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La transmission de son patrimoine est un sujet essentiel. Derrière les chiffres et les règles fiscales, il y a toujours une réalité humaine : préserver le patrimoine que l’on a construit et protéger sa famille. Passé 70 ans, beaucoup pensent qu’il est trop tard pour optimiser sa transmission.
Hors la loi ne fixe aucune limite d’âge pour réaliser des donations, et certaines stratégies, comme la donation en nue-propriété, conservent tout leur intérêt.
Ce mécanisme de donation en nue-propriété permet d’anticiper la succession tout en gardant des droits sur les biens transmis.
Si la fiscalité est de moins en moins favorable au fil de l’avancé en âge de l’usufruitier / donateur. Lâge de 70 ans est souvent considéré comme un âge déterminant notamment puisqu’au passage des 70 ans, la fiscalité concernant les versements en assurance-vie perd son avantage fiscal.
En revanche, il est toujours possible de faire des donations en pleine propriété ou en démembrement après cet âge dans les mêmes conditions fiscales. La seule différence est qu’au-delà de 70 ans, donc à partir de 71 ans, la donation en nue-propriété coutera plus cher car l’usufruit sera valorisé de 10% de moins.
Il reste tout à fait possible d’organiser sa transmission après 70 ans afin de réduire les droits de transmission, d’aider ses enfants ou petits-enfants, et surtout d’apporter de la sérénité dans la gestion patrimoniale et sa succession.
Dans cet article, nous allons explorer les règles applicables, les avantages et les limites, les démarches concrètes et les conseils pratiques pour optimiser une donation en nue-propriété après 70 ans.
La donation en démembrement consiste à séparer les attributs de la propriété dans les mains de deux personnes différentes :
Cette organisation permet au donateur de continuer à profiter de son bien, tout en transmettant progressivement sa valeur à ses héritiers. C’est une façon de préparer la succession en douceur, sans se déposséder totalement.
Les avantages du démembrement sont multiples :
Passé 70 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété augmente mécaniquement, car l’espérance de vie de l’usufruitier diminue. Mais même dans ce contexte, cette stratégie reste pertinente.
En France, toute donation est soumise à un régime fiscal spécifique pour le calcul des droits de mutation à titres gratuit : droits de donation et de succession. Les règles dépendent du lien de parenté, du montant transmis et de l’âge du donateur pour les donations en démembrement.
Les abattements applicables
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans droits à payer.
Pour les petits-enfants, l’abattement est de 31 865 €, et de 5 310 € pour les arrière-petits-enfants.
Ces abattements légaux se renouvellent tous les 15 ans et s’appliquent aussi bien à la donation qu’à la succession. Autrement dit, si le décès intervient moins de 15 ans après une donation, le calcul des droits de transmission prendra en compte la consommation des abattements légaux, voire également la consommation des tranches basses du barème des droits de transmission
Le barème fiscal de l’évaluation de l’usufruit
La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est fixée par un barème fiscal (article 669 du Code général des impôts), en fonction de l’âge de l’usufruitier :
Ainsi, à 72 ans, une donation en nue-propriété sera taxée sur 70 % de la valeur du bien, contre seulement 50 % si elle avait été réalisée avant 60 ans, soit une économie de 20% de la valeur transmise.
Exemple concret avec la donation d’un bien de 1 000 000 € par un couple avec deux enfants
Un bien immobilier de famille d’une valeur de 1 000 000 € appartenant à un couple avec deux enfants.
En effet, si madame et monsieur détiennent le bien à 50/50, ils devront donner chacun une quote-part de 250 000 € à chaque enfant en pleine propriété.
Sur ces 250 000 €, on déduit la valeur de l’usufruit (40% avant 71 ans ou 30% à partir de 71 ans), puis on applique l’abattement légal de 100 000 €, soit une base taxable de 50 K€ ou 75 K€ aux droits de donation.
La différence de droits à payer est d’un peu plus de 20 000 €.
En revanche, le gain à la succession (en fonction du patrimoine par ailleurs) peut être conséquent. Nous pouvons l’estimer à 160 K€ en prenant un taux moyen d’imposition à 20% et à 450 K€ avec un taux marginal de 45%.
Il faudra chiffrer le cout et l’opportunité de l’opération en fonction de chaque situation patrimoniale.
Autrement dit, la donation reste intéressante par rapport à une transmission intégrale au décès, où le bien serait taxé sur 100 % de sa valeur (en fonction de l’option du conjoint survivant)
Réaliser une donation en nue-propriété nécessite un accompagnement juridique rigoureux. Voici les grandes étapes :
A noter qu’en cas de donation de la nue-propriété de titres de société, il est recommandé d’aménager les statuts de la société afin de prévoir la répartition des droits entre usufruitier et nu-propriétaire ainsi que la gouvernance.
Documents nécessaires
Le rôle du notaire est central : il sécurise l’opération, conseille sur la rédaction des clauses (usufruit viager, réversion d’usufruit, clauses de retour), et garantit le respect des règles civiles et fiscales.
La forme la plus courante est la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit.
Elle permet au donateur (usufruitier) de continuer à utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus. Voici quelques exemples :
L’intérêt est double, le donateur (usufruitier) garde une sécurité financière et un droit d’usage tout en anticipant sa succession, les héritiers deviennent propriétaires à terme, sans droits supplémentaires à payer lors du décès.
Il est possible d’aménager l’acte avec des clauses adaptées, comme la réversion d’usufruit au conjoint survivant. Cette souplesse rend le dispositif particulièrement efficace dans une logique de transmission aux enfants et de protection du conjoint.
Oui, il est tout à fait possible de réaliser une donation en nue-propriété après 70 ans. La loi ne prévoit aucune limite d’âge.
La principale différence est fiscale : plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété augmente. Mais il reste souvent plus intéressant d’anticiper, même à 72 ou 75 ans, que d’attendre la succession.
Exemple comparatif donation d’un bien de 600 000 € par une personne seule à un enfant
Si le patrimoine par ailleurs est supérieur à 1 805 000 €, l’économie de droits de succession de l’opération sera de 270 K€.
Comme pour toute donation immobilière, des frais de notaire s’appliquent. Ils comprennent :
Exemple chiffré
Pour un bien d’une valeur de 300 000 € donné en nue-propriété à 72 ans (base taxable 210 000 €), les frais de notaire s’élèveront en moyenne entre 2 % et 3 % de la valeur transmise. Soit environ 5 000 à 6 500 €.
Ces frais, bien que significatifs, doivent être mis en perspective avec l’économie potentielle de droits successoraux.
Si la fiscalité des versements sur une assurance-vie après 70 ans est moins intéressante – fiscalité des droits de succession après un abattement de 30 500 € - la donation en nue-propriété reste toujours possible et intéressante selon la situation patrimoniale de chacun.
Il est possible d’optimiser une donation en nue-propriété après 70 ans et plusieurs stratégies complémentaires existent :
Dans tous les cas, l’accompagnement d’un notaire et d’un conseiller en gestion de patrimoine comme Noun Partners est indispensable.
La transmission doit s’inscrire dans une vision globale : fiscale, juridique et familiale.
Même après 70 ans, il est toujours temps d’organiser la transmission de son patrimoine.
La donation en nue-propriété reste un outil efficace afin de transmettre une partie de son patrimoine tout en conservant des droits sur les biens transmis.
Elle permet d’alléger la charge successorale en transmettant sur une base taxable réduite et en faisant profiter les nus-propriétaires de l’accroissement de valeur du bien. La donation permet également déterminer la répartition entre héritiers dans le cadre d’une donation-partage et surtout d’apporter de la sérénité dans un moment souvent délicat.
Le plus important est de trouver la stratégie de transmission la plus adapter à sa situation familiale et patrimoniale : votre âge, la composition de votre patrimoine, vos projets et les besoins réels de vos proches.
Chaque histoire est unique, et la transmission ne se résume pas à des calculs fiscaux : elle traduit des choix de vie, une volonté de protéger ses proches et d’assurer la pérennité de son patrimoine au fil des générations.
Chez Noun Partners, nous accompagnons nos clients dans ces choix stratégiques.
Notre rôle est d’apporter une vision claire, de sécuriser les opérations et de bâtir une stratégie adaptée à chaque histoire familiale.
Ils varient selon la valeur du bien transmis. Comptez entre 2 % et 3 % de la valeur, incluant les émoluments du notaire, les droits d’enregistrement et les taxes.
Le coût fiscal dépend de l’âge du donateur et de la valeur du bien. Par exemple, après 71 ans, la nue-propriété représente 70 % de la valeur du bien, contre 60 % avant 70 ans.
Oui, et c’est même la formule la plus courante. Le donateur conserve l’usage du bien ou les revenus, et les héritiers deviennent pleinement propriétaires au décès, sans droits supplémentaires.
La donation en nue-propriété permet d’anticiper la transmission sur une base taxable réduite, tout en maintenant un droit d’usage pour le donateur. Elle combine donc optimisation fiscale et sécurité patrimoniale.
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