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Investir en Immobilier Locatif à Gap

Gap, préfecture des Hautes-Alpes, est une ville charmante et dynamique située en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec une population de plus de 40 000 habitants, Gap offre un cadre de vie agréable et de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers.

Cet article explore les différents aspects de l'investissement locatif à Gap, en mettant en avant les atouts démographiques, économiques, administratifs, juridiques et fiscaux de la ville.

Démographie et évolution de la population

Gap compte 40 500 habitants en 2021, avec une légère baisse estimée à 40 379 habitants en 2024. La ville a connu une croissance démographique significative depuis 1968, passant de 23 994 habitants à plus de 40 000 aujourd'hui.

Cependant, la population tend à vieillir, avec un indice de vieillissement de 108 personnes de 65 ans ou plus pour 100 habitants de moins de 20 ans. Cette évolution démographique peut influencer les types de biens immobiliers recherchés, avec une demande potentiellement accrue pour des logements adaptés aux personnes âgées.

Les données de l'Insee confirment le vieillissement de la population à Gap, avec une part importante des 55-59 ans (7 % de la population).

Qualité de vie

Gap est souvent décrite comme une ville agréable à vivre, avec un cadre naturel exceptionnel et une atmosphère conviviale. Les avis des habitants sont partagés, certains louant la sécurité, la nature et la taille humaine de la ville, tandis que d'autres critiquent le manque d'infrastructures sportives et les problèmes de circulation.

Néanmoins, Gap reste une destination prisée pour les familles et les retraités, offrant un environnement paisible et des services de proximité.

Investissements de la commune

La commune de Gap investit régulièrement dans l'amélioration de ses infrastructures et ses services. Le budget primitif de 2024 prévoit des dépenses significatives dans divers domaines, notamment l'administration générale, les fêtes et cérémonies, l'aide aux associations et les cimetières.

Ces investissements contribuent à maintenir et à améliorer la qualité de vie des habitants, rendant la ville plus attractive pour les investisseurs immobiliers.

Quartiers attractifs de Gap

Haut-Gap

Le quartier du Haut-Gap est un quartier prioritaire bénéficiant d'un programme de renouvellement urbain (NPNRU). Ce programme vise à revaloriser les quartiers en difficulté et à réduire les inégalités entre les territoires. Les projets inter-quartiers sont encouragés, favorisant l'ouverture et la mixité sociale.

Beauregard, Centre-ville, Fontreyne et Molines Saint-Mens

Ces quartiers populaires font également l'objet d'une attention soutenue dans le cadre de la politique de la ville. Des actions multipartenariales sont menées pour améliorer la qualité de vie des habitants et privilégier l'égalité des chances.

Programmes locatifs et équipements

Gap dispose d'un parc immobilier diversifié, répondant aux besoins variés de sa population. Bien que le parc locatif privé soit relativement ancien, la ville connaît un rythme soutenu de nouvelles constructions, notamment dans l'habitat collectif, permettant de proposer une offre locative renouvelée et adaptée aux modes de vie actuels.

La commune compte plusieurs programmes locatifs sociaux destinés particulièrement aux familles et aux étudiants. Ces logements abordables, couplés aux équipements publics présents sur le territoire, constituent un atout majeur pour attirer et retenir ces populations.

En effet, Gap bénéficie d'infrastructures de qualité, avec la présence d'écoles à tous les niveaux, de centres de santé, ainsi que d'installations sportives et de loisirs. Ces équipements de proximité répondent aux besoins essentiels des familles et des jeunes actifs, contribuant grandement à la qualité de vie dans la ville.

De plus, les nouveaux programmes immobiliers, tels que le projet Guege, intègrent souvent la création d'équipements complémentaires, renforçant encore l'attractivité résidentielle de Gap.

Cette offre locative diversifiée, soutenue par des infrastructures publiques complètes, place Gap dans une position avantageuse pour séduire les investisseurs immobiliers, qu'ils ciblent les familles, les étudiants ou les jeunes professionnels.

Le Marché locatif à Gap

Voyons les réactions concrètes du marché du locatif à Gap vis-à-vis de ces différents programmes.

Prix au m² dans l'ancien

Selon les données de l'observatoire Meilleurs Agents, le prix au m² moyen pour un appartement ancien à Gap en 2024 est estimé à 2 822€, avec des variations selon les quartiers allant de 1 663€ à 3 832€ le m².

Pour les maisons anciennes, le site SeLoger indique un prix moyen au m² de 2 905€ à Gap en mai 2024, dans une fourchette allant de 2 179€ à 4 358€ le m².

Prix au m² dans le neuf

Nous pouvons estimer d'après les annonces publiées aux alentours de juin 2024 sur SeLoger qu'un appartement neuf à Gap se négocie en moyenne autour de 3 500€/m² et une maison neuve autour de 4 000€/m².

Loyers à Gap

Pour la location, SeLoger estime en mai 2024 un prix moyen au m² de 12 € à Gap, avec des variations de 8 € à 19 €/m² selon la localisation et le type de bien.

Évolution récente du marché immobilier à Gap

L'analyse du marché immobilier à Gap par Clares montre une tendance à la contraction entre 2021 et 2022, avec une baisse significative du nombre de ventes (-61 %). Les prix moyens sont restés relativement stables, autour de 309 000€ pour une maison et 158 000€ pour un appartement.

Malgré ce ralentissement, Gap bénéficie d'un regain d'attractivité avec son classement en zone B1 pour les investissements immobiliers défiscalisés comme le dispositif Pinel.

Une offre locative diversifiée mais ancienne

Selon le Programme Local de l'Habitat (PLH) 2022-2027 de l'agglomération Gap-Tallard-Durance, Gap dispose d'un parc immobilier diversifié en termes de types de logements.

Cependant, le parc locatif privé est particulièrement ancien et nécessite des rénovations, notamment sur le plan thermique, pour s'adapter aux besoins et modes de vie actuels.

Un rythme soutenu de nouvelles constructions

Malgré l'ancienneté d'une partie du parc, la ville de Gap connaît un rythme dynamique de construction neuve, portée principalement par l'habitat collectif.

Sur les 2 500 nouveaux logements prévus dans l'agglomération entre 2022 et 2027, environ 1 830 seront construits à Gap, soit 75 % de l'offre nouvelle.

Une offre locative sociale concentrée

En 2019, l'agglomération comptait plus de 4 000 logements locatifs sociaux, dont la grande majorité est située à Gap. La ville est assujettie à la loi SRU depuis 2018 et doit maintenir un taux de 20 % de logements sociaux pour répondre à la croissance démographique.

L'offre locative sociale est essentiellement destinée aux familles et aux étudiants, avec une production neuve relativement stable qui devrait se renforcer dans les années à venir. Cependant, le parc existant manque de petits logements type T2/T3 très demandés.

Gap seen from Puymare Hill

Un marché immobilier peu tendu

Malgré ces dynamiques, le marché immobilier de Gap-Tallard-Durance est considéré comme peu tendu au regard des indicateurs nationaux. 90 % des transactions concernent l'acquisition dans l'ancien.

Règles et statuts fiscaux pour l'investissement locatif

En France, plusieurs dispositifs fiscaux peuvent être avantageux pour les investisseurs locatifs. Parmi eux, on trouve :

  • La loi Pinel : Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en investissant dans un logement neuf ou réhabilité, destiné à la location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
  • Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : Ce statut offre des avantages fiscaux intéressants, notamment la possibilité d'amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant ainsi le montant des revenus locatifs imposables.
  • Le dispositif Censi-Bouvard : Destiné aux investissements dans les résidences de services (étudiantes, seniors, etc.), ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt et de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien.

Ces dispositifs peuvent rendre l'investissement locatif à Gap particulièrement attractif, en offrant des avantages fiscaux significatifs et en réduisant les risques financiers.

Études de Cas d'Investissements Réussis

Exemple 1 : Investissement en Loi Pinel

Un investisseur a acquis un appartement neuf dans le quartier de Fontreyne en utilisant le dispositif Pinel. En louant le bien pendant 9 ans, il a bénéficié d'une réduction d'impôt de 18 % du montant de l'investissement.

Le quartier, en pleine revitalisation, a attiré de nombreux locataires, garantissant un taux d'occupation élevé et une rentabilité intéressante.

Exemple 2 : Création d'une SCI

Un groupe d'amis a créé une Société Civile Immobilière (SCI) pour acheter un immeuble dans le centre-ville de Gap. Grâce à la SCI, ils ont pu mutualiser leurs ressources et bénéficier d'avantages fiscaux, tout en facilitant la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

Conseils pratiques pour les investisseurs

Avant d'investir, vous devez évidemment connaître le marché immobilier local.

Étudiez les tendances du marché, les taux d'intérêt, et les réglementations en vigueur.

Informez-vous sur les quartiers de Gap et leurs perspectives de développement.

Établir un budget et une stratégie d'investissement

Définissez clairement votre budget et vos objectifs d'investissement. Prenez en compte les coûts d'achat, les frais de notaire, les travaux éventuels et les charges de copropriété.

Choisissez une stratégie adaptée à votre profil d'investisseur, qu'il s'agisse de défiscalisation, de constitution de patrimoine, ou de préparation de la retraite.

Diversifier son portefeuille

Pour minimiser les risques, envisagez de diversifier vos investissements en acquérant des biens dans différents quartiers ou types de propriétés.

La diversification permet de répartir les risques et d'optimiser les rendements à long terme.

Gap présente de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers, avec une population stable, une qualité de vie élevée, et des investissements communaux constants. Les dispositifs fiscaux en vigueur en France offrent également des opportunités intéressantes pour maximiser la rentabilité des investissements locatifs.

En tenant compte de ces éléments, Gap apparaît comme une destination prometteuse pour les investisseurs à la recherche de stabilité et de rendement.

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