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Simulateur IFI 2026 : calcul avec abattement, décote et dettes
Indiquez la valeur de votre résidence principale, vos autres biens immobiliers et vos dettes : le simulateur calcule votre IFI 2026 et ce que l'abattement de 30 % vous fait économiser, selon que vous détenez votre résidence en direct ou via une SCI.
Estimation indicative, fiscalité 2026 : IFI dû sur le patrimoine au 1er janvier 2026, barème de l'article 977 du CGI. Dettes de la résidence principale retenues dans la limite de sa valeur imposable. Sans plafonnement à 75 % des revenus, réduction pour dons ni biens exonérés. Ne constitue pas un conseil personnalisé ni un conseil financier.
Comment utiliser le simulateur ?
- Indiquez la valeur de votre résidence principale au 1er janvier, avant abattement.
- Précisez si vous la détenez en direct ou via une SCI.
- Ajoutez la valeur de vos autres biens immobiliers, puis vos dettes : l'emprunt de la résidence principale d'un côté, les autres dettes déductibles de l'autre.
Le résultat donne l'IFI à payer et ce que l'abattement de 30 % change : l'impôt qu'il vous évite si vous détenez votre résidence en direct, ou celui que vous paieriez en moins sans la SCI.
Comment est calculé l'IFI ?
L'impôt sur la fortune immobilière porte sur les biens immobiliers que possède le foyer au 1er janvier, en direct ou par des parts de sociétés, dettes déduites. Il n'est dû que si ce patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €. Une fois ce seuil franchi, le barème s'applique dès 800 000 €.
Le barème 2026 de l'IFI
| Patrimoine net taxable | Taux |
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Plus de 10 000 000 € | 1,50 % |
Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote réduit l'impôt de 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Elle évite qu'un euro de plus au-dessus du seuil coûte 2 500 € d'impôt. Le barème n'a pas changé depuis la création de l'IFI en 2018 : la loi de finances pour 2026 a écarté le projet d'impôt sur la fortune improductive.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale
Votre résidence principale entre dans l'IFI pour 70 % de sa valeur (article 973 du code général des impôts). L'abattement vaut pour le logement où vous vivez la majeure partie de l'année, un seul par foyer. Il ne s'applique ni à une résidence secondaire, ni à un bien loué, ni aux parts d'une SCI, même quand elle loge votre résidence principale. Le détail des conditions est dans notre guide sur l'IFI et la résidence principale.
Détenir sa résidence principale dans une SCI coûte donc l'abattement chaque année. Pour savoir comment sont valorisées les parts, voir notre analyse sur l'IFI et la SCI.
Les dettes déductibles
Les dettes existantes au 1er janvier se déduisent si elles financent un bien imposable : emprunt d'acquisition, travaux, taxe foncière due. L'administration admet que l'emprunt de la résidence principale se déduise en totalité, malgré l'abattement, dans la limite de 70 % de sa valeur. Si la SCI a emprunté, sa dette réduit la valeur de vos parts.
Au-delà de 5 M€ de patrimoine imposable, les dettes qui dépassent 60 % de sa valeur ne se déduisent que pour moitié. Le simulateur applique cette limite.
Exemple : une résidence principale de 1,5 M€
C'est le cas affiché par défaut dans le simulateur. Le foyer possède sa résidence principale, estimée à 1 500 000 €, sur laquelle il reste 200 000 € d'emprunt, et 600 000 € d'autres biens immobiliers.
- Détenue en direct, la résidence entre pour 1 050 000 €. Le patrimoine net taxable est de 1 450 000 € et l'IFI de 3 550 €.
- Détenue via une SCI, elle entre pour 1 500 000 €. Le patrimoine net taxable passe à 1 900 000 € et l'IFI à 6 700 €.
L'abattement fait donc économiser 3 150 € par an à ce foyer, et c'est ce qu'il perdrait en logeant sa résidence dans une SCI. Exemple fictif de calcul.
Ce que le simulateur ne prend pas en compte
- le plafonnement : IFI et impôts sur les revenus de l'année précédente ne peuvent dépasser 75 % de ces revenus, l'excédent vient en déduction de l'IFI ;
- la réduction pour dons à certains organismes, égale à 75 % des dons dans la limite de 50 000 € ;
- les biens exonérés ou partiellement exonérés : immobilier professionnel, bois et forêts, biens ruraux loués à long terme ;
- la valeur exacte des parts de société, qui dépend de leurs dettes et de la part d'immobilier qu'elles détiennent.
Comment réduire son IFI ?
L'IFI se prépare avant le 1er janvier. Une fois la date passée, la photo du patrimoine est prise. Les leviers les plus courants :
- Garder sa résidence principale en direct. C'est l'abattement que le simulateur chiffre. Je n'accompagne pas le montage qui consiste à loger une résidence principale dans une SCI de holding pour réduire l'impôt.
- Vérifier les dettes déclarées. Un emprunt, des travaux ou une taxe foncière oubliés augmentent l'impôt pour rien.
- Acheter en nue-propriété. C'est l'usufruitier qui déclare le bien, pour sa pleine valeur. Tant que l'usufruit appartient à un tiers, un bailleur social par exemple, le bien n'entre pas dans votre IFI. À l'inverse, donner la nue-propriété en gardant l'usufruit ne réduit pas le vôtre.
- Le plafonnement. Avec des revenus faibles par rapport au patrimoine, par exemple à la retraite, il peut réduire fortement l'impôt.
Les autres stratégies sont détaillées dans notre guide pour réduire son IFI. Le bon dosage dépend de la composition de votre patrimoine, de vos revenus et de vos projets de transmission : c'est ce que nous chiffrons lors du premier diagnostic.
Questions fréquentes sur le calcul de l'IFI
Quelle valeur retenir pour ma résidence principale ?
Sa valeur vénale au 1er janvier : le prix auquel elle se vendrait, libre d'occupation. Le service Patrim, dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr, donne les prix des ventes de biens comparables. L'abattement de 30 % s'applique ensuite sur cette valeur.
Un couple qui a deux logements peut-il appliquer deux abattements ?
Non. Un foyer imposé en commun à l'IFI n'a droit à l'abattement que sur un seul logement, celui où il vit la majeure partie de l'année. La résidence secondaire et les biens loués sont retenus pour leur pleine valeur.
L'abattement s'applique-t-il si ma résidence principale est détenue par une SCI ?
Non. L'administration exclut les parts de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, même quand la société loge votre résidence principale. Seules les sociétés d'attribution, dont les associés sont réputés propriétaires de leur logement, gardent l'abattement.
Mon emprunt immobilier est-il déductible en totalité ?
Oui, le capital restant dû au 1er janvier se déduit en entier, dans la limite de la valeur imposable de la résidence principale, soit 70 % de sa valeur. Au-delà de 5 M€ de patrimoine imposable, la part des dettes qui dépasse 60 % de sa valeur ne se déduit qu'à moitié.
Et si ma résidence principale est démembrée ?
L'usufruitier déclare le bien pour sa pleine valeur, et l'abattement de 30 % s'applique s'il l'occupe à titre de résidence principale. Le nu-propriétaire ne déclare rien dans ce cas.
Quand déclare-t-on l'IFI ?
En même temps que l'impôt sur le revenu, au printemps, sur l'annexe n° 2042-IFI. Le patrimoine retenu est celui du 1er janvier de l'année.
Sources
Pour aller plus loin, demandez votre consultation offerte.