Les avantages fiscaux en SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil qui facilite la gestion du patrimoine immobilier, permettant de structurer juridiquement et fiscalement les biens détenus. Elle est appréciée parce qu’elle offre de nombreux avantages. Elle sert surtout à concrétiser les projets de construction, de commercialisation ou de gestion de biens immobiliers.

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique qui simplifie considérablement les démarches d’acquisition, de transmission et de protection du patrimoine immobilier. Elle permet d’éviter l’indivision et de bénéficier d’avantages fiscaux qui méritent toute votre attention si vous envisagez de créer une SCI. Cette société peut également permettre une gestion optimisée des droits sociaux.

Découvrez 6 avantages fiscaux de la création d’une SCI.

Noun Partners vous aide à mettre en place une stratégie d’investissement et de transmission en tenant compte des particularités de votre situation.

Vous pouvez choisir le régime d’imposition de votre SCI

La SCI est automatiquement soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais les associés peuvent demander à être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).

Caractéristiques du régime d’imposition à l’IR

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), l’imposition des bénéfices se fait entre les mains des membres.

Les associés doivent inscrire les bénéfices imposables sur leur déclaration de revenus personnels au titre des BNC (Bénéfices non commerciaux).

Lorsque les biens immobiliers appartiennent à la SCI depuis plus de 22 ans, la plus-value réalisée en cas de revente est totalement exemptée d’impôt.

En outre, une SCI à l’IR permet une imposition directe des revenus locatifs perçus par les associés, y compris sans distribution des bénéfices. L'un des avantages est que les pertes foncières peuvent également être utilisées pour réduire l’imposition globale des associés.

Le régime d’imposition à l’IS

Si la SCI n’exerce pas d’activité commerciale au point de vue fiscal, les associés peuvent opter pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce régime d’imposition se distingue par son taux fixe.

Tous les ans, il est possible de réduire le montant des bénéfices imposables : en effet, en appliquant un système d’amortissement du bien immobilier de la SCI, la valeur des charges peut être répartie sur la durée d’exploitation effective de l’immeuble.

Attention : le régime des plus-values immobilières professionnelles ne permet pas de profiter des abattements fiscaux accordés en fonction de la durée de détention.

Également, à noter que si une SCI choisit le régime IS, les revenus locatifs sont taxés au niveau de la société puis redistribués aux associés avec une fiscalité forfaitaire distincte, souvent plus avantageuse pour ceux ayant des hauts revenus. Cela peut réduire significativement la charge fiscale globale.

La SCI facilite le démembrement d’un bien immobilier

Chaque bien immobilier peut être détenu soit l’une des formes suivantes : la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit. Rappelons que la pleine propriété et la fusion de la nue-propriété et de l’usufruit.

En règle générale, dans une SCI familiale, les parents vont donner des parts de SCI sous la forme d’une nue-propriété à leurs enfants, simplifiant ainsi la succession et l'organisation du capital familial. En conservant l’usufruit des parts de SCI, les parents peuvent continuer à toucher les loyers si le bien est mis en location. Ils gardent aussi le droit d’occuper le bien immobilier. Lorsque les parents sont décédés, les enfants récupéreront l’usufruit et avec la nue-propriété qui leur appartient déjà, ils recouvrent la pleine propriété du bien immobilier sans payer d’impôt supplémentaire.

La donation de nue-propriété présente un avantage fiscal intéressant dans le cadre de la gestion de votre patrimoine. En effet, comme la nue-propriété coûte moins cher que la pleine propriété parce que l’usufruit n’est pas comptabilisé. L’administration fiscale a établi un barème pour estimer la valeur de l’usufruit sur la base de l’âge du parent donateur.

Créer une SCI pour investir en profitant de dispositifs de défiscalisation

Les associés d’une SCI sont souvent motivés par les avantages fiscaux dont ils peuvent bénéficier à travers les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, Malraux...

Ces dispositions légales ont été créées pour promouvoir l’investissement locatif et pour favoriser le développement de l’immobilier d’habitation neuf. Bien que les taux de réduction d’impôt soient plus faibles qu’auparavant en 2023 et en 2024, ce dispositif reste intéressant. Les associés d’une SCI peuvent profiter de ces avantages fiscaux en mettant leurs biens en location pendant une durée de 6 ans à 12 ans. La réduction d’impôt accordée est répartie proportionnellement aux parts sociales détenues par chacun d’entre eux.

Les coûts des travaux sont des charges déductibles

Lorsque vous devez réaliser des travaux sur les biens gérés au sein de la SCI, vous pouvez déduire les dépenses engagées, améliorant ainsi le résultat financier de la société.

En effet, elles sont comptabilisées comme des charges déductibles avant le calcul de l’impôt sur le revenu. Rappelons que si les charges sont plus élevées que les recettes de la SCI (revenus locatifs par exemple), il y a donc un déficit foncier, ce qui a un impact direct sur le revenu global. Il est possible d’imputer ce déficit foncier sur le revenu global afin que le montant de l’impôt soit réduit, offrant ainsi de réels avantages fiscaux.

Par ailleurs, cet excédent est reportable sur les revenus globaux des associés de la SCI sur les six années qui suivent l’exercice. Il faut noter que ce mécanisme est réservé aux travaux déductibles : il s’agit des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, des travaux obligatoires à cause de la vétusté ou de la force majeure et des travaux d’embellissement qui facilite la location. Attention, les coûts des travaux de construction, de reconstruction, d’extension ou d’agrandissement ne figurent pas parmi les charges déductibles.

Exonération des plus-values réalisées en cas de revente

Le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique en cas de revente d’un bien appartenant à une SCI.

Ainsi, la plus-value réalisée peut être exonérée d’impôt lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Des abattements sont prévus en fonction des années de détention du bien : à compter de la 6e année de détention, les abattements s’élèvent à 6 % pour l’impôt sur le revenu et à 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Rappelons que la plus-value s’obtient en faisant la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition du bien immobilier. Au bout de 22 ans de détention, la plus-value réalisée n’est plus taxable.

En revanche, il faut attendre 30 ans pour ne pas payer de prélèvements sociaux. Entre la 22e année et la 30e année, l’abattement applicable aux prélèvements sociaux est de 9 %. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les Sociétés (IS), la plus-value réalisée est considérée comme un bénéfice professionnel imputable au résultat de la société. Ce montant sera donc additionné au bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, il n’y a ni abattement ni exonération. Les bénéfices de la SCI seront taxés à hauteur de 15 % lorsqu’ils ne dépassent pas 42 500 euros et à hauteur de 25 % si leur montant est supérieur à 42 500 euros. Les bénéfices qui découlent de l’exploitation immobilière sont imposés au niveau de la SCI. Les associés eux sont imposés sur les dividendes qu’ils perçoivent au titre des revenus de capitaux mobiliers. S’ils ne touchent pas de dividendes et préfèrent se constituer des réserves pour la SCI, il n’y a pas d’imposition à titre personnel.

Transmission du patrimoine et meilleure organisation de la succession

La transmission progressive pour profiter des abattements

La création d’une SCI vous permet d’effectuer une transmission progressive de votre patrimoine immobilier à travers la donation.

Deux solutions s’offrent alors à vous :

• Les parents peuvent donner leurs parts en plusieurs fois en respectant le seuil de l’abattement prévu pour chaque enfant : 100 000 euros tous les 15 ans pour une donation de parent à enfant et 31 865 euros tous les 15 ans pour une donation de grands-parents à petit-enfant ;
• Il est également possible de démembrer le bien : le parent conserve l’usufruit pour continuer à occuper le bien ou à percevoir les revenus locatifs qui en découlent. Il donne la nue-propriété à ses héritiers.

Lorsque le parent décède, les enfants nues-propriétaires récupèrent à travers les parts sociales (usufruit) la pleine propriété (Nue-propriété + usufruit).

Protection des proches : transmission après le décès

Vous pouvez créer une SCI pour préparer la transmission d’un bien après votre décès. Les héritiers ne sont pas forcément les associés de la SCI. Au moment de votre décès, le patrimoine est évalué sur la base de la valeur des parts sociales et non sur le prix du bien immobilier, facilitant ainsi la cession aux héritiers. La différence entre ces deux valeurs peut être importante et va réduire les charges fiscales de vos héritiers.

Flexibilité dans la gestion des biens immobiliers détenus

La SCI autorise une flexibilité particulière dans la gestion des biens immobiliers. Cette structure permet notamment l’instauration plus facile de baux commerciaux ou des locations meublées, ce qui se révèle très pratique dans le cadre d’une SCI familiale, par exemple.

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