Optimiser la donation d’un bien immobilier à son fils unique : Comment faire ?

Donation d’un bien immobilier à son fils unique de son vivant : Comment faire ?

Vous souhaitez faire la donation d’un bien immobilier à son fils unique, un fils, une fille ? Découvrez les astuces qui vous aideront à optimiser ce procédé en toute simplicité.


Vous avez un patrimoine et vous souhaitez effectuer une donation d’un bien immobilier à votre fils unique, votre fils ou votre fille ?

Malheureusement, vous avez une épée de Damoclès au-dessus de votre tête.


Vous êtes probablement dans l’une des situations suivantes :

  • Vous ne savez pas comment faire pour effectuer une donation d’un bien immobilier ;
  • Vous n’avez pas connaissance des niveaux d’imposition sur les successions ;
  • Vous ne savez pas comment optimiser votre transmission éviter que votre patrimoine ne parte en fumée, sans revenir à vos enfants.


Il est donc nécessaire de vous informer !


Si vous ne faites rien pour anticiper, vos enfants devront vendre votre patrimoine pour s’acquitter de 20% à 45% de droits de succession (barème d’imposition en vigueur au-delà de 115 933€ par enfant en 2023).


Tous les ans, des milliers de Français réalisent (trop tard) qu’ils auraient pu mettre en place une stratégie de transmission de leur patrimoine.


Ils constatent avec regret qu’un pourcentage significatif (jusqu’à 45%) reviendra aux impôts, et non à leurs enfants.


Les biens familiaux sont vendus, l’héritage émotionnel associé disparaît…


Vous souhaitez éviter cette situation ?

ANTICIPEZ. Il existe des solutions, mais ces stratégies sont peu connues du grand public.

À tort, elles sont considérées comme complexes, réservées à une certaine classe sociale.

Ce n’est pas absolument pas le cas. Ne faites pas l’erreur de vous dire “ce n’est pas pour nous”...

Si votre patrimoine est supérieur à 100 000€ par enfant, c’est JUSTEMENT pour vous.

Au cours des 3 dernières années, j'ai accompagné plus de 300 clients dans la mise en place d’une stratégie de transmission de leur patrimoine. Une stratégie de transmission réfléchie peut changer la vie de vos enfants : en moyenne, nos clients ont ainsi économisé 400 000€ grâce à nos services.


Dans cet article, je décrypte les différentes donations et vous présente les stratégies que vous pouvez mettre en place pour bénéficier des avantages de la donation d’un bien immobilier de son vivant.

Attention ! Si les montants en jeu sont importants : ne laissez pas d’argent sur la table, évitez les erreurs fiscales et débarrassez-vous de la charge mentale liée à l’administratif. Pour cela, réservez votre consultation offert avec moi dès maintenant !

Dans cet article :

  • Partie 1 : Les clés pour comprendre la donation d’un bien immobilier à ses enfants
  • Partie 2 : Les stratégies de donation d’un bien immobilier les plus courantes
  • Partie 3 : Comparaison de 3 stratégies de donation de biens immobiliers sur un cas réel
  • Partie 4 : Les éléments essentiels à retenir

Partie 1 : Comprendre la donation de son vivant d’un bien immobilier à ses enfants

Nous l’avons dit : si vous n’effectuez aucune donation de votre vivant, vos enfants devront payer les droits de succession à votre décès.

À partir de 115 933€ par enfant, les droits grimpent très rapidement (de 20 à 45%) :

  • Patrimoine de 250 000€ par enfant : environ 50 000€ de droits
  • Patrimoine de 500 000€ par enfant : environ 100 000€
  • Patrimoine de 1 000 000€ par enfant : environ 250 000€

Il est ainsi fréquent que les enfants soient obligés de vendre leur héritage pour s’acquitter des droits de succession.

La donation vous permet de réduire (jusqu’à zéro) cette fiscalité, en anticipant. Nous allons voir comment.

Si cela vous intéresse, téléchargez 5 exemples d'optimisations fiscales réalisées par mes soins l'année dernière.

1) Qu’est-ce qu’une donation ?

La donation est une manière de céder de l’argent ou un bien à une tierce personne. Elle est réalisée lorsque le donateur est encore vivant. Elle peut se destiner autant à ses héritiers légaux qu’à toute personne physique ou morale autorisée à la recevoir.

Il existe 3 types de donations :

  1. Le “présent d’usage” : vous versez directement à votre fils ou à votre fille un montant, à l’occasion d’un évènement . La valeur doit rester raisonnable et proportionnelle à votre fortune (cadeaux offerts lors d’événements familiaux, anniversaires, etc.)
  2. Le don manuel de biens mobiliers (voiture, bijoux, marchandises, parts sociales, droits d’auteur, etc.) : vous transmettez de main à main, par virement, ou par jeu d’écriture (ex. : titres).
  3. La donation par acte notarié : vous donnez une somme d’argent, des biens mobiliers ou des bien immobiliers à vos enfants par acte notarié.


À noter : La donation de biens immobiliers doit systématiquement faire l’objet d’un acte notarié.

2) Pourquoi faire une donation de bien immobilier à son enfant ?

La donation d’un bien immobilier de son vivant à un enfant est une solution intéressante pour 3 raisons :

  1. Optimiser fiscalement les droits et frais de succession : via les abattements (voir paragraphe suivant) ou via des donations spécifiques (voir parties 2 et 3 de cet article)
  2. Transmettre votre patrimoine lorsque cela est le plus utile à vos enfants : on a davantage besoin d’aide financière en entrant dans la vie active (entre 20 et 30 ans) qu’une fois bien installé (à 40 ans ou plus).
  3. Trouver des systèmes qui assurent votre avenir à la retraite : dans certains cas, vos enfants pourraient vous verser une rente en contrepartie d’une donation avec réserve d’usufruit (voir parties 2 et 3 de l’article)

3) Quels sont les abattements fiscaux prévus dans le cadre de la donation d’un bien immobilier ?

i) Abattements fiscaux dans le cas le général

L’intérêt de la donation et de permettre un abattement de 100 000€ par enfant sur la valeur du bien cédé. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans et s’applique au don de chaque parent de l’enfant bénéficiaire.

Dans le cas d’une transmission des 2 parents, l’enfant peut recevoir jusqu’à 200 000 € de bien immobilier tous les 15 ans, sans droits de donation (1).

Cet abattement de 100 000 € est également valable dans le cadre de la donation d’un terrain à bâtir.

ii) Abattements fiscaux dans les cas particuliers

Les enfants en situation de handicap peuvent prétendre à d’autres abattements : ils bénéficient notamment d’une réduction sur la valeur imposable de la donation à hauteur de 159 325 €.

L’abattement ne s’applique pas aux enfants adoptés ni aux fils ou aux filles du conjoint du donateur (3).

3) Existe-t-il des démarches à effectuer dans le cadre de la donation d’un bien immobilier ?

Vous craigniez peut-être les démarches administratives associées aux donations. C’est une erreur : vous allez le voir, dans le cas d’une donation d’un bien immobilier, vous n’aurez quasiment aucune démarche à effectuer.

Le cœur de votre travail est de contacter les bons partenaires (notaire et cabinet spécialisé) pour définir puis exécuter votre stratégie.

(i) Les démarches associées à la donation d’un bien immobilier

La donation d’un bien immobilier est soumise à un acte notarié : vous devez entrer en contact avec un notaire pour effectuer votre donation. Le notaire que vous aurez choisi s’occupera des démarches déclaratives.

Vous devrez payer des frais pour réaliser ces actes de transmission : entre 1% et 4,90% du montant de la donation (en supplément des éventuels droits de succession).

Attention ! Le notaire se charge des démarches déclaratives et de la rédaction des actes. En revanche, il n’a ni pour rôle ni objectif d'identifier, de modéliser et de définir la stratégie optimale pour votre famille.

Vous souhaitez identifier une stratégie de transmission de votre patrimoine pour réduire les droits de succession de vos enfants ? Réservez votre consultation offerte.

(ii) Les démarches associées aux donations de biens mobiliers

Pour les autres types de donation (présent d’usage et dons manuels de biens mobiliers), il vous faudra :

  • Déclarer le montant de la donation à l’administration ;
  • Identifier le formulaire à soumettre, qui dépendra du montant de la donation (inférieure ou supérieure à 15 000 €).

Partie 2 : Identifier les stratégies de donation d’un bien immobilier les plus courantes

Vous vous demandez probablement quelles sont les stratégies que vous pouvez utiliser pour aller au-delà de l’abattement de 100 000€ par enfant, renouvelé tous les 15 ans.

Pour vous aider à y voir plus clair, nous allons parcourir ensemble les 4 types de donations et les cas généraux dans lesquels ils sont intéressants.

Puis nous étudierons une première stratégie de donation performante ayant qui a permis d’économiser près d’un million d’euros de droits de succession à la famille qui l’a mise en place.

1) Les 4 types de donations de biens immobiliers par acte notarié

Voici les 4 types de donation à connaître avant d’entrer dans des stratégies d’optimisation :

  • La donation simple ;
  • La donation-partage ;
  • La donation-partage avec réserve d’usufruit ;
  • La création d’une société civile immobilière (SCI).

(i) La donation simple

Si vous souhaitez donner 100% d’un bien à votre fille ou à votre fils, et que votre patrimoine est proche de 100 000€ par enfant, alors la donation simple est intéressante.

Avec une donation simple, votre enfant devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l’acte devant le notaire. La donation donne droit à l’abattement fiscal classique de 100 000€ par enfant. Au-delà, il vous faudra vous acquitter de l’impôt sur la succession.

C’est donc une stratégie de donation simple, mais qui ne propose pas d’optimisation significative.

(ii) La donation-partage

Les avantages fiscaux demeurent les mêmes que pour une donation simple (abattement de 100 000€ par enfant). En revanche, la donation-partage vous préservera d’éventuels conflits lors de la succession si vous avez plusieurs enfants.

Elle s’opère obligatoirement au profit de tous les enfants : vous divisez tout ou partie de votre patrimoine entre vos héritiers.

Néanmoins, vous n’êtes pas obligé de partager les biens cédés en parts égales et pouvez privilégier l’un de vos enfants, tant que vous respectez la réserve héréditaire (5).

C’est encore une fois une stratégie qui ne propose pas d’optimisation fiscale significative.

(iii) La donation-partage avec réserve d’usufruit

La donation-partage avec réserve d’usufruit permet d’élaborer des stratégies de transmission qui réduiront l’impôt sur la succession : le donateur (vous) reste l’usufruitier du bien immobilier.

Cela signifie que vous conservez le droit d’occuper ou de louer le bien, et de percevoir les revenus de cette location.

Vos héritiers sont quant à eux nus-propriétaires du logement. Cela signifie qu’il vous faudra obtenir leur accord si vous souhaitez un jour vendre le bien. À votre décès, le statut de propriétaire leur reviendra, sans droits de succession supplémentaires.

L’avantage : la valeur de la nue-propriété est inférieure à la valeur totale du bien. Vous réduisez ainsi le montant des droits de succession.

(iv) La création d’une société civile immobilière

Pour faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier, vous pouvez également créer une société civile immobilière (SCI).

Si vous pensez que la SCI peut être intéressante pour vous, il faudra choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation.

Pour cela, nous vous conseillons de faire évaluer votre patrimoine par un expert qui pourra vous aiguiller sur la pertinence de la création d’une SCI.

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2) La donation d’un bien immobilier en nue-propriété

Dans le contexte actuel, il est rare de pouvoir effectuer une donation d’un bien sans avoir à s’acquitter de droits de succession. L’abattement de 100 000€ est intéressant, mais ne suffit pas.

Pour contourner cela, il est intéressant de céder la nue-propriété d’un bien à vos enfants au lieu de la pleine propriété. On appelle cela le “démembrement de propriété” : vous ne transmettez qu’une partie de la valeur du logement.

À votre décès, votre fils ou votre fille récupérera la pleine propriété du bien sans droits supplémentaires. Vous réduisez ainsi le montant total des droits de succession.

Exemple concret

Par exemple, si vous cédez la nue-propriété d’un bien à 70% à vos enfants, la valorisation retenue correspondra à 60% de la valeur totale du bien. En conséquence, les droits de succession seront considérablement réduits.

Il existe d'autres stratégies encore plus optimales en fonction des situations : bien immobilier locatif, professionnel… Il convient de faire appel à un professionnel pour bâtir une stratégie sur-mesure qui réponde à vos enjeux, vos besoins et vos envies.

Vous trouverez ci-dessous un cas pratique qui illustre à quel point les stratégies sur mesure peuvent réduire le niveau d’imposition de vos enfants, et donc préserver votre patrimoine.

Partie 3 : Comparer 3 stratégies de donation de biens immobiliers

Monsieur et Mme C, âgés de 54 ans, nous consultent pour optimiser les droits de succession sur leur patrimoine immobilier.

Ils disposent d’un terrain valorisé à 1 million d’euros sur lequel ils veulent construire une maison pour 3 millions €, dans l’objectif de la louer en coliving. Valorisation finale de l’ensemble : 4 millions €.

Monsieur et Mme C souhaitent s’en réserver les revenus pour leur retraite, mais s’inquiètent des incidences fiscales lors de la transmission de ce patrimoine à leurs deux enfants.

Pour rappel, la fiscalité successorale est définie avec un barème progressif dont le taux grimpe jusqu’à 45% au-delà de 1 805 677 € de patrimoine...

Comparons les 3 stratégies qu’il est possible de mettre en place, par ordre décroissant d’imposition.

1) Donation par anticipation de cet ensemble immobilier aux deux enfants

La solution évidente : effectuer une donation-partage (simple) de l’ensemble.

Cette solution offre la possibilité de reconstituer les abattements pour une future transmission. En revanche, elle implique de débloquer 851 848 € pour payer les droits de transmission : elle n’est donc pas du tout optimale, mais représente le standard en l’absence de conseil.

2) Donation de la nue-propriété aux deux enfants

Dans cette stratégie, on effectue une donation-partage avec réserve d’usufruit.

Au lieu de donner la maison et le terrain valorisés à 4 millions € et d’être imposés sur la totalité, Monsieur et Madame C décident de ne transmettre que la nue-propriété, valorisée à 2 millions € (selon le barème fiscal, comme indiqué en partie 2).

La pleine propriété se reconstituera aux décès des parents, en franchise de droits : sans imposition supplémentaire.

Dans ce schéma, les parents conservent l’usufruit du bien (et donc les revenus associés pour compléter leurs retraites futures) et transmettent la nue-propriété à moindre coût : la famille économise 539 071€ de droits de succession.

C’est une belle opération, mais nous pouvons faire encore mieux !

3) Donation de la nue-propriété du terrain aux enfants avant de commencer la construction de la maison

Application de la théorie de l'accession, Art.546 CGI


Avec cette stratégie :

  • Les parents vont donner la nue-propriété du terrain à leurs enfants
  • Devenus usufruitiers, ils vont ensuite construire sur ce même terrain une maison destinée à être louée
  • À leurs décès, les enfants hériteront de la maison en location, sans droit supplémentaire

La clé de cette stratégie : lorsqu’un terrain est en démembrement, les usufruitiers peuvent prendre à leur seule charge la construction d’un bien sur ce terrain, sans que cela ne soit considéré comme une donation.

Néanmoins, ce schéma nécessite de prendre en considération deux contraintes :

  1. Les travaux de construction de la maison doivent impérativement commencer après la donation ;
  2. Il est nécessaire d’obtenir le permis de construire après la donation.

Le couple économise donc la bagatelle de 839 071€ de droits de succession en anticipant le sujet de transmission dans ce projet d'investissement locatif. Cette économie permettra à leurs enfants de réaliser plusieurs projets, tout en préservant le patrimoine familial qui reviendra un jour aux petits-enfants de la famille.

Dans ce cas (réel), j'ai également préconisé la mise en place d’un schéma d'optimisation des revenus locatifs.

Ce dernier permettra des économies considérables en impôt sur le revenu et en prélèvements sociaux, et de garantir un complément de revenus pour la retraite des parents.


tableau | donation d'un  bien immobilier à son unique
Tableau comparatif des 3 stratégies

Si vous souhaitez mettre en place ce type de stratégie, réservez un appel avec moi dès maintenant.


Partie 4 : Retenir les éléments essentiels

1) Donation d’un bien immobilier à son enfant : ce qu’il faut retenir


Voici 5 les éléments essentiels à retenir de cet article :

  1. La donation d’un bien immobilier doit, s’effectuer par un acte notarié ;
  2. Vous devez anticiper votre succession pour ne pas perdre une partie de votre patrimoine (droits de succession) ;
  3. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à son héritier tous les 15 ans, sans payer des frais de donation. Au-delà, des droits de succession s’appliquent ;
  4. Néanmoins, vous pouvez optimiser la transmission de votre patrimoine en optant pour des stratégies plus sophistiquées ;
  5. Pour les patrimoines supérieurs à 100 000€ par enfant, la donation par démembrement de propriété est souvent une stratégie intéressante. Consultez un cabinet spécialiste (Noun Partners) pour optimiser votre stratégie.

Vous souhaitez identifier une stratégie de transmission de votre patrimoine pour réduire les droits de succession de vos enfants ? Réservez votre consultation offerte.


Pour aller plus loin, consultez mon guide sur la transmission de patrimoine, ou lisez les articles suivants :

Bonne lecture !


2) Questions Fréquentes (FAQ)

Peut-on donner une maison à son fils ou à sa fille ?

Oui, il est tout à fait possible de donner une maison à son fils ou à sa fille. Néanmoins, pour des biens dont la valeur est supérieure à 100 000€, il est souvent plus intéressant de réfléchir à des stratégies plus avantageuses.

Comment faire donation d'une maison à mon fils ou à ma fille ?

Pour faire la donation d’une maison à votre fils ou à votre fille, vous devez contacter un notaire qui se chargera de rédiger un acte de donation et de procéder aux démarches administratives. Attention : si la valeur du bien est supérieure à 100 000€, il est préférable de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine afin d’optimiser fiscalement la transmission de votre patrimoine.

Quels sont les frais de donation d'un bien immobilier à son fils ?

Les frais de donation correspondent aux frais notariaux (entre 1% et 4,90% du montant de la donation) et aux éventuels droits de succession.
À partir de 115 933€ par enfant, les droits grimpent très rapidement (de 20 à 45%) :

  • Héritage de 250 000€ par enfant : environ 50 000€ de droits
  • Héritage de 500 000€ par enfant : environ 100 000€
  • Héritage de 1 000 000€ par enfant : environ 250 000€

Puis-je donner ma maison à mon fils ou à ma fille ?

Oui, vous pouvez tout à fait donner votre maison à votre fils ou à votre fille. Si vous avez plusieurs enfants, il vous faudra respecter la réserve héréditaire. Pour une maison dont la valeur est supérieure à 100 000€, il vous faut réfléchir à des stratégies d’optimisation fiscales.


Puis-je donner un appartement à mon fils ou à ma fille ?

Oui, vous pouvez tout à fait donner votre appartement à votre fils ou à votre fille. Si vous avez plusieurs enfants, il vous faudra respecter la réserve héréditaire. Pour un appartement dont la valeur est supérieure à 100 000€, il vous faut réfléchir à des stratégies d’optimisation fiscales.


Quel est l’age limite pour effectuer une donation immobilière ?

Il n’y a pas d'âge limite pour effectuer une donation immobilière. Néanmoins, il convient d’anticiper le plus tôt possible pour bénéficier de barêmes plus avantageux (souvent avant 81 ans).


Quels sont les frais de donation d’un bien immobilier ?

Il y a 2 types de frais de donation : les frais notariaux (entre 1% et 4,90% du montant de la donation) et les éventuels droits de succession.

À partir de 115 933€ par enfant, les droits de succession grimpent très rapidement (de 20 à 45%) :

  • Héritage de 250 000€ par enfant : environ 50 000€ de droits
  • Héritage de 500 000€ par enfant : environ 100 000€
  • Héritage de 1 000 000€ par enfant : environ 250 000€

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