IFI et résidence principale : l'abattement de 30 % et son calcul

Même résidence principale à 1 600 000 €, même crédit, même patrimoine. Un foyer paie 1 640 € d'IFI par an, l'autre 6 000 €.

Un seul point les sépare. C'est la première chose que je vérifie dans un dossier IFI, et il se joue bien avant la déclaration : le jour où l'on choisit comment détenir son logement.

Cet article s'adresse aux propriétaires dont la résidence principale pèse lourd : dirigeants, professions libérales, cadres et retraités proches ou au-dessus de 1,3 M€ de patrimoine immobilier.

IFI et résidence principale : un abattement de 30 % sur la valeur

La résidence principale est imposable à l'IFI, mais sa valeur est réduite de 30 %. L'article 973 du Code général des impôts prévoit cet abattement sur la valeur vénale réelle de l'immeuble « occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ». Tous vos autres biens immobiliers sont retenus à leur pleine valeur : résidence secondaire, appartements loués, parts de SCI ou de SCPI.

La base de départ est le prix auquel le logement se vendrait au 1er janvier de l'année d'imposition, libre de toute occupation. Vous retranchez 30 %, puis les dettes admises.

Un seul logement par foyer fiscal bénéficie de l'abattement. Le foyer IFI regroupe les époux, les partenaires de PACS et les concubins notoires : un couple non marié qui possède deux logements n'a donc droit qu'à un abattement. Seule exception, prévue par le BOFiP : des époux séparés de biens qui ne vivent pas sous le même toit, imposés séparément, ou séparés de corps par jugement, appliquent chacun l'abattement à leur propre résidence.

L'IFI concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 €. Si votre seul bien est votre résidence principale, sans crédit, l'IFI n'est dû qu'à partir de 1 857 143 € de valeur, soit environ 1,86 M€ (une fois retranchés 30 %, il reste 1 300 000 €).

Abattement IFI : les conditions pour en bénéficier

Deux conditions cumulatives : détenir le logement en direct, et l'occuper comme résidence principale au 1er janvier.

La résidence principale est le logement où vous vivez de manière habituelle et effective, la majeure partie de l'année. Une résidence secondaire, même occupée plusieurs mois, n'y a pas droit. Un bien loué non plus.

Le démembrement ne fait pas baisser l'IFI de l'usufruitier. Si vous avez donné la nue-propriété de votre logement en gardant l'usufruit, vous continuez à le déclarer pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). Vous gardez l'abattement si vous y vivez, et vos enfants nus-propriétaires n'ont rien à déclarer pour ce bien.

L'article 968 prévoit quelques exceptions, dont l'usufruit légal du conjoint survivant. La valeur se répartit alors entre l'usufruitier et les nus-propriétaires selon le barème de l'article 669, et l'abattement s'applique à la part de celui qui occupe le logement. Le démembrement sert la transmission : c'est pour elle que je conseille d'arbitrer son immobilier tôt.

Résidence principale en SCI : l'abattement de 30 % disparaît

Si votre résidence principale appartient à une SCI, vous ne possédez pas le logement : vous possédez des parts. Le BOFiP exclut expressément de l'abattement les titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, « alors même que l'immeuble détenu par la société constituerait la résidence principale du redevable ». Le Conseil constitutionnel a validé cette exclusion le 17 janvier 2020, pour l'ancien ISF dont l'article 973 reprend la règle.

Vos parts sont donc retenues à la valeur du logement, diminuée des dettes de la SCI admises en déduction. Pour une résidence de 1 600 000 €, l'écart d'assiette atteint 480 000 €. Une décote sur la valeur des parts peut compenser une partie de l'écart. Elle se justifie au cas par cas, d'après les statuts et les clauses de cession.

La SCI garde un intérêt pour organiser une transmission ou un achat à plusieurs. Elle n'en a aucun pour l'IFI. Les règles propres aux parts sociales, comptes courants compris, sont détaillées dans notre article sur l'IFI et la SCI.

Loger sa résidence principale dans une SCI détenue par sa holding, je refuse. Ce montage fait partie de ceux que je n'accompagne jamais : il n'a pas de logique économique, et le risque qu'il crée coûte plus cher que ce qu'on espère gagner. Les holdings patrimoniales d'au moins 5 M€ d'actifs, aux revenus majoritairement passifs, paient en outre une taxe annuelle de 20 % sur la valeur des logements dont leur associé se réserve la jouissance, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026.

Calcul de l'IFI avec une résidence principale : exemple chiffré

Le calcul suit quatre étapes : valeur de chaque bien au 1er janvier, abattement de 30 % sur la résidence principale, déduction des dettes, puis application du barème de l'IFI 2026.

Entre 1 300 000 € et 1 400 000 € de patrimoine net, une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % de ce patrimoine adoucit le passage du seuil.

Prenons un couple, en hypothèse, propriétaire en direct de sa résidence principale estimée à 1 600 000 €, avec 300 000 € de capital restant dû sur le crédit. Il possède aussi un appartement loué de 500 000 €, sans crédit.

En direct, l'IFI brut est de 2 500 € sur la tranche à 0,50 % et 140 € sur les 20 000 € au-delà de 1 300 000 €. La décote retranche 1 000 € (17 500 € moins 1,25 % de 1 320 000 €). Logée dans une SCI, la même résidence coûte 4 360 € d'IFI de plus chaque année.

Résultat propre à une situation, non transposable.

L'emprunt de la résidence principale se déduit en totalité. En principe, une dette ne se déduit qu'à proportion de la part imposable du bien. Pour la résidence principale, l'administration admet la déduction intégrale du capital restant dû, dans la limite de sa valeur après abattement, soit 70 % de sa valeur vénale.

Si ce couple rembourse par anticipation ses 300 000 € de crédit avec son épargne financière, qui n'entre pas dans l'IFI, son patrimoine net taxable passe à 1 620 000 €. Son IFI monte à 4 740 €, soit 3 100 € de plus par an. Le remboursement anticipé se décide sur le taux du crédit et sur ce que rapporte l'épargne, mais l'IFI doit entrer dans le calcul.

Résultat propre à une situation, non transposable.

Valeur de la résidence principale : l'estimer sans se mettre en risque

Vous déclarez vous-même la valeur de votre logement. L'administration ne la valide pas : elle peut la contester pendant le délai de reprise, et surtout au décès, quand vos héritiers déclarent la succession. Le silence de l'administration ne vaut pas validation.

Partez de ventes comparables dans votre quartier. Le service Patrim, accessible depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, donne accès aux transactions réelles. Gardez une trace de la méthode : comparables retenus, surface, état du bien, avis de valeur d'agence ou expertise quand le bien est atypique.

Dans un dossier familial que j'ai suivi, des immeubles transmis sur plusieurs générations faisaient l'objet d'un contrôle sur les valorisations IFI déclarées les années précédentes. Au décès du père, l'écart de valorisation faisait peser un risque de 2 M€ de droits supplémentaires, pour 3,5 M€ au total, sans les liquidités pour payer. Avec les notaires, avocats fiscalistes et experts immobiliers de la famille, nous avons établi des valeurs défendables, vendu les biens les moins rentables et restructuré la détention. Résultat : 3,2 M€ de liquidités dégagées pour payer les droits et 120 k€ d'impôts en moins par an, dont 20 k€ sur le patrimoine.

Résultat propre à une situation, non transposable.

Au-delà d'environ 2 M€ d'immobilier familial, je fais sécuriser les valorisations avant la transmission. Réagir dans l'urgence est souvent la façon la plus rapide de détruire de la valeur patrimoniale.

Réduire l'IFI quand la résidence principale pèse lourd

L'abattement de 30 % est le premier levier, et il est automatique tant que vous détenez le logement en direct. Les autres leviers portent sur le reste du patrimoine ou sur l'impôt lui-même :

• Les dons. 75 % des dons à certains organismes d'intérêt général s'imputent sur l'IFI, dans la limite de 50 000 € par an.
• Le plafonnement. Si votre IFI et vos impôts dus sur les revenus de l'année précédente (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux) dépassent 75 % de ces revenus, l'excédent est retranché de l'IFI.
• Les dettes. Toutes les dettes liées aux biens imposables comptent : emprunts d'acquisition et de travaux, taxe foncière due au 1er janvier.
• La détention des autres biens. Immobilier professionnel, location meublée professionnelle, bois et forêts : chaque régime d'exonération a ses conditions et ses contreparties.

Je les détaille, avec leurs limites, dans notre guide pour réduire son IFI.

Erreurs fréquentes

• Appliquer l'abattement à une résidence détenue par une SCI. Le redressement s'accompagne d'intérêts de retard et, selon les cas, de majorations.
• Déclarer deux résidences principales dans un couple. Pacsés, concubins ou mariés sous le même toit forment un seul foyer IFI : un seul abattement.
• Oublier le crédit de la résidence principale au passif. Le capital restant dû au 1er janvier se déduit, en totalité dans la limite vue plus haut.
• Penser que donner la nue-propriété réduit l'IFI. L'usufruitier reste imposé sur la pleine propriété.

Que faire selon votre situation

Si votre résidence principale est votre principal bien et que vous la détenez en direct, l'abattement et la déduction du crédit font l'essentiel du travail. Vérifiez la valeur déclarée et le capital restant dû au 1er janvier, puis refaites le calcul avec le simulateur de calcul de l'IFI.

Si elle est déjà dans une SCI, ne la sortez pas sur un coup de tête. Une dissolution ou une cession des parts a un coût, et la SCI a peut-être été créée pour une bonne raison de transmission. Je compare d'abord ce que coûte l'IFI chaque année avec ce que coûte la sortie.

Si vous préparez une transmission, la donation de la nue-propriété se pense avec votre retraite, vos revenus et votre logement, l'IFI n'étant qu'une ligne du calcul.

L'avis de Malek

Pour l'IFI, la meilleure résidence principale est celle que vous détenez en direct : l'abattement de 30 % et la déduction intégrale du crédit ne coûtent rien à mettre en place. Si votre résidence est déjà dans une SCI, je chiffre ce qu'elle vous coûte chaque année avant de proposer quoi que ce soit.

Ceci ne constitue pas une consultation juridique et nous vous invitons à vous rapprocher de votre avocat / notaire.

Si votre patrimoine immobilier approche 1,3 M€ ou mêle résidence principale, biens locatifs et société, je vous propose d'en parler lors d'un premier échange de 30 minutes. Honoraires fixés à l'avance, après un premier diagnostic offert. Si les gains possibles ne justifient pas nos honoraires, nous vous le disons avant toute mission.

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Questions fréquentes

La résidence principale est-elle imposable à l'IFI ?

Oui. Elle entre dans l'assiette pour sa valeur vénale au 1er janvier, diminuée d'un abattement de 30 % si vous la détenez en direct et y vivez. Le crédit qui l'a financée se déduit.

L'abattement de 30 % s'applique-t-il à une résidence secondaire ?

Non. Il est réservé au logement où vous vivez la majeure partie de l'année. Une résidence secondaire est retenue à sa pleine valeur, comme un bien loué.

Peut-on cumuler l'abattement de 30 % et une décote pour occupation ?

Non. L'abattement de 30 % remplace, pour la résidence principale, la règle qui impose d'évaluer un logement occupé par son propriétaire comme un bien libre.

Je pars en maison de retraite : que devient l'abattement ?

Il suppose que le logement soit votre résidence habituelle et effective au 1er janvier. Si vous l'avez quitté durablement, il ne l'est plus. Anticipez ce changement avant le départ, surtout si le logement est démembré.

Les héritiers ont-ils droit à l'abattement pendant le droit temporaire au logement du conjoint ?

Oui. L'administration admet que les héritiers propriétaires d'un logement grevé du droit temporaire au logement du conjoint survivant appliquent l'abattement de 30 %.

Sources

• Article 973 du Code général des impôts, Légifrance
• BOI-PAT-IFI-20-30-20 : évaluation des actifs imposables et abattement sur la résidence principale, BOFiP
• BOI-PAT-IFI-20-40-10 : conditions de déductibilité des dettes, BOFiP
• Impôt sur la fortune immobilière : personnes et biens concernés, Service-Public
• Calcul de l'IFI : barème, décote, réductions, Service-Public
• Décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020, Conseil constitutionnel