Investissement immobilier de défiscalisation : la panacée?

Investissement immobilier et défiscalisation : Que faire en 2023 ?

Investissement immobilier défiscalisation : vous souhaitez investir dans l’immobilier de défiscalisation ? Noun Partners vous aide à mieux comprendre les enjeux de ce type d'investissement immobilier.

Il y a quelques mois, le PLF 2021 a reconduit avec quelques aménagements les dispositifs de la loi Pinel, appelée toutefois à s’éteindre le 31 décembre 2021. Mais dans la droite ligne du second rapport conjoint de l'IGF (Inspection Générale des Finances) et du CGED (Conseil général de l'environnement et du développement durable), cette loi de défiscalisation a subi de nombreuses critiques, où on lui reproche globalement de ne pas atteindre ses objectifs.


Si le dispositif Pinel ne remplit pas ses missions du côté de la collectivité, peut-être le remplit-il cependant pour les particuliers cherchant une solution de défiscalisation immobilière avec un bon rendement ? Rien n’est moins sûr, car en réalité l’investissement immobilier de défiscalisation n’est pas la panacée, que ce soit en loi Malraux, Denormandie ou autres « niches fiscales » immobilières. Pourquoi ce bilan est-il rarement favorable aussi bien à l’épargnant qu’au contribuable, qui en réalité ne font qu’un et ne doivent pas être dissociés ?
Petit panorama sur les risques de la défiscalisation immobilière classique.

Pour aller plus loin, je vous recommande la lecture de mon guide complet sur défiscalisation pour particuliers.


Diminuer ses impôts avec un investissement immobilier de défiscalisation

Comme toute « niche fiscale », ces investissements immobiliers défiscalisés visent à donner des avantages incitatifs à un épargnant, pour favoriser une politique publique. Tous les professionnels du bâtiment s’accordent d’ailleurs à dire que les dispositifs de ces dernières années (Pinel, Borloo, De Robien…) ont dopé l’immobilier neuf, preuve d’un certain succès. Mais ont-ils rempli leurs objectifs, tant pour la puissance publique que pour l’investisseur contribuable ? Il semblerait que non.

Découvrir les 6 différents dispositifs fiscaux possibles pour investir

Les niches fiscales existantes et applicables à un investissement immobilier permettent soit une réduction immédiate de son IR, soit une diminution des revenus imposables.


Réduire son impôt sur le revenu



  • Loi Pinel

C’est le dispositif fiscal le plus connu, permettant une réduction directe de l’IR étalée sur une période déterminée (en moyenne 9 ans), avec un maximum de 6 000 euros par an.
L’épargnant doit investir dans un logement neuf, en respectant des contraintes locatives (engagement de durée de bail, montant du loyer plafonné, ville éligible…).


  • Loi Censi-Bouvard

La réduction d’IR est au maximum de 3 667 euros par an et s’adresse à un placement immobilier dans un logement neuf, au sein d’une résidence de services gérée.


  • Loi Denormandie

Cette loi de défiscalisation récente procure une réduction d'impôt sur le revenu limitée à        

6 000 euros par an, étalée sur une durée donnée (6, 9 ou 12 ans).
Elle peut intéresser tout investisseur immobilier dans l'ancien avec réalisation de travaux, sous réserve d’une ville éligible.


  • Loi Malraux

C’est un dispositif de défiscalisation permettant une réduction d'impôt importante, puisqu’elle peut se monter jusqu’à 30% du montant des travaux de restauration, pour un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de Sauvegarde et de mise en valeur). Le montant des travaux est alors plafonné à 400 000 euros sur 4 ans consécutifs, soit une réduction d’impôts maximale de 120 000 euros.


Minorer ses revenus

L’investissement immobilier de défiscalisation peut aussi se faire au travers d’autres solutions diminuant les revenus imposables.


  • Déficit foncier

En créant un déficit foncier (avec par exemple des travaux) reportable sur les revenus, le contribuable diminue son revenu imposable et son impôt à payer. Ce déficit est plafonné à 10 700 euros par an, ce qui correspond à une économie d’impôts de 3 210 euros pour une TMI de 30 %.

Pour optimiser cette solution, l’idéal est de l’associer à d’autres dispositifs, au travers de stratégies d'investissement immobilier. Il vous faudra également optimiser votre choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS.


  • Loi Monuments historiques

Variante de la méthode précédente, cette loi de défiscalisation est parmi les plus anciennes et concerne essentiellement les contribuables fortement imposés, en recherche d’un investissement immobilier impliquant de gros travaux de restauration.

Les coûts de restauration, les frais et les intérêts d'emprunts sont déductibles à 100% des revenus fonciers, créant un déficit foncier entièrement déductible du revenu global, sans aucun plafonnement. L’acquéreur doit passer une convention avec l’état et conserver le bien au moins 15 ans.

Les différentes options pour bien investir en immobilier de défiscalisation

Pour chacun de ces dispositifs, l’épargnant a en effet le plus souvent de multiples possibilités, comme pour tout investissement immobilier, quel qu’il soit :

  • achat en direct ;
  • achat d’un bien entier ou achat de parts de SCPI fiscales, ces dernières ayant de nombreux inconvénients, notamment en termes de liquidité ;
  • achat comptant, ou achat à crédit, en profitant d’un effet de levier ;
  • choix entre un crédit amortissable ou un crédit in fine.

Comme pour tout processus, le contribuable a donc souvent intérêt à combiner différents dispositifs pour optimiser l’investissement, au travers d'un travail d’ingénierie fiscale, comptable et juridique visant à lister les impacts des différentes options.

Ce montage intègre la structure à créer et les modalités de l’investissement, proposant donc à la fois un outil et un mode d’emploi.

Car c’est là où se situent en réalité les forces et les faiblesses d’un investissement immobilier défiscalisé « standard » : l’optimisation fiscale est essentielle, mais elle prend parfois trop d’importance, faisant oublier le reste, à savoir la qualité de l’investissement réalisé. Tout épargnant souhaitant investir dans la pierre sait qu’il faut respecter une règle de base : un bon bien immobilier, c’est d’abord un bon emplacement. Mais le vérifie-t-il vraiment quand il défiscalise ?

Qui l’emporte finalement dans la décision de l’acte d’achat ? Le contribuable à qui on fait miroiter des avantages fiscaux ? Ou l’épargnant qui doit veiller à la qualité de ses investissements, en termes de rendement, de liquidité, de performances ?
Car réaliser un investissement de défiscalisation, c’est concilier des envies parfois peut être contradictoires : celles du contribuable et celles de l’épargnant.
Qui ne font pourtant qu’un !

Connaître les inconvénients d'un investissement immobilier défiscalisé

C’est la première question que doit se poser l’investisseur : comment concilier mes envies de contribuable, et mes besoins d’épargnant ?

Les 3 éléments qui permettent d’évaluer l’intérêt d’un investissement

Pour tout investissement immobilier, l’épargnant doit viser trois éléments. Ils ne sont pas indépendants, c’est leur cumul qui détermine l’intérêt du placement sur sa durée de vie.

Le rendement doit intégrer l’ensemble des frais : frais de gestion, taxes et impôts, gros travaux, assurance loyers impayés, contributions sociales…
Un vrai rendement, c’est toujours une rentabilité nette !

La perspective de la plus-value immobilière à la revente doit toujours être envisagée quand il s’agit d’un investissement à long-terme : elle tient notamment à la qualité du bien et à son emplacement. Attention, elle suppose alors de paiement d’un impôt sur la plus-value immobilière.

Enfin, la fiscalité ne doit pas s’arrêter aux réductions d’impôts ou à la fiscalité des revenus fonciers : elle doit aussi intégrer la fiscalité de la transmission et donc aussi le paiement des plus-values à la revente.

L’optimisation fiscale initiale est donc un des éléments du rendement global. Mais faire l’impasse sur les autres éléments créateurs de valeur, c’est par définition ne pas faire d’optimisation.
Or c’est souvent ce qui se passe avec un investissement immobilier défiscalisé standard.

Éviter les pièges des niches fiscales immobilière

Il n’est pas rare que des autorités de contrôle dénoncent une niche fiscale, car elle n’atteint pas ses objectifs en matière de politique publique.

Il est en revanche beaucoup plus rare qu’elle la dénonce aussi en se plaçant du point de vue contribuable épargnant. Comme l’analyse la Banque des Territoires, c’est pourtant ce qu’a fait fin 2019 le rapport de l’IGF/CGDE : sa conclusion est sans appel en considérant que le bilan n'est bon ni pour les investisseurs-bailleurs ni pour les locataires. Et les bases de son analyse s’appliquent en réalité aussi aux autres placements immobiliers de défiscalisation. En effet, pris de manière basique et individuelle, tous les dispositifs standards de défiscalisation immobilière cachent des pièges.

De mauvais rendements

De nombreux éléments structurels contribuent à fournir des rendements médiocres, comme la limitation des loyers en Pinel, ou l’absence de revenus fonciers les premières années sur de gros travaux (loi Malraux, Monuments Historiques…).

S’y rajoutent aussi des éléments conjoncturels, comme le fait que de nombreux vendeurs surcotent le bien immobilier à l’achat Pinel, ce qui diminue d’autant le rendement réel pour un capital donné.
Si l’on en croit le rapport de l’IGF, certains investisseurs se trouvent ainsi confrontés à des taux négatifs au bout des 9 ans de loi Pinel…
Un comble pour une opération d’optimisation fiscale et donc une opération financière.

Une plus-value incertaine

Plusieurs facteurs obèrent aussi les possibilités de plus-values en investissement Pinel, en tout premier le prix d’achat surgonflé au départ. Mais l’investisseur doit aussi avoir conscience qu’il investit dans un marché vicié, car dopé par ces avantages fiscaux : qu’en sera-t-il au moment de la revente, à plus forte raison si une majorité d’investisseurs revend dès le délai légal passé ? Qui dit que les prix ne vont pas chuter dans cette zone ?

En immobilier neuf type Pinel, le rapport de l’IGF souligne aussi la faiblesse des biens, trop standardisés et souvent insuffisants sur le plan qualitatif.
Des programmes entiers peuvent être « pensés » en Pinel pour le neuf, ou en Malraux pour la rénovation. Mais sont-ils pensés aussi bien que des biens traditionnels, avec des acheteurs forcément plus exigeants ?
Il semblerait que non.

Une imposition conséquente



  • Revenus fonciers

La défiscalisation initiale, par nature transitoire, ne doit pas faire oublier que la fiscalité des revenus fonciers reste conséquente.
Pour 15 000 euros de revenus fonciers, un contribuable assujetti à une tranche marginale d’imposition (TMI) à 30% ne conservera que

7 920 euros après paiement des impôts et des contributions sociales (17.20%).


  • Plus-value

Un élément trop souvent oublié est le montant de la plus-value, expliquant que l'évaluation d'un dispositif Malraux sur le long-terme soit elle aussi souvent négative.

Si l’on est souvent conscient du faible rendement, lié au fait que le bien ne pourra pas être loué durant les travaux, on oublie en effet trop souvent le paiement des plus-values au moment de la revente. D’autant que la plus-value fiscale peut être calculée sur des montants fixes, comme le forfait travaux de 15%.

Si par exemple vous investissez en Malraux 100 000 euros (40 000 de foncier et 60 000 de travaux), votre économie d’impôt sera au maximum de 18 000 euros (30 %).
Si vous revendez votre bien 120 000 au bout de 10 ans, le fisc peut alors calculer la plus-value sur un prix de revient de 40 000 euros + 15 % de travaux, soit une plus-value à payer de près de 15 000 euros.
En pratique votre gain (maximal) aura donc été de 3000 euros (18 000 euros de réduction d’impôt au départ, 15 000 euros de plus-values à l’arrivée)… 300 euros par ans pour un placement de 100 000 euros sur 10 ans ! Le calcul est en partie inexact, car il convient de rajouter les loyers (fiscalisés), mais les ordres de grandeur demeurent.


Même l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), a dû émettre aussi une alerte de vigilance sur les risques de la Loi Malraux.
Si son avertissement porte sur les SCPI Malraux, sur lesquelles elle a seule autorité, son analyse s’applique bien évidemment pour tout achat Malraux en direct, le calcul de la plus-value se faisant sur les mêmes bases en l’absence d’autre montage fiscal adéquat.


En résumé, il est plus que judicieux de comparer :


- investissement immobilier de défiscalisation : le cumul de l'économie d'impôts sur le revenu,  des revenus nets générés (flux de trésorerie et rendement) et de la plus-value potentielle à la revente

- investissement classique optimisé :  le cumul des revenus nets non fiscalisés grâce à l'ingénierie fiscale et comptable (flux de trésorerie et rendement) et plus-value potentielle à la revente


Il semblerait que la seconde option est souvent gagnante...

  • Succession

Une fiscalité importante sera aussi appliquée en cas de succession, faisant perdre là-encore bien souvent les avantages initiaux de la défiscalisation immobilière.
Un épargnant est un contribuable et réciproquement, un contribuable doit garder son regard d’épargnant avisé : sa réflexion doit donc bien se faire sur le long terme, en incluant donc tous les aspects patrimoniaux.

Avec des telles disparités, il n’est pas étonnant que les particuliers les plus avisés s’interrogent de plus en plus sur la nécessité ou non d’opter pour un tel investissement immobilier défiscalisé. Les chiffres leur donnent raison !


Il existe en réalité des solutions plus performantes, aussi bien en termes d’optimisation fiscale que de rendements.

Un conseil en ingénierie juridique, fiscale et comptable peut en effet effectuer des montages parfaitement transparents et sécurisés avec des résultats bien meilleurs en permettant de limiter fortement la pression fiscale et sociale des revenus immobiliers d'un bien ayant une valeur intrinsèque souvent supérieure que des biens de défiscalisation.

Car il ne faut pas oublier les trois objectifs cités plus haut d'un investissement immobilier : rendement, plus-value et fiscalité.

Ainsi comment obtenir un rendement et une plus-value si le bien immobilier a une valeur intrinsèque ne permettant pas de valider ces deux principaux objectifs ?

Dans le cadre d’une planification patrimoniale, la création d’une société civile comme véhicule d’investissement immobilier permet par exemple d'alléger la pression fiscale en rythme de croisière en créant une charge comptable d’amortissement qui réduit le bénéfice imposable et ainsi l'effort d'épargne.

L’investisseur peut ainsi jouir de la rentabilité élevée de l’investissement immobilier locatif, en la combinant à une non fiscalisation réelle. C’est possible par exemple en optimisant sa fiscalité avec une SCI à l‘IS, un statut LMP / LMNP, ou encore un montage Holding-SCI.

Il est également possible d'agir sur l'optimisation de la plus-value du bien si ce dernier est détenu au travers d'une société à l'IS mais cela ne doit pas être fait dans un but principalement fiscal...

Il est donc possible de se constituer plus rapidement un capital, de préparer sa retraite et de se doter d’outils pour anticiper et optimiser sa transmission, en appliquant l’optimisation fiscale du début à la fin du placement immobilier.

Il faut toutefois être entouré de spécialistes afin d'avoir une solution sur-mesure et juridiquement sécurisée optimisant le montage avec tous les dispositifs légaux existants et compatibles tout en étant également accompagné sur le choix d'un bien immobilier ayant un réel potentiel de revalorisation et de rendement.

Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

Sur l’investissement immobilier :

Sur la défiscalisation immobilière :

Sur la SCI :

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.

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