Pourquoi est-il préférable de sortir du patrimoine immobilier avant l'âge de 70 ans ?

<p><strong>Mise à jour 2025 sur donation de son vivant</strong></p><ul><li><strong>Abattement fiscal sur les donations</strong> — Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000€. <a href="https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14202">source</a></li><li><strong>Barème fiscal du démembrement de propriété</strong> — La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier, avec des taux variant de 10% à 90% selon l'âge. <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006310086/">source</a></li><li><strong>Exonération des plus-values sur donations</strong> — Les plus-values réalisées sur la vente d'un bien immobilier peuvent être exonérées d'impôts lorsqu'elles sont données avant 70 ans. <a href="https://www.noun-partners.com/analyses/donation-de-son-vivant-par-tranche-dage">source</a></li><li><strong>Réduction de la valeur de la nue-propriété</strong> — Transmettre la nue-propriété avant 70 ans réduit la base taxable, diminuant ainsi les droits de donation. <a href="https://neofa.com/fr/gestion-de-patrimoine/transmettre-son-patrimoine/donation/pourquoi-faire-une-donation-avant-70-ans/">source</a></li><li><strong>Simplification de la succession</strong> — Donner de son vivant avant 70 ans permet d'accélérer le processus de succession et de réduire les complications juridiques et fiscales. <a href="https://www.noun-partners.com/analyses/patrimoine-immobilier-avant-70-ans">source</a></li></ul>

‍

‍

Le patrimoine immobilier est souvent considéré comme un investissement sûr et une source de stabilité financière. Cependant, ce dernier doit être orchestré en tenant compte de différents facteurs, à commencer par l’âge. En effet, l'atteinte des 70 ans marque un tournant dans la gestion du patrimoine immobilier. Il est alors préférable d'en sortir. Pour quelles raisons ? Quels en sont les avantages ? Faisons le point.

{{component_cta}}

‍

<p><strong>Mise à jour 2025 sur donation de son vivant</strong></p>

<ul>

 <li><strong>Abattement fiscal sur les donations</strong> — Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000€.</li>

 <li><strong>Barème fiscal du démembrement de propriété</strong> — La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier, avec des taux variant de 10% à 90% selon l'âge.</li>

 <li><strong>Exonération des plus-values sur donations</strong> — Les plus-values réalisées sur la vente d'un bien immobilier peuvent être exonérées d'impôts lorsqu'elles sont données avant 70 ans.</li>

 <li><strong>Réduction de la valeur de la nue-propriété</strong> — Transmettre la nue-propriété avant 70 ans réduit la base taxable, diminuant ainsi les droits de donation.</li>

 <li><strong>Simplification de la succession</strong> — Donner de son vivant avant 70 ans permet d'accélérer le processus de succession et de réduire les complications juridiques et fiscales.</li>

</ul>

‍

Sortir du patrimoine immobilier pour profiter des liquidités financières

En vendant votre patrimoine immobilier avant l'âge de 70 ans, vous pourrez bénéficier d'une importante injection de liquidités.

Cela pourra vous permettre de financer votre retraite, de rembourser des dettes, d'investir dans des opportunités plus lucratives ou de répondre à des besoins de santé imprévus.

Exemple : Supposons que vous ayez des problèmes de santé imprévus qui nécessitent des soins médicaux coûteux. En vendant votre patrimoine immobilier, vous libérerez suffisamment de fonds pour couvrir ces dépenses médicales et vous assurer une qualité de vie optimale, sans avoir à vous soucier des coûts associés.

Vendre son patrimoine immobilier pour être plus flexible et mobile

Sortir du patrimoine immobilier à un âge relativement jeune offre une plus grande flexibilité et une importante mobilité géographique. Non rattaché à un bien, vous serez désormais libre de déménager dans une autre région ou un autre pays, d'explorer de nouvelles opportunités professionnelles ou de vivre une retraite plus active, sans les contraintes liées à la propriété immobilière.

Exemple : Si vous souhaitez déménager dans une autre région pour profiter de nouvelles opportunités professionnelles ou pour vous rapprocher de votre famille, vendre votre propriété avant l'âge de 70 ans vous donnera la liberté de réaliser ces changements sans les contraintes liées à la propriété immobilière.

Vendre son bien pour réduire ses charges

En vendant votre propriété avant 70 ans, cela vous libéra aussi des responsabilités liées à l'entretien et aux frais associés aux biens immobiliers, tels que les taxes foncières, les réparations et l'entretien. Cela vous permettra de réduire vos dépenses et de consacrer vos ressources à d'autres priorités.

Exemple :

Imaginez que vous possédiez une grande maison après la retraite. Cela impliquerait forcément des coûts d'entretien et une taxe foncière importante.

À l'heure de la retraite, et alors que les revenus diminuent, cette charge pourrait devenir démesurée et pourrait impacter considérablement votre budget.

En revendant votre propriété, vous pourriez tout autant profiter de vos liquidités qu’investir dans d'autres logements locatifs, dont les charges seraient moins importantes et dont les rendements seraient plus élevés. Cela pourrait aussi vous permettre de financer votre retraite de manière plus confortable.

Plus concrètement, imaginez que vous ayez une grande maison d'une valeur de 400 000 €, supportant une taxe foncière de 2000 €, et ne générant aucun revenu puisqu'il s'agit d'une résidence principale.

En la revendant pour un logement plus petit, vous pourriez acquérir une résidence principale à 200 000 € ainsi que deux autres appartements à mettre en location, à 100 000 € chacun.

La taxe foncière pour l'ensemble des biens ne serait pas forcément plus élevée. De plus, ces logements vous rapporteraient alors un revenu complémentaire, idéal pour compléter votre retraite.

Simplifier sa succession

Sortir du patrimoine immobilier avant l'âge de 70 ans peut simplifier la planification successorale.

En vendant vos biens immobiliers de votre vivant, vous éviterez aussi des complications juridiques et fiscales liées à la transmission de la propriété après votre décès. Qui plus est, cela se révèle aussi très efficace pour prévenir tout conflit entre les héritiers au moment du décès.

Exemple : En vendant votre patrimoine immobilier de votre vivant, vous pourrez distribuer équitablement les fonds entre vos héritiers et éviter les conflits potentiels liés à la succession. Cela permet également de contrer des problèmes juridiques et fiscaux complexes pouvant survenir lors de la transmission de biens immobiliers à la génération suivante.

Réduire la valeur de la nue-propriété

Bien souvent, le patrimoine immobilier acquiert une valeur élevée avec le temps.

Or, cela implique aussi des frais de succession plus importants.

En transmettant la nue-propriété de votre bien à vos enfants avant 70 ans, cela vous permettra de profiter d'avantages fiscaux très intéressants. La structuration avant 70 ans influe aussi l’optimisation IFI (exonérations, dettes, démembrement).

Voilà pourquoi, le démembrement de propriété est un moyen très plébiscité pour transmettre un patrimoine aux héritiers.
Dans ce cadre, le propriétaire conserve le droit d'occuper son logement et d'en percevoir les loyers éventuels jusqu'à la fin de sa vie.

Il préserve également la pleine gestion de son bien.

En d'autres termes, ses enfants ne peuvent pas décider de le vendre sans son accord. En contrepartie, le propriétaire occupant doit obtenir le consentement de ses héritiers pour le céder. Les deux parties sont donc parfaitement protégées.
Les frais de donation sont alors calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété du bien. Or, cette valeur dépend de l'âge de l'usufruitier, c'est-à-dire le donateur ou propriétaire occupant. Plus il est jeune et moins la valeur de nue-propriété est élevée.

Un barème est fixé par l'article 669 du CGI :

‍
- Lorsque le donateur a moins de 21 ans, la valeur de la nue-propriété est de 10 % ;
- Elle est de 20 % jusqu'à ses 31 ans ;
- 30 % jusqu'à ses 41 ans ;
- 40 % jusqu'à ses 51 ans ;
- 50 % jusqu'à ses 61 ans ;
- 60 % jusqu'à ses 71 ans ;
- 70 % jusqu'à ses 81 ans ;
- 80 % jusqu'à ses 91 ans ;
- 90 % au-delà de 91 ans.

‍

Exemple :

imaginons que vous ayez 45 ans et que vous possédiez une maison évaluée à 400 000 €.

Si vous choisissez de faire un démembrement de propriété, la valeur de nue-propriété retenue sera de 40 %. Vos enfants paieront des droits de donation sur 160 000 €. En revanche, si vous attendez d'avoir 85 ans pour léguer le même patrimoine, la valeur retenue sera de 80 %. Vos enfants paieront des droits de donation sur 320 000€.

‍

Notez qu'il est également préférable de transmettre une entreprise avant ce palier de 70 ans.

Le pacte Dutreil permet, sous certaines conditions, d'exonérer les titres de propriété transmis à concurrence de 75 % de leur valeur.

De même, l'âge de 70 ans est également charnière pour l'assurance-vie. En effet, il est nettement moins avantageux de réaliser des versements complémentaires sur ce support après cet âge.

Pour profiter du plein potentiel de ce placement, mieux vaut donc l'alimenter au maximum avant de fêter son 70e anniversaire !

Envie d'en savoir plus sur cette thématique ? Découvrez notre article dédié à l'optimisation fiscale en immobilier

<ul><li><a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006310173/2022-10-21?utm_source=openai" rel="noopener">Legifrance – article du Code général des impôts (références légales)</a></li><li><a href="https://www.immobilier.notaires.fr/fr/articles/conseils-et-actualites/succession/demembrement-de-propriete/" rel="noopener">Démembrement de propriété – Notaires de France</a></li><li><a href="https://fortunato.notaires.fr/categories/redaction-18733/articles/le-demembrement-de-propriete-cest-comme-les-cadeaux-sous-le-sapin-chacun-sa-part-524.htm" rel="noopener">Démembrement de propriété : explications (Notaires)</a></li><li><a href="https://www.haussmann-patrimoine.fr/gestion-de-patrimoine/reperes/fiscalite/plus-values-immobilieres/" rel="noopener">Plus-values immobilières : règles et abattements</a></li><li><a href="https://www.patrimoineimmobilier.net/pourquoi-il-vaut-mieux-sortir-du-patrimoine-immobilier-avant-70-ans/" rel="noopener">Pourquoi sortir du patrimoine immobilier avant 70 ans ?</a></li><li><a href="https://www.notaires-wantzenau.fr/publications/fiscalite-immobiliere/" rel="noopener">Fiscalité immobilière : ce que doivent savoir les investisseurs (Notaire)</a></li><li><a href="https://www.lafinancepourtous.com/pratique/impots/fiscalite-de-l-immobilier/la-taxation-des-plus-values-immobilieres/" rel="noopener">Taxation des plus-values immobilières : calcul et exonérations</a></li><li><a href="https://e-immobilier.credit-agricole.fr/conseils/imposition/plus-value-immobiliere-les-taxations-abattements-exonerations" rel="noopener">Plus-value immobilière : taxations, abattements, exonérations (Crédit Agricole)</a></li><li><a href="https://www.lafinancepourtous.com/pratique/immobilier/les-autres-formes-de-detention-d-un-bien-immobilier/le-demembrement-de-propriete/le-principe-du-demembrement-de-propriete/" rel="noopener">Le principe du démembrement de propriété</a></li><li><a href="https://www.dlcp.fr/pacte-dutreil/?utm_source=openai" rel="noopener">Pacte Dutreil : transmission d’entreprise (DLCP)</a></li></ul>

‍