Investir en SCPI : bonne ou mauvaise Idée en 2023 ?

Investir dans la pierre reste l’un des investissements préféré des français.

Considéré comme un placement sûr, il permet à de nombreux foyers de se constituer un capital et revenu complémentaire.

Cependant, investir dans l’immobilier locatif peut représenter un travail colossal.

De plus, les charges viennent souvent grignoter le rendement de votre patrimoine immobilier.

C’est pourquoi de nombreux investisseurs choisissent aujourd’hui d’acheter des parts dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), placement communément appelé pierre-papier.

Cet investissement permet d’investir dans la pierre, tout en déléguant la gestion quotidienne à une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), et en diluant les charges parmi l’ensemble des investisseurs de la société.

Cependant, la crise sanitaire a significativement impacté le marché de l’immobilier locatif.

La souscription à des parts dans une SCPI est-elle toujours une idée judicieuse, alors que la situation paraît encore précaire ?

La crise du Covid-19 a-t-elle anéanti le rendement des SCPI ?

Si la crise sanitaire actuelle a fortement perturbé l’économie, le secteur des SCPI semble néanmoins avoir relativement bien résisté. En effet, on aurait pu supposer qu’en raison des conditions dégradées de l’économie en 2020, le montant des loyers perçus ait été fortement impacté.

Toutefois, les SCPI ont réussi à maintenir des revenus très satisfaisants.

Ainsi, selon les chiffres de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), la collecte des SCPI en 2020 s’élevait à 6,06 milliards d’euros, un chiffre en baisse de presque 30 % par rapport à 2019, mais qui constitue néanmoins la troisième collecte la plus forte de toute l’histoire des SCPI !

Toujours selon l’ASPIM, l’impact des difficultés rencontrées par les locataires a pu être limité, permettant ainsi de maintenir des dividendes satisfaisants pour les investisseurs.

Le taux global de rendement des SCPI en 2020 s’est ainsi élevé à + 4,18 %, contre + 4,40 % en 2019.

À titre de comparaison, la location meublée saisonnière s’est effondrée avec la crise du coronavirus.

Et ce n’est pas surprenant : les déplacements étant interdits pour une bonne partie de l’année, le tourisme a en quelque sorte disparu, et avec lui, les revenus locatifs.

Ainsi, la plateforme AirBnB enregistre une perte de revenu de 30 % en comparaison de son résultat en 2019 qui précisé dans son rapport financier.

Cependant, la performance globale des SCPI en 2020 masque de fortes disparités.

La meilleure, Eurion (gérée par Corum AM et qui investit principalement dans des biens loués à des entreprises dans l’Union Européenne) obtient ainsi un rendement de 10,39 %, alors que la moins performante obtient un résultat de 0,38 % (Sofiprime, spécialisée dans l’investissement résidentiel, gérée par Sofidy).

Malgré un contexte économique fortement dégradé, la performance des SCPI ne s’est donc pas totalement effondrée et les résultats restent satisfaisants pour les investisseurs ayant opté pour les meilleures SCPI.

Comment les SCPI peuvent-elles protéger son patrimoine contre les crises ?

Une grande partie des SCPI investissent majoritairement dans l’immobilier d’entreprise... mais pas que.

Il existe aussi des SCPI investissant sur les thématiques de la logistique, de la santé, du résidentiel...

Avec la crise, nombre d’entre elles se sont retrouvées en difficulté.

Malgré cela, les SCPI ont maintenu un bon rendement en étudiant les situations au cas par cas.

Si certaines entreprises ont bénéficié de reports de loyers, les SCPI ont pu maintenir un rendement global satisfaisant pour les détenteurs de parts. De plus, en sortie de crise, des compensations viendront corriger les éventuelles pertes.

De nombreuses SCPI utilisent également le processus du report à nouveau (RAN), qui consiste à ne pas distribuer l’ensemble des profits d’une année, mais d’en provisionner une partie afin de compenser les années moins fructueuses.

Le résultat est ainsi lissé, et les rendements maintenus à un niveau satisfaisant, même lors d’années où les revenus locatifs sont moins importants, comme ici lors de la crise sanitaire.

Comment choisir les SCPI ayant le meilleur rendement ?

Comme nous l’avons vu, toutes les parts de SCPI ne bénéficient pas du même rendement.

Pour réussir son investissement et rémunérer son épargne il faut donc être bien informé. Le maître mot ? La diversification !

La diversification sectorielle

La grande partie de l’investissement en SCPI concerne la location à des entreprises.

Aujourd’hui, la stratégie de la plupart des SCPI est de procéder à la diversification de leur investissement dans des secteurs afin de ne pas pâtir des difficultés éventuelles d’un secteur ou d'aléas conjoncturels.

Ainsi il est important d'avoir un équilibre idéal des investissements immobiliers entre activités vis-à-vis du climat économique pour créer un portefeuille résilient aux aléas des marchés et notamment des activités :

• contra-cyclique : logistique et e-commerce
  

• agnostique au climat économique, c'est-à-dire pas directement impacté par les aléas conjoncturels comme la santé
  

• cycliques : résidentiel, hôtels...
  

Depuis quelques années, de nombreuses SCPI investissent donc dans le secteur de la santé, dans des établissements type EHPAD, cliniques, ou encore pharmacies.

Ce secteur est en effet relativement peu exposé aux chocs conjoncturels (agnostique) et permet de disposer de baux relativement longs permettant ainsi de s’assurer un revenu stable sur le long terme.

Elles sont également nombreuses à avoir misé sur le secteur de la logistique et de l’e-commerce, en pleine expansion.

De nombreuses sociétés ont donc investi dans des locaux destinés à la gestion logistique de ce type d’entreprises.

C’est un pari réussi pour ce secteur qui n’a pas pâti de la crise, bien au contraire.

Mais le secteur de l’habitat est également bien portant, car dopé par une démographie favorable.

Il y a aujourd’hui toujours plus de demandes de logements que d’offres.

La diversification des secteurs d’investissement permet donc de diluer le risque dans le cas de crises, comme celle que nous connaissons actuellement.

Ainsi, si un secteur est impacté, les autres permettront de compenser les éventuelles pertes de revenus.

Afin de réaliser le bon investissement permettant de valoriser au mieux votre patrimoine, il faudra donc être attentif à cet aspect des choses, cela vous évitera une perte de revenus et/ou de capital en cas de crise.

La diversification géographique

De plus en plus de SCPI décident depuis plusieurs années d’investir dans des biens à l’étranger.

Et ce n’est pas surprenant, car cela permet de diversifier encore davantage les investissements, et donc, de diluer encore plus le risque.

Mais cela permet surtout d’investir à moindre coût, et de plus, de bénéficier d’une fiscalité intéressante.

En effet, les revenus de source étrangère ne peuvent pas être doublement imposés.

C’est-à-dire que vous ne serez pas soumis à l’impôt à la fois dans le pays de l’investissement, et en France.

Il existe deux modes de calcul de l’imposition qui vous permettent de déclarer vos revenus complémentaires de source étrangère :

• la méthode du crédit d’impôt
  

• la méthode du taux effectif
  

La méthode retenue dépendra de la convention passée entre la France et le pays dans lequel l’investissement a été réalisé.

Si la SCPI réalise un investissement en Belgique, en Pologne ou encore en Irlande, alors c’est la méthode du taux effectif qui sera retenue, aussi appelée méthode de l’exonération avec progressivité.

Avec cette méthode, les revenus nets de source étrangère seront inclus dans le calcul de votre taux marginal d’imposition, applicable seulement aux revenus taxables en France.

Cela permet de préserver la progressivité de l’impôt.

Cependant, ces revenus de source étrangère ne seront pas inclus dans les revenus à déclarer.

Ainsi, le taux d’imposition est déterminé en prenant en compte ces revenus, mais ils ne seront toutefois pas inclus dans la somme des revenus perçus à déclarer pour régler vos impôts.

En revanche, si la SCPI réalise un investissement en Allemagne, au Royaume Uni ou encore en Espagne, alors la méthode retenue sera celle du crédit d’impôt, ou de l’imputation.

Ainsi, les revenus de source étrangère seront ajoutés aux revenus français de manière brute, c’est-à-dire avant imposition à l’étranger, ce qui permettra de déterminer votre taux marginal d’imposition.

Cependant, un crédit d’impôt vous sera accordé afin de corriger la double imposition.

Ainsi, seront déduits de vos impôts le supplément d’impôts français correspondant aux revenus de source étrangère.

Cela permet de préserver la progressivité de l’impôt sur le revenu en France.

Afin de mieux comprendre cette méthode, prenons un exemple concret :

• Une personne ayant une tranche marginale d'imposition à l'impôt sur le revenu (TMI) de 30 % décide d’investir 100 000 euros dans une SCPI connaissant un rendement de 4,5 %
  

Si l’investissement de la SCPI est réalisé en France, le calcul sera le suivant :

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- Revenus fonciers bruts annuels : 4 500 euros

- Taux d’imposition des revenus fonciers : 45,16%

30 % (TMI) + 17,20 % (prélèvements sociaux) – 6,80 % x 30 % (part déductible CSG)

Les revenus fonciers seront donc taxés à 45,16 %.

- Imposition totale : 2 032 euros (4 500 euros x 45,16 %)

-  Revenus nets d'impôts : 2 468 euros (4 500 – 2 032)

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En revanche, si ce même investissement est réalisé en Allemagne, alors le calcul selon la méthode de l’imputation sera le suivant :

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- Taux global d’imposition : 29,25%

15,825 % (prélèvement à la source) + 13,43 % (progressivité) = 29,25 %

- Imposition totale : 1 316 euros (4 500 x  29,25%)

-  Revenus nets d'impôts : 3 184 euros (4 500 –1 316)

Ce qui signifie que les revenus nets s’élèveront à 3 184 euros, soit une économie de 715 euros par rapport à un investissement égal réalisé en France !

Rappelons également que les revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17.20% actuellement.

Il faut savoir que ce calcul diffère en fonction de votre propre TMI et du montant de l'investissement.

Donc, plus votre TMI est élevé, plus la différence sera importante !

Ce type d’investissement peut donc être réellement intéressant, en particulier pour les personnes ayant un TMI élevé.

Ainsi, investir à l’étranger peut présenter un double avantage :

• cela permet de diversifier encore plus ses actifs,
• mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants
  
  

La réduction d’impôts est donc tout à fait avantageuse et permet d’améliorer la rentabilité de vos placements.

Pour valoriser au mieux votre patrimoine, il faudra donc porter une attention particulière à cet aspect.

Investir dans une SCPI : la garantie d’un investissement liquide ?

Le dernier avantage de l’investissement dans une SCPI est la liquidité de votre placement.

En effet, le principal inconvénient de l’investissement locatif, est qu’il est peut  être très peu liquide.

Cependant, en investissant dans une SCPI, vous pourrez revendre vos parts de manière bien plus rapide que si vous deviez revendre un appartement.

La revente de vos parts est donc bien plus aisée car il suffira d’en informer la société de gestion.

Donc, en théorie, nul besoin de longues procédures pour récupérer votre argent.

Cependant, la société de gestion ne peut pas vous garantir le rachat de vos parts.

Ainsi, si trop d’actionnaires souhaitent revendre leurs parts alors que les acheteurs se font rares, alors votre investissement pourrait bien rester bloqué.

Comment se prémunir de cela ? En choisissant avec soin la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir.

Privilégiez une société avec une collecte dynamique, de préférence à capital variable, ou qui opère sur un marché très attractif.

Pour investir dans les meilleures SCPI, il faudra donc être vigilant sur cet aspect du fonctionnement de la société. Vous risqueriez sinon de vous retrouver avec des parts dont vous ne pourrez pas vous séparer.

Conclusion

Investir dans la pierre est un placement souvent considéré comme sûr par les français souhaitant un complément de revenus.

Cependant, investir dans un bien immobilier n’est pas sans risque, et la gestion locative peut s’avérer couteuse et énergivore.

C’est pourquoi l’investissement dans la pierre-papier peut être très avantageux pour diversifier et optimiser son patrimoine.

Cependant, il est nécessaire de bien choisir la ou les SCPI dans lesquelles investir.

En effet, toutes ne sont pas aussi performantes, ni aussi liquides.

La diversification sectorielle mais également géographique est essentielle, en termes de rendements possibles, mais également d’optimisation fiscale.

Ce type d’investissement est donc généralement rentable, mais il ne faut néanmoins pas hésiter à se faire accompagner afin de faire les bons choix d’investissement et ainsi valoriser au mieux votre patrimoine.

Notre cabinet est en mesure d'accompagner les entreprises qui souhaitent acquérir un bien immobilier ou réorganiser leurs patrimoines sur tous les aspects fiscaux de l’opération, de manière à leur permettre de structurer leur investissement au mieux de leurs intérêts.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

Sur l’investissement immobilier :

• Comment créer une stratégie immobilière ;
• Guide sur l’investissement en LMNP ;
• Guide sur l’investissement en SCPI ;
• Investir en SCPI ou SIIC ; 

Sur la défiscalisation immobilière :

• La défiscalisation des investissements immobiliers ; 
• Les avantages fiscaux du LMNP ;
• Guide sur l’investissement Pinel ;
• Le conseil fiscal immobilier ;

Sur la SCI :

• Pourquoi créer une SCI ;
• Comment optimiser la fiscalité de sa SCI ;
• La donation de parts d’une SCI ; 
• Faut-il opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS ;

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.