Projet de loi de finances 2024 : Fin du LMNP ?

Le 13 octobre 2023, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté l'Amendement n°I-CF2975, qui réforme le régime d'imposition du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

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Une semaine plus tard, la mesure a finalement été "non adoptée".

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Cependant, il s'agit encore d'une première lecture.

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Jusqu’à aujourd'hui, le statut LMNP est une niche fiscale exceptionnelle.

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Fonctionnement :

1. Achat d’un bien pour le louer en meublé.
2. Amortissement comptable de la valeur du bien et des meubles.
3. Cet amortissement réduit à quasi-0 les impôts sur les loyers.
4. Revente du bien, au régime des plus-values sur les particuliers.

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Contrairement à une SCI à l'IS, le statut LMNP permet donc de cumuler :

1. Une fiscalité réduite à quasi-0 sur les cash-flow (on retire les amortissements aux revenus pour créer un déficit foncier).
2. Une fiscalité très avantageuse sur la plus-value (fiscalité des particuliers).

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Avec presque 0€ d'impôts sur une opération bien structurée, on pourrait parler d'un paradis fiscal.

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Mais cela risque de changer.

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Depuis des années, le statut LMNP est dans le viseur de plusieurs députés.

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Le projet de loi finance 2024 incluait jusqu'à cette semaine (au 20/10/2023) “la réintégration des amortissements pour la détermination du calcul des plus-values de cession”.

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Après avoir été accepté, l'amendement a finalement été retiré du projet de loi. Mais le sujet n'est pas clôturé.

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S'il finissait par être adopté, cela signifierait que même si vous réduisez vos impôts d’aujourd’hui en LMNP grâce aux amortissements, vous augmentez vos impôts de demain (lors de la réalisation de la plus-value).

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Jusqu’ici, investir en LMNP est (pour les entrepreneurs) une alternative à la mise en place d’un montage Holding-SCI.

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Mais comme toujours, les niches fiscales finissent par disparaître.

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Je vous encourage donc à diversifier vos choix fiscaux, afin de mettre en place un système résilient.

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Impact potentiel de la réforme (exemple)

Aux dernières nouvelles (20/10/2023), la réforme n'est pour l'instant pas adoptée.

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Elle nous indique cependant l'intention de nombreux députés.

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Regardons donc en détail ce qu'il pourrait arriver si la mesure finissait par être incluse dans le projet de loi.

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1) Imposition hors réforme LMNP (fictif)

‍Achat en 01/2018 d’un appartement loué meublé 250 000€

Valeur actuelle en 10/2023 : 320 000€

Amortissements pratiqués : 52 174€ (250 000 x 80% x 6/23 ans )

Prix de revient fiscal : 306 250€

Quote-part de frais (7.50% x 250 000) : 18 750€

Travaux (15% x 250 000)  : 37 500€

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Plus value imposable : 13 750€(320 000- 306 250€)

Imposition totale : 4 978€

(Dont 2 613€ impôts et 2 365€ prélèvements sociaux)

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‍2) Imposition après réforme si approuvée (fictif)

‍On ajoute les 52 174€ d’amortissements pratiqués à la plus-value imposable qui passe de 13 750€ à … 65 924€.

Comme si le prix de vente était de 372 174€.

Imposition totale : 25 183€

‍Dont 13 844€ impôt revenu et 11 339€ prélèvements sociaux

‍Soit x5.06 d’imposition.

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Conclusion

Même si cette réforme n'aura pas forcément lieu en 2024, il y a fort à parier qu'elle finisse par arriver dans les prochaines années.

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Ne misez pas tout sur le LMNP. Surtout si, en tant qu'entrepreneur, vous pouvez envisager un montage Holding-SCI.

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Si vous êtes entrepreneur et que vous vous questionnez sur le sujet, on se retrouve en consultation.

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