagées pour l’achat et l’entretien du bien ne sont pas forcément amortissables.

En LMNP, l’amortissement concerne :

• Le bien immobilier (hors valeur du terrain), la valeur du terrain n’est pas amortissable, seul le bâti est amorti

• Les travaux d’amélioration et de rénovation : peintures, aménagements, etc.

• Les équipements et mobiliers : lits tables, électroménager, etc.

La durée d’amortissement varie en fonction de la nature de l’élément concerné. Généralement, les bâtiments résidentiels sont amortis entre 20 et 40 ans.

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Stratégies d'optimisation fiscale via les amortissements pour les non-résidents

Qu’on soit résident ou non-résidents, dés lors qu’on est soumis au régime fiscal français, on peut bénéficier de l’amortissement fiscal sur ces revenus imposables en France.

Il peut être intéressant de faire un audit et privilégier dans certains cas, si ce n’est pas dans quasiment tous les cas, l’imposition au régime réel afin de réduire sa base imposable au maximum. La base imposable est souvent proche de zéro avec l’amortissement.

A noter que si vous êtes également imposé dans l’état de la résidence, la fiscalité propre à cet Etat sera applicable. Ainsi, même si cet Etat prévoir un crédit d’impôt égal à l’impôt français, vous pourrez être imposé pour le surplus dans l’Etat de la résidence, notamment si l’impôt français est faible voir nul en France en raison de l’amortissement. Il faudra se rapprocher de l’Etat de la résidence pour connaitre les règles d’imposition de ce type de revenus.

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Impact des amortissements sur la rentabilité de l'investissement LMNP à l'étranger

L’amortissement LMNP ou LMP est un levier fiscal puissant permettant d’optimiser la rentabilité d’un investissement en location meublée. Son efficacité repose sur un choix avisé du régime fiscal, une gestion comptable rigoureuse et une bonne connaissance des réglementations en vigueur. En s’appuyant sur un expert-comptable spécialisé, les investisseurs peuvent maximiser leurs bénéfices tout en sécurisant leur fiscalité d'expatriés.

Pour tout investisseur en LMNP, comprendre et exploiter l’amortissement est une clé essentielle pour réussir dans l’immobilier locatif.

Du point de vue français, la rentabilité LMNP est là même que vous soyez résident ou non résident. En revanche, la rentabilité pourrait être entaché en tant qu’expatrié si vous subissez une fiscalité plus lourde dans l’Etat de la résidence (malgré certains mécanismes d’élimination des doubles impositions via les conventions fiscales).

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Gestion des Charges et Déductions

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Charges déductibles spécifiques aux expatriés propriétaires LMNP

Si vous optez pour lé régime réel BIC, vous pourrez réduire les mêmes charges qu’en tant que résident fiscal français, à savoir :

• intérêts d’emprunts,
• taxe foncière,
• charges de copropriété et primes d’assurance,
• dépenses liées à l’entretien, la réparation et amélioration du bien loué,
• amortissement annuel du bien (hors foncier),
• travaux…

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Frais de gestion à distance et leur traitement fiscal

En tant qu’expatriés, vous pourriez avoir davantage de frais de gestion lié à la distance. Vous pourriez passer par des sociétés de conciergerie sur place pour gérer le bien à votre place et déduire ces charges supplémentaires de vos loyers.

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Cotisations sociales et leur déductibilité pour les non-résidents

En tant que LMNP, les prélèvements sociaux seront appliqués sur le résultat imposable. Si votre résultat est faible, vous aurez très peu de prélèvements sociaux, voire pas du tout si votre résultat est négatif.

Si vous êtes LMP, vous serez assujettis aux charges sociales. Si votre résultat est faible, vous serez assujettis au montant forfaitaire de charges sociales. Vous pourrez déduire le montant payé de vos loyers l’année suivante.

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Stratégies d'optimisation des charges pour les expatriés

Si vous souhaitez optimiser les charges, comme lorsque vous êtes résident fiscal, il faut opter pour l’imposition au régime réel afin de déduire les charges locatives ainsi que les cotisations sociales si vous êtes loueur LMP.

Aspects Pratiques et Stratégiques de la Fiscalité LMNP pour les Expatriés

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Obligations Déclaratives et Comptables

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Déclarations fiscales obligatoires pour les expatriés détenant un LMNP

Les expatriés détenant un LMNP, devront, comme tous les expatriés qui ont des revenus de source française, remplir le formulaire 2042-NR l’année qui suit le départ de France.

Les années suivantes, il dépendra du service des impôts des particuliers non-résidents et déclare ses revenus de source française chaque année via son espace personnel impots.gouv.fr.

Il faudra se rapprocher des services administratifs fiscaux du pays de résidence pour la déclaration de ces mêmes revenus et l’éventuel application de crédit d’impôt.

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‍Liasse fiscale et spécificités pour le non-résident

Lorsque vous exercez une activité LMNP ou LMP depuis l’étranger, vous devez remplir une « liasse fiscale » détaillant vos recettes, charges et amortissements. Généralement, votre comptable se charge de remplir ce formulaire. Le Formulaire 2031 est le document de base pour les revenus tirés de la location meublée : bilan, compte de résultat et annexes détaillant les amortissements.

Il faudra procéder ensuite à une déclaration dans le formulaire 2042 C pro du bénéfice imposable.

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Comptabilité LMNP à distance : outils et bonnes pratiques

Avant tout, si vous optez pour le régime réel, il est primordial de trouver un bon comptable (physique ou en ligne) qui se chargera du suivi comptable et d’un certains nombres de formalités.

Il peut également être pertinent de privilégier la synchronisation bancaire automatique : via agrégation pour suivre en temps réel vos encaissements de loyers et dépenses.

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Calendrier fiscal et échéances pour les expatriés

Le calendrier fiscal des expatriés suit celui des résidents fiscaux français. Ainsi, ils devront déclarés leur revenu de source française en mai de l’année qui suit l’année de perception de ces revenus.

Ils ont généralement leur propre deadline qui est parfois avant celle des non-résidents.

Ils recevront leur avis au même moment, généralement à partir du mois de septembre.

Il faut être vigilant sur le calendrier de l’Etat de résidence qui n’est pas forcément le même qu’en France. D’ailleurs l’année fiscal de référence est également différente dans certains Etats, comme au UK.

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Gestion de la TVA pour les Expatriés

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Assujettissement à la TVA pour les locations meublées détenues par des expatriés

En principe, les locations meublées (y compris les locations réalisées via des plates-formes en ligne types AirBnB, Abritel) sont exonérées de TVA, sans option possible.

Dès lors que le loueur propose, en sus de la mise à disposition du logement, au moins trois des services suivants :

• Fourniture de linge de maison et de nettoyage régulier du logement,
• Petit-déjeuner,
• Réception de la clientèle,
• Fourniture de services de conciergerie ou de gardiennage.

En tant qu’expatrié non-résident, vous serez assujetti à la TVA française si votre bien meublé se situe en France et que vous y réalisez ces prestations. Dans le cas contraire, et si vous agissez en qualité de simple loueur meublé vous échappez au régime TVA sur la location mais ne pouvez pas récupérer la taxe sur vos dépenses.

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Récupération de la TVA sur les investissements LMNP depuis l'étranger

L'assujettissement à la TVA permet au loueur de récupérer la TVA sur ces investissements. Il pourra notamment récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition d'un logement neuf (VEFA ou neuf) ou la TVA acquittée lors de la réalisation de travaux de grosses réparations ou d'amélioration (immeuble ancien).

Cependant, les locations meublées ne sont assujetties à la TVA qu'en cas de réalisation de prestations de services avec le logement meublé.

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Obligations déclaratives liées à la TVA pour les non-résidents

Dès lors que vous y êtes assujetti à la TVA vous devrez obligatoirement déclarer votre TVA.

La périodicité dépendra du régime d’imposition de la TVA. Il existe 3 régimes de TVA différents :

• Franchise en base : dispense les assujettis à la TVA de la déclaration, du paiement et donc de la déduction et du remboursement TVA et s'applique de plein droit lorsque le chiffre d'affaires de l'année précédente est inférieur ou égal à 25 000 € HT.

• Réel simplifié : déclaration annuelle n° 3517-S-CA12 (si l’exercice coïncide avec l’année civile) ou la déclaration n° 3517-S-CA12E (option pour un exercice décalé) au plus tard le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai de l’année.

• Réel classique : vous devez déclarer et payer tous les mois, il n’y a pas de déclaration annuelle. Il suffit de tenir à jour sa comptabilité.

Les sujets de TVA sont spécifiques et complexes. Il est recommandé de se faire accompagner de professionnels sur ces sujets.

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Fiscalité des Plus-Values et Transmission du Patrimoine LMNP

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Imposition des plus-values immobilières pour les expatriés

Les expatriés qui décident de vendre des biens locatifs exploités sous le statut de LMNP, sont en principe soumis au même régime fiscal que les résidents.

Pour rappel, la plus-value de cession de bien LMNP est imposé à un taux maximal de 36.2% (impôt sur le revenu au taux de 19% + prélèvements sociaux de 17.2%) après application des abattements pour durée de détention

• Exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans
• Exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans

A cela s’ajoute une taxe sur les plus-values élevées. Les plus-values supérieures à 50 000 euros sont soumises à une taxe forfaitaire dont le taux évolue par tranche de 50 000 euros : de 2 % pour les plus-values supérieures à 50 000 euros, et jusqu’à 6 % pour les plus-values supérieures à 260 000 euros.

Le projet de Loi de Finances (PLF) 2025 introduit une modification significative pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Désormais, les amortissements déduits fiscalement sur un bien loué en meublé seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de sa revente.

En ce qui concerne les loueurs sous le statut de LMP, la plus-value sera imposée au régime des plus-value professionnelle (distinction entre la plus-value long terme et court terme) avec le bénéfice d’abattement et de certains régimes d’exonération.

En cas de cession d'immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession.

Pour les expatriés, ce qui changera c’est principalement l’aspect social et l’exonération de CSG/ CRDS en fonction du pays de résidence.

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Spécificités des conventions fiscales concernant les plus-values

Les conventions fiscales bilatérales conclues par la France avec de nombreux pays visent à éviter la double imposition des plus-values immobilières. Pour les expatriés titulaires d’un bien LMNP en France, la plupart des conventions prévoient le droit d’imposer à l’Etat de situation, soit la France.

Afin d’éviter les situations de double imposition, les conventions fiscales prévoient généralement l’application d’un crédit d’impôt par l’Etat de résidence. Ainsi le contribuable obtiendra un crédit d’impôt dans son pays de résidence permettant d’imputer le montant de l’impôt français payé sur son impôt dû localement.

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Stratégies de transmission du patrimoine LMNP pour les expatriés

Il est plus facile de transmettre un patrimoine LMNP que LMP. Etant donné qu’il est fréquent de voir des loueur LMNP basculé sous le statut de LMP au moment du transfert de leur résidence fiscale à l’étranger, il peut être pertinent d’anticiper la transmission avant de partir.

Il existe plusieurs outils de transmission d’un bien immobilier LMNP : la donation simple, la donation-partage, le démembrement de propriété, la détention de biens en société (SCI soumise à l’IS ou SARL de famille ayant opté pour l’IR).  

Il est recommandé de se faire accompagner dès l’acquisition du LMNP pour trouver la structure de détention et de transmission la plus adaptée.

Certaine notion de droit français comme le démembrement ne sont pas toujours reconnus à l’étranger, il faudra donc impérativement se faire accompagner notamment pour sécuriser les opérations déjà réalisée et envisager d’autres pistes d’optimisation en fonction de pays de résidence.

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Planification successorale internationale et LMNP

En vertu de la législation interne française (CGI, art. 750 ter), les biens situés en France sont imposable aux droits de succession, peu importe que le défunt et les héritiers soient résidents fiscaux hors de France.

La France a conclu un certain nombre de conventions fiscales en matière de droits de succession afin d’éviter les doubles impositions. Toutefois, il y en a moins qu’en matière d’impôt sur le revenu et il reste malgré tout un certain nombre de pays avec lesquels il n’y a pas de convention en la matière.

Aussi en l’absence de convention fiscale, il y a un réel risque de double imposition des biens situés en France si le pays de résidence ne prévoit dans sa législation interne un mécanisme d’élimination des doubles impositions. Il faut donc se rapprocher de conseillers français et locaux pour sécuriser sa succession.

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Conseils Stratégiques et Évolutions Législatives

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Comparaison des structures juridiques optimales pour détenir un LMNP à l'étranger

Choisir la bonne structure juridique de détention est le premier réflexe à avoir lorsqu’on acquiert un bien immobilier.

Pour un expatrié, la détention en nom propre apparait souvent comme la plus simple d’un point de vue de l’administration et de la gestion, avec le choix de l’imposition directe au régime micro-BIC ou réel. Toutefois, ce n’est pas toujours le mode de détention le plus adaptée, notamment en termes de transmission.

Il peut être envisagée de créer une structure sociale de droit français (SCI IS ou Sarl de famille ou de droit local (LLC, GmbH,…) à condition d’en mesurer les impacts dans un cadre de mobilité international, auprès de conseillers français et locaux.

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Anticipation des évolutions législatives impactant les expatriés propriétaires LMNP

Comme les résidents fiscaux, les expatriés vont être soumis à des exigences accrues en matière de performance énergétique : Conformément à la loi Climat et Résilience, les logements classés "G" au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) seront interdits à la location à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, suivis des logements classés "F" en 2028 et "E" en 2034.

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Conclusion

L’expatriation n’exonère pas des revenus tirés d’un logement meublé en France : le principe de territorialité maintient l’imposition française, tandis que le principe de mondialité les soumet également à l’impôt du pays de résidence. Pour éviter la double imposition, il convient d’appliquer rigoureusement les conventions fiscales et d’obtenir, le cas échéant, un crédit d’impôt dans l’État de résidence.

Le changement de statut, fréquent lors du départ à l’étranger, peut faire basculer le bailleur du régime LMNP vers celui de LMP dès lors que les recettes locatives excèdent 23 000 € sans autres revenus professionnels de source française. Anticiper cette évolution est essentiel pour préserver la souplesse du LMNP, adapter la structure de détention et préparer la transmission du patrimoine.

Un diagnostic préalable, associé à l’accompagnement de spécialistes (conseillers patrimoniaux fiscalistes, experts-comptables, etc.), permettra de choisir le régime fiscal le plus adapté (micro-BIC ou réel) et la structure juridique optimale (détention en nom propre, SCI, société étrangère…), afin de trouver la structuration optimale tant au regard des règles françaises que celles du pays de résidence.

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FAQ

Quels sont les critères pour déterminer la résidence fiscale d’un expatrié qui loue un bien meublé en France?

Pour déterminer la résidence fiscale d’un expatrié, plusieurs critères alternatifs sont pris en compte :

• Foyer fiscal en France : Le lieu de résidence habituelle du contribuable ou de sa famille.
• Lieu de séjour principal : Plus de 183 jours passés en France dans une même année.
• Exercice d’une activité professionnelle : Activité principale exercée en France, qu’elle soit salariée ou non, sauf si elle est exercée à titre accessoire.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en tant que non-résident?

Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en tant que non-résident, vous devez respecter les conditions suivantes :

• Location meublée : Le logement doit être meublé conformément à la définition de la loi Alur (logement décent avec mobilier suffisant).
• Montant des loyers : Les loyers perçus doivent être inférieurs à 23 000 € par an.
• Part des revenus locatifs : Les revenus locatifs doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Comment les revenus de la location meublée sont-ils imposés pour un expatrié, et quels sont les taux de prélèvement à la source et de prélèvements sociaux applicables?

Les revenus issus de la location meublée par un expatrié sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Régime micro BIC : 50 % des recettes sont déduites forfaitairement.
• Régime réel : Toutes les charges sont déductibles.

Les taux applicables comprennent :

• Impôt sur le revenu : Calculé selon le barème progressif.
• Prélèvements sociaux : Taux de 17,2 % (CSG et CRDS).

En certaines conditions, un taux forfaitaire d’imposition de 20 % peut également s’appliquer.

Quelles déclarations fiscales un non-résident doit-il remplir pour déclarer ses revenus de location meublée en France?

Un non-résident doit remplir la déclaration n° 2042-C-PRO pour déclarer ses revenus de location meublée en France. Ces revenus, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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