Investir en nue-propriété : avantages, risques et fiscalité

Investir en nue-propriété, c'est acheter un logement ou des parts de SCPI avec une décote de l'ordre de 25 à 40 %, en renonçant aux loyers pendant toute la durée de l'usufruit, souvent 15 à 20 ans. À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété sans payer d'impôt.

C'est pertinent si vous n'avez pas besoin de revenus de ce capital avant votre retraite, si vous pouvez le placer sans emprunt, et surtout si des loyers supplémentaires seraient lourdement imposés chez vous : tranche marginale d'imposition (TMI) à 41 ou 45 %, IFI. Plus vos loyers seraient taxés, mieux la nue-propriété résiste à un prix de départ trop élevé.

Comment fonctionne un investissement en nue-propriété

La propriété d'un bien se partage en deux droits. L'usufruitier occupe le bien ou encaisse les loyers. Le nu-propriétaire en détient les murs, sans usage ni revenu, jusqu'à la fin de l'usufruit.

Vous pouvez acheter une nue-propriété de trois façons :

• Un logement neuf en usufruit locatif social. Un promoteur vend la nue-propriété à un investisseur et l'usufruit à un bailleur social, pour 15 ans au minimum. C'est la formule des programmes proposés par les promoteurs.
• Des parts de SCPI en nue-propriété. L'usufruit des parts est vendu à un autre investisseur pour une durée fixée à l'avance.
• La nue-propriété d'un logement ancien, achetée à un particulier qui garde l'usufruit jusqu'à son décès. Vous ne savez pas quand vous récupérerez le bien, et l'IFI suit une règle particulière, détaillée plus bas.

Quand l'usufruit s'éteint, la pleine propriété se reconstitue chez vous, sans formalité. Cette réunion ne donne lieu à aucun impôt ni aucune taxe, qu'elle arrive au terme prévu ou au décès de l'usufruitier.

Ce que rapporte vraiment la décote

La décote est le prix de l'attente. Vous payez aujourd'hui 65 % de la valeur d'un bien que vous récupérerez dans 15 ans. La différence rémunère les loyers que vous ne toucherez pas.

Traduite en taux annuel, elle se compare à n'importe quel placement. Un bien estimé 300 000 € en pleine propriété, acheté 195 000 € en nue-propriété sur 15 ans, rapporte 2,91 % par an si sa valeur reste stable. L'OAT 10 ans rapportait 4,90 % début octobre 2026, soit 3,36 % net après le prélèvement forfaitaire de 31,4 %.

Face à une obligation d'État, la décote seule fait un peu moins bien. Ce que vous achetez en plus, c'est de l'immobilier, avec sa revalorisation possible sur 15 ans. Face à un investissement locatif, en revanche, la comparaison tourne vite en faveur de la nue-propriété, comme le montre l'exemple ci-dessous.

Reste le prix de départ. Les 300 000 € de référence sont fixés par le vendeur, et dans un programme neuf ils incluent la marge du promoteur.

Je juge chaque investissement sur son rendement réel (TRI), son risque et sa liquidité. Comparez donc ce prix aux ventes récentes de biens similaires dans le quartier avant de regarder la décote.

Exemple chiffré : nue-propriété ou pleine propriété louée

Prenons un dirigeant de 50 ans, dans la tranche à 41 %, dont le patrimoine immobilier est taxé à l'IFI dans la tranche à 1 %. Il dispose de 195 000 € de trésorerie personnelle et partira à la retraite dans 15 ans.

Il compare deux options, sans emprunt. La première : la nue-propriété d'un appartement estimé 300 000 €, usufruit de 15 ans à un bailleur social. La seconde : un appartement de 195 000 € en pleine propriété, loué avec un rendement net de charges de 3 %, soit 5 850 € par an. Dans les deux cas, je suppose que les prix de l'immobilier ne bougent pas.

En pleine propriété, ses loyers sont imposés à 41 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 3 405 € par an. L'appartement entre aussi dans son IFI, pour 1 950 € par an. Il lui reste 495 € par an.

Pour ce dirigeant, la nue-propriété l'emporte nettement, même si le prix de départ était gonflé. Pour un foyer dans la tranche à 11 %, elle ne gagne que si le prix de référence est juste : avec une valeur réelle inférieure de 15 %, l'avantage s'inverse. L'impôt sur les loyers est ce qui rend la nue-propriété robuste à un mauvais prix.

Ce résultat ne constitue pas une prévision de la performance future de vos investissements. Il a seulement pour but d'illustrer le mécanisme sur la durée de placement. Les loyers sont comptés sans réinvestissement, et les frais d'acquisition ne sont pas inclus.

Fiscalité de la nue-propriété

Pas de revenus fonciers, pas de taxe foncière

Vous ne touchez aucun loyer, vous n'avez donc rien à déclarer en revenus fonciers. La taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier. Votre impôt sur le revenu ne bouge pas pendant toute la durée du démembrement.

IFI : le bien sort de l'assiette, sauf une exception

Un bien grevé d'usufruit est compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien. En usufruit locatif social, l'usufruitier est un bailleur social, une personne morale qui n'est pas redevable de l'IFI.

L'exception concerne l'achat à un particulier qui se réserve l'usufruit. L'IFI est alors réparti entre vous deux selon le barème fiscal, et vous déclarez votre part. Cette répartition ne joue pas si vous êtes l'une des personnes visées par l'article 751 du CGI, c'est-à-dire un héritier présomptif, un donataire ou un légataire du vendeur.

Pour mesurer ce que la nue-propriété changerait à votre impôt, le simulateur IFI donne votre IFI actuel en quelques minutes.

Contrepartie logique, un bien hors de l'assiette ne permet pas de déduire l'emprunt qui l'a financé. Seules les dettes afférentes à des actifs imposables viennent en déduction de l'IFI.

Intérêts d'emprunt : déductibles en usufruit locatif social, pas en SCPI

Les intérêts d'un emprunt contracté pour acheter la nue-propriété d'un logement dont l'usufruit appartient à un bailleur social sont déductibles de vos autres revenus fonciers. Si vous n'en avez pas, ils créent un déficit reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour des parts de SCPI achetées en nue-propriété, la réponse est en principe non. L'administration refuse la déduction des intérêts payés par le nu-propriétaire de parts d'une société qui détient un immeuble loué. Emprunter pour ces parts revient à payer des intérêts sans contrepartie fiscale.

Revente : la décote n'est pas taxée en plus-value

Si vous vendez un logement après la fin de l'usufruit, l'administration admet de retenir comme prix d'acquisition la valeur vénale de la pleine propriété au jour de votre achat. La décote n'est donc pas imposée, seule la hausse au-delà de cette valeur l'est. C'est la valeur réelle du bien qui compte, pas le prix catalogue du promoteur.

La durée de détention court à partir de l'achat de la nue-propriété. L'exonération d'impôt sur le revenu arrive après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Au bout de 15 ans, une éventuelle plus-value reste imposable, après un abattement partiel.

Pour une donation, la valeur de la nue-propriété se calcule autrement : elle dépend de l'âge de l'usufruitier, selon le barème fiscal de l'usufruit.

Achat en nue-propriété : les inconvénients

• Un capital bloqué. Vous pouvez revendre une nue-propriété avant l'échéance, mais le marché est étroit et l'acheteur appliquera sa propre décote sur la durée restante. Ne placez pas là un argent dont vous pourriez avoir besoin.
• Aucun loyer pour rembourser un crédit. L'effet de levier de l'immobilier locatif disparaît, chaque mensualité sort de vos revenus.
• Les grosses réparations. Elles restent à la charge du propriétaire, sauf si elles viennent d'un défaut d'entretien de l'usufruitier. En usufruit locatif social, la convention répartit les travaux : lisez-la avant de signer. Face à un usufruitier particulier, vous dépendez de la façon dont il entretient le bien.
• La fin de l'usufruit locatif social. Six mois avant l'échéance, vous pouvez proposer un nouveau bail au locataire, ou lui donner congé pour vendre ou pour occuper le bien. Le bailleur doit proposer un relogement au locataire qui remplit les conditions de ressources. Le locataire qui refuse les deux perd son droit d'occuper le logement à l'extinction de l'usufruit.
• Le risque de marché. Toute la performance se joue sur la valeur du bien à l'échéance. Un logement neuf aujourd'hui aura 15 ans de plus, dans un quartier qui aura évolué.

SCPI en nue-propriété : ce qui change

Les SCPI en nue-propriété reprennent le même mécanisme sur des parts de société. Le patrimoine est réparti sur de nombreux immeubles, et la durée du démembrement n'est pas soumise au minimum de 15 ans de l'usufruit locatif social.

Je ne prends pas les SCPI par défaut. Détenues à titre personnel, leurs revenus supportent une imposition élevée. La nue-propriété neutralise ce défaut pendant vos années les plus imposées. À l'approche de la retraite, les SCPI de rendement peuvent au contraire servir de source de revenus, et caler la fin du démembrement sur cette date a du sens.

Avant de souscrire, vérifiez deux points :

• Le prix de part et les frais. Intégrez la commission de souscription, les frais de gestion et d'éventuels frais de sortie, puis lisez le rapport annuel : patrimoine, locataires, endettement.
• La diversification réelle. Plusieurs SCPI qui détiennent les mêmes secteurs et les mêmes zones ne vous diversifient pas.

Si vous hésitez entre détenir l'immobilier en direct, en société civile ou en parts, je compare les options dans SCI ou SCPI : quelle structure choisir. L'autre moitié de l'opération, l'usufruit temporaire, peut intéresser la trésorerie d'une holding, et je l'étudie aussi pour ce type de placement.

Pour qui la nue-propriété est adaptée, et pour qui elle ne l'est pas

La nue-propriété est adaptée si vous cochez la plupart de ces cases :

• vous êtes dans les tranches à 41 ou 45 %, et des loyers supplémentaires seraient imposés à plus de 58 % ;
• vous payez l'IFI, ou vous en êtes proche ;
• vous n'avez pas besoin de revenus de ce placement avant 15 à 20 ans, typiquement avant votre retraite ;
• vous disposez d'une trésorerie personnelle à placer sans emprunt.

Elle ne l'est pas si :

• vous cherchez un complément de revenus dans les prochaines années ;
• vous êtes peu imposé et le prix de référence ne peut pas être vérifié ;
• vous devez financer l'achat à crédit, surtout en SCPI ;
• ce capital représente l'essentiel de votre épargne disponible.

Acheter avec ses enfants, eux en nue-propriété et vous en usufruit, est un autre sujet, qui relève de la transmission. Il est traité dans ce qu'il faut avoir fait de son patrimoine immobilier avant 70 ans.

Erreurs fréquentes

• Juger la décote sans juger le prix. Une décote de 40 % sur un prix gonflé peut valoir moins qu'une décote de 30 % sur un prix de marché.
• Emprunter pour des parts de SCPI en nue-propriété en comptant sur une déduction des intérêts.
• Oublier l'échéance. Le jour où l'usufruit s'éteint, vous redevenez bailleur, occupant ou vendeur, selon ce que vous avez notifié six mois plus tôt.
• Comparer la nue-propriété à un placement sans tenir compte de votre fiscalité. À 11 % ou à 45 %, le même programme ne donne pas le même résultat.

L'avis de Malek

Pour un dirigeant ou un professionnel libéral fortement imposé, assujetti à l'IFI et qui prépare sa retraite, la nue-propriété n'ajoute ni revenu foncier ni IFI pendant toute la durée de l'usufruit locatif social. Dans ce cas, je la regarde sérieusement, en direct pour un logement ou en SCPI.

Pour les autres, comparez d'abord le taux implicite de la décote avec une obligation d'État, puis le prix de référence avec le marché, et seulement ensuite l'avantage fiscal. Si vous voulez cette comparaison sur votre situation, c'est le travail que nous faisons au sein de notre cabinet de gestion de patrimoine immobilier.

Ceci ne constitue pas une consultation juridique et nous vous invitons à vous rapprocher de votre avocat / notaire.

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FAQ

Quel est le taux d'imposition pour une nue-propriété ?

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer, ne paie pas la taxe foncière et ne déclare pas le bien à l'IFI, sauf achat à un vendeur qui se réserve l'usufruit. À la revente d'un logement, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières, calculée sur la hausse au-delà de la valeur vénale de la pleine propriété au jour de l'achat.

Quels sont les frais pour une nue-propriété ?

Dans un programme neuf, la marge du promoteur est incluse dans le prix de référence, d'où l'intérêt de le comparer aux ventes du quartier. En SCPI, tenez compte de la commission de souscription, des frais de gestion et des éventuels frais de sortie. Pendant le démembrement, la taxe foncière et l'entretien courant reviennent à l'usufruitier.

Peut-on revendre une nue-propriété avant la fin de l'usufruit ?

Oui, rien ne l'interdit. Mais le marché est étroit et l'acheteur applique une décote sur la durée restante. Il faut considérer ce capital comme bloqué jusqu'à l'échéance.

Quel type de bien ne surtout pas acheter en nue-propriété ?

Un bien dont le prix de référence dépasse nettement les ventes comparables du quartier, ou dont la convention laisse les grosses réparations à votre charge sans visibilité sur l'état du bien. Méfiez-vous aussi d'un emplacement qui dépend d'un seul employeur ou d'une demande locative fragile, car c'est à l'échéance que vous le paierez.

Quelle est la différence entre acheter en usufruit et en nue-propriété ?

L'usufruitier achète le droit d'occuper le bien ou d'en toucher les loyers pendant une durée donnée, puis ce droit disparaît. Le nu-propriétaire achète les murs sans revenu, et récupère la pleine propriété à l'échéance.

Quelle est la meilleure SCPI en nue-propriété ?

Cela dépend de votre date de retraite et de votre patrimoine. Je regarde la qualité du patrimoine et des locataires, l'endettement, le prix de part, les frais et les conditions de retrait, puis la durée de démembrement qui tombe au bon moment pour vous.

Sources

• Article L253-1 du Code de la construction et de l'habitation : usufruit locatif social
• Article L253-5 du Code de la construction et de l'habitation : fin de l'usufruit locatif social
• Article 968 du Code général des impôts : IFI et biens démembrés
• Article 1133 du Code général des impôts : réunion de l'usufruit à la nue-propriété
• BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80 : intérêts d'emprunt du nu-propriétaire
• BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 : plus-value après réunion de la propriété
• Investir en nue-propriété : quels avantages, quelles limites ? (economie.gouv.fr)