Marché Immobilier en 2023 : mon analyse des SCPI et foncières cotées

Taux d'intérêts et emprunts bancaires

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Si les taux d’intérêt sont égaux ou inférieurs au taux d’inflation, cela incite les gens à emprunter de l’argent et à acheter des actifs plus solides.

Les emprunts bancaires créent davantage de monnaie au sens large, et ainsi, à mesure que davantage de personnes empruntent de l’argent et l’utilisent pour acheter d’autres actifs, cela peut augmenter la masse monétaire et exacerber l’inflation dans un cercle vicieux.

S'il existe une situation dans laquelle l'inflation est de 5 % par an, accompagnée de catalyseurs inflationnistes persistants à l'avenir, et que je peux obtenir un prêt à taux fixe sur 25 ans pour acheter une propriété à un prix raisonnable à un taux d'intérêt de 4%, pourquoi devrais-je le faire ? n'est-ce pas ?

En fait, j'emprunte à un taux d'intérêt négatif ajusté en fonction de l'inflation pour acheter un actif durable relativement rare.

Et puis, en émettant l’hypothèque, la banque crée davantage d’argent au sens large dans le système (sur le compte bancaire de celui qui a vendu le bien immobilier), en raison du fonctionnement du système bancaire à réserves fractionnaires.

Les prix des actifs et la masse monétaire augmentent ensuite à mesure que davantage de personnes le font.

À titre d'exemple plus extrême, la masse monétaire au sens large et l'indice des prix à la consommation de la Turquie ont plus que doublé au cours de la dernière année et demie, avec une inflation de plus de 80 % sur un an au plus haut, tandis que leurs taux d'intérêt variaient entre 8 % et 18%.

Les taux d’intérêt à la consommation sont plus élevés que cela, mais quand même ; c’est une inflation massive par rapport aux taux d’intérêt.

Le marché incite fortement les particuliers et les entreprises à emprunter des livres turques et à les utiliser pour acheter des dollars américains, de l'or, des actions, des biens immobiliers, des bitcoins, de l'art, du vin ou tout ce qui devrait avoir un meilleur rendement sur 3 à 5 ans. la lire, qui représente presque tout.

Et en empruntant des lires, ils créent davantage de lires. Ou, même s’ils ne peuvent pas ou ne peuvent pas l’emprunter, ils refusent tout simplement d’en détenir une grande partie,

Ainsi, historiquement, relever les taux d’intérêt au-dessus du taux d’inflation est une méthode clé pour tenter de ralentir les prêts bancaires et ainsi ralentir la création monétaire au sens large provoquée par des prêts bancaires excessifs.

Et cela incite davantage les entités à détenir la monnaie, ce qui la renforce et peut réduire les coûts d’importation.

C’est le type d’environnement dans lequel des taux d’intérêt plus élevés ont acquis la réputation d’un outil de lutte contre l’inflation, Volcker dans les années 1970 en étant l’exemple le plus connu.

Cela fonctionne raisonnablement bien dans un environnement de faible dette publique et où les taux élevés de prêts bancaires sont la principale cause de la croissance de la masse monétaire (comme dans les années 1970).

Si les taux d’intérêt sont nettement supérieurs au taux d’inflation, cela décourage de nombreux types d’emprunt et encourage plutôt à conserver l’argent. Cela fait également baisser les prix des actifs, ce qui les rend moins puissants en tant que garantie des prêts.

À l’inverse, si la croissance économique est lente et que les banquiers centraux souhaitent stimuler la croissance en augmentant les prêts bancaires, la réduction des taux d’intérêt constitue un outil raisonnablement efficace.

Toutefois, l’effet n’est pas linéaire. Et nous l’avons constaté sur les marchés développés au cours de la décennie 2010. Si les taux hypothécaires baissent de 15 % à 5 % comme ils l’ont fait dans les années 1980 et 1990, et que les prix moyens des logements représentent un multiple raisonnable du revenu moyen des travailleurs, cela peut en effet encourager de nombreux nouveaux emprunts et la création de crédit, et stimuler l’inflation des prix. et stimuler la construction d’habitations et le besoin de constructeurs d’habitations.

Cependant, si les taux d'emprunts baissent de 5 % à 3 % et que les prix moyens des logements sont déjà inhabituellement élevés par rapport aux revenus moyens, cela n’encourage pas nécessairement davantage d’emprunts...

Et de l’autre côté de l’équation, si les taux d’intérêt restent extrêmement bas pendant une longue période, alors les banques ne sont pas bien indemnisées pour les risques liés aux prêts et peuvent être plutôt strictes en n’offrant des prêts qu’à des emprunteurs très solvables, ce qui se traduit également par des niveaux d’emprunt plutôt faibles.

Ainsi, au cours de la décennie désinflationniste des années 2010, de nombreuses banques centrales ont tenté de baisser de plus en plus les taux d’intérêt (y compris en dessous de zéro) pour tenter d’encourager davantage de prêts bancaires, ce qui ne s’est pas vraiment concrétisé...

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L'impact de la hausse des taux d'intérêts sur les foncières cotées (SIIC)

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La hausse des rendements du Trésor américain est un facteur important qui fait baisser de nombreux autres investissements.

Il est plus difficile de plaider en faveur d'un investissement lorsque les rendements des TIPS à 5 ans et à 10 ans sont si élevés.

En effet, lorsque les rendements du Trésor passeront de 1 % à 1,8 %, cela n’allait pas vraiment constituer un problème pour la plupart des actions.

Mais à mesure qu’ils continuent d’augmenter, cela crée une pression beaucoup plus importante. En raison de la composition des dettes publiques, chaque augmentation de 100 points de base des taux du Trésor devient plus significative.

Il est important d’être rationnel dans ses décisions d’investissement. Malheureusement, la plupart des sources sont conçues pour susciter des réactions émotionnelles, car cela conduit à un partage plus fréquent du contenu...

Comme nous l'avons dit plus haut, des taux d’intérêt plus élevés ont un impact négatif sur l’inflation à court terme, mais ils conduisent également à imprimer davantage de monnaie.

Qu’est-ce qui a causé l’inflation ? Était-ce le gros bilan de la Réserve fédérale ? Celui qui n’a pratiquement rien fait pour stimuler l’inflation pendant une décennie ? Non, ce n'était pas ça.
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L’inflation peut être augmentée de deux manières :

• Couper l'approvisionnement (ce qui s'est produit) ;
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• Augmenter la demande (cela s'est produit de façon spectaculaire à cause des déficits) ;
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La différence entre le financement de 31 500 milliards de dollars de dette à 2 % et à 5,33 % (taux effectif des fonds fédéraux) représente une augmentation de 1 050 milliards de dollars des dépenses d’intérêts annuelles.

À titre de comparaison, avant la pandémie, il n’y a eu que 4 années (grande crise financière) où le déficit était supérieur à 1 050 milliards de dollars. Si la dette existante était entièrement évaluée à 5,33 %, alors les charges d’intérêts à elles seules seraient supérieures au déficit total de la plupart des années précédentes.

Je m’attends à une certaine pression sur l’inflation à court terme comme je l'ai déjà dit dès mi-2022.

L’épargne des ménages se tarit.

Les remboursements des prêts étudiants réduiront le revenu disponible de nombreuses familles.

D’énormes augmentations des tarifs de location ont désormais été répercutées sur presque tous les locataires, de sorte que les dépenses mensuelles allaient déjà gruger le pouvoir d’achat. Ces facteurs devraient contribuer à lutter contre l’inflation.

Cependant, je m’attends à ce que les déficits augmentent considérablement au cours de la prochaine décennie, quelle que soit l’équipe qui contrôle le match.

Les dépenses d’intérêts aggravent le problème.

Par conséquent, au cours des 10 à 20 prochaines années, la protection contre l’inflation deviendra très importante.

Une façon d’y parvenir est de recourir à l’immobilier côté, comme je l'ai démontré dans le paragraphe suivant, même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, mais quand bien même... cela fait une grande fenêtre d'analyse !

Les cours des actions constituent une mauvaise couverture à court terme, mais sur des périodes plus longues, l'immobilier bénéficie de nouveaux baux qui génèrent des flux de trésorerie plus importants.

Parce que leur valeur dépend des flux de trésorerie, ce sont également des actifs qui génèrent des revenus pour les actionnaires !

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Foncières cotées : historique des performances selon les cycles de hausses de taux

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Les foncière cotées sont sensibles aux hausses de taux et il semble pertinent de regarder historiquement leurs performances selon ces périodes de hausses de taux.

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Voici quelques périodes historiques d'augmentation de taux d’intérêts

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• De la fin des années 1970 au début des années 1980 

L’une des périodes de hausse des taux d’intérêt les plus notables s’est produite à la fin des années 1970 et au début des années 1980.

La Réserve fédérale a considérablement augmenté les taux d’intérêt pour lutter contre une inflation élevée, ce qui a entraîné une période prolongée de coûts d’emprunt élevés.  

Augmentation approximative du taux d’intérêt : d’environ 7 % à plus de 15 %

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• Milieu des années 1990 

La Réserve fédérale a augmenté les taux d’intérêt au milieu des années 1990 pour anticiper les pressions inflationnistes potentielles.

Cette période a été marquée par une série de hausses de taux sur plusieurs années.    

Augmentation approximative du taux d’intérêt : d’environ 3 % à plus de 6 %

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• Mi-2004 à mi-2006 

La Réserve fédérale a augmenté les taux d’intérêt au cours de cette période pour normaliser la politique monétaire après la bulle Internet et en réponse à la croissance économique.  

Augmentation approximative du taux d’intérêt : d’environ 1 % à plus de 5 %.

On serait actuellement dans les mêmes augmentations actuellement...

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• fin 2015 à fin 2018 

Après la crise financière mondiale, la Réserve fédérale a commencé à augmenter progressivement les taux d’intérêt à partir de niveaux historiquement bas.

Augmentation approximative du taux d’intérêt : d’environ 0 % à plus de 2,25 %.

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Les performances historiques des foncières (sans les dividendes) pendant ces périodes d'augmentation de taux d’intérêts

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• Milieu des années 1990- 1994 

1994 : -8.40%

1995 : 12.13%

1996 :  33.84%

1997 :  18.77%

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• 2004-2006

2004 : 30.76%

2005 : 11.89%

2006 :  35.07%

2007 : -16.46%

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• 2015-2018

2015 : 2.22%

2016 : 8.34%

2017 : 4.83%

2018  : - 6.11%

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Il ne fait aucun doute que les rendements nets des dividendes des foncières sont devenus attrayants, avec un rendement en dividendes moyen (pour le secteur) de 6,8 %.

Les foncières créent de la valeur pour leurs actionnaires en investissant des liquidités dès maintenant pour générer davantage de liquidités à l’avenir.

Le montant de la valeur qu’ils créent est la différence entre les entrées de trésorerie et le coût des investissements réalisés.

Le coût moyen pondéré du capital, ou WACC, est une mesure essentielle pour déterminer la création de valeur et pour évaluer les décisions stratégiques.

Il est défini comme le taux que vous comparez au rendement du capital investi (« ROIC ») pour déterminer si la foncière crée de la valeur.

WACC = WACC capitaux propres + WACC dette

Par exemple, EPR Properties ( EPR ), avec un WACC de 10,4 %, doit chercher à acquérir ou investir dans des propriétés avec des taux de capitalisation supérieurs à 10,4 %.

De toute évidence, cette foncière va avoir des difficultés avec les sources de financement conventionnelles.

Dans l'immobilier, nous faisons référence au taux de capitalisation – plus communément abrégé en « taux de capitalisation », qui est le taux de rendement attendu par le FPI d'un ou plusieurs biens immobiliers. Voici comment nous l'avons défini :

Bénéfice net d'exploitation ÷ Valeur marchande actuelle de l'actif = Taux de capitalisation

La plupart des praticiens utilisent le coût moyen pondéré des capitaux propres et le coût du capital emprunté pour arriver à un WACC mixte. Si vous parvenez à obtenir une volatilité inférieure à celle de vos pairs, le coût du capital sera légèrement inférieur.

Taux plafond - Coût du capital = Spread/Profit

Les foncières à bail triple nets se sont vendus plus durement que la plupart des secteurs immobiliers, et nous pensons qu’ils rebondiront (tôt que tard), car la fin d’un cycle de hausse des taux correspond au moment où nous prévoyons un fort rebond.

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Les foncières à bail triple nets présentant le coût du capital le plus avantageux comprennent :

-  Agree Realty ( ADC ) : 6.2%

- Realty Income ( O ) : 6.5%

- NETSTREIT ( NTST ) : 6.6%

- Essential Properties Realty Trust ( EPRT ) : 6.6%

- VICI Properties ( VICI ) : 6.7%

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Par exemple l'une de mes principales convictions du moment, la foncière Realty Income possède un portefeuille de plus de 13 100 propriétés commerciales couvrant environ 255,5 millions de m² locatifs, situées dans les 50 États américains, au Royaume-Uni, en Italie, en Espagne et en Irlande.

82,5 % de leur portefeuille est composé d'immeubles commerciaux, 13,1 % d'immeubles industriels et 2,7 % d'immeubles de jeux.

Les propriétés de Realty Income sont louées sur une base triple net à long terme à plus de 1 300 locataires opérant dans 85 secteurs différents qui sont largement réticents au commerce électronique. Leurs trois plus grandes industries sont les dépanneurs, les épiceries et les magasins à un dollar.

Ils reçoivent 11,1 % de leur loyer contractuel des dépanneurs, 9,9 % des épiceries et 7,1 % des magasins à un dollar.

À la fin du deuxième trimestre, leur portefeuille avait une durée restante moyenne pondérée des baux de 9,6 ans et un taux d'occupation de 99,0 %.

Realty Income a une cote de crédit A- et un bilan solide avec une dette nette par rapport à l'EBITDA ajusté pro forma de 5,3x et un ratio de couverture des frais fixes de 4,6x. Leur dette est à 96 % non garantie et à 92 % à taux fixe et a une durée moyenne pondérée jusqu'à l'échéance de 6,7 ans.

Sur une période de 10 ans, ils ont enregistré un taux de croissance moyen des fonds d'exploitation ajustés (« AFFO ») de 6,99 % et les AFFO devraient augmenter de 4 % en 2024 et 2025.

Ils versent un rendement de dividende de 5,54% avec un ratio de distribution AFFO de 75,69 % et ont enregistré un taux de croissance moyen des dividendes de 5,76 % au cours des 10 dernières années.

L'action se négocie à un ratio P/AFFO mixte de 14,39x, contre son ratio P/AFFO moyen sur 10 ans de 18,86x, soit une décote de l'action de plus de 20%, ce qui fait une rentabilité dividendes inclus de plus de 25.54% !

Voici 6 foncières cotées de premier plan à avoir en portefeuille (et que je possède aussi)

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Extra Space Storage – Rendement de 5,1 %, crédit BBB+

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Il s’agit d’une foncière que j'ai en portefeuille et avec une forte conviction.

L’espace de stockage supplémentaire se situe quelque part au milieu.

L’entreprise est dans une situation financière fantastique. La note de crédit a été améliorée à BBB+ après avoir finalisé l'acquisition de Life Storage (anciennement négociée sous le symbole LSI ). Les agences de notation ont beaucoup apprécié que les deux opérateurs de self-stockage les plus puissants unissent leurs forces.

La société issue du regroupement a une dette nette de 12 milliards de dollars. Son ratio de levier net est de 5,0x l'EBITDA. Seulement 16 % de sa dette est garantie. Seulement 11 % de sa dette arrive à échéance avant 2025.

De plus, EXR et LSI dominent le secteur du self-stockage depuis la Grande crise financière en ce qui concerne la croissance des revenus des magasins comparables et la croissance des FFO (fonds d'exploitation) de base.

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La décote actuelle de EXR est de 45 % par rapport à son plus haut historique, en raison des vents contraires généraux dans le secteur immobilier et du fait que ce même segment de stockage est cyclique.

Cette industrie du fait que les consommateurs achètent plus de choses que ce dont ils ont besoin n’est pas très demandée au moment où la confiance des consommateurs s’effondre.

EXR a un taux d’occupation > 94 %, une forte exposition aux marchés en croissance de la Sunbelt et des vents favorables à la croissance séculaire à long terme comme les mini-entrepôts et la logistique du dernier kilomètre.

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American Tower – Rendement de 3.3%, crédit BBB-

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American Tower, avec une capitalisation boursière de plus de 86 milliards de dollars, est l'un des plus grands REIT de notre spectre de couverture.

En fait, si l'on considère le fait que les 226 000 sites de tours mondiales et les 25 centres de données d'AMT devraient générer une croissance exponentielle grâce à l'utilisation croissante des tours de téléphonie cellulaire. AMT est le deuxième plus grand titre de Vanguard Real Estate ETF (VNQ).

AMT est l'un des meilleurs moyens d'investir dans la thématique mondiale du sans fil (Crown Castle, notre autre choix se trouve aux États-Unis uniquement) et avec des actifs dans 25 pays, il est également le plus grand propriétaire aux États-Unis.

Les marchés internationaux d'AMT représentent 45 % du chiffre d'affaires, apportant un élément de diversité qui différencie AMT de ses pairs et contribuent à la croissance globale à environ 200 points de base au-dessus de celle des États-Unis à long terme.

AMT bénéficie d'une large notation, car nous pensons que le modèle est attrayant auprès d'une clientèle fidèle. Les contrats-cadres de location d'AMT avec de plus grands transporteurs américains offrent un niveau élevé de prévisibilité (ainsi que 63 milliards de dollars en contrats non résiliables).

En termes de bilan, AMT est notée BBB- et continue de mettre en œuvre des initiatives de financement, levant 2,7 milliards de dollars de dette à taux fixe au deuxième trimestre et prolongeant la maturité moyenne à six ans.

AMT a clôturé le T2-23 avec un effet de levier net de 5,3x alors qu'il se rapproche de son objectif de 3 à 5x.

Sur un plan positif, la dette à taux variable a diminué, passant de 20,6 % à 14,6 % au deuxième trimestre.

En outre, au deuxième trimestre, AMT a généré des AFFO de 2,46 $, dépassant le consensus de 0,04 $ par action.

La société a augmenté ses prévisions de 9,645 $ à 9,70 $ et a augmenté son EBITDA de 75 millions de dollars. En outre, le carnet de commandes des centres de données d'AMT, qui s'élève à 54 millions de dollars, a atteint un nouveau sommet par rapport aux 37 millions de dollars de l'exercice 2022.

Notre prévision prudente prévoit que la foncière va générerr 20 % par an et notre prévision optimiste à 30 %.

Les résultats du deuxième trimestre de 2023 valident notre recommandation et nous apprécions le positionnement du centre de données car il fait d'AMT un leader dans plusieurs classes d'immobilier de communications alors que la 5G et la convergence sans fil/filaire s'accélèrent à l'échelle mondiale.

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Crown Castle – Rendement de 6%, crédit BBB

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Crown Castle est une FPI de tours de téléphonie cellulaire qui possède plus de 40 000 tours de téléphonie cellulaire, environ 120 000 nœuds de petites cellules en direct ou sous contrat et environ 85 000 milles de route de fibre. Cela donne à CCI une présence sur tous les principaux marchés américains.

CCI fait également partie du Vanguard Real Estate ETF (VNQ) comme quatrième plus grand titre (à 3,3 %).

Comme indiqué précédemment, CCI ne possède pas d'actifs en dehors des États-Unis et se différencie par son portefeuille de petites cellules (120 000) qui permet une densification supplémentaire du réseau en déchargeant le trafic et en renforçant la capacité dans les zones du réseau où la demande de données est la plus grande.

Le rendement en dividendes de CCI est de 6,0 %, en raison d'un ratio de distribution plus élevé (que celui de l'AMT) et d'une valorisation actualisée.

CCI se négocie à 13,9x contre AMT à 18,9x.

Ainsi, nous considérons que CCI est l’opportunité beaucoup moins chère, mais la croissance est moins impressionnante (à court terme).

Même avec les vents contraires auxquels le secteur est confronté (tarifs plus élevés, dépenses des opérateurs moindres, etc.), le scénario de croissance est intact et nous considérons le modèle de tour comme l'un des moyens les plus souhaitables de bien dormir la nuit dans le secteur des foncières cotées.

Notre prévision conservatrice place CCI à des rendements annualisés de 25 % et la prévision la plus probable prévoit que la foncière aura des rendements annualisés de 30 %.

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Alexandria Real Estate – Rendement de 4,3 %, notation de crédit BBB+

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La décote est d'environ 48 % en dessous de son plus haut historique. Pire encore que l'exposition d'EXR axée sur le consommateur, ARE s'occupe de l'immobilier de bureaux !

Cependant, ce n'est pas aussi grave que l'immobilier traditionnel pour une raison majeure : ARE loue à des entreprises de haute technologie dans le secteur de la santé.

ARE, qui bénéficie également d'une notation de crédit BBB+ et d'une prévision d'occupation de 95,1 % pour 2023E, bénéficie du fait que 90 % de ses revenus proviennent de locataires de grande qualité ou cotés en bourse.

Alexandria possède, exploite et développe des biens immobiliers de classe A/A+ dans le domaine des sciences de la vie et possède un portefeuille de 414 propriétés en exploitation qui couvrent 41,1 millions de m² louables.

En plus de ses propriétés en exploitation, ARE compte 5,3 millions m² de propriétés en cours de construction, 9,4 millions de m² de projets de développement à court et moyen terme et 19,1 millions de m² de futurs projets de développement.

Au total, ils disposaient d'une base d'actifs en Amérique du Nord de 74,9 millions de m² carrés à la fin du deuxième trimestre.

ARE cible les pôles d'innovation AAA pour promouvoir les environnements collaboratifs et possède des propriétés situées à Boston, San Francisco, New York, San Diego, Seattle, Maryland et dans le Research Triangle.

Leur espace de laboratoire est loué à environ 825 locataires et plusieurs noms importants figurent dans leur top 20, notamment Bristol-Myers, Moderna, Eli Lily, Alphabet, l'Université Harvard, Pfizer et Merck.

Lors de leur dernière mise à jour, les immeubles en exploitation d'ARE ont un taux d'occupation de 93,6 % et une durée moyenne pondérée des baux de 7,2 ans.

Actuellement, l'action se négocie à un ratio P/AFFO mixte de 17,09x, ce qui représente une remise importante par rapport à son multiple AFFO moyen sur 10 ans de 24,21x.

Notre prévision prudente prévoit que la foncière va générer 20% par an et notre prévision optimiste à 35 %.

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Rexford industrial – Rendement de 2.87 %, notation de crédit BBB+

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En termes de qualité, Rexford Industrial est au coude à coude avec Prologis mais les deux foncières ont des stratégies d'investissement très différentes.

Prologis a une présence mondiale avec des propriétés industrielles dans le monde entier tandis que Rexford se concentre exclusivement sur l'investissement dans des propriétés industrielles dans tout le sud de la Californie, qui est le 4 ème ^plus grand marché industriel au monde et a la demande la plus élevée et l'offre la plus faible de tous les marchés aux États-Unis.

La Californie du Sud a une offre si faible en raison de la rareté des terres aménageables, qui est le résultat de barrières naturelles permanentes (montagnes/océans) et de réglementations de zonage restrictives qui limitent l'offre.

Le portefeuille de Rexford se compose de 367 propriétés industrielles couvrant environ 44,5 millions de pieds carrés louables et avait un taux d'occupation du même portefeuille immobilier de 98,1 % à la fin du deuxième trimestre.

Rexford Industrial a une cote de crédit BBB+ et d'excellents indicateurs d'endettement, notamment un ratio dette nette/EBITDA ajusté de 3,7x et un ratio de couverture des charges fixes de 4,5x.

Leur dette est à taux fixe de 100 %, avec un taux d'intérêt moyen pondéré de 3,6 % et une durée moyenne pondérée jusqu'à l'échéance de 5,1 ans.

Depuis 2014, REXR a généré un taux de croissance moyen des AFFO de 12,80 % avec une croissance des AFFO attendue de 17 % en 2024 et de 13 % en 2025.

Ils versent un rendement en dividende de 2,87 % avec un taux de distribution des AFFO de 80,25 % et ont une croissance moyenne des dividendes de 17,01% sur les 5 dernières années.

L'action de REXR se négocie actuellement à un ratio P/AFFO de 31,02x par rapport à son multiple AFFO normal de 35,54x.

Notre prévision prudente prévoit que la foncière va générer 15% par an et notre prévision optimiste à 40 %.

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Gecina – Rendement de 5.39 %, notation de crédit BBB+

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• Gecina est une superbe foncière franco-parisienne proposant une belle mixité d'immeubles de bureaux et d'habitations dans le QCA parisien.

Elle n'a pas connu beaucoup de tendances négatives observées sur le marché américain des bureaux, et son effet de levier en fait l'une des sociétés immobilières les plus conservatrices du marché. C'est un investissement fondamentalement sûr, à mon avis.

Au-delà de cela, je pense que cela présente un avantage au fil du temps. Il est noté A et offre un rendement de 5,5 %, ce qui le place au niveau de rendement le plus élevé.

• Si vous autorisez toute sorte de prime basée sur ces facteurs et envisagez un P/FFO de 17 à 19x valable pour cette entreprise, alors vous avez un potentiel de hausse à deux chiffres en investissant ici, même supérieur à 15 %, ce que je recherche.

• Gecina est une foncière parisienne sous-performante mais sous-valorisée avec un potentiel de hausse important
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• La société possède un important portefeuille immobilier parisien, principalement des bureaux, et compte de solides investisseurs institutionnels
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• Gecina bénéficie d'une situation financière stable, d'une forte croissance des loyers et d'un taux d'occupation solide dans le quartier des affaires parisien.

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Gecina est beaucoup plus stable, beaucoup plus proche d'une foncière américaine type en termes de FFO/revenus normalisés.

Même au pire de la pandémie, les FFO comparatifs de l’entreprise n’ont chuté que d’un faible pourcentage à un chiffre, bien que la normalisation de la valorisation ait été significative pour cette entreprise.

Pour l’essentiel, l’entreprise possède des biens immobiliers parisiens – et en grande quantité.

La croissance brute des loyers pour la période du 1S23 est exceptionnelle en comparaison internationale et Gecina est similaire, à environ 32% LTV droits compris.

Gecina bénéficie d'un taux de couverture de sa dette élevé, couvert à 95 % jusqu'en 2027. Le risque d'endettement ou de taux est donc relativement faible.

Dans ce contexte de performance 2023E, nous pouvons comprendre pourquoi la société a jugé bon d'augmenter ses prévisions sur le RNR/Action à 6 €/action dans le haut de gamme, ce qui représente une augmentation élevée.

Pour rappel, Gecina détient environ 80% de son portefeuille dans le secteur des bureaux.

Cela signifie qu'il s'agit avant tout d'une foncière de bureaux parisienne.

18 % du portefeuille est constitué de logements – toujours à Paris – ainsi que de quelques logements étudiants mineurs.

En raison des fondamentaux et des atouts solides de la société, pour être négatif à long terme sur Gecina, il faut être négatif à long terme sur Paris dans son ensemble.

‍Si vous pensez que Paris ne changera pas, ou que l'attractivité de Paris en tant que hub ne changera pas, alors vous n'avez pas de raison d'être négatif sur Gecina, car la société possède et loue certains des meilleurs immeubles au cœur du ville.

Il existe dans Paris une pénurie structurelle sous-jacente qui est tout à fait comparable, voire pire, à celle de New York, Tokyo, Singapour et d'autres villes similaires.

Il n'y a pratiquement aucun poste vacant dans le triangle d'Or.

Malgré la conjoncture économique et malgré la situation politique actuelle, le taux de vacance de Paris QCA est de 2%. La vacance de la ville de Paris est de 3,6%.

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À comparer à un taux de vacance de 8 % dans la région et de 15 % à La Défense.

Le portefeuille de la société constitue le noyau dur d'une géographie immobilière solide - et même si certaines zones périphériques peuvent légèrement se fissurer, il n'y a aucun signe de cela ici.

‍Les loyers augmentent de 8,1% dans le QCA contre seulement 3,6% dans la région.

Ce taux de 8,1 % équivaut presque à l’inflation d’Europe centrale, et c’est impressionnant.

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En ce qui concerne la valorisation, il s'agit de savoir si vous êtes prêt à donner une prime à la partie parisienne des actifs de l'entreprise.

Même sur une période relativement longue de 15 ans, la société se négocie à une prime P/FFO d'environ 19,5x en moyenne. Ceci est à comparer à son P/FFO actuel de 16,7x.

Gecina devrait croître à un rythme proche du rythme des REIT américains, soit un FFO faible à moyen à un chiffre pour les prochaines années, soit en moyenne autour de 4,6 %.

Une partie du potentiel de hausse estimé ici est la croissance, mais l’essentiel est un renversement des primes.

Je me sentirais bien sûr beaucoup mieux si nous pouvions investir à 12-14x P/FFO.

J'accorde à Gecina un prix cible de 115 € sur le long terme, ce qui signifie qu'à la valorisation actuelle de l'action à 98€, la performance serait de +17% hors dividendes.