Investir en Immobilier Locatif à Besançon

Besançon, chef-lieu du département du Doubs en région Bourgogne-Franche-Comté, est une ville qui offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers. Avec une population dynamique, une qualité de vie appréciable et un marché immobilier attractif, Besançon se positionne comme une destination de choix pour l'investissement locatif.

Cet article explore les différents aspects de l'investissement locatif à Besançon, en abordant les enjeux démographiques, économiques, administratifs, juridiques et fiscaux.

Démographie et qualité de vie

Besançon attire une population diversifiée, notamment des étudiants et jeunes actifs, grâce à son cadre de vie privilégié alliant espaces verts, patrimoine historique et infrastructures de loisirs.

Population et éducation

Besançon compte une population diversifiée et en croissance. En 2020, la ville comptait environ 117 912 habitants. La population scolarisée est également significative, avec des taux de scolarisation élevés dans les tranches d'âge de 6 à 17 ans, atteignant près de 97 % pour les 11 à 14 ans et 93 % pour les 15 à 17 ans. Cette forte présence d'étudiants et de jeunes actifs constitue un atout majeur pour les investisseurs locatifs, car elle garantit une demande constante de logements.

Qualité de vie

Besançon est réputée pour sa qualité de vie. La ville bénéficie d'une bonne gestion environnementale, avec une qualité de l'air appréciable et de vastes espaces verts.

Facteurs profitant à la qualité de vie de Besançon :

• Un cadre naturel privilégié avec de vastes espaces verts (200 m² d'espaces verts par habitant, forêts, parcs). La ville est reconnue comme la première ville verte de France et capitale française de la biodiversité en 2018.
• Une bonne gestion environnementale avec une qualité de l'air appréciable.
• Une beauté architecturale remarquable, avec un riche patrimoine historique et culturel (citadelle Vauban, quartiers atypiques, édifices religieux et civils).
• De nombreuses infrastructures sportives et de loisirs (sports nautiques, escalade, parcs, etc.).
• Une vie culturelle dynamique avec des festivals et des événements.
• Un cadre agréable pour les familles et jeunes professionnels, avec tous les services et commerces nécessaires.

Les habitants soulignent la qualité de vie exceptionnelle à Besançon, grâce à son environnement naturel préservé, son patrimoine architectural et son dynamisme culturel et associatif.

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Investissement immobilier à Besançon

Le marché immobilier de Besançon se distingue par des prix attractifs et une relative stabilité, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs.

Prix de l'immobilier

En juin 2024, le prix moyen de vente des appartements était de 2 210 €/m², avec 80 % des transactions se situant entre 1 500 €/m² et 3 210 €/m². Pour les maisons, le prix moyen était de 2 330 €/m², avec une fourchette de 1 620 €/m² à 3 330 €/m². Ces prix compétitifs, comparés à d'autres grandes villes françaises, offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs.

Évolution des prix

Le marché immobilier à Besançon a montré une relative stabilité ces derniers mois. Sur les 3 derniers mois précédant juin 2024, les prix ont légèrement augmenté d'environ 0,5 à 0,6 %. Sur les 6 derniers mois, l'augmentation était d'approximativement 0,4 à 0,7 %. Cette stabilité des prix est vue comme un indicateur positif pour les investisseurs, réduisant les risques de fortes fluctuations.

Meilleurs quartiers pour investir dans l'immobilier locatif à Besançon

La Boucle du Doubs / Centre historique

C'est le quartier le plus prisé et recommandé par la plupart des sources pour l'investissement locatif. Ses atouts sont :

• Emplacement central très demandé
• Patrimoine historique et architectural remarquable (citadelle Vauban, cathédrale, etc.)
• Bonne desserte en transports et commerces
• Demande soutenue pour les petites surfaces (studios, T2) de la part des étudiants, jeunes actifs.
• Le coût de l’immobilier dans ce quartier est d’approximativement 2 500 €/m² pour les petites surfaces de 15 à 25 m², et entre 1800 et 2200 €/m² pour les appartements plus grands.

Les Chaprais

Quartier résidentiel huppé et verdoyant, apprécié des familles aisées. Bon potentiel pour l'investissement locatif dans les belles demeures bourgeoises. La rentabilité locative moyenne pour les appartements meublés dans le quartier des Cras-Chaprais à Besançon.

Battant

Quartier populaire bien situé, offrant des opportunités d'investissement intéressantes, notamment pour les petits budgets selon certaines sources.

Grette et Butte

Comme Battant, ces quartiers anciens, mais bien placés, présentent un potentiel locatif intéressant, en particulier pour les investisseurs à budget plus restreint.

Planoise

Quartier avec les rendements locatifs meublés les plus élevés à Besançon.

Programmes locatifs et équipements

Besançon propose une offre diversifiée d'hébergements, allant des hôtels aux résidences de tourisme, pour répondre aux différents besoins locatifs. La ville bénéficie également d'infrastructures complètes en matière de transports, santé, sports et culture.

Hébergements et capacités

Besançon dispose d'une offre variée en termes d'hébergements. Au 1ᵉʳ janvier 2024, la ville comptait 24 hôtels avec une capacité totale de 1 286 chambres, dont 13 hôtels trois étoiles et 3 hôtels quatre étoiles. La ville propose d'autres types d'hébergements collectifs, tels que des résidences de tourisme et des auberges de jeunesse, totalisant 585 places. Cette diversité d'hébergements répond aux besoins variés des locataires potentiels, qu'ils soient étudiants, touristes ou professionnels en déplacement.

Infrastructures et services

Besançon est bien équipée en termes d'infrastructures et de services. La ville offre un large éventail de commodités, y compris des établissements de santé, des installations sportives, des centres culturels et des commerces. Les transports en commun sont également bien développés, facilitant les déplacements au sein de la ville et vers les régions environnantes.

Infrastructures de transport

Besançon est bien desservie par les transports avec une gare TGV sur la ligne Rhin-Rhône, permettant de relier rapidement Paris, Lyon, Strasbourg et d'autres villes. La ville dispose d'un réseau de transports en commun développé facilitant les déplacements en ville et vers les communes environnantes.

Infrastructures culturelles

Besançon a un riche patrimoine culturel avec des édifices historiques, musées, et propose de nombreuses festivités culturelles. Elle possède le label "Ville d'Art et d'Histoire".

Investissement locatif avec ou sans apport à Besançon

Investir à Besançon peut se faire avec ou sans apport, selon la stratégie et les possibilités financières de l'investisseur. Les taux d'intérêt bas actuels et les conditions de crédit favorables offrent des opportunités même pour ceux qui ne disposent pas d'un apport conséquent.

SCPI ou SCI à Besançon

SCPI à Besançon

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent aux investisseurs de mutualiser les risques en investissant dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Les SCPI sont gérées par des sociétés spécialisées qui s'occupent de l'achat, de la gestion et de la revente des biens, offrant ainsi une gestion simplifiée pour les investisseurs.

SCI à Besançon

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) permettent de constituer un patrimoine immobilier en famille ou entre associés. Elles offrent des avantages fiscaux intéressants et une gestion plus flexible du patrimoine. Les SCI sont particulièrement adaptées pour les investissements à long terme et permettent une transmission facilitée du patrimoine.

Aspects juridiques et fiscaux

Réglementation locative

Investir dans l'immobilier locatif à Besançon nécessite une bonne compréhension des réglementations locales et nationales. En France, les propriétaires doivent respecter certaines obligations, telles que la fourniture d'un logement décent, la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.) et la mise en place d'un contrat de location conforme à la loi.

Pour aller plus loin avec la réglementation, retrouvez tous les conseils de Noun Partners pour développer votre stratégie immobilière.

Avantages fiscaux : Loi Pinel et Censi-Bouvard

Les investisseurs locatifs à Besançon peuvent bénéficier de divers avantages fiscaux.

Avantages fiscaux spécifiques du dispositif Pinel pour Besançon

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour l'achat d'un logement neuf destiné à la location. Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21 % du montant de l'investissement, selon la durée d'engagement locatif :

• 12 % de réduction d'impôt pour un engagement de location de 6 ans
• 18 % pour 9 ans
• 21 % pour 12 ans

Besançon est située en zone B2 éligible au dispositif Pinel depuis 2019. Cela signifie que les investisseurs peuvent profiter des avantages fiscaux Pinel pour l'achat d'un logement neuf ou rénové dans cette ville.

Avantages fiscaux spécifiques du dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard offre également des avantages fiscaux pour les investissements dans les résidences de services (étudiantes, seniors, etc.), dont notamment :

• Une réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat HT du bien, plafonnée à 300 000€, étalée sur 9 ans ;
• La possibilité de récupérer la TVA à 20 % sous certaines conditions (location par un gestionnaire, revenus déclarés en BIC, etc.) ;
• Un report possible de la réduction d'impôt sur 6 ans supplémentaires si elle dépasse l'impôt dû ;
• Pas de risque de vacances locatives puisque le bien est loué à un gestionnaire professionnel ;
• Une gestion simplifiée du bien immobilier déléguée au gestionnaire.

Besançon présente de nombreux atouts pour les investisseurs locatifs. Sa population dynamique, sa qualité de vie, et son marché immobilier attractif en font une destination de choix pour l'investissement immobilier.

Les prix compétitifs, la diversité des hébergements et les avantages fiscaux disponibles renforcent encore l'attrait de cette ville. En investissant à Besançon, les investisseurs peuvent s'attendre à une demande locative soutenue et à des rendements intéressants.

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