Fiscalité SCPI pour les expatriés

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement collectif dont l’objet est l'acquisition et la gestion d'un parc immobilier locatif financé par l’émission de parts dans le public. Elles bénéficient de l'avantage de la transparence fiscale avec une imposition au niveau de chaque associé. Ce placement spécifique, appelé aussi "pierre papier", permet d’accéder à un investissement immobilier pour des montants bien plus modestes que l’achat d’un bien en direct et de profiter des avantages liés aux SCPI :

• des avantages fiscaux pour certaines SCPI spécialisées (SCPI fiscales) ;
• la perception régulière de revenus locatifs ;
• Mutualisation de frais d’acquisition et de gestion ;
• Pas de charge mentale lié à la contrainte de gestion de biens immobiliers en direct ;
• la perception régulière de revenus locatifs ;
• la diversification de votre patrimoine et la mutualisation des risques entre tous les porteurs de parts.
• des avantages fiscaux pour certaines SCPI spécialisées (SCPI fiscales).

Le transfert de résidence fiscale bouleverse toutefois la donne et soulève un certain nombre d’enjeux fiscaux et nécessite d’en mesurer les impacts. Selon votre pays d’accueil et les conventions fiscales en vigueur, les SCPI peuvent devenir plus performantes qu’en étant résident de France, ou au contraire nécessiter des arbitrages.

Dans cet article, nous verrons comment structurer et optimiser vos placements en SCPI en situation d’expatriation, pour sécuriser votre patrimoine et minimiser votre charge fiscale.

Principes fondamentaux de la fiscalité SCPI pour expatriés

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Cadre juridique et fiscal des SCPI pour les non-résidents

Définition de la transparence fiscale des SCPI pour les expatriés

La fiscalité des SCPI est appliquée au niveau de chaque associé (personne détenant des parts de SCPI) pour sa quote-part. Que ce soit un résident ou un expatrié, il devra déclarer et payer son impôt afférent aux revenus et plus-values de sa quote-part dans une SCPI. C’est ce qu’on appelle la transparence fiscale.

Les revenus seront imposés en fonction de la localisation des biens. Ainsi, un résident ou un non-résident pourra être imposable dans différents pays avec la possibilité d’éliminer les doubles impositions avec l’application des conventions fiscales internationales et l’octroi de crédit d’impôt par le pays de résidence.

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Statut fiscal de l'expatrié : critères de résidence fiscale

La résidence fiscale se détermine au regard de différents critères, aussi bien au niveau du droit interne de chaque Etat qu’au niveau des conventions internationales.

En France, vous serez considéré comme résident si vous remplissez l'une des conditions suivantes :

• votre foyer ou lieu de séjour principal est en France (lieu où vous avez le centre de votre vie personnelle et où vous habitez normalement avec votre famille) ;
• vous y exercez une activité professionnelle de manière régulière ;
• Le centre de vos intérêts économiques est localisé sur le sol français.

Concernant le dernier critère, il s’agit du lieu où vous avez vos principaux investissements et d’où vous tirez la majeure partie de vos revenus. Le conseil d’Etat considère que la seule constatation qu’un patrimoine est situé en France n’est pas suffisante, encore faut-il que ce patrimoine soit productif de revenus.

En cas de conflit de résidence entre deux états, les conventions fiscales prévoient des critères alternatifs pour établir la résidence fiscale et répartir le droit d’imposer en fonction des revenus. Ces critères cumulatifs et alternatifs sont les suivants (dans l’ordre) : foyer permanent d’habitation (résidence dont vous disposez de manière durable), centre des intérêts vitaux (scolarisation des enfants, intégration à la vie sociale locale, dépenses de vie courante, courriers, consommation énergétique, soins médicaux, etc.), lei où vous séjournez de façon habituelle ; nationalité ;

La résidence fiscale ne se décrète pas, il s’agit d’une appréciation de fait au regard d’un faisceau d’indice qu’il faut pouvoir démontrer.

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Impact du pays de résidence sur l'imposition des revenus SCPI

Les revenus étant imposés dans le lieu d’où se trouve les immeubles détenus par les SCPI, les expatriés ne seront pas imposés en France sur les revenus des SCPI de source étrangère. La France continuera seulement d’imposer la quote-part de loyers provenant d’immeubles situés en France, à charge pour l’Etat de résidence d’éliminer la double imposition via l’octroi de crédit d’impôt.

Si l’essentiel des revenus des SCPI provient d’immeubles à l’étranger, il faudra les déclarer uniquement dans le pays de résidence avec une fiscalité des expatriés qui pourra être plus avantageuse en fonction des Etats sous réserves de l’application des conventions fiscales internationales (entre l’Etat de la résidence et l’Etat où se situe les immeubles détenus par les SCPI).

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Conventions fiscales internationales applicables aux revenus immobiliers

En cas de double imposition, d’une part par le pays de résidence en vertu du principe de mondialité de l’imposition et d’autre part au niveau du pays de la source en vertu du principe de territorialité, il sera fait application de la convention fiscale conclu entre les deux états.

Généralement, les conventions fiscales « modèle OCDE », prévoient que les revenus provenant de d'investissements immobiliers sont imposés dans l’Etat de la source, lieu où se trouve le bien.

L’Etat de la résidence devra alors procéder à l’élimination de la double imposition en accordant un crédit d’impôt égal à l’impôt étranger.

En l’absence de convention fiscale entre l’Etat de situation du bien et le nouvel Etat de résidence du contribuable, il y a un risque de double imposition des revenus de parts de SCPI. Il faut être vigilant et anticiper cela lorsqu’on décide de s’expatrier notamment dans des Etats ayant conclus peu de conventions fiscales bilatérales.

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Mécanisme du crédit d’impôt pour éliminer les doubles impositions

Le crédit d’impôt est un mécanisme d’élimination de doubles imposition mis en place par la convention fiscale internationales. Ce mécanisme maintient l’imposition dans les deux Etats mais permet au contribuable d’imputer sur l’impôt payé dans l’Etat de la résidence un crédit d’impôt, soit égal à l’impôt réel payé à l’étranger (souvent ne pouvant excéder le montant de l’impôt de la résidence) soit égal à un montant forfaitaire prévue conventionnellement.

Exemple : On peut prendre le cas d’une personne résidence fiscal UK détenant un bien immobilier locatif en France. Au regard de la législation interne des deux Etats, ses revenus seront imposables au UK (au regard du principe de l’imposition des revenus mondiaux) et en France (au regard du principe de territorialité).

En application de la convention fiscale FR / UK, le droit d’imposer est donné à la France. Ainsi, le UK devra imputer sur son impôt un crédit d’impôt égal à l’impôt français (plafonné à l’impôt UK).

Imposition des revenus et plus-values SCPI pour les expatriés

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Fiscalité des revenus locatifs perçus via les SCPI

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Taux d'imposition applicables aux revenus fonciers pour les non-résidents

Pour les SCPI dont les immeubles sont situés en France, l’impôt est calculé au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec application d’un taux minimum de 20% jusqu’à 29 315 € de résultat puis 30% au-delà.

Ce seuil de 29 315 correspond à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème de l'impôt sur le revenu. Ce seuil s’applique pour l’ensemble des revenus du foyer fiscal imposable en France.

A noter que si le taux d’imposition des revenus imposables d’un expatrié en France est supérieur au taux qui aurait été appliqué s’il avait été imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu comme un résident, il est possible de réclamer l’application du barème progressif français.

Pour les SCPI dont les immeubles sont situés hors de France, il n’y aura pas d’impôt en France mais dans le pays où sont situés les biens, voire également dans l’Etat de la résidence, sous réserves des dispositions des conventions fiscales internationales.

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Exonération ou non des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) selon le pays de résidence

Si les immeubles détenus par la SCPI sont situés en France, vous serez soumis aux prélèvements sociaux dont le taux varie en fonction du pays de résidence :

• Si vous êtes résident dans un pays de l’UE, EEE ou Suisse et UK compris, vous serez exonéré de CSG / CRDS sur ces revenus et ne serez redevable que d’un prélèvement de solidarité de 7.5%.
  

• Si vous êtes résident de France ou d’un pays hors UE, EEE ou Suisse ou UK, vous serez soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Si les immeubles détenus par les SCPI sont situés hors de France, les revenus de ces SPCI ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux pour les expatriés.

Abattements spécifiques applicables aux revenus SCPI pour les expatriés

Pour les revenus de SCPI issus de biens immobiliers situés en France, il est éventuellement possible d’opter pour le régime micro-foncier permettant l’application d’un abattement de 30% sur les recettes.

Cette option est rarement intéressante. Il sera généralement préférable de choisir l’imposition au régime réel avec la déduction des charges et taxes réelles (souvent supérieures à 30%).

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Traitement fiscal des plus-values immobilières

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Calcul de la plus-value imposable pour un non-résident

Dans le cadre de SCPI, une plus-value immobilière peut-être générée de deux manières :

• En cas de cession de parts de SCPI,
  

• En cas de cession de l'immeuble par la SCPI.

Dans ce dernier cas, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.

Pour un expatrié, les plus-values imposables en France concerneront uniquement les biens situés en France.

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Abattements pour durée de détention des parts de SCPI

Pour les expatriés détenant des SCPI dont les biens sont situés en France, des abattements pour durée de détention pourront être appliqués, au-delà de 5 ans de détention, avant d’être imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

La plus-value sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

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Taux d'imposition des plus-values immobilières pour les expatriés

Les expatriés sont en principe soumis au même régime fiscal que les résident pour les plus-values immobilières de source française.

La plus-value de cession de bien immobilier est imposé à l’impôt sur le revenu de 19% et des prélèvements sociaux de 17.2% (voire 7.5% pour les résidents de pays de l’UE,EEE, Suisse et UK) après application des abattements pour durée de détention :

A noter qu’une fiscalité pourra être également applicable dans l’Etat de résidence, sous réserve des dispositions prévues dans les conventions fiscales internationales et l’octroi d’un éventuel crédit d’impôt afin d’éviter les doubles impositions.

Pour les plus-values issues de biens situés à l’étranger, la quote-part représentative de ces biens sera imposée au niveau de l’Etat où se trouve le bien, voir également dans l’Etat de la résidence du détenteur de parts de SCPI, sous réserves de conventions fiscales conclues entre les deux Etats.

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Obligations déclaratives lors de la cession de parts

Les détenteurs de parts sont redevables de l’impôt sur les plus-values réalisées par les SCPI détenant des biens immobiliers situés en France.

Ces plus-values sont généralement déclarées par la société de gestion de la SCPI, qui prélève directement l’impôt et le verse auprès de l’administration fiscale. Les associés doivent toutefois les mentionner dans leur déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042-NR pour les non-résidents).

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Stratégies d'optimisation fiscale pour les expatriés investissant en SCPI

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Structuration patrimoniale adaptée

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Choix entre détention directe et indirecte des parts de SCPI

La détention directe offre une simplicité de gestion et un accès immédiat aux distributions de revenus. En revanche, la fiscalité peut être assez lourde notamment si les biens immobiliers sont situés en France. A minima un expatrié dans un pays européen sera exonéré de CSG / CRDS.

Un expatrié qui détiendrait des parts de SCPI dont les immeubles sont principalement localisés à l’étranger avec une faible fiscalité à l’étranger pourrait avoir intérêt à conserver ses parts en direct et profiter de revenus faiblement fiscalisés.

Par ailleurs, la détention indirecte, c’est-à-dire via une société, comme une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut permettre d’encapsuler les revenus avec un frottement fiscal limité. En effet, le taux d’impôt sur les sociétés est limité à 15% jusqu’à 42 500 € puis 25% au-delà. La détention via une SCI et l’utilisation du levier de l’endettement peut également avoir un intérêt en terme d’optimisation à la transmission.

En fonction des autres revenus de source française de l’expatrié et de la localisation des immeubles détenus par les SCPI, il pourrait être pertinent de détenir ses parts en direct ou via une société. Une analyse approfondie en amont pourra permettre de choisir la structure adaptée (utilisation de sociétés civiles ou non).

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Avantages et inconvénients de l'assurance-vie comme enveloppe pour les SCPI

L’assurance-vie est une enveloppe fiscale intéressante à plusieurs égards et notamment dans le cadre d’une mobilité internationale (surtout l’assurance-vie luxembourgeoise). Cette enveloppe peut donc être pertinente pour détenir des parts de SCPI, puisqu’il s’agit d’une enveloppe capitalisante. C’est-à-dire que les revenus et plus-values y sont capitalisés sans imposition immédiate tant qu’il n’y a pas de retrait / rachat partiel ou total du contrat.

Autrement dit, dans une logique de capitalisation, sans besoin de revenus complémentaires, il peut être plus avantageux de détenir ses parts de SCPI dans une assurance-vie. En revanche, dans un contexte d’expatriation, il est préférable de privilégier une assurance-vie de droit luxembourgeois, puisqu’en plus de pouvoir accéder à une plus large de gamme de produits financiers, ce type de contrat permet une mobilité fiscale.

La fiscalité applicable suivra l’Etat de résidence du souscripteur. Il faudra donc se rapprocher de l’Etat de résidence pour connaitre la fiscalité en cas de rachat/ retraits.

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Démembrement de propriété des parts SCPI pour les expatriés

Que ce soit pour un résident fiscal français ou pour un expatrié, il est possible de détenir des parts de SCPI en démembrement de manière temporaire. Cela signifie que vous allez acquérir qu’une partie des attributs du droit de propriété, notamment la nue-propriété ou l’usufruit.

Si vous décidez de souscrire à des parts de SCPI en nue-propriété, vous ne détiendrez que la propriété intrinsèque des parts, l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus des parts, sera conservé par un tiers (généralement la Société). En achetant uniquement de la nue-propriété, le détenteur bénéficiera d’une décote calculée en fonction de la durée de démembrement convenue.

Durant le démembrement, il ne percevra aucun revenu et ne serait imposable ni à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux et ni à l’impôt sur la fortune immobilière. A la fin du démembrement, il récupérera les parts de SCPI en pleine propriété.

Ce choix de souscrire des parts de SCPI en démembrement peut être pertinent dans une logique de développement d’un patrimoine en vue de générer des revenus complémentaires à horizon long terme (en vue de la retraite notamment).

Toutefois dans une logique d’expatriation, il convient d’être vigilant sur la reconnaissance de la notion de démembrement dans son nouvel Etat de résidence afin d’éviter de complexifier sa situation.

Planification fiscale internationale

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Timing optimal pour l'acquisition et la cession des parts

Le choix du timing pour l’acquisition et cession de parts de SCPI dépendra des objectifs poursuivis et de la localisation des immeubles des SCPI choisies. Ainsi en fonction de la fiscalité applicable dans l’Etat où se trouve les immeubles et la fiscalité de l’Etat de résidence (sous réserves de conventions fiscales internationales), un arbitrage pourra être fait.

A priori, en étant non-résident, il pourra être intéressant de conserver / acquérir des parts de SCPI et privilégier une éventuelle cession avant de rentrer en France en fonction de la fiscalité étrangère (ou à minima profiter de l’exonération de CSG / CRDS si vous êtes résident européen).

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Stratégies de diversification géographique des investissements SCPI

Diversifier géographiquement son portefeuille de SCPI est recommandé pour réduire le risque pays et optimiser la fiscalité. Il peut être pertinent de combinez des SCPI détenant des immeubles avec des usages différents (résidentiel, bureaux, logistique, etc.) mais aussi dans différentes parties de l’Europe afin de bénéficier de régimes fiscaux locaux souvent plus favorables sur les revenus et les plus-values. Une allocation équilibrée et diversifiées dans plusieurs pays limite l’exposition à un seul marché et offre une résilience face aux fluctuations économiques régionales.

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Gestion des revenus SCPI dans une perspective de retour en France

Dans une perspective de retour en France, une analyse préalable pourrait permettre identifier des pistes d’optimisation de la fiscalité. Ainsi, vous pourriez procéder à quelques arbitrages sur votre patrimoine et notamment sur les parts de SCPI afin de profiter de la fiscalité du pays d’accueil si elle s’avère plus favorable (notamment en présence de SCPI avec des immeubles étrangers). Même pour des SCPI détenant des immeubles en France, cela pourrait permettre à un expatrié dans un pays européen d’être exonéré de CSG/CRDS.

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Conseils pratiques et accompagnement expert

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Déclarations fiscales : calendrier et obligations spécifiques

Pour être serein sur la gestion et la déclaration des revenus de vos parts de SCPI, il faut respecter le calendrier des déclarations fiscales. En France, la déclaration de revenus s’effectue l’année suivante entre avril et juin.

Pour les expatriés, il faudra réaliser une déclaration 2042-NR la première année et déclarer les revenus de source française chaque année dans les formulaires spécifiques en fonction des catégories de revenus (formulaire 2044 pour les revenus fonciers).

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Sélection des SCPI adaptées au profil fiscal de l'expatrié

Pour optimiser la rentabilité de vos parts de SCPI, il peut être pertinent de privilégier des SCPI européennes avec des immeubles localisés en Europe. La fiscalité peut être plus avantageuse et les prélèvements sociaux réduits, voire totalement exonérés. Il faudra tout de même se rapprocher de l’Etat de résidence pour connaitre la fiscalité applicable, sous réserves des dispositions des conventions internationales.

Au-delà de la diversification géographique, il est recommandé de diversifier les secteurs d’activité (résidentiels, bureaux, logistique,etc.) pour limiter le risque d’un secteur et aller chercher davantage de performance.

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Anticipation des évolutions fiscales et adaptation de la stratégie d'investissement

Il n’y pas eu d’évolutions fiscales majeures concernant les SCPI ces derniers temps. En revanche, il est primordial de se « dérisquer » en diversifiant ses investissements et en adaptant sa stratégie aux évolutions des marchés et de la société. En effet, une stratégie adaptée et bien conseillée peut permettre de faire face plus facilement à des crises comme celle de 2024 où certaines SCPI dans l’immobilier de bureau ont vu leur valorisation chutée en raison du développement du télétravail notamment et la remontée brusque des taux.

Conclusion

L’investissement dans des parts de SCPI pour les expatriés est un outil souple et performant pour se constituer ou poursuivre un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’une gestion déléguée et d’une diversification géographique et sectorielle. Toutefois, le transfert de résidence fiscale impose de mesurer précisément les conséquences sur la fiscalité des revenus et des plus-values (imposition locale, prélèvements sociaux, élimination des doubles imposition et convention fiscale, etc.) et d’anticiper les obligations déclaratives.

Qu’il s’agisse du choix entre détention directe ou indirecte (SCI à l’IS par exemple) ou via une enveloppe comme l’assurance-vie luxembourgeoise de l’enveloppe optimale du timing des acquisitions et des cessions, ou encore de la localisation des immeubles détenus par les SCPI, chaque décision doit s’inscrire dans une stratégie de planification internationale adaptée.

Accompagné par un expert en gestion de patrimoine et en fiscalité internationale, un expatrié pourra sécuriser ses revenus et son patrimoine tout en maximisant ses rendements nets d’impôts.

Vous êtes expatrié et souhaitez tirer le meilleur parti de vos investissements en SCPI ? N’hésitez pas à solliciter un conseil sur-mesure pour élaborer une feuille de route personnalisée et optimiser durablement votre situation fiscale et patrimoniale.

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FAQ

Comment la fiscalité des SCPI françaises est-elle appliquée pour les non-résidents ?

Pour les non-résidents, la fiscalité des SCPI françaises impose les revenus locatifs provenant de biens immobiliers situés en France comme des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cependant, les contributions sociales (CSG, CRDS) sont supprimées pour les non-résidents affiliés à une caisse de sécurité sociale dans la zone européenne. Les revenus restent imposables en France, mais le risque de double imposition peut être réduit grâce à des conventions bilatérales.

Quels sont les avantages fiscaux des SCPI européennes par rapport aux SCPI françaises pour les expatriés ?

Les SCPI européennes présentent plusieurs avantages fiscaux pour les expatriés en comparaison avec les SCPI françaises. Elles permettent d'échapper aux prélèvements sociaux français (17,2%) ainsi qu'à l'impôt sur les revenus fonciers en France, ce qui réduit la fiscalité globale.

En outre, les revenus générés ne sont pas soumis à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ni à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) lorsque les biens sont situés hors de France. Cette configuration offre une fiscalité plus avantageuse et évite les démarches administratives avec le fisc français.

Comment éviter la double imposition lors d'un investissement en SCPI en tant qu'expatrié ?

Pour éviter la double imposition lors d'un investissement en SCPI en tant qu'expatrié, il est important de profiter des conventions fiscales existantes entre la France et votre pays de résidence. Ces conventions permettent d'éliminer la double taxation, notamment sur les revenus fonciers et les plus-values.

Assurez-vous que votre pays d’accueil a signé une convention fiscale avec la France. Cela vous permettra de ne payer l'impôt que dans un seul des deux pays.

Quels prélèvements sociaux doivent payer les expatriés qui investissent en SCPI françaises ?

Les expatriés qui investissent en SCPI françaises peuvent être exonérés des prélèvements sociaux (CSG, CRDS) s'ils sont affiliés à un régime de Sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne. Toutefois, cette exonération ne s'applique pas à tous les expatriés, notamment à ceux qui résident temporairement à l'étranger ou en dehors de l'UE.

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